COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 08 DECEMBRE 2016

hg

N° 2016/ 685 Rôle N° 14/05890

H O épouse B

C/

XXX

Grosse délivrée

le :

à: M^e Bruno BOUCHOUCHA

M^e Isabelle MAGNIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 06 Février 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/01191.

APPELANTE

Madame H O épouse B

XXX

représentée par M^e Bruno BOUCHOUCHA, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Marie pierre SIGNORET, avocat au barreau de TARASCON

INTIMEE

XXX, demeurant XXX

représentée par M^e Isabelle MAGNIER, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Gisèle RAYNAUD BREMOND, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 Octobre 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame P Q, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur D-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame P Q, Conseiller

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2016,

Signé par Monsieur D-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

H O épouse B est propriétaire du lot 1 cadastré section XXX pour 1955 m² et nue-propriétaire du lot 2, cadastré section XXX pour 471 m² au sein du lotissement le clos de l’abbaye, situé XXX, en Arles.

Le lot 1 jouxte au sud un espace vert faisant partie du lotissement.

Par l’assemblée générale du 20 mai 2010, la modification des articles 2-01 et 8-01 des statuts a été votée de telle manière que la cession de l’espace vert peut se faire non plus seulement à une personne morale de droit public mais à des particuliers.

Par les assemblées générales du 15 avril 2010 et du 10 mars 2011, a été votée la vente de l’espace vert à :

— Monsieur et Madame F Y, un terrain cadastré section XXX, pour une superficie de 5a 5Ica au prix de 11 463 € ;

— Monsieur et Madame D E AA, un terrain cadastré section XXX, pour une superficie de 3a 84ca au prix de 7 989 € ;

— Monsieur R A, Madame L A épouse X et Madame J K épouse Silvestri, un terrain cadastré section XXX, pour une superficie de 5a 57, au prix de 10 548 €.

Par acte d’huissier du 17 mai 2011, H O épouse B a fait assigner l’ASL du clos de l’abbaye, devant le tribunal de grande instance de Tarascon en sollicitant :

— l’annulation des délibérations prises par les assemblées générales des 20 mai 2010 autorisant la modification des statuts, et 15 avril 2010 et 10 mars 2011, décidant de la vente aux consorts Y, AA et A ;

— la démolition de tout ouvrage privatif bâti sur ces parcelles ;

— la condamnation de l’ASL à lui payer 3 000 euros de dommages et intérêts et 2 000 euros de frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire du tribunal de grande instance de Tarascon du 6 février 2014 :

— les demandes de H B ont été rejetées ;

— l’ASL a été déboutée de ses demandes au titre des frais de fonctionnement, de dommages et intérêts et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— H B a été condamnée aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour d’appel d’Aix en Provence le 24 mars 2014, H B a formé appel contre cette décision.

Par arrêt mixte du 12 mars 2015 :

— le jugement a été infirmé,

— les effets de la modification des statuts telle que votée lors de l’assemblée générale du 20 mai 2010 ont été suspendus jusqu’à ce qu’une décision administrative de l’autorité compétente soit intervenue pour l’entériner ou non,

— il a été sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente de cette décision,

— les dépens ont été réservés.

L’affaire a été rétablie pour l’audience du 20 octobre 2016, une nouvelle ordonnance de clôture étant rendue le 4 octobre 2016.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 7 octobre 2016, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, H B entend voir :

— réformer le jugement ;

— annuler la délibération prise par l’assemblée générale du 20 mai 2010 autorisant la modification des statuts de l’association syndicale libre,

— annuler les décisions prises par l’assemblée générale du 15 avril 2010 et confirmée par la délibération du 10 mars 2011, décidant de vendre à :

* Monsieur et Madame F Y un terrain cadastré section XXX, pour une superficie de 5a 51ca au prix de 11 463 € ;

* Monsieur et Madame D E AA, un terrain cadastré section XXX, pour une superficie de 3a 84 ca au prix de 7 989 € ;

* Monsieur R A, Madame L A épouse X et Madame J K épouse Silvestri, un terrain cadastré section XXX, pour une superficie de 5a 57ca, au prix de 10 548 €;

— ordonner la démolition de tout ouvrage privatif bâti sur ces parcelles ;

— condamner l’ASL à lui payer 3 000 euros de dommages et intérêts et 3 000 euros de frais irrépétibles.

Elle fait valoir que :

— l’autorisation administrative était nécessaire, les dispositions contenues dans le cahier des charges étant de nature réglementaire, et la cession de l’espace vert à des particuliers leur permettant à terme de bâtir les terrains ;

— le vote nécessitait l’unanimité dès lors qu’il changeait l’objet même de l’ASL tel que prévu à l’article 2.01 des statuts d’origine de cession des terrains à une personne morale de droit public et réduisait le périmètre de l’ASL de 1 442 m² ;

— le vote est irrégulier ;

— le cahier des charges prévoit expressément que la cession ne peut intervenir qu’en faveur de la commune et non de particuliers…

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 1^er février 2016, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, l’ASL, représentée par son représentant légal, entend voir :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les prétentions adverses,

— le réformer pour le surplus et condamner H B à lui payer :

.10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

.3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction.

Elle fait valoir que :

— l’autorisation administrative n’était pas nécessaire en application des articles L 442-9 et L 442-10 du code de l’urbanisme,

— le maire de la commune avait répondu par deux courriers datés des 28 mai et 11 juin 2015 que :

« les règles de l’urbanisme contenues dans les documents d’un lotissement sont caduques au bout de 10 ans, – les règles d’urbanisme qui s’appliquent sont désormais celles du POS cumulées avec celles du PPRI,

— la parcelle objet de ce litige est classée en zone RH inconstructible ».

— c’était dorénavant les règles d’urbanisme qui s’appliquaient à cet espace vert et par la même son caractère inconstructible.

— « la ville n’étant pas partie prenante de cette ASL, la voirie ne formant pas un lot de ce lotissement, elle n’a pas autorité pour donner un tel aval ». C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 octobre 2016, préalablement à l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il a été définitivement jugé par l’arrêt mixte du 12 mars 2015 qu’une décision administrative de l’autorité compétente était nécessaire pour que la modification des statuts telle que votée lors de l’assemblée générale du 20 mai 2010 produise ses effets.

L’ASL produit deux courriers signés du conseiller municipal délégué à l’urbanisme de la ville d’Arles, datés des 28 mai et 11 juin 2015 par lesquels il indique que :

— les règles de l’urbanisme contenues dans les documents d’un lotissement sont caduques au bout de 10 ans,

— les règles d’urbanisme qui s’appliquent sont désormais celles du POS cumulées avec celles du PPRI,

— la parcelle objet de ce litige est classée en zone RH inconstructible.

— La ville n’étant pas partie prenante de cette ASL, la voirie ne formant pas un lot de ce lotissement, elle n’a pas autorité pour donner un tel aval (sur la modification des statuts).

Il sera considéré que ces courriers constituent la décision administrative de l’autorité compétente prévue par l’article L 315-3 du code de l’urbanisme, devenu article L 442-10.

Il convient d’examiner si les autres causes de nullité des délibérations prises par les assemblées générales des 20 mai 2010 autorisant la modification des statuts, et 15 avril 2010 et 10 mars 2011, décidant de la vente aux consorts Y, AA et Z, sont établies.

Il est prétendu en second lieu, que le vote litigieux devait se faire à l’unanimité, s’agissant de modifier l’objet même de l’ASL.

L’article 7 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 régissant les associations syndicales libres prévoit que :

« les associations syndicales libres se forment par le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement… »

En l’espèce, il ressort des articles 3-14, 8-01 et 8-02 des statuts que : – les délibérations sont prises à la majorité des voix ;

— si elles portent sur une modification des statuts, de toute autre pièce du dossier de lotissement approuvé, du cahier des charges, les délibérations sont prises à la majorité de l’article L315-3 du code de l’urbanisme.

Il est admis que la modification des statuts qui entraine une augmentation des engagements d’un des colotis ne peut intervenir qu’avec son consentement.

Mais en l’espèce, dans la mesure où H B ne subit aucune augmentation de ses engagements du fait de la résolution contestée, elle n’est pas fondée à soutenir que l’unanimité des colotis était requise en vertu de l’article 1134 du code civil car la modification projetée porterait sur l’objet même de l’ASL, tel que défini aux articles

2-01 et suivants, et notamment sur la conservation des terrains ou leur cession à une personne morale de droit public puisque les statuts eux mêmes ont prévu la règle de majorité contestée.

Sans contester avoir elle-même été convoquée, H B prétend en troisième lieu, qu’il n’est pas justifié de la convocation de tous les colotis par lettre recommandée avec accusé de réception dans les conditions prévues par les statuts, article 3-04.

Il ressort de l’article 3.04 des statuts de l’ASL que « les convocations sont adressées, par pli recommandé, quinze jours au moins avant la réunion, par les soins du bureau. Elles comprennent l’indication des jours, heure et lieu, ainsi que l’ordre du jour des séances.»

Toutefois, en l’absence de sanction prévue par les statuts en cas d’absence de convocation régulière d’un des colotis et alors que les feuilles de présence de chacune des assemblées générales mettent en évidence que tous, hormis H B, étaient présents ou représentés, aucune cause de nullité ne peut valablement être retenue de ce chef.

Il est prétendu en quatrième lieu, que les procès verbaux des trois assemblées ne sont pas suffisamment clairs pour vérifier la régularité de la procédure de vote et le décompte des voix.

La majorité requise pour les votes était « la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie du lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie ».

Les trois procès verbaux des trois assemblées générales litigieuses mentionnent le nombre de présents et le nombre de représentés (20 sur 22 à chacune des trois assemblées générales) et il est précisé que les résolutions ont été adoptées à l’unanimité des présents et représentés.

Par ailleurs, il est produit la liste des propriétaires du lotissement comportant 22 lots et la superficie de chacun d’eux, avec la précision que le lotissement faisant 12 076 m², les 2/3 représentent 8 050,67 m².

Dans ces conditions, la vérification des conditions de majorité ne pose aucune difficulté et n’est d’ailleurs pas contestée, les décisions ayant été adoptées par 20 des 22 propriétaires, représentant 9650 m².

En outre, les trois procès verbaux mentionnent le nombre de présents et le nombre de représentés, et des feuilles de présence sont signées.

Pour l’assemblée générale du 15 avril 2010, 15 propriétaires étaient présents et 5 représentés, et le nombre de signatures sur la feuille de présence dans chacune des colonnes est conforme aux 15 présents et 5 représentés.

Pour l’assemblée générale du 20 mai 2010, 14 propriétaires étaient présents et 6 représentés, et le nombre de signatures sur la feuille de présence dans chacune des colonnes est conforme aux 14 présents et 6 représentés.

Pour l’assemblée générale du 10 mars 2011, 14 propriétaires étaient présents et 6 représentés, et le nombre de signatures sur la feuille de présence dans chacune des colonnes est conforme aux 14 présents et 6 représentés.

Les pouvoirs de représentation délivrés pour chacune des assemblées générales ont été produits.

Face aux contestations de H B sur la régularité des pouvoirs de représentation ou les signatures apposées sur les feuilles de présence, les mandants ont établi des attestations confirmant les pouvoirs qu’ils avaient donnés ou reçus.

Enfin, H B conteste la conformité des signatures à celles de leurs auteurs ou de leurs mandataires, et entend de la sorte qu’il soit procédé à l’examen de la concordance de toutes les signatures figurant aux procès verbaux ou feuilles de présence.

Toutefois, dans la mesure où leurs auteurs ou les mandants ne contestent pas eux mêmes la véracité desdites signatures, H B n’est pas fondée à remettre en question la véracité de celles-ci et à se prévaloir des différences pouvant exister entre deux signatures attribuées à une même personne, alors au surplus qu’il peut s’agir de celles de deux personnes propriétaires du même lot.

Il est prétendu en cinquième lieu, que les résolutions adoptées le sont en violation du cahier des charges et par abus de majorité :

Les articles 3 et 4 du cahier des charges qui a une valeur contractuelle entre les colotis prévoient que :

« Les équipements sont la propriété de l’Association Syndicale.

Certains équipements pourront être propriété de la commune…

Les biens immobiliers ou mobiliers constituant les équipements du lotissement sont conservés et maintenus en bon état d’entretien aux frais des propriétaires sauf classement dans le domaine communal et prise en charge de cet entretien par la collectivité… »

Dans l’énumération des équipements communs figurant à l’article 1.01 du cahier des charges, ne figure pas d’espace vert de sorte que les articles 3 et 4 n’ont pas vocation à s’appliquer pour ledit espace litigieux.

L’abus de majorité implique de prouver que les mesures adoptées sont contraires à l’intérêt collectif, dénotent une intention de nuire, des man’uvres frauduleuses, la recherche d’un but illégitime au détriment de colotis minoritaires.

En l’espèce, le processus de cession de l’espace vert à des propriétaires privés est motivé par l’absence d’entretien depuis des années de cet espace devenu terrain vague ; des attestations sont produites permettant d’accréditer cet abandon, non réellement contredit par le procès verbal d’huissier dressé le 1^er mars 2012. H B prétend au contraire qu’en n’ayant pas satisfait à son objet d’entretenir le seul espace vert du lotissement, puis en le cédant pour échapper à cette obligation, l’ASL poursuit un but illégitime, contraire aux intérêts collectifs puisque les résidents ne pourront plus en jouir, ce qui réduit la valeur du lotissement ; quant à elle, elle ne pourra plus entretenir son jardin à défaut d’accès à cet espace vert.

Dans la mesure où très majoritairement, les propriétaires du lotissement préfèrent tirer un profit et se décharger de l’entretien de l’espace vert en perdant la possibilité d’y accéder sans toutefois que ce terrain puisse devenir autre chose qu’un espace vert, eu égard aux règles du plan d’occupation des sols et à l’insertion d’une clause dans l’acte de vente, il ne peut être considéré que ce choix est contraire à l’intérêt collectif ou qu’il constitue un but illégitime.

Il est également invoqué par H B une intention malveillante à son égard alors qu’elle a offert de l’acquérir aux mêmes conditions que les trois personnes privées extérieures au lotissement et qu’elle sera privée de la possibilité d’entretenir sa haie à défaut d’accès prévu pour elle à cet espace vert.

Le terrain de H B jouxte l’espace vert de telle manière qu’elle est la plus concernée par la cession envisagée.

Elle justifie avoir proposé d’acquérir, soit une bande de terrain de 3 à 4 mètres de large sur cet espace vert, soit la totalité dudit terrain, aux mêmes conditions financières que les acquéreurs pressentis suivant propositions contenues dans ses courriers datés des 9 avril 2010, 12 mai 2010 et 4 mars 2011.

Il ressort du procès verbal de l’assemblée générale du 10 mars 2011 que les trois courriers de H B contenant ses propositions ont été soumis à débat alors qu’elle n’était pas présente, et que la vente à des tiers a été privilégiée.

Elle souhaitait notamment de la sorte ne pas être empêchée d’entretenir sa haie en n’étant pas privée de la possibilité de continuer à passer sur le terrain cédé.

Il apparaît au vu de l’ensemble des éléments décrits que c’est par un abus de majorité caractérisé par une volonté nuisible, ou tout au moins des effets nuisibles pour H B que la proposition d’achat émise par des tiers au lotissement a été privilégiée sur la sienne qui était faite aux mêmes conditions.

Pour ces motifs, les résolutions n°2 de l’assemblée générale du 15 avril 2010 et n°4 de l’assemblée générale du 10 mars 2011 autorisant la vente de l’espace vert aux consorts Y, AA et A seront annulées.

Sur la demande de démolition de tout ouvrage privatif bâti sur les parcelles :

A l’appui de cette demande, H B n’établit pas qu’une quelconque construction ait été réalisée sur les parcelles cadastrées section XXX, 533 et 534 dont la cession a été votée lors des assemblées générales des 15 avril 2010 et 10 mars 2010.

Elle ne peut qu’être déboutée de cette prétention.

Sur la demande de dommages et intérêts de H B :

H B ne justifie pas d’un préjudice susceptible de donner lieu à indemnisation alors que la décision prononcée lui donne en bonne partie satisfaction. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

H B étant partiellement reconnue fondée en son action, celle-ci ne peut être qualifiée d’abusive.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts de l’ASL.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’ASLqui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile et à payer 2 000 euros à H B en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la délibération prise par l’assemblée générale du 20 mai 2010 autorisant la modification des statuts de l’association syndicale libre, et la demande de dommages et intérêts de l’ASL,

Statuant à nouveau sur les autres demandes,

Annule les résolutions n°2 de l’assemblée générale du 15 avril 2010 et n°4 de l’assemblée générale du 10 mars 2011 autorisant la vente à :

* Monsieur et Madame F Y du terrain cadastré section XXX, pour une superficie de 5a 51ca au prix de 11 463 € ;

* Monsieur et Madame D E AA, du terrain cadastré section XXX, pour une superficie de 3a 84 ca au prix de 7 989 € ;

* Monsieur R A, Madame L A épouse X et Madame J K épouse Silvestri, du terrain cadastré section XXX, pour une superficie de 5a 57ca, au prix de 10 548 €;

Rejette la demande de démolition de tout ouvrage privatif bâti sur les parcelles XXX, 533 et 534,

Rejette la demande de dommages et intérêts de H B,

Condamne L’ASL aux dépens, avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, et à payer 2 000 euros à H B en application de l’article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT