1^re Chambre

ARRÊT N°125/2020

N° RG 18/04497- 18/6123

SARL SPAFI

C/

M. C X

M^me D E épouse X

M. F X

M. G X

M. H X

SARL KERLOC’H GWEN

Syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE KERLOC’H […]

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LES VILLAS DU DOMAINE KERLOC’H […]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 MAI 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre, entendue en son rapport

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame L-M N, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Février 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Mai 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS ET INTIMES :

La société SPAFI, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocate au barreau de RENNES

Le Syndicat des copropriétaires de la […], représenté par son Syndic la SARL FONCIA GUIRRIEC IMMOBILIER

dont le siège est

3 allée O Le Page

[…]

Représenté par M^e Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GÉRARD, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS :

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Carole MESSECA, plaidant, avocate au barreau de PARIS

Madame D E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Carole MESSECA, plaidant, avocate au barreau de PARIS

Monsieur F X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Carole MESSECA, plaidant, avocate au barreau de PARIS

Monsieur G X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Carole MESSECA, plaidant, avocate au barreau de PARIS

Monsieur H X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Carole MESSECA, plaidant, avocate au barreau de PARIS

La société KERLOC’H GWEN, SARL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant,

avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Carole MESSECA, plaidant, avocate au barreau de PARIS

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence KERLOC’H GWEN représenté par son syndic la Société ELG IMMOBILIER dont le siège est […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Carole MESSECA, plaidant, avocate au barreau de PARIS

Suivant acte au rapport de Maître Z, notaire associé à Quimper du 30 avril 2004, la société Kerloc’h Gwen, usufruitière, C X, D E épouse X, F X, G X et H X (les consorts X) nu-propriétaires indivis, ont acquis dans la commune de Combrit (Finistère) le Domaine Résidentiel de Tourisme « Kerloc’h Gwen », un ensemble immobilier à usage de vacances, d’une capacité d’accueil moyenne de 550 personnes comprenant :

— un bâtiment central sur deux niveaux avec salles de restaurant, bar, 15 chambres et 47 appartements individuels,

—  22 pavillons,

— les bâtiments d’accompagnement : une salle polyvalente, un club enfant, un camping, 450 places de parkings, 7 courts de tennis, terrains de volley-ball, football, basket-ball, le tout cadastré […], 23, 332, 375, 376, 377, 378, 440 (regroupées ensuite sous la parcelle AH 447 qui a ensuite été divisée en parcelles AH 448, 449, 450, 451, 452, 453, 445, 457, 458 et 459), 24, 438, 381, 382, 369, 380, 439, et 442( cette dernière résultant de la division de la parcelle AH n° 341 en deux parcelles).

Suivant acte au rapport de Maître Z, notaire associé à Quimper en date du 25 juillet 2006, la société Kerloc’h Gwen et les consorts X ont vendu à la société Spafi une partie de ces biens, soit un ensemble de dix-huit pavillons avec terrains attenants (cadastrés AH 448, 451, 457, 458, 459) et le bâtiment à usage de club enfant, et un terrain de camping et de tennis (cadastrés AH 382, 381, 380, 438, 439, 442) , ainsi que cinq terrains, […], 452, 455, 453, 449.

La déconnexion des réseaux d’électricité et eau des deux ensembles immobiliers devait être réalisée et en page 11, l’acte précisait que l’acquéreur s’engageait à rendre les biens acquis indépendants de la partie du […] restant la propriété du vendeur, pour l’eau et l’électricité, au plus tard le 31 décembre 2006.

Le premier août 2006, l’immeuble faisait l’objet d’un règlement de copropriété et état descriptif de division.

Parallèlement à l’acte de vente, la société Kerloc’h Gwen et la SARL Spafi signaient une convention de gestion, au terme de laquelle la Spafi confiait à la société Kerloc’h Gwen la gestion des pavillons devenus propriété de la Spafi afin d’honorer notamment les contrats passés entre les tours opérateurs et le domaine de Kerloc’h Gwen.

Le jour de la signature de l’acte de vente, les parties créaient et déposaient les statuts de l’association foncière urbaine libre Kerloc’h Gwen (AFUL), qui devait gérer les parties communes et acquérir la

parcelle […], comprenant la route et le portail d’accès, les aires de circulation internes au domaine et les parkings. Un cahier des charges avait été établi, permettant la répartition des charges entre les parties.

Différentes décisions sont ensuite intervenues, opposant les parties. L’AFUL ne fonctionnait pas, un administrateur provisoire était désigné ; finalement, l’AFUL était supprimée.

Le 13 février 2010, un protocole transactionnel était signé entre la société Kerloc’h Gwen, les consorts X, le syndicat de copropriété Résidence Kerloc’h Gwen et la Spafi. Ce protocole traitait le sort de l’AFUL qui devait être dissoute en raison de la création de la servitude sur la parcelle AH 460, les parties établissaient les comptes 2008 et 2009 (renonçant à réclamer quoi que ce soit pour 2006 et 2007), prévoyait des restitutions, la Spafi s’engageait à régler le problème de séparation des réseaux, le pavillon Allain devant être revendu à la Spafi.

Par acte au rapport de Maître Z notaire des 22 février et 30 mars 2010 était créée une servitude sur la parcelle AH 460 (divisée en parcelles AH 514, 515, 516, 517, 518, 519 et 520) appartenant en nu-propriété aux consorts X et en usufruit à la société Kerloc’h Gwen au bénéfice de l’ensemble immobilier cadastré AH 448, 451, 457, 458, 459, acquis par la société Spafi par acte du 25 juillet 2006. Le partage des frais d’établissement du passage, les frais d’entretien, de réparation, remplacement des équipements étaient déterminés. Il était précisé dans l’acte que le budget prévisionnel 2010 devait servir de base pour les appels de fonds trimestriels et que les appels de fonds 2011 et suivants seront réalisés sur la base de l’année N-1.

La SARL Spafi a cédé plusieurs biens immobiliers entre 2006 et 2017, au Conservatoire du littoral et à divers particuliers. Le syndicat de copropriété Résidence les Villas du Domaine a été constitué le premier août 2006, concernant l’ensemble immobilier constitué des parcelles AH n° 448, 451, 457, 458 et 459.

Divers incidents procéduraux ont eu lieu : sur les charges, sur les travaux de séparation des réseaux et la liquidation d’astreintes…

Actuellement, les différentes parties s’opposent sur la qualité des parties pour agir ainsi que sur la répartition des charges.

Par jugement du 12 juin 2018, le tribunal de grande instance de Quimper a :

— Donné acte au syndicat de copropriété Résidence de Kerloc’h Gwen, représenté par son syndic, 1'EURL IMHOTEP, de son intervention volontaire,

— Donné acte à la société Foncia Guirriec Immobilier, de son intervention volontaire, en qualité de syndic du syndicat de copropriété […],

— Constaté que le syndicat des copropriétaires […] initialement représenté par son syndic bénévole la SARL Spafi, puis par la société Foncia Guirriec Immobilier, a été valablement assigné devant ce tribunal,

— Constaté que la SARL Kerloc’h Gwen, les consorts X et le syndicat des

copropriétaires Résidence Kerloc’h Gwen sont recevables à agir, ayant la qualité pour ce faire,

— Condamné la SARL Spafi à payer à la SARL Kerloc’h Gwen et aux consorts X, en remboursement des frais d’entretien conventionnels de la servitude, les sommes suivantes :

— année 2011 : 345,66 euros TTC,

— armée 2013 : 1470,86 Euros TTC

— année 2014 :1470,86 Euros TTC

— année 2015 : 1532,20 Euros TTC,

— année 2016 : 933,88 Euros TTC,

— année 2017 : 90,60 Euros TTC,

avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— Condamné le syndicat des copropriétaires […] à payer à la SARL Kerloc’h Gwen et aux consorts X, en remboursement des frais d’entretien conventionnels de la servitude, les sommes suivantes :

— année 2012 : 4919,20 euros TTC,

— année 2013 : 49l9,20 euros TTC,

— année 2014 : l470,86 euros TTC,

— année 2015 : 5l85,44 euros TTC,

— année 20l6 : 3955,64 euros TTC,

— année 2017 : 3955,64 euros TTC,

avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et ordonne la capitalisation des intérêts pour une année entière,

— ordonné que ces sommes soient réglées dans les trois mois suivants la présente décision, sous astreinte provisoire de l00 euros par jour de retard, passé ces trois mois, astreinte d’une durée de trois mois, au terme de laquelle il pourra être de nouveau statué, ce tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte,

— Donné acte à la société Kerloc’h Gwen et aux consorts X de ce qu’ils s’engagent à rembourser prorata temporis les sommes dues sur l’année 2015 au syndicat des copropriétaires Résidence Kerloc’h Gwen, dès qu’i1s auront obtenu le règlement par les défendeurs des sommes ci dessus mises à leur charge,

— Constaté que les syndicats de copropriété […] et Kerloc’h Gwen et les consorts X, s’accordent sur le devis de la société Eurovia d’un montant de 9362,40 euros et dit que 50 % de cette somme doit être mise à la charge du syndicat des copropriétaires Résidence Kerloc’h Gwen et de la SARL Kerloc’h Gwen et des consorts X et 50 % à la charge de la société Spafi et du syndicat des copropriétaires […], sous réserve de l’approbation des assemblées générales de copropriété,

— Dit que les autres dépenses et les contrats de maintenance doivent être préalablement soumis aux votes des assemblées générales de copropriété et que les syndics devront, après décision de celles-ci, communiquer entre eux sur des devis qui auront été retenus,

— rejeté les autres demandes principales et reconventionnelles,

— condamné la société Spafi et le syndicat des copropriétaires […] à payer à la SARL Kerloc’h Gwen, aux consorts X et au syndicat des copropriétaires Résidence Kerloc’h Gwen une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l’artic1e 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— ordonné la société Spafi et le syndicat des copropriétaires […] aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Florence Balk, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Spafi a interjeté appel de cette décision, intimant la société à responsabilité limitée Kerloc’h Gwen, MM. C X, F X, G X, H X, M^me D E (les consorts X), le syndicat de copropriétaires de la Résidence de Kerloc’h Gwen et le syndicat des copropriétaires de la Résidence des villas du domaine de Kerloc’h Gwen (dossier enrôlé sous le n° 18/4497).

La résidence 'les villas du domaine', représenté par son syndic Foncia Guirriec Immobilier, a interjeté appel de cette décision, intimant la société Kerloc’h Gwen, les consorts X, le syndicat des copropriétaires résidence Kerloc’h Gwen représenté par son syndic la société Imhotep et la société Spafi (dossier enrôlé sous le n° 18/6123).

Dans les dossiers 18/4497 et 18/ 6123, par conclusions du 27 mai 2019, la société Spafi demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Quimper le 12 juin 2018 en ce qu’il a :

— Constaté que le syndicat des copropriétaires […] initialement représenté par son syndic bénévole la SARL Spafi, puis par la société Foncia Guirriec Immobilier, a été valablement assigné devant ce tribunal,

— Constaté que la SARL Kerloc’h Gwen, les consorts X et le syndicat des copropriétaires Résidence Kerloc’h Gwen sont recevables à agir, ayant la qualité pour ce faire,

— Condamné la SARL Spafi à payer à la SARL Kerloc’h Owen et aux consorts X, en remboursement des frais d’entretien conventionnels de la servitude, les sommes suivantes :

— année 2011 : 345,66 euros TTC,

— année 2013 : 1470,86 euros TTC,

— année 2014: 1470,86 euros TTC,

— année 2015 : 1532,20 euros TTC,

— année 2016 : 933,88 euros TTC,

— année 2017 : 90,60 euros TTC,

avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— Condamné le syndicat des copropriétaires […] à payer à la SARL

Kerloc’h Gwen et aux consorts X, en remboursement des frais d’entretien conventionnels de la servitude, les sommes suivantes :

— année 2012 : 4.919,20 euros TTC

— année 2013 : 4.919,20 euros TTC

— année 2014 : 1.470,86 euros TTC

— année 2015 : 5.185,14 euros TTC

— année 2016 : 3.955,64 euros TTC

— année 2017 : 3.955,64 euros TTC

avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et ordonne la

capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— Ordonné que ces sommes soient réglées dans les trois mois suivants la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé ces trois mois, astreinte d’une durée de trois mois, au terme de laquelle il pourra être de nouveau statué, ce tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte,

— Rejeté les autres demandes principales et reconventionnelles,

— Condamné la société Spafi et le syndicat des copropriétaires Résidence Les Villas du

Domaine à payer à la SARL Kerloc’h Gwen, aux consorts Pettonet au syndicat des

copropriétaires Résidence Kerloc’h Gwen une indemnité de 5000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné la société Spafi et le syndicat des copropriétaires […] aux entiers dépens.

Statuant de nouveau :

— Juger que la Spafi n’était pas le syndic de la copropriété lors de

l’introduction de la procédure.

— Constater que la Société Spafi ne pouvait valablement représenter le syndicat de la copropriété les Villas du Domaine à la date à laquelle lui a été signifiée l’assignation devant le Tribunal de Grande Instance de Quimper à l’initiative de la Société Kerloc’h Gwen et des consorts X.

— Juger que l’assignation délivrée par la Société Kerloc’h Gwen en présence des consorts X au syndicat des copropriétaires représenté par la Spafi en qualité de syndic est nulle et de nul effet.

— Juger irrecevable en application de l’article 74 du Code de procédure civile l’exception de procédure tirée de l’incompétence du juge du fond pour statuer sur cette demande.

— juger en toute hypothèse irrecevable l’appel incident de la société Kerloc’h Gwen, les consorts

X et le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Kerloc’h Gwen concernant la demande tendant à voir condamner la société Spafi et le Syndicat de Copropriété de la résidence les Villas du Domaine à respecter les dispositions de la convention de servitude sous astreinte de 500 € par jour de retard.

— Débouter la Société Kerloc’h Gwen, les consorts X et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Kerloc’h Gwen de leur demande à ce titre

— Juger irrecevables et en toute hypothèse mal fondées toutes les

demandes formulées par la Société Kerloc’h Gwen, les consorts X et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Kerloc’h Gwen dans le cadre de cette procédure.

— les débouter en conséquence de toutes leurs demandes en particulier en ce qu’elles sont dirigées contre la Spafi.

— Condamner in solidum la Société Kerloc’h Gwen, les consorts X et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Kerloc’h Gwen à verser à la Société Spafi une indemnité de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile par la SELARL ARES.

Dans les dossiers enrôlés sous les n°18/4497 et 18/6123, par conclusions du 26 août 2019, la SCI Kerloc’h Gwenn, le syndicat de copropriétaires de la résidence Kerloc’h Gwenn représenté par son syndic la société Imhotep et les consorts X demandent à la cour de :

Vu la convention de servitude,

Vu le protocole d’accord intervenu,

Vu l’article 1 134 du Code civil (ancien), 1251 3° du Code civil (ancien) :

— Déclarer la société Kerloc’hGwenn recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes,

— Prendre acte de l’intervention volontaire de Madame D J épouse X et de Messieurs C K X, F O P X, H X et G X en leur qualité de nus propriétaires,

— Prendre acte de l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires La […],

— La déclarer recevable,

Y faisant droit,

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Quimper, l’émendant pour le surplus, en ce qu’il a :

Sur l’irrecevabilite soulevee au titre de l’intervention de la Sarl kerloc’h gwen

— debouter purement et simplement la société Spafi de sa demande,

Sur la nullité de l’assignation soulevée au visa de l’article 117 du code de procédure civile :

A titre principal,

— Juger que seul le juge de la mise en état du Tribunal de Grande Instance de Quimper avait compétence pour statuer sur une exception de procédure,

En conséquence,

— Débouter la SARL Spafi de l’exception de nullité soulevée,

A titre subsidiaire,

— constater que le syndicat des copropriétaires Résidence les Villas du Domaine, pris et représenté par la SARL Spafi initialement et désormais par Foncia Guirriec Immobilier, a été valablement assigné devant la juridiction de céans,

— Constater que la SARL Spafi avait qualité de syndic du syndicat des copropriétaires La Résidence les Villas du Domaine, jusqu’à la date de l’assemblée générale en date du 16 février 2016,

en tout état de cause,

— Constater que l’irrégularité alléguée a été couverte avant la décision dont appel rendue par le Premier Juge le 12 juin 2018,

En conséquence,

— Débouter de plus fort la SARL Spafi de la nullité soulevée au visa des dispositions de l’article 1 17 du Code de procédure civile,

Sur les Charges Dues :

— Condamner la société Spafi à payer a la SARL Kerloc’h Gwen les sommes

de :

2011 : 345,66 € TTC,

2012 : 654,80 € HT + 575,00 € HT = 1.229,80 € HT (1.470,86 € TTC) DONT A DEDUIRE la somme de 1.500 € (TTC) versée en exécution de l’ordonnance de référé du 20 juin 2012, soit 29,14 € TTC au crédit de la SARL Spafi,

2013 : 654,80 € HT + 575,00 € HT = 1.229,80 € HT (1.470,86 € TTC),

2014 : 654,80 €-HT + 575,00 € HT = 1.229,80 € HT (1.470,86 € TTC),

2015: 1.276,84 € HT (1.532,2O € TTC),

— Condamner la société Spafi à payer au syndicat des copropriétaires LA

[…], prise et représentée par son syndic, IMHOTEP :

2016 : 774,90 € HT (774,90 € TTC),

2017 : 75, 50 Euros HT ( 75, 50 Euros TTC)

— Condamner le syndicat des copropriétaires la Residence les Villas du Domaine à payer a la SARL Kerloc’h Gwen :

2012 : 2.619,20 € HT + 2.300,00 € HT = 4.919,20 € HT (5.883,36 € TTC).

2013 : 2.619,20 € HT + 2.300 € HT = 4.919,20 € HT (5.883,36 € TTC).

2014 2 2.619,20 € HT + 2.300 € HT = 4.919,20 € HT (5.903,04 € TTC).

2015 : 5.185,44 € HT (6.222,53 € TTC),

— Condamner le syndicat des Copropriétaires la Résidence les Villas du Domaine à payer au syndicat des copropriétaires la […], prise et représentée par son syndic, IMHOTEP :

2016 : 1.229,80 € HT (1.229,80 € TTC) (par suite du réglement intervenu après clôture devant le premier juge),

2017 : 3.689,40 € HT (3.689,40 € TTC) (par suite du règlement intervenu),

2018 : 4.919,20 € HT (4.919,20 € TTC)

2019 : 2.459,60 € HT (2.459,60 € TTC) au titre des T1 et T2 2019 et 1.229,80 €

(1.229,80 € TTC) au titre du T3 de 2019,

— donner acte à la société Kerloc’h Gwen qu’elle s’engage à rembourser prorata temporis les sommes dues sur l’année 2015 au syndicat des copropriétaires la […], dès réglement par les défendeurs, toutes ces sommes avec intérêt au taux légal et anatocisme dans les termes de l’article 1 154 du Code civil ancien et 1343-2 du Code civil nouveau, à compter de chacune des mises en demeure adressées,

Toutes ces sommes sous astreinte définitive de 300 € par jour de retard à y pourvoir,

Réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Quimper et :

— Condamner également le SDC la Résidence les Villas du Domaine à l’égard du SDC la […], dans les termes suivants :

— A participer au coût de la remise en état de l’assiette de la servitude pour un montant de 9362,40 €,

— A participer au coût d’installation de l’éclairage public au niveau de la servitude, à l’entrée du domaine, pour un montant de 9000 €,

— A participer au coût de la finalisation de la rénovation des éléments de sécurité du portail d’accès au domaine, pour un montant de 4058,46 € et au contrat de maintenance dudit portail d’accès au domaine pour un montant de 858 € TTC par an.

Sur la jouissance paisible et le non-respect de la convention de servitude :

— Condamner la SARL Spafi et le SDC la Résidence les Villas du Domaine à respecter les dispositions de la convention de servitude, ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à y pourvoir,

— Débouter la SARL Spafi de l’irrecevabilité soulevée au visa des articles 909 et 974 du code de

procédure civile,

— condamner solidairement la SARL Spafi et le SDC la Résidence les Villas du Domaine en la somme de 15000 € au titre de la résistance abusive,

— Les Condamner à verser aux concluants la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Spafi à verser à Madame D J épouse X, à Messieurs C K X, F O P X, H X et G X la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SARL Spafi et le Sdc la Résidence les Villas du Domaine en tous les dépens d’instar1ce dont distraction au profit de M^e Jean- David Chaudet, Avocat aux offres de droit, qui en recouvrira le montant conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans les dossiers enrôlés sous les n° 18/4497 et 18/6123, par conclusions du 18 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence les Villas du domaine représenté par le syndic de copropriété la sarl Foncia Guirriec immobilier demande à la cour de :

— Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Quimper du 12 juin 2018 en ce qu’il a :

« Condamné la SARL Spafi à payer à la SARL Kerloc’h Gwen et aux consorts X les sommes suivantes :

Année 2011 : 345,66 € TTC

Année 2013 : 1 470,86 € TTC

Année 2014 : 1 470,86 € TTC

Année 2015 : 1 532,20 € TTC

Année 2016 : 933,88 € TTC

Année 2017 : 90,60 € TTC

Avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et capitalisation des intérêts

'Condamné le syndicat des copropriétaires Résidence Les Villa du Domaine à payer à la SARL Kerloc’h Gwen et aux consorts X les sommes de :

Année 2012 : 4 919,20 € TTC

Année 2013 : 4 919,20 € TTC

Année 2014 : 1 470,86 € TTC

Année 2015 : 5 185,44 € TTC

Année 2016 : 3 955,64 € TTC

Année 2017 : 3 955,64 € TTC

Avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et capitalisation des intérêts

'Ordonné que ces sommes soient réglées dans les 3 mois suivant la présente décision sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard

'Condamné la société Spafi et le syndicat des copropriétaires Résidence Villas du Domaine à payer à la société à la SARL Kerloc’h Gwen, aux consorts X et au syndicat des copropriétaires Résidence Kerloc’h Gwen, une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’art. 700 du code de procédure civile

'Ordonné l’exécution provisoire ».

Statuant de nouveau,

— Débouter les consorts X, la Sarl Kerloc’h Gwen, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Kerloc’h Gwen, de leurs demandes,

A titre infiniment subsidiaire, juger que la contribution du syndicat des copropriétaires de la […] à l’entretien de la servitude ne pourrait excéder celle prévue à l’acte de constitution du 30 mars 2010, à l’exclusion de la revalorisation pratiquée unilatéralement en 2012.

— Débouter la Sarl Kerloc’h Gwen, les Consorts X, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Kerloc’h Gwen de toute demande plus ample ou contraire.

— Condamner les consorts X, la SARL Kerloc’h Gwen, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Kerloc’h Gwen, in solidum au paiement d’une somme de 8000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 janvier 2020 dans les deux dossiers.

Dans les dossiers 18/4491 et 18/6123, par conclusions du 30 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Kerloc’h Gwen, les consorts X ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture au motif que la société ELG immobilier représentait désormais le syndicat de copropriétaires de la résidence Kerloc’h Gwen aux lieu et place de la société Imhotep et qu’il y avait lieu de donner acte à ELG Immobilier de son intervention.

Cette révocation a eu lieu à l’audience, avec l’accord de toutes les parties pour permettre l’intervention du nouveau syndic, ELG Immobilier. La clôture a été immédiatement prononcée à la suite.

MOTIFS :

Il y a lieu, pour une bonne administration de la justice, d’ordonner la jonction des instances RG 18/4497 et RG 18/6123.

Sur la validité de l’assignation délivrée à la société Spafi en qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires Résidence des Villas du Domaine le 18 juin 2015 :

La société Spafi conteste la validité de l’assignation qui lui a été délivrée en qualité de syndic représentant le syndicat de copropriété ' Résidence les Villas du Domaine', exposant avoir été syndic depuis la constitution du syndicat jusqu’à l’expiration du mandat non renouvelé qui lui avait été donné soit le 16 mars 2012, de sorte que, selon les dispositions d’ordre public de la loi du la copropriété, elle ne pouvait valablement représenter le syndicat ultérieurement et notamment pour

cette procédure, la ' notion de syndic de fait’ n’existant pas. Il appartenait aux intimés de faire désigner un administrateur provisoire à la copropriété afin de réunir une assemblée et désigner un syndic et soutient que l’irrégularité ne peut être couverte par l’intervention volontaire du syndic actuel. Elle estime que la cour doit se prononcer sur le moyen de nullité comme l’a fait le tribunal de grande instance et que le moyen tiré de l’incompétence du juge du fond pour statuer sur la demande de nullité de l’assignation est irrecevable en application de l’article 74 du Code de procédure civile.

La société Kerloc’h Gwen et les consorts X exposent que la demande d’annulation de l’assignation pour défaut de pouvoir de représenter de la Spafi doit être rejetée : tout d’abord, elle devait être formulée devant le juge de la mise en état selon l’article 771 du Code de procédure civile, ensuite, la Spafi était le syndic de cette copropriété entre 16 mars 2012 et le 16 mars 2016, s’étant toujours présentée comme syndic bénévole, dans des actes notariés notamment et ayant été assignée comme tel le 8 juin 2015 ; l’irrégularité a été couverte par l’intervention du nouveau syndic.

Le moyen tiré du défaut de pouvoir ( improprement dit 'd’incompétence’ ) d’une juridiction est une fin de non-recevoir qui comme telle peut être soulevée en tout état de cause, en application des dispositions de l’article 123 du Code de procédure civile. Dès lors, les appelants peuvent invoquer le défaut de pouvoir du tribunal pour statuer sur le moyen invoqué par la Spafi de son défaut de pouvoir de représenter le syndicat Résidence les Villas du Domaine rendant irrégulier l’acte introductif d’instance par lequel elle a été assignée devant le premier juge.

L’article 771 du Code de procédure civile précise que le juge de la mise en état est seul compétent jusqu’à son dessaisissement, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les exceptions de procédure et ajoute : 'les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions ultérieurement…'

Il apparaît au regard des pièces du débat que le juge de la mise en état a été saisi d’une seule demande de communication de pièce et que c’est devant le tribunal que la société Spafi a soulevée la nullité de l’assignation en ce qu’elle lui a été délivrée en qualité de syndic de copropriété représentant le syndicat de copropriété Résidence Villas du Domaine ; conformément aux termes de ce texte, la Spafi devait saisir le juge de la mise en état et se trouve, à la suite du dessaisissement du juge de la mise en état, irrecevable à demander au tribunal de grande instance de prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir de la Spafi de représenter le syndicat de copropriété.

Le jugement sera confirmé sur ce point, par un motif différent.

Sur la recevabilité des demandes formées par la société Kerloc’h Gwen et les consorts X :

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, la société Spafi a repris ce moyen dans le dispositif de ses écritures et l’a développé dans le corps de ses conclusions.

La société Spafi conteste tout intérêt à agir de la société Kerloc’h Gwen dès lors qu’elle n’est plus propriétaire du fonds servant qui a été transféré au syndicat de la copropriété le 10 janvier 2015, et qu’elle ne s’est pas réservé le droit d’agir lors de la constitution de la copropriété.

Le transfert au syndicat lui ôte, ainsi qu’aux consorts X, tout droit d’agir. Ainsi, la demande doit être rejetée pour le paiement des charges antérieures au 10 décembre 2015.

Le syndicat de copropriété Résidence Villas du domaine expose également que le transfert du fonds servant à la copropriété a ôté toute qualité à agir à la société Kerloc’h Gwen et aux consorts X pour obtenir le remboursement des frais d’entretien de l’assiette de la servitude.

La société Kerloc’h Gwen et les consorts X exposent que la société Kerloc’h Gwen a payé diverses sommes pour l’entretien de l’assiette de la servitude, a fait l’avance des fonds, est subrogée

dans les droits des consorts X, et ce, jusqu’ à la création du syndicat Kerloc’h Gwen route de Treustel Combrit le 10 décembre 2015, représenté depuis le premier avril 2016 par son syndic, le cabinet Imhotep. La société Kerloc’h Gwen explique qu’elle est restée propriétaire de plusieurs parcelles, 515, 516, 517, 518 et 519 et qu’elle a payé pour le compte des nu- propriétaires, les consorts X, diverses frais d’entretien.

Il ressort des pièces produites :

— que la société Kerloc’h Gwen et les consorts X ont acquis du SIVOM et du syndicat mixte par acte du 30 avril 2004 diverses parcelles, qu’ils ont vendu plusieurs parcelles à la Spafi ; qu’ à la suite de la cession, ils restaient propriétaires des parcelles AH° 454, 456 et 460,

— que l’AFUL devait acquérir la parcelle AH 460 qui comprenait la route et le portail d’accès, les aires de circulation internes au domaine ;

— qu’à la suite de la disparition de l’AFUL qui n’avait pas fait cette acquisition, une servitude de voirie a été constituée sur la parcelle AH 460 le 30 mars 2010 ; que cette parcelle a ensuite été divisée en six parcelles (AH 514 à 520),

— que le syndicat de copropriété la résidence […] a été créé le 10 décembre 2015 ; que les parcelles AH 454, 456, 514, et 520, restées propriété de la société Kerloc’h Gwen et des consorts X, font partie de l’assise de la copropriété dénommé Résidence de Kerloc’h Gwen route de Treustel Combrit selon le règlement de copropriété publié le 7 janvier 2016.

La société Spafi ne peut soutenir que la société Kerloc’h Gwen et les consorts X n’ont pas qualité pour agir avant la constitution du syndicat de copropriétaire de la résidence Kerloc’h Gwen route de Treustel Combrit le 10 décembre 2015, étant les seuls propriétaires (peu importe ici le démembrement du droit de propriété) de la parcelle AH 460 sur laquelle a été constituée la servitude de passage. Il sera observé qu’une décision de 1'Assemblée générale ordinanire du syndicat de copropriétaires Kerloc’h Gwen en date du 26 septembre 2006 a donné délégué tous pouvoirs au syndic pour agir en justice dans le dossier qui oppose le syndicat au syndicat résidence les Villas du Domaine, puis qu’une décision de l’Aassemblée générale ordinaire du 18 septembre 2017 (non contestée) a autorisé le syndic à ester en justice contre le syndicat la Résidence les Villas du Domaine, 'réservé à la société à responsabilité limitée Kerloc’h Gwen le droit d’ agir concernant le paiement des charges concemant la servitude de passage pour la période écoulée jusqu’ à la création du syndicat.' , a autorisé le syndic à reprendre la procédure initiée par la société à responsabilité limitée Kerloc’h Gwen à l’encontre de Spafi et le syndicat de copropriétaires Résidence ' Les Villas du Domaine’ pendante devant le tribunal de grande instance de Quimper pour paiement des sormnes dues.

Il résulte de ces éléments que la société Kerloc’h Gwen et les consorts X ont qualité pour agir en recouvrement des sommes qu’ils ont engagées au titre des frais d’entretien de la servitude, et ce, conformément aux dispositions de l’acte notarié du 30 mars 2010 qui a créé la servitude sur le fond AH 460 et jusqu’à la constitution du syndicat de copropriété de la résidence Kerloc’h Gwen route de Treustel Combrit, et que par la suite, le syndicat de copropriétaires de la résidence de Kerloc’h Gwen route de Treustel (au titre desquels se trouvent la société Kerloc’h Gwen et les consorts X) a qualité pour demander le paiement des sommes qu’il a engagées pour cet entretien.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité pour agir de la société Kerloc’h Gwen et des consorts X sera rejeté.

Sur les sommes dont le paiement est demandé :

La société Kerloc’h Gwen expose que la société Spafi n’a jamais contesté le principe de sa part

contributive, ayant d’ailleurs réglé les charges lui incombant en 2011, sinon le quantum des sommes demandées. Elle rappelle les dispositions du protocole, et de l’acte créant la servitude, rappelle les dispositions relatives à la participation aux frais, et détaille les sommes qu’elle demande.

La société Spafi expose que les sommes sont contestées depuis 2012, alors que la société Kerloc’h Gwen a doublé le budget prévue pour l’entretien du fonds servant. Elle estime que la preuve de la réalité des dépenses engagées par la société Kerloc’h Gwen n’est pas faite, et détaille les sommes demandées en les contestant.

Le syndicat des copropriétaires de la […] expose qu’il n’a pas reçu de demande de participation aux charges avant l’année 2016. Il détaille les sommes demandées, contestant la réalité des dépenses, leur quantum.

Les dispositions de l’acte de la constitution de la servitude doivent être rappelées :

En ce qui concerne les conditions d’exercice de la servitude :

' Les frais d’établissement du passage, y compris les revêtements ou empierrement nécessaires, de son entretien ou de sa réparation ainsi que ceux de même nature relatifs aux portails existants dans les clôtures sont à la charge des propriétaires des fonds servant et dominant à concurrence de moitié chacun.

'Les parties s’y engagent expressément. …'

En ce qui concerne l’utilisation des équipements et parkings :

' Les frais d’entretien, de réparation ou de remplacement de ces équipements ; ainsi que leur assurance ou contrat de maintenance seront à la charge des copropriétaires des fonds servant et dominant à concurrence de moitié chacun…

'Le budget prévisionnel 2010 ( annexé en pièce jointe) sert de base des appels de fond. Ces appels de fonds sont payabes par trimestre d’anticipation. Les appels 2011 et suivant seront réalisés sur les bases de l’année N -1" ;

Le budget prévisionnel annexé en pièce jointe est fixé à la somme totale HT de 6549 Euros détaillée en consommation électrique : 360 Euros, entretien et nettoyage du parking : 4000 Euros, balayage nettoyage route : 750 Euros, curage réseau eaux pluviales et eaux usées : 1439 Euros.

Il sera observé que le budget est ' prévisionnel', ce qui veut dire qu’il n’est pas 'figé’ et peut faire l’objet de réajustements et que le rapport en date du 21 novembre 2008 de M. A, expert comptable désigné par ordonnance de référé du 28 novembre 2007 avec pour mission notamment de ' préciser le montant des charges d’entretien du par la société à responsabilité limitée Spafi pour les parties communes', n’est pas utile dès lorsque l’expert remarque que l’entretien de la parcelle AH 460 ne faisait pas partie des parcelles gérées par l’AFUL.

Il sera observé que la Spafi n’est plus propriétaire de l’intégralité des pavillons qu’elle avait acquis et qu’un règlement de copropriété et un état descriptif de division a été établi, selon acte notarié du premier août 2006.

Pour l’année 2011 :

Spafi conteste devoir la somme de 345, 66 Euros, correspondant selon elle aux charges d’électricité du pavillon B lequel ne fait pas partie de la liste des équipements communs, alors que Kerloc’h Gwen soutient que cette somme reste due, cette charge faisant partie des charges partagées.

Toutefois, si les charges afférentes à ce pavillon ont été comprises antérieurement dans celles que devaient partager les parties, il apparaît que c’est dans le cadre du protocole transactionnel que le paiement de ces charges a été précisé et que par la suite, lors de la constitution de la servitude, ce pavillon n’a pas été recensé parmi les équipements communs donnant lieu à répartition des charges à hauteur de moitié pour chaque partie.

Le jugement sera infirmé sur ce point. Aucune somme n’est désormais due à ce titre par Spafi.

Pour l’année 2012 :

Quantum ( soit Spafi : 1470, 86 Euros TTC et 4919, 20 Euros TTC pour le syndicat):

La société Kerloc’h Gwen a adressé un budget prévisionnel de 12299 Euros HT. Une provision lui a été allouée par le juge des référés, payée par la Spafi à hauteur de 1500 Euros, devant s’imputer sur ce qu’elle doit effectivement. La société Kerloc’h Gwen expose qu’elle avait fait savoir à Spafi en 2011 que des travaux de réfection des lampadaires et des routes étaient à prévoir sur les trois prochains exercices. Elle a également expliqué que le réseau n’est pas public mais privé ; elle a revalorisé le poste entretien passant de 10 à 25 heures, de même que le poste entretien balayage route. Elle expose que Spafi n’a jamais fait d’observations sur ce budget et conteste l’affirmation selon laquelle les lieux ne seraient pas entretenus. Elle indique que la ventilation entre la Spafi (10 %) et le syndicat de copropriété Résidence les Villas du Domaine ( 40%) peut être faite.

La société Spafi conteste le doublement du budget que rien, selon elle, ne justifie : que ce soit les fiches de paie de M. B qui travaille pour la partie privée des consorts X et de la société Kerloc’h Gwen mais également pour les parties communes, que ce soit en raison de l’absence de tout entretien des espaces verts ; qu’elle a contesté en temps utile ces éléments devant le juge des référés en 2013. Le syndicat résidence les Villas du domaine reprend ces contestations, expose que les pièces versées aux débats ne justifient pas les dépenses dont le paiement est demandé, propose la production d’un devis établi pour ces prestations bien moins élevé.

Il apparaît, à la lecture des pièces produites que Spafi a contesté en 2013 la demande formée au titre des charges de l’exercice 2012 au motif invoqué (selon l’arrêt de cette cour du 10 juillet 2014) qu’elle n’était pas propriétaire de la totalité de l’immeuble fonds dominant, ayant vendu plusieurs pavillons. Une contestation pour un tel motif diffère considérablement des motifs actuellement invoqués. Mais la société Spafi ne verse pas aux débats des éléments mettant en doute les sommes demandées en raison des heures de travail du jardinier notamment et le syndicat de copropriété […] verse à l’appui de sa contestation un devis établi par la société Celti Paysages vague ne précisant pas les prestations fournies, leur périodicité ; par ailleurs, l’absence d’entretien des parties communes ne peut être justifié par la production d’un procès-verbal dressé par un huissier le 17 mars 2016

La demande de la société Kerloc’h Gwen sera accueillie et ventilée entre les deux débiteurs, après qu’il aura été tenu compte du versement de la provision versée par Spafi, imputée sur la somme due par Spafi, ce qui lui donne un crédit de 29, 14 Euros.

Le jugement sera confirmé.

Pour les années 2013, 2014, 2015 :

La société Kerloc’h Gwen expose que le budget prévisionnel a été établi pour ces exercices sur les mêmes principes, elle explique la revalorisation des budgets de base et complémentaire, remarquant que le taux de TVA a été modifié, relevant que la Spafi n’a rien contesté à l’époque. Elle estime justifier précisément les sommes qu’elle réclame, par des factures de dépenses, les bulletins de paie du salarié.

La société Spafi reprend ses précédentes explications, contestant les sommes demandées faute de preuve, ajoutant que la société Kerloc’h Gwen et les consorts X devaient faire appel à un prestataire extérieur et contestant la réalité des sommes engagées, faute d’entretien effectif pendant cinq ans. Le syndicat de copropriété résidence les Villas du Domaine reprend également ces contestations.

Ici encore, la cour constate que la Spafi et le syndicat de copropriété Résidence les Villas du Domaine pouvaient, au regard des pièces produites par les demandeurs, factures, bulletins de paie du jardinier, verser aux débats des éléments permettant de mettre en doute les sommes demandées en raison des heures de travail du jardinier notamment, par la production notamment, d’un devis d’un prestataire extérieur, mais ils n’en font rien. Par ailleurs, rien ne permet de constater le défaut d’entretien invoqué : le constat d’huissier dressé le 17 mars 2016 ne peut sérieusement établir l’état des lieux des années précédentes. Par conséquent, les demandes formées au titre des exercices 2013, 2014 et 2015 seront accueillies.

Soit : TTC :

— année 2013 : Spafi = 1470,86 Euros ; syndicat de copropriété = 5883,36 Euros

— année 2014 : Spafi = 1470,86 Euros ; syndicat de copropriété = 5903, 04 Euros

— année 2015 : Spafi = 1532,20 Euros ; syndicat de copropriété = 6222, 53 Euros

Pour les années 2016 et 2017 :

Les intimés précisent que :

pour l’année 2016, la Spafi doit au prorata des cessions qu’elle a faites, la somme de 774,90 Euros TTC et le syndicat Résidence les Villas du Domaine celle de 1229,80 Euros TTC ,

que pour 2017, le même calcul doit être fait au pro rata des cessions, soit pour la Spafi la somme de 75,50 Euros TTC : et pour le syndicat de copropriétaires La Résidence les Villas du Domaine, la somme de 3689,40 Euros TTC à la suite d’un règlement spontané de Foncia de 1229,80 Euros au titre du deuxième trimestre 2017.

La société Spafi expose que seul le syndicat de copropriété de la résidence Kerloc’h Gwen représenté par Imhotep peut demander le paiement des charges mais qu’il doit être débouté de sa demande en paiement de ces charges pour les mêmes motifs que ceux qu’elle a exposés pour les charges des années précédentes. Les mêmes contestations sont élevées sur le fond par le syndicat […] qui ajoute qu’il ne pourrait être tenu au delà de 40 % de la somme initialement fixée dans l’acte du 13 février 2010 à 6549 Euros.

Au regard des documents versés aux débats, les frais engagés pour les années 2016 et 2017 ne sont pas justifiés par les pièces 98, 100 à 100-3, 116-1 à 116-4, et il y a lieu en conséquence de reprendre la base budgétaire de 2010, rien ne permettant d’affirmer que le silence du débiteur vaut acceptation du montant des sommes réclamées. Par ailleurs, il apparaît que le syndic de copropriété de la Résidence les Villas du Domaine a payé ( pièces 123 et 124) pour le quatrième trimestre 2016 la somme de 1229, 80 Euros et pour le deuxième trimestre 2017 celle de 1229, 80 Euros. Enfin, la part incombant aux deux débiteurs doit être calculée au prorata selon date de cession entre la Spafi et le syndicat de copropriété résidence les Villas du Domaine.

Ainsi, les charges seront fixées et réparties comme suit :

Pour la Spafi :

2016 : 774,90 E

2017 : 75,50 E

Pour le syndicat de la Résidences les Villas du Domaine :

2016 :1229,80 E

2017 :1969,20E

Pour les année 2018 et 2019 :

Les intimés exposent que la dette du syndicat Résidence les Villas du Domaine s’élève à la somme de 4919, 20 Euros TTC pour l’année 2018, et aux sommes de 2459, 60 Euros TTC et 1229, 80 Euros TTC au titre du troisième trimestre. Les pièces 134 et suivantes ne peuvent justifier les demandes, se bornant à dire quel est le montant du pour chaque trimestre.

Le syndicat des copropriétaires Résidence les Villas du Domaine sera condamné à payer la somme de 3274, 50 Euros pour l’année 2018, et celle de 3274, 50 Euros pour l’année 2019, établi au regard du budget initial de 2010, faute de documents précis pour étayer la demande.

Sur l’obligation de jouissance paisible :

La société KG, les consorts X le syndicat de copropriétaires de la résidence Kerloc’h Gwen font valoir que la Spafi et le syndicat de copropriétaires La résidence les Villas du Domaine ne respectent pas la convention de servitude : les véhicules sont garés sur la route située sur la parcelle AH 460 qu’ils bloquent, les boites à lettres sont installées dans une zone dont l’accès n’est pas compris dans la convention de servitude, la Spafi et le syndicat de copropriété Résidence les Villas du Domaine n’entretiennent pas leurs parcelles ; une injonction de respecter les équipements doit leur être adressée avec une astreinte de 500 Euros pour chaque jour de retard à y pourvoir, étant précisé que la demande d’astreinte est un accessoire destiné au respect de la servitude.

La société Spafi fait valoir que cette demande, nouvelle en appel, est irrecevable, et rappelle les dispositions de l’article 909 selon lesquelles la demande, considérée comme un appel incident, devait être formée dans les délais de trois mois de la notification des conclusions de l’appelante et non par conclusions du 18 mars 2019.

Le syndicat de copropriétaires de la Résidence les Villas du Domaine reprend les explications de la société Spafi.

Il apparaît, à la lecture du jugement que le syndicat de copropriétaires résidence Kerloc’h Gwen route de Treustel Combrit avait demandé le respect de la convention de servitude au titre d’une jouissance paisible et que le tribunal l’avait débouté de cette demande.

Dès lors, la demande faite sur ce point devant la cour n’est pas une demande nouvelle mais relève de l’appel incident que le syndicat débouté devait faire dans le délai prévu par l’article 909 du Code de procédure civile. En l’espèce, cette demande, non formée dans les délais précisés par ce texte est irrecevable, et ne sera pas examinée.

Sur la prise en charge par le syndicat de copropriétaires Résidence les Villas du Domaine de diverses sommes au titre du maintien et de l’entretien de sa servitude :

Rappelant que la convention de servitude précise que les frais d’entretien sont partagés par moitié, la société KG, les consorts X, le syndicat de copropriétaires de la résidence Kerloc’h Gwen

demandent :

— la somme de 9362,40 Euros correspondant à la participation à la remise en état de l’assiette de la servitude ( ce poste de dépenses a été voté),

— la somme de 9000 Euros au titre de la participation au coût de l’installation de l’éclairage public au niveau de la servitude à l’entrée du domaine,

— la somme de 4058, 46 Euros pour la finalisation de la rénovation des éléments de sécurité du portail d’accès au domaine.

Toutefois, ils demandent dans le dispositif de leurs conclusions la condamnation à ' participer au coût’ des ces divers travaux et installation, sans préciser la part de chacun.

Dès lors, même si ces demandes de participation sont étayées par des votes des assemblées des copropriétaires en date du 18 septembre 2017autorisant les dépenses sur présentation des devis (annexés à la convocation à l’assemblée générale pour les deux premières dépenses) et sur devis versés aux débats pour la troisième dépense, et quand bien même le syndicat de la résidence les Villas du Domaine ne conteste nullement le devis correspondant à la remise en état de l’assiette de la servitude, la cour déboutera les intimés de leur demande compte tenu de son imprécision.

Le jugement sera infirmé partiellement et les appelants seront déboutés pour le surplus.

Sur les dommages-intérêts pour résistance abusive :

La société KG, les consorts X le syndicat de copropriétaires de la résidence Kerloc’h Gwen demandent la condamnation de la Spafi et du syndicat de copropriétaires […] à leur payer la somme de 15000 Euros en raison de la mauvaise foi qu’ils ont manifestée.

La société Spafi conteste une telle demande.

Il n’apparaît pas que les appelants aient abusivement résisté aux demandes de la société Kerloc’h Gwen puis du syndicat de copropriétaé résidenceKerloc’h Gwen route de Treustel, Combrit, et ils ont formulé des critiques partiellement justifiées. La demande de dommages-intérêts sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Ordonne la jonction des instances RG 18/4497 et RG 18/6123 sous le RG 18/4497

Infirme le jugement sur le montant des sommes réclamées, sur l’astreinte, sur la condamnation à participer au paiement de certaines sommes au titre de travaux, sur l’indemnité pour frais irrépétibles,

Statuant à nouveau :

Condamne la société Spafi à payer à la société Kerloc’h Gwen et aux consorts X les sommes suivantes pour l’entretien de la servitude :

année 2013 : 1470,86 Euros,

année 2014 : 1470,86 Euros,

année 2015 : 1532,20 Euros,

année 2016 : 774,90 Euros,

année 2017 : 75,50 Euros,

Condamne le syndicat de copropriétaires Résidence les Villas du Domaine à payer à la société Kerloc’h Gwen et aux consorts X les sommes suivantes pour l’entretien de la servitude :

année 2013 : 5883,36 Euros,

année 2014 : 5903,04 Euros,

année 2015 : 6222,53 Euros

Déboute la société Kerloc’h Gwen et les consorts X de leur demande de paiement de charges pour l’exercice 2011 par la société Spafi,

Condamne le syndicat de copropriétaires Résidence les Villas du Domaine à payer au syndicat […] les sommes suivantes pour l’entretien de la servitude :

année 2016 :1229,80 Euros,

année 2017 : 1969,20 Euros,

Déboute le syndicat […] de sa demande de participation du syndicat de copropriétaires Résidence les Villas du Domaine au paiement de divers travaux et installations,

Déboute les appelants de leur demande d’astreinte,

Dit n’ y avoir lieu à indemnité pour frais irrépétibles,

Additant au jugement :

Condamne le syndicat de copropriétaires Résidence les Villas du Domaine à payer au syndicat […] les sommes suivantes pour l’entretien de la servitude :

année 2018 : 3274,50 Euros,

année 2019 : 3274,50 Euros,

Confirme le jugement pour le surplus,

Déclare irrecevable la demande relative au respect de la jouissance paisible et au non-respect de la convention de servitude,

Dit n’y avoir lieu à indemnité pour frais irrépétibles d’appel,

Condamne la société Spafi et le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Villas du Domaine aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT