COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 15 OCTOBRE 2015

N° 2015/514

Rôle N° 14/14746

Société I.N.S.S.E.L.

C/

SAS INSTITUT DE PREPARATION AUX ETUDES MEDICALES (IPEM )

Grosse délivrée

le :

à :

SCP TOLLINCHI

SELARL BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 24 Avril 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 09/01423.

APPELANTE

Société I.N.S.S.E.L. poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice y domiciliés,

XXX – XXX

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assisté par M^e Patrice VAILLANT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

SAS INSTITUT DE PREPARATION AUX ETUDES MEDICALES (IPEM) prise en la personne de son représentant légal,

XXX

représentée par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assisté par M^e Philippe VAQUIER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Septembre 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Z A.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2015,

Signé par M^me Catherine COLENO, Présidente de Chambre et M^me Z A, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SA INSSEL bailleur venant aux droits de la société Marseille Timonier et la SAS IPEM preneur étaient liées par un bail commercial en date du 7 mars 2001 portant sur des locaux situés XXX 'à usage exclusif de bureaux pour l’exercice de son activité telle que définie dans ses statuts à ce jour’ (laquelle est enseignement privé et de formation en vue de la préparation aux études médicales et para médicales, et plus généralement toutes opérations commerciales financières mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à l’objet social.)

La SA INSSEL avait acquis les biens grevés du bail le 20 décembre 2006.

Après son acquisition elle a elle même exercé dans les lieux un activité d’enseignement et de préparation aux concours médicaux et para médicaux sous l’enseigne cours Gallien.

Au mois d’avril 2008 la Commission Communale de sécurité a émis un avis défavorable et préconisé la réduction de l’effectif à 200 dans le bâtiment à défaut de travaux de mise en conformité.

Par sommation du 22 septembre 2008 la SA INSSEL a notifié la clause résolutoire à la SAS IPEM lui faisant injonction de rendre les locaux conformes à leur destination contractuelle de bureaux et en tout état de cause réduire son effectif à 33 personnes dans le respect des prescriptions sécuritaires.

Après avoir sommé en vain son bailleur de réaliser les travaux de conformité nécessaires , la SAS IPEM a saisi le Tribunal de Grande Instance de Marseille d’une demande de résiliation du bail aux torts du bailleur, et en indemnisation puis en cours de procédure a délivré congé le 30 janvier 2011 pour le 30 septembre 2011 et s’est installée dans de nouveaux locaux rue X Y en juillet 2011

Par jugement du 14 février 2014 le Tribunal de Grande Instance de Marseille a

déclaré sans objet les demandes en résiliation du bail,

fixé à 92.311,21 euros le montant de l’indemnité due par la SA INSSEL à la SAS IPEM à la suite du transfert d’activité imposée par le bailleur et l’a condamnée à payer cette somme outre 14.136,80 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie et 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , et a rejeté les demandes reconventionnelle de la SA INSSEL.

Le premier jugea retenu qu’en toute hypothèse le congé avait mis fin au bail, que l’activité d’enseignement du preneur qui est bien celle prévue dans les statuts était connue du bailleur, que la SA INSSEL était à l’origine de la difficulté en ayant fixé sa propre activité d’enseignement recevant du public dans les lieux, et en imposant un nombre maximum d’étudiants (33) qui ne relevait pas directement du rapport de l’APAVE.

Sur le plan pécuniaire le premier juge a admis les frais de déménagement et frais de location a réduit sensiblement l’indemnité de transfert qui correspondait pour une part à des travaux de reconstruction, a limité le trouble commercial à 7.000 euros, le double loyer à 3 mois, a rejeté la demande d’indemnisation pour les aménagements compte tenu d’une clause d’accession , et a rejeté la demande reconventionnelle de la SA INSSEL en remboursement de travaux faute de preuve de dégradations locatives ;

La SA INSSEL a relevé appel de cette décision par acte du 25 juillet 2014.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SA INSSEL par conclusions déposées et signifiées le 17 juin 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l’argumentation conclut à l’infirmation de la décision et demande à la cour de constater que le bail a été résilié par l’effet de la clause résolutoire de débouter la SAS IPEM de toutes ses demandes et de la condamner à payer 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que la SAS IPEM a méconnu la destination des lieux qui étaient loués à usage exclusif de bureaux et qu’elle a opéré un changement de destination en y exerçant une activité de formation ce qui suffit à justifier la résiliation du bail.

Elle en conclut que l’obligation de mise en conformité induite par ce changement de destination ne lui incombe pas (non respect des règles de sécurité non déclenchement des contrôles de la commission de sécurité défaut d’information du bailleur sur les dépassements des seuils de fréquentation absence d’autorisation administrative pour transformation de bureaux en ERP, absence de souscription d’une assurance appropriée).

Subsidiairement elle relève que la SAS IPEM s’est ré-installée dans des locaux propriété de l’un de ses dirigeant et réclame des indemnisation qui se rattachent à ses propres choix de gestion.

La SAS IPEM par conclusions déposées et signifiées le 9 décembre 2014 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l’argumentation demande à la cour d’annuler les deux sommations délivrées par le bailleur les 22 septembre et 10 décembre 2008, de résilier le contrat aux torts exclusifs du bailleur de reconnaître son droit à une indemnité d’éviction ayant été contrainte à transférer son activité de condamner la SA INSSEL à lui payer la somme totale de 591.174,64 euros à titre d’indemnité d’évection outre la somme de 14.406,84 euros au titre des travaux réalisés dans les locaux évincés, 14.136,80 euros au titre du dépôt de garantie et 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que l’activité d’enseignement qui est son activité statutaire résulte clairement de sa dénomination sociale, qu’elle est conforme à l’activité autorisée dans les lieux, elle affirme qu’elle a conclu un bail pour l’exercice de son activité d’enseignement et que l’activité de bureau s’entend nécessairement de l’activité d’enseignement , ce qui se trouve confirmé : par le fait que le bailleur initial avait sous la même appellation consenti un bail commercial dans le même local à un autre établissement d’enseignement MEDICONCOURS et par la clause de non exclusivité figurant dans le bail, par l’importance de la surface louée.

Elle invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance en soutenant que les travaux de mise en conformité lui incombaient.

Elle stigmatise les agissements du bailleur qui est à l’origine du dépassement du seuil de 200 personnes et qui cherche à évincer un concurrent.

Elle représente les demandes financières déjà soumises au premier juge en contestant les réductions opérées par celui-ci.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 septembre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la destination des locaux.

Par application de l’article R 145-1 du code de commerce la destination des lieux est celle donnée par le bail et ses avenants, et cette destination qui détermine la nature des locaux ne se confond pas avec l’activité de la locataire.

En l’espèce la clause de destination autorise le preneur à occuper les lieux à l’usage exclusif de bureaux pour l’exercice de son activité telle que définie dans ses statuts à ce jour.

La définition de bureaux réside dans un critère fonctionnel et désigne des locaux dans lesquels ne sont exercées que des activités administratives ou intellectuelles et où ne sont ni stockées ni manipulées ni vendues des marchandises pour le compte de la clientèle.

La notion d’usage exclusif de bureau est donc claire précise et dénuée d’ambiguïté, et ne peut designer l’activité d’enseignement qui est essentiellement de recevoir du public des clients ou des usagers dans des pièces où s’exercent des activités diversifiées, visant à la transmission de savoir.

Le visa de l’activité de l’entreprise figurant dans la seconde partie de la clause n’a pas pour effet de modifier la nature des locaux, mais seulement de préciser la destination qui doit être faite de l’usage des bureaux, ce dont il résulte que ne pourra être exercée dans les locaux que l’activité administrative au sens le plus large afférente à l’activité constituant l’objet social de l’entreprise, mais non l’activité d’enseignement elle même.

Dans ces conditions ce second membre de phrase, qui ne mentionne ni ne désigne d’ailleurs directement l’activité d’enseignement, n’engendre aucune ambiguïté nécessitant une interprétation.

Cette clause apporte donc la preuve d’une commune intention des parties de conclure un bail à destination exclusive de bureaux et non d’activité d’enseignement.

C’est donc vainement que la SAS IPEM se prévaut de l’activité effective exercée dans les lieux qui ne saurait prévaloir sur la destination contractuelle telle que fixée dans le bail, et ce alors qu’elle n’apporte aucune preuve de fait ou d’actes manifestant une volonté sans équivoque et suffisamment explicite du bailleur d’accepter l’exercice d’une telle activité ou de renoncer à un usage exclusif de bureau, une telle renonciation ne pouvant résulter de la production d’un courrier adressé le 13 avril 2006 à la société YPSIS précédent bailleur dans laquelle la SAS IPEM indiquait accueillir une centaine de personne, ce courrier n’ayant donné lieu à aucune réponse ni réaction.

Sur le sort du bail.

Il ne peut être contesté que la SAS IPEM a exercé dans les lieux une activité d’enseignement en méconnaissance de la destination du bail qui n’auttorisait qu’un usage exclusif de bureaux.

Le congé que la SAS IPEM a délivré, est assorti de réserves expresses en raison de l’instance toujours pendante entre les parties, en conséquence les parties ont toutes deux intérêt à voir statuer sur l’imputabilité de la rupture du bail et en particulier la SA INSSEL est fondée à revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire notifiée antérieurement au congé et qui est susceptible d’entraîner la résiliation de plein droit du bail à une date antérieure à la prise d’effet de congé, et de priver par voie de conséquence celui-ci d’objet.

Par acte du 22 septembre 2008 notifiant la clause résolutoire la SA INSSEL a fait sommation à la SAS IPEM de rendre les locaux conformes à leur destination de bureaux.

La mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de cet acte n’est pas démontrée en effet l’installation dans les lieux par la SA INSSEL, de sa propre activité d’enseignement dans des perspectives lucratives ne méconnaît aucune prohibition légale ou conventionnelle et il est acquis aux débats que la commission de sécurité avait effectivement procédé à une mise en demeure avant verbalisation en date du 23 mai 2008, ce dont il résultait bien que la situation ne pouvait rester en l’état.

La SAS IPEM n’a pas satisfait à cette sommation dans le délai d’un mois, et n’a sollicité aucun délai, en conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 22 octobre 2008.

Dès lors la rupture du bail ne peut être imputée à la SA INSSEL, et les demandes de la SAS IPEM tendant à se voir indemniser des conséquences de cette perte et à obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction seront rejetées.

Sur les demandes en paiement complémentaires.

Le premier juge a fait droit à la demande la SAS IPEM en remboursement du dépôt de garantie et de charges pour le montant réclamé soit 14.136,80 euros, ce chef de décision qui ne fait l’objet d’aucune contestation circonstanciée, et qui est justifiée par les pièces versées aux débats sera confirmé.

Enfin le premier juge a écarté par une motivation pertinente et qui n’est pas sérieusement critiquée devant la cour la demande en remboursement des travaux d’aménagement du local loué, en raison d’une clause d’accession figurant à l’article 2-9 du bail.

La SAS IPEM partie perdante sera condamnée aux dépens sans qu’il y ait lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la Cour statuant contradictoirement

Infirme la décision déférée, sauf en ce qu’elle a condamné la SA INSSEL à payer à la SAS IPEM la somme de 14.136,80 euros en remboursement du dépot de garantie et du crédit de charges locatives

statuant à nouveau pour le surplus,

Constate la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire à effet au 22 octobre 2008,

Rejette les demandes de la SAS IPEM en paiement d’une indemnité d’éviction

Rejette la demande de la SAS IPEM en remboursement des travaux effectués dans les lieux loués

rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

condamne la SAS IPEM aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT