COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre C

ARRÊT

DU 06 OCTOBRE 2016

N° 2016/944

S. K.

Rôle N° 16/00180

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'Le Gyptis I’ sis XXX – XXX représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Traverso

C/

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

Maître BADIE

Maître BONAN

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Marseille en date du 28 décembre 2015 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/03829.

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'Le Gyptis I’ sis XXX – XXX

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Traverso,

dont le siège est XXX

représenté par Maître Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par Maître François ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Maître Christophe OBRECHT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE :

XXX,

dont le siège est XXX – XXX

représentée et plaidant par Maître Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 septembre 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Monsieur Z KERRAUDREN, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

LA COUR ÉTAIT COMPOSÉE DE :

Monsieur Z KERRAUDREN, président

Madame Danielle DEMONT, conseiller

Madame Pascale POCHIC, conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Monsieur Z A.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 octobre 2016.

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 octobre 2016,

Signé par Monsieur Z KERRAUDREN, président, et Monsieur Z A, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*-*-*-*-*-*

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE :

XXX est propriétaire de deux lots (A et B) au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier Le Gyptis 1, XXX à Marseille, ainsi que d’un immeuble mitoyen (locaux C et D) comprenant un local couvert, deux locaux d’entrepôt et une plate-forme à usage de stationnement.

Se plaignant de dégâts des eaux et de dommages provoqués par le jet d’objets de la part d’occupants de l’immeuble, la SCI a obtenu en référé l’organisation d’une expertise. Au vu du rapport déposé par M. X, elle a saisi en référé le président du tribunal de grande intance de Marseille de diverses réclamations, contestées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Par ordonnance du 28 décembre 2015, la juridiction a, au visa de l’article 809 du code de procédure civile et du rapport d’expertise :

— condamné le syndicat des copropriétaires précité à faire réaliser dans le délai de deux mois de la signification de la décision les travaux préconisés par l’expert, à savoir :

' local A : démolition et remplacement de toutes les descentes d’eaux et des encoffrements, peinture des descentes d’eaux et des encoffrements neufs,

' local B : dépose et remplacement de la descente d’eaux en fonte située au fond du local, reprise de l’emboitement de la descente d’eau en PVC, peinture des descentes, nettoyage de la cour inférieure des déchets,

' locaux C et D : mise en place d’un filet de protection contre les jets d’objets sur toute la longueur du mur réparant les deux copropriétés,

et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, qui courrait deux mois après la signification de l’ordonnance,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Gyptis 1 à verser à la SCI La Commanderie 2 une provision de 100 000 € à valoir sur la réparation de son préjudice résultant de la réparation des dégâts causés aux locaux C et D,

— rejeté les autres demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Gyptis 1 à payer à la SCI La Commanderie 2 la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Gyptis 1 aux dépens du référé.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette ordonnance et il a conclu en dernier lieu le 02 septembre 2016.

L’intimée a déposé ses dernières écritures le 04 août 2016.

La cour renvoie, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, à leurs écritures précitées.

MOTIFS :

Attendu que le premier juge a, par des motifs que la cour fait siens, exactement rappelé les constatations et préconisations de l’expert judiciaire dans son rapport du 25 juin 2015 ;

Attendu, concernant les infiltrations dans le local A, que l’appelant ne discute pas la vétusté des descentes d’eau, à l’origine d’infiltrations, mais l’étendue de la réparation proposée par M. X ;

Attendu que, si l’expert a relevé des conséquences d’ordre esthétique résultant des fuites, il a bien souligné que la vétusté des descentes d’eau était à l’origine d’infiltrations et que certaines de ces descentes présentaient un risque de rupture, de sorte que leur remplacement était nécessaire ; que la réparation des dommages doit être intégrale et inclure notamment la peinture qui relève de l’obligation d’entretien de l’immeuble incombant au syndicat ; que la confirmation de l’ordonnance s’impose de ce chef ;

Attendu, s’agissant du local B, que l’expert a également constaté des infiltrations en pourtour et sur le mur de séparation des locaux A et B ; que les considérations du syndicat relatives aux diligences à accomplir auprès des assureurs ne sont manifestement pas de nature à le décharger de sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le premier juge ayant répondu sur le caractère de partie commune de la canalisation en cause ; que l’expert précise également que l’état de la colonne justifie son remplacement et qu’il convient de nettoyer et vider la cour intérieure ; qu’il n’est pas prévu d’autres travaux pour ce local, de sorte que l’ordonnance sera confirmée en ce qui le concerne, de même qu’en ce qu’elle a rejeté la demande de la SCI d’être autorisée à exécuter les travaux en cas de carence du syndicat ;

Attendu, sur les dégradations des locaux C et D, que l’appelant conteste le principe de sa responsabilité et le préjudice invoqué par la SCI ;

Attendu, d’abord, que l’intimée produit une attestation notariée qui ne révèle pas que les locaux en cause (C et D) soient constitutifs de lots d’une copropriété, si bien qu’il n’y a lieu à attraire en la cause un autre syndicat ;

Attendu ensuite que l’ordonnance a exactement rappelé les constatations de l’expert judiciaire et ses préconisations concernant les locaux précités ; que l’homme de l’art a bien précisé que, compte tenu de la configuration du site, les jets d’objets ne peuvent provenir que de la copropriété Le Gyptis 1, même si certains des appartements de celle-ci ne peuvent être incriminés, à savoir ceux donnant sur la rue ;

Attendu, d’ailleurs, que cette origine est confirmée par le procès-verbal dressé le 13 mai 2015 par Maître Y, huissier de justice associé, qui a lui-même constaté qu’au moment de son intervention a été jetée des étages supérieurs de l’immeuble en cause une brique en carton ;

Attendu que, contrairement à ce que soutient l’appelant, le premier juge a bien fondé sa décision sur la théorie du trouble anormal de voisinage et non sur une disposition de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’en l’espèce, il est évident que les jets qui impactent les toitures de la SCI sont constitutifs d’un tel trouble, lequel est manifestement illicite au sens de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile ; que c’est à juste titre que l’ordonnance a fait droit à la demande de mise en place d’un filet de protection destiné à le faire cesser ; qu’il convient d’autoriser la SCI à exécuter les travaux en cas de carence du syndicat et de lui allouer de ce chef, dans ce cas, une provision de 20 800 € ;

Attendu que l’intimée reprend ses demandes de provision à concurrence de 164 400 € pour son préjudice locatif et de 286 800 € pour la remise en état des locaux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les plaques perforées par les jets d’objets doivent être déposées et remplacées ; qu’il ressort du rapport, fondé sur un devis annexé, corrigé par l’expert, que le coût de ces travaux s’élève à 162 900 € TTC, somme qui sera allouée à la SCI à titre provisionnel par voie de réformation partielle de l’ordonnance ;

Attendu en revanche que, pour le surplus, la remise en état des locaux ne peut, avec le degré d’évidence requis en référé, être imputée au syndicat des copropriétaires comme conséquence certaine des perforations de la toiture ; que, de la même manière, il n’est pas exclu que le juge du fond considère que la location était impossible au regard de l’état des locaux résultant d’autres causes, leur vétusté générale étant avérée depuis de nombreuses années ; que les contestations soulevées sont sérieuses et font ici obstacle à l’octroi d’une provision sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée, à l’exception :

— du montant de la provision allouée à la SCI La Commanderie 2,

— du rejet de la demande subsidiaire d’exécution de travaux concernant les bâtiments C et D,

Réformant de ces seuls chefs,

Dit que la SCI La Commanderie 2 est autorisée à exécuter les travaux de mise en place d’un filet de protection sur toute la longueur du mur séparant les propriétés des parties, à défaut d’exécution par le syndicat des copropriétaires dans le délai prescrit par l’ordonnance,

Condamne dans ce cas le syndicat des copropriétaires Le Gyptis 1 à verser à la SCI La Commanderie 2 une provision de 20 800 € à valoir sur le coût des travaux,

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Gyptis 1 à verser à la SCI La Commanderie 2 une provision de 162 900 € à valoir sur le coût des travaux de remise en état des bâtiments C et D,

Ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Gyptis 1 à payer à la SCI La Commanderie 2 une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes prétentions contraires ou plus amples des parties,

Condamne le syndicat des coproprétaires Le Gyptis 1 aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,