COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 29 MARS 2016

O.B

N° 2016/

Rôle N° 15/02833

G Z

D Z U J

C/

M N B

A LE FUR

SAS CARNOUX IMMOBILIER

Grosse délivrée

le :

à :M^e Voisin

M^e Desombre

M^e Guedj

M^e Naudin

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 29 Janvier 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 12/14124.

APPELANTS

Monsieur G Z

né le XXX à Marseille

de nationalité Française, demeurant XXX

représenté par M^e M VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame D Z U J

U le XXX à Marseille

de nationalité Française, demeurant XXX

représentée par M^e M VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur M N B

né le XXX à XXX

représenté par M^e Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Maître A LE FUR, XXX

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SAS CARNOUX IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège en cette qualité, XXX Juin – XXX

représentée par M^e Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Février 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Mars 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Mars 2016,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation du 19 novembre 2012, par laquelle Monsieur G Z et Madame I J ont fait citer Monsieur M-N B et la SAS Carnoux Immobilier, devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Vu l’acte d’appel en cause délivré le 20 mars 2014, à la demande de la SAS Carnoux Immobilier, à l’encontre de Maître A Le Fur.

Vu le jugement rendu 29 janvier 2015, par cette juridiction, ayant dit qu’aucune faute n’est établie, ni à l’encontre de Monsieur M-N B, ni de la SAS Carnoux Immobilier et de Maître A Le Fur, débouté les époux Z de leurs demandes et alloué à chacun des deux derniers défendeurs, la somme de 2 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu la déclaration d’appel du 25 février 2015, par Monsieur G Z et Madame I J.

Vu les conclusions transmises le 8 septembre 2015, par les appelants.

Vu les conclusions transmises le 30 juin 2015, par Monsieur M-N B.

Vu les conclusions transmises le 3 juillet 2015, par Maître A Le Fur .

Vu les conclusions transmises le 28 janvier 2016,par la SAS Carnoux Immobilier.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 9 février 2016.

SUR CE

Attendu que Monsieur G Z et Madame I J, d’une part, et Monsieur M-N B, d’autre part, ont signé, le 2 décembre 2011, un compromis rédigé par Maître A Le Fur, notaire, portant sur un terrain à bâtir situé à Cassis, appartenant à ce dernier, ce par l’intermédiaire de la SAS Carnoux Immobilier qui devait percevoir une commission de la part des acheteurs ;

Que cet acte sous-seing privé prévoyait la signature de la vente sous la forme notariée pour le 13 juillet 2012, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 25'750 € ;

Qu’il comportait plusieurs conditions suspensives, l’une d’elles portant sur la production d’un certificat de recherche de termites négatif de moins de six mois ;

Attendu que le 28 juin 2012, le notaire a été destinataire d’un état de recherche du 30 mai 2012, mentionnant qu’une infestation de termites était constatée dans deux souches de bois mort du terrain ;

Attendu que les acquéreurs ont déclaré renoncer à la poursuite de l’opération ;

Que le dépôt de garantie leur a été restitué, le 27 septembre 2012, par le notaire ;

Attendu que Monsieur et Madame Z réclament la condamnation in solidum de Monsieur M-N B et la SAS Carnoux Immobilier à leur payer la somme de 30 000 €, à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues ;

Attendu qu’il rappellent que l’article 1181 du Code civil édicte que l’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend, ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties ;

Que selon eux, l’événement était, en l’espèce, connu du vendeur et de l’agent immobilier ;

Attendu que le vendeur d’un terrain qui ne pouvait ignorer la présence de termites pour avoir fait procéder peu de temps avant la signature de la promesse de vente à un contrôle technique sur ce point et s’est abstenu de remettre aux acquéreurs le certificat établi par l’organisme de vérification, a commis une faute équivalente au dol, s’agissant d’une information importante, déterminante de leur consentement ;

Attendu que la présence de la clause relative aux termites dans le compromis, non obligatoire en matière de terrains non bâtis selon l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, ne peut laisser présumer la connaissance de leur existence par les acquéreurs qui auraient en pareil cas exigé un certificat d’éradication totale ;

Attendu que Monsieur M-N B était informé de l’infestation de son terrain par les termites, pour avoir fait réaliser par le même expert, Monsieur Y le 8 mai 2010 et le 24 octobre 2011,des recherches de termites qui s’étaient révélés positives ;

Attendu qu’il avait déposé une déclaration en mairie, sur la présence de termites, le 2 juin 2010, conformément aux dispositions de la loi du 8 juin 1999 ;

Attendu qu’en sa qualité de professionnel, l’agent immobilier qui, ayant connaissance de l’existence de ces deux rapports d’expertises signalant la présence de termites sur le terrain vendu, omet d’informer les acquéreurs de leurs résultats a manqué de manière fautive à son devoir de conseil ;

Attend qu’il ressort des écritures transmises en cause d’appel par la SAS Carnoux qu’elle savait que le terrain Immobilier était infesté par les termites, cette difficulté ayant déjà été révélée, lors de la signature d’un compromis intervenue l’année précédente ;

Que la SAS Carnoux Immobilier affirme, dans son courrier du 27 juillet 2012, avoir spécifié la présence de termites avant et lors de la régularisation du compromis du 2 décembre 2011;

Mais attendu que l’attestation des négociatrices immobilières en lien avec l’agence, selon laquelle l’une d’elles aurait informé, les époux Z et leur notaire, lors d’une conversation téléphonique, puis le jour de la signature du compromis, de la présence de termites, n’apparaît pas pouvoir être retenue comme un élément probant ;

Que dans son courrier du 22 juillet 2015, Maître F, notaire des acquéreurs conteste la réalité de cette information ;

Attendu qu’il n’est pas démontré que les travaux de débroussaillage, de dessouchage et de fouilles réalisés sur le terrain par Monsieur Z, au mois de mars 2012, selon l’attestation établie par Monsieur X, avaient pour objet de rechercher la présence de termites ;

Attendu que les acquéreurs n’auraient pas mobilisé des fonds, ni engagé des frais s’ils avaient connu dès le début la présence de termites ;

Que les comportements fautifs du vendeur et de l’agence immobilière ont retardé la réalisation de leur projet de construction, leur causant un préjudice certain de ce chef ;

Que le lien de causalité est donc établi ;

Attendu qu’il convient cependant de considérer que les époux Z ont engagé des frais d’architecte pour le dépôt du permis de construire, d’étude de sol, et de débroussaillage à leurs risques et périls ;

Que les frais liés au montage du dossier de prêt, ainsi que le préjudice résultant du retard pris dans leurs projets et le temps passé en démarches diverses, justifie l’allocation à leur profit de la somme de 5000 €, à titre de dommages et intérêts qui devront être pris en charge par le vendeur et l’agence immobilière ;

Attendu que la SAS Carnoux Immobilier demande à être relevée et garantie des condamnations pouvant être prononcé à son encontre par Maître A le Fur, notaire des vendeurs ;

Attendu qu’il n’est pas prouvé que Maître A Le Fur avait annexé à un précédent compromis établi par ses soins, le 29 juin 2010, pour le même terrain, avec les époux C, un rapport du 8 mai 2010 signalant la présence de termites, alors que cet acte mentionne en sa page 4 qu’un état de recherche de la présence des termites de moins de six mois d’antériorité devra être délivré le jour de la signature de l’acte constatant la réalisation des présentes, ledit état ne devant pas révéler la présence de termites ;

Qu’elle a également rédigé le compromis du 2 décembre 2011 avec les époux Z ;

Attendu qu’elle soutient pas avoir eu le souvenir de l’existence du précédent certificat positif de la présence de termites ;

Attendu que l’agence qui avait elle-même négocié la vente ayant conduit au compromis du 10 mai 2010 et avait parfaitement connaissance de la situation du terrain au regard de la présence de termites, ne peut reprocher au notaire un défaut d’information, alors qu’il lui incombait, en sa qualité de professionnel de l’immobilier de signaler la difficulté de manière officielle au moment de la signature du compromis de vente tant aux époux Z qu’au notaire du vendeur ;

Que l’existence d’une faute imputable au notaire de Monsieur B n’apparaît ainsi pas démontrée ;

Attendu que dans ces conditions, il ne peut être fait droit à l’appel en garantie formé par la SAS Carnoux Immobilier à l’encontre de Maître A le Fur ;

Attendu que le jugement est infirmé ;

Attendu qu’il est équitable de condamner Monsieur M-N B et la SAS Carnoux Immobilier à payer à Monsieur G Z et Madame I J la somme de

3 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SAS Carnoux Immobilier à payer à Maître A Le Fur la somme de 2 000 €, à ce titre ;

Attendu que Monsieur M-N B et la SAS Carnoux Immobilier qui succombent sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum Monsieur M-N B et la SAS Carnoux Immobilier à payer à Monsieur G Z et Madame I J ensemble, la somme de 5 000 €, à titre de dommages et intérêts,

Rejette l’appel en garantie formé par la SAS Carnoux Immobilier, à l’encontre de Maître A le Fur,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur M-N B et la SAS Carnoux Immobilier à payer à Monsieur G Z et Madame I J ensemble, la somme de 3 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SAS Carnoux Immobilier à payer à Maître A Le Fur la somme de 2 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur M-N B et la SAS Carnoux Immobilier aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT