Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 MAI 2014

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/19300

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/08085

APPELANTE

SCI BLANCHE prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Ayant pour avocat plaidant M^e Reynald BRONZONI de l’association DBD AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : R055

INTIMÉE

SARL BLANDIS prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Jehan-Denis BARBIER de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987, avocat postulant

Assistée de M^e Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque C987, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Odile BLUM, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Odile BLUM, conseillère

Monsieur Christian BYK, conseiller

Greffier : lors des débats : Monsieur Guillaume LE FORESTIER

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

********

Vu le jugement rendu le 15 septembre 2011 par le tribunal de grande instance de Paris qui a :

— dit que les commandements délivrés les 18 décembre 2008 et 30 mars 2010 sont sans effet sur la résolution de plein droit du bail commercial portant sur les locaux sis à Paris 16^e, XXX et liant la SCI Blanche et la SARL Blandis,

— dit qu’est incluse dans l’activité de supérette alimentaire que la SARL Blandis peut valablement exercer dans les locaux donnés à bail, la vente d’aliments pour chiens et chats, de produits d’hygiène corporelle ou para-pharmaceutiques, de produits d’entretien ou de ménage pour la maison, d’ustensiles de vaisselle courants, de fournitures scolaires ou de bureau d’usage courant, de petits jouets, de collants pour dames,

— dit que la SARL Blandis est redevable du montant de la taxe foncière,

— dit que l’obligation de la SARL Blandis au titre des charges locatives s’entend des charges ordinairement récupérables sur les locataires en matière de baux d’habitation,

— dit que sont exclues de ces charges récupérables les appels de travaux visés au commandement de payer délivré le 18 décembre 2008,

— accueilli la demande en paiement de la SCI Blanche à hauteur de 3.879 €,

— accueilli la demande en paiement de la SARL Blandis à hauteur de 3.765,60 €,

— condamné la SARL Blandis, après compensation, à payer à la SCI Blanche la somme de 113,40 €,

— dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à la SARL Blandis,

— dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— fat masse des dépens lesquels seront répartis par moitié entre la SCI Blanche et la SARL Blandis ;

Vu l’appel relevé le 27 octobre 2011 par la SCI Blanche qui par ses dernières conclusions du 25 mai 2012, demande à la cour de :

— débouter la SARL Blandis de toutes ses demandes sauf celles sur lesquelles la société bailleresse n’a pas interjeté appel (absence de résolution de plein droit du bail et définition de la destination du bail),

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la société locataire est redevable du montant de la taxe foncière,

— infirmer le jugement seulement en ce qui concerne la définition de l’obligation contractuelle de la SARL Blandis au titre des charges,

— dire qu’en application de l’article 5 de l’avenant de renouvellement du 9 octobre 1989, la SARL Blandis doit lui rembourser « toutes les charges et prestations incombant au bailleur et ce telles qu’elles découlent du règlement de copropriété de l’immeuble et des tantièmes correspondant aux lots donné à bail, et ce à l’exclusion de tous travaux de gros entretien relevant de l’article 606 du Code civil »,

— dire que les travaux litigieux ne s’analysent pas en des travaux de gros entretien relevant de l’article 606 du code civil,

— en conséquence, condamner la société Blandis au paiement de la somme de 25.274,13 € décomposée comme suit :

*16.954 € au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2008, de la taxe foncière pour les années 2009 et 2010, sous déduction de la taxe des ordures ménagères déjà réglées pour ces années, et de la taxe foncière et de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2011,

*8.320,13 € au titre des charges de travaux pour les années 2008 à 2012,

— condamner la SARL Blandis au paiement d’une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction ;

Vu les dernières conclusions du 27 mars 2012 de la SARL Blandis qui demande à la cour de :

— donner acte à la SCI Blanche de ce qu’elle renonce à poursuivre la résiliation de plein droit du bail commercial au titre des commandements signifiés les 18 décembre 2008 et 30 mars 2010 ainsi que de son acquiescement au dispositif du jugement qui a dit que la SARL Blandis peut valablement exercer dans les locaux donnés à bail, la vente d’aliments pour chiens et chats, de produits d’hygiène corporelle ou parapharmaceutiques, de produits d’entretien ou de ménage pour la maison, d’ustensiles de vaisselle courants, de fournitures scolaires ou de bureau d’usage courant, de petits jouets, de collants pour dames, ces activités étant incluses dans l’activité de supérette alimentaire,

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a dit qu’elle était redevable de la taxe foncière et la condamnation subséquente,

— dire qu’aux termes du bail, la taxe foncière, au sens strict, n’est pas due,

— débouter la SCI Blanche de ses demandes,

— condamner la SCI Blanche à lui rembourser la somme de 12.659 €, sauf à parfaire, au titre des sommes indûment réglées à la bailleresse,

— dire que la SCI Blanche n’est pas fondée à demander le paiement d’une provision trimestrielle sur charges en sus des appels de fonds de la Société Immobilière Parc Montmorency,

— condamner la SCI Blanche au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction ;

SUR CE

Considérant que devant la cour, les parties ne s’opposent plus que sur les charges locatives, la taxe foncière et les comptes à faire entre elles à ces titres ; que sans qu’il soit besoin de donner à la société Blandis les actes qu’elle réclame, le jugement sera confirmé sur le rejet de la demande de la SCI Blanche tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite des commandements des 18 décembre 2008 et 30 mars 2010 jugés sans effet ainsi que sur la destination du bail ;

Considérant qu’il suffit en conséquence de rappeler que les parties sont dans les liens d’un bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2008 aux clauses et conditions du bail antérieur y compris de prix ;

Que précédemment, les locaux avaient fait l’objet d’un bail en renouvellement, pour neuf années à compter du 1^er janvier 1989 suivant acte des 9 et 10 octobre 1989 puis d’un renouvellement de bail à compter du 1^er juillet 1999, le prix ayant été judiciairement fixé puis révisé à la somme de 46.991,38 €, toutes autres clauses et conditions antérieures du bail expiré demeurant inchangées ;

Considérant que par l’avenant de renouvellement des 9 et 10 octobre 1989, bailleur et preneur sont convenus, à l’article 5 « charges » de ce que :

«  La société preneuse devra rembourser au bailleur :

— toutes les charges et prestations incombant au bailleur et ce telles qu’elles découlent du règlement de copropriété de l’immeuble et des tantièmes correspondant aux lots donnés à bail, et ce à l’exclusion de tous travaux de gros entretien relevant de l’article 606 du code civil.

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères afférentes aux locaux loués.

Ces remboursements seront effectués selon les appels de fonds adressés par le syndic de la copropriété au bailleur, étant précisé que le montant de l’acompte trimestriel est fixé d’un commun accord à la somme de F 1.500 (228,67 €) à valoir, le réajustement définitif intervenant sur la production des pièces justificatives" ;

Sur la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Considérant qu’appelante incidente, la société Blandis demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a dite redevable du montant de la taxe foncière et a accueilli la demande de la société bailleresse à ce titre à hauteur de 3.879 € ; qu’elle fait valoir qu’aucune clause expresse du bail ne met cet impôt à sa charge, qu’en vertu de la clause 17 du contrat de bail antérieur à l’acte de renouvellement d’octobre 1989, la lettre du 16 décembre 1999 invoquée par la bailleresse n’a pas pu modifier unilatéralement les clauses et conditions du bail au surplus en contrepartie de la simple tolérance provisoire d’apposition d’affiche publicitaire sur laquelle la société bailleresse est revenue en 2008 quand elle-même a cessé de régler l’impôt foncier qui n’est donc plus dû par elle depuis 2008 ; qu’elle indique qu’en outre, la somme de 3.879 € que les premiers juges ont mise à sa charge correspond à la taxe foncière comprenant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à hauteur de 1.560 €, taxe d’enlèvement des ordures ménagères qu’elle prouve avoir réglée par chèque du 13 octobre 2008 ;

Mais considérant que c’est par des motifs pertinents que la cour approuve que les premiers juges ont retenu que la société Blandis était redevable de l’impôt foncier à compter de l’année 2000 en contrepartie de l’autorisation qui lui a été donnée par la société bailleresse de poser des affiches publicitaires sur la façade des lieux loués, en vertu de l’accord intervenu entre elles matérialisé par la lettre du 16 septembre 1999 dont les termes ont été exécutés par les deux parties pendant huit années, que l’engagement du preneur quand bien même il n’a pas fait l’objet d’un avenant relève désormais des obligations contractuelles et qu’il n’a pas cessé lors du renouvellement qui s’est opéré par l’effet du congé délivré le 20 décembre 2007 ; qu’il sera ajouté que le caractère provisoire de l’autorisation d’affichage ne ressort nullement de la lettre du 16 septembre 1999 et que l’affichage s’est du reste poursuivi après l’arrêt des paiements de la taxe foncière par la société Blandis ;

Considérant que la société Blandis justifie avoir émis le 13 octobre 2008 à l’ordre de la SCI Blanche un chèque de 1640 € comprenant à hauteur de 1.560 € le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère 2008 ; qu’elle prouve que la société bailleresse lui ayant confirmé le 21 mai 2012 qu’elle s’était désistée de ce chèque, elle en a établi le 22 mai 2012 un autre du même montant que son conseil a transmis à celui de la SCI Blanche qui n’en conteste pas le bon encaissement ;

Considérant que la société Blandis reste donc redevable à la société bailleresse de la somme de 2.319 € au titre de la taxe foncière 2008, déduction faite de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères réglée (3879 € – 1.560 €), des sommes de 3.451 € et 3.739 € au titre des taxes foncières 2009 et 2010, déduction faite des taxes d’enlèvement des ordures ménagères réglées à hauteur respectivement de 1.629 € et 1.781 € et de la somme de 5.885 € au titre de la taxe foncière 2011, taxe d’enlèvement des ordures ménagères comprise, soit au total de la somme de 15.394 € ;

Qu’elle sera en revanche, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande tendant à se voir restituer la somme de 4.320 € versée prétendument par erreur au titre des taxes foncières 2006 et 2007 dont elle était redevable ;

Sur les charges courantes et les charges pour travaux,

Considérant que la SCI Blanche critique à juste titre le jugement en ce qu’il s’est référé à tort aux dispositions du contrat de bail antérieur à l’avenant de renouvellement des 9 et 10 octobre 1989 ;

Que pour le surplus, elle fait valoir qu’en vertu de ce dernier acte, ne restent à sa charge que les gros travaux d’entretien relevant de l’article 606 du code civil c’est-à-dire les grosses réparations intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, et qu’à l’exception du coût des travaux de sécurité concernant l’amiante réalisés au cours de l’exercice 2010/2011 qui lui incombent pour 128,80 €, tous les travaux dont le montant a été appelé sont à la charge de la société locataire ;

Qu’elle demande donc la condamnation de la société Blandis à lui payer, compte tenu de la somme de 3.765,60 € de charges pour travaux qu’elle lui a réglée, la somme de 11.285,60 € au titre des charges pour travaux non réglées des exercices 2008/2009 à 2011/2012 et celle de 2.405,40 € pour les charges courantes du 1^er semestre 2012 soit, la somme de 8.320,13 €, après déduction :

— de la provision trimestrielle pour charges réglée à hauteur de 4.802,07 € entre le 1^er janvier 2007 et le 30 avril 2012,

— des sommes de 240 € et de 200 € de charges pour travaux réglées,

— de la somme de 128,90 € de charges pour travaux liés à l’amiante.

Considérant que la société Blandis réplique qu’il lui est demandé des charges pour travaux au titre du remplacement des canalisations de l’immeuble qui ne peuvent contractuellement lui incomber, que les travaux qualifiés « d’exceptionnels » ne peuvent correspondre qu’aux travaux de gros entretien, qu’elle a donc réglé par erreur la somme de 3.765,60 € ; qu’elle ajoute que la société bailleresse ne lui a jamais adressé aucune régularisation annuelle de charges ni aucune pièce justificative en dehors des appels de fonds du syndic, qu’elle se retrouve donc à payer à la fois la provision trimestrielle sur charges de 228,67 €, ses consommations réelles d’eau chaude et d’eau froide ainsi que la location des compteurs sur la base des appels de fonds semestriels du gestionnaire de l’immeuble, la société immobilière Parc Montmorency dite Sipm et les charges courantes afférentes aux locaux loués sur la base des appels de fonds semestriels de la Sipm ; qu’elle demande en conséquence, outre le remboursement de la somme de 3.765,60 € qu’elle a réglée à tort, le remboursement de la somme de 4.573,40 € qu’elle a réglé du 1^er janvier 2007 au 31 décembre 2011 au titre de la provision trimestrielle sur charges faisant selon elle double emploi avec les charges courantes appelées par la Sipm ;

Considérant qu’en vertu de l’acte de bail en renouvellement des 9 et 10 octobre 1989, la société Blandis est contractuellement tenue de rembourser au bailleur, toutes les charges et prestations incombant à celui-ci à l’exclusion de « tous travaux de gros entretien relevant de l’article 606 du code civil », ces remboursements étant effectués selon les appels de fonds adressés par le syndic de la copropriété au bailleur ;

Considérant que la société bailleresse justifie avoir adressé à la société locataire les appels de fonds de la Sipm, gestionnaire de l’immeuble, pour les exercices considérés ; qu’aucun des appels de fonds pour travaux dont elle se prévaut et qu’elle produit sous les références 11a à 11^e puis 12a à 12 h de son bordereau de communication de pièces n’inclut de « charges courantes » ;

Que la société bailleresse produit également la lettre en date du 8 avril 2011 du gestionnaire de l’immeuble qui explique que la mention « Charges Trvx Spéc. Canalisations » figurant sur les appels de charges pour travaux recouvre « le remplacement des canalisations communes de l’immeuble » et que les travaux qualifiés « d’exceptionnels » sont des travaux d’entretien général ; qu’elle produit également la situation des charges de travaux « exceptionnels » pour chacun des exercices 2005/2006 à 2011/2012 avec la description sommaire des travaux, leur coût prévisionnel et le montant réel de la dépense ;

Considérant qu’au sens de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles qui touchent à la solidité et à la structure même de l’immeuble ;

Considérant que la société Blandis n’est dès lors pas fondée à soutenir qu’elle n’est pas tenue des travaux spéciaux de rénovation du réseau de télévision ni ceux de maintenance de l’état général de l’immeuble qui demeurent à la charge du preneur ni même de ceux qualifiés de « travaux exceptionnels d’entretien » tenant notamment à la réfection de l’étanchéité de quelques terrasses ou du hall, à la mise en place de serrures « Vigik », au remplacement d’un surpresseur, au nettoyage des chenaux et des façades, au remplacement d’un vitrage extérieur, à la mise en place d’un dispositif antipigeons, à la création et la réfection de caniveaux ou au remplacement d’une armoire de commande de la chaufferie ;

Qu’en revanche, le remplacement de la totalité des canalisations communes de l’immeuble touche à sa destination et à sa structure même, outre le fait que des travaux d’une telle importance ne peuvent s’expliquer que par la non-conformité ou la vétusté desdites canalisations ; que les travaux s’y rapportant doivent donc, en application des dispositions contractuelles, rester à la charge du bailleur ;

Considérant que la société Blandis a en conséquence réglé à tort sur un total de 3.765,60 €, la somme de 2.739,96 € au titre des travaux de remplacement des canalisations communes (450,84 € + 11,56 € + 553,02 € + 14,18 € + 513,24 € + 13,16 € + 566,28 € + 14,52 € + 588,90 € + 15,10 €) ; que la société bailleresse doit lui restituer la somme de 1.025,64 € trop-perçu à ce titre ;

Considérant que pour les mêmes motifs, sur la somme de 11.285,60 € au titre des travaux que la SCI Blanche prétend non réglés en totalité, la société Blandis n’est pas redevable de la somme de 9.909,60 € (1.131 € + 546 € + 29 € + 14 € + 546 € + 1.131 € + 29 € + 14 € + 1.014,78 € + 311,22 € + 26,02 € + 7,98 € + 819 € + 315,12 € + 21 € + 8,08 € + 1.092 € + 28 € + 815,88 € + 20,92 € + 1.092 € + 28 € + 847,86 € + 21,74 €) ainsi que de la somme de 128,80 € au titre des travaux de sécurité amiante dont la société bailleresse convient qu’ils ont été réclamés à tort ; que la société Blandis ayant réglé sur ces appels de charges la somme de 440 € au total (240 € + 200 € ), elle ne reste redevable sur le montant de 11.285,60 € que de la somme de 807,20 € ;

Sur les comptes entre les parties :

Considérant que si la société bailleresse doit restituer à sa locataire la somme de 1.025,64 € au titre des appels de charges pour travaux figurant sous ses pièces 11a à 11^e, la société Blandis lui est réciproquement redevable de la somme de 15.394 € au titre des taxes foncières et/ou taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2008 à 2011, de la somme de 807,20 € au titre des appels de charges pour travaux figurant sous les pièces 12a à 12h de la société bailleresse et de la somme de 2.405,40 € qu’elle ne conteste pas devoir au titre des charges courantes non réglées ;

Que la société Blandis est contractuellement tenue au paiement d’une provision trimestrielle pour charges de 228,67 € ; qu’elle n’est pas fondée à se voir dispenser du paiement de cette provision ; que la société bailleresse admet que la société Blandis a réglé à ce titre la somme de 4.802,07 € entre le 1^er janvier 2007 et le 30 avril 2012 et prend en compte ladite somme pour la liquidation des charges ;

Que la société Blandis sera en conséquence déboutée de sa demande de remboursement et condamnée à payer à la société bailleresse la somme de 12.778,89 € ([15.394 € + 807,20 € + 2.405,40 €] – [1.025,64 € + 4.802,07 €] = 12.778,89 € ) restant due sur les taxes foncières et/ou taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2008 à 2011, les charges pour travaux arrêtées au 2^e semestre de l’exercice 2011/2012 et les charges courantes arrêtées au 1^er semestre 2012 ;

Que la SCI Blanche sera déboutée du surplus de sa demande ;

Considérant que le jugement étant confirmé sur les dépens de première instance, les parties qui succombent chacune partiellement en appel, supporteront par moitié le paiement des dépens d’appel ; que vu l’article 700 du code de procédure civile, les demandes à ce titre seront rejetées ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a dit que l’obligation de la SARL Blandis au titre des charges locatives s’entend des charges ordinairement récupérables sur les locataires en matière de baux d’habitation, dit que sont exclues de ces charges récupérables les appels de travaux visés au commandement de payer délivré le 18 décembre 2008, accueilli la demande en paiement de la SARL Blandis à hauteur de 3.765,60 € et condamné la SARL Blandis, après compensation, à payer à la SCI Blanche la somme de 113,40 € ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés ,

Condamne la SARL Blandis à payer à la SCI Blanche, provisions pour charges arrêtées au 30 avril 2012 déduites, la somme de 12.778,89 € restant due sur les taxes foncières et/ou taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2008 à 2011, les charges pour travaux arrêtées au 2^e semestre de l’exercice 2011/2012 et les charges courantes arrêtées au 1^er semestre 2012 ;

Déboute les parties de toutes autres demandes ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ;

Condamne chacune des parties par moitié aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE