COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 30 MARS 2017

sl

N° 2017/ 276 Rôle N° 15/21628

Y Z

A B Z

C/

XXX

SARL SOGEA

Grosse délivrée

le :

à: M^e Philippe DUTERTRE

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 17 Septembre 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/826.

APPELANTS

Monsieur Y Z

XXX

représenté par M^e Philippe DUTERTRE de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE

Monsieur A B Z

XXX

représenté par M^e Philippe DUTERTRE de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE INTIMEES

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BLEU RIVAGE, sis

XXX – XXX, pris en la personne de son syndic en exercice, lA SARL SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, dont le siège social est XXX, elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

SARL SOGEA

dont le siège social est XXX

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie LEONARDI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur A-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2017

Signé par Monsieur A-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE-MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré le 17 juin 2013, MM. A B et Y Z ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Bleu Rivage, pris en la personne de son syndic, la SARL SOGEA, devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 27 mars 2013 ;

— subsidiairement, l’annulation des résolutions n°5, 11, 12, 13, 14, 14.1, XXX, 14.8 et 15 adoptées par cette assemblée ;

— le paiement de la somme de 3000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 17 septembre 2015, le tribunal a débouté MM. Z de l’intégralité de leurs demandes et les a condamnés au paiement de la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

Le 8 décembre 2015, MM. Z ont relevé appel de ce jugement en vue de son infirmation.

Ils demandent à la cour par conclusions déposées le 8 mars 2016 de :

— dire que l’assemblée de copropriétaires du 27 mars 2013 est irrégulière ;

— annuler la résolution n°5 valant approbation des comptes 2012 ainsi que les résolutions n° 11, 12, 13, 14, 14.1, XXX, 14.8 et 15 valant engagement de travaux ;

— condamner le syndicat à verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires Bleu Rivage représenté par son syndic la SARL SOGEA , et la SARL SOGEA sollicitent, par conclusions déposées le 29 avril 2016 de voir :

— confirmer en totalité le jugement entrepris du 17 septembre 2015 ;

— débouter MM. Z de l’intéfralité de leurs prétentions ;

— les condamner in solidum à payer au syndicat les sommes de 5000 € de dommages-intérêts et 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum à payer à la SARL SOGEA les sommes de 5000 € de dommages-intérêts et 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 24 janvier 2017.

MOTIFS de la DECISION

Sur la présence de la SARL SOGEA

La SARL SOGEA est le syndic du syndicat des copropriétaires Bleu Rivage mais n’est pas personnellement partie à la procédure de sorte qu’elle est irrecevable à former des prétentions contre MM. Z.

Sur la régularité de l’assemblée de copropriétaires du 27 mars 2013

MM. Z demandent dans le dispositif de leurs écritures qu’il soit dit et jugé que l’assemblée des copropriétaires du 27 mars 2013 est irrégulière mais ils ne développent aucun moyen à l’appui de cette demande et ne formulent aucune critique sur ce point contre le jugement entrepris qui les a déboutés et sera donc confirmé de ce chef.

Sur la résolution n°5 relative à l’approbation des comptes

MM. Z prétendent que la résolution n°5 ayant approuvé les comptes de l’année 2012 présentés aux copropriétaires est nulle au motif qu’ils sont incomplets et ne sont pas sincères et en particulier que le compte parking relatif à des parkings communs donnés à bail n’est justifié par aucun document séparé détaillant les recettes et intérêts perçus et les dépenses éventuelles.

Ni la note de M. X copropriétaire depuis quarante quatre ans, ni celle ultérieure des membres du conseil syndical, ni enfin l’assemblée de copropriétaires en date du 12 mai 2016 ayant refusé d’approuver les comptes 2015, de donner quitus à la SARL SOGEA et ayant autorisé le conseil syndical à agir en justice contre celle-ci notamment pour anomalies dans la gestion du compte parkings ne suffisent à justifier d’une telle allégation ni d’un manque d’au minimum 30000 € à 45000 €.

Par ailleurs, il n’est pas établi une quelconque violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 relatif à la notification des documents nécessaires pour permettre à l’assemblée des copropriétaires d’utilement voter.

Cette résolution n°5 doit donc être considérée comme parfaitement valable, comme l’a retenu le premier juge.

Sur les résolutions n°11 à 15

L’article 24 du règlement de copropriété prévoit que ' Chaque fois que la question mise en discussion dans une assemblée concernera les parties communes à un certain nombre de copropriétaires seulement, ou concernera des éléments d’équipements dont seuls certains copropriétaires ont l’usage, seuls les intéressés prendront part à la discussion et au vote et disposeront d’un nombre de voix équivalents leur quote-part de propriété de charges concernant la chose mise en discussion. »

En l’occurrence, ont été adoptées par l’assemblée qui s’est tenue le 27 mars 2013 les résolutions suivantes :

— n°11 : décision des copropriétaires du bâtiment Plaisance de ratifier les travaux d’étanchéité réalisés en urgence sur la terrasse de l’entrée 7 ;

— n°12 : décision des copropriétaires du bâtiment Parc d’autoriser la réfection de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement Bomilda ;

— n°13 : décision des copropriétaires du bâtiment Plage d’autoriser la réfection de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement Reiser-Bondallaz ;

— n° 14 : décision des copropriétaires de l’entrée 7 bis de condamner le vide ordures ;

— n°14.1 : décision des copropriétaires de l’entrée 7 ter de condamner le vide ordure ;

— n°14.2 : décision des copropriétaires de l’entrée 9 de condamner le vide ordure ;

— n° 14.3 : décision des copropriétaires de l’entrée 9 bis de condamner le vide ordure ;

— n°14.4 : refus des copropriétaires de l’entrée 11 de condamner le vide ordure ; – n°14.5 : décision des copropriétaires de l’entrée 11 bis de condamner le vide ordure ;

— n°14.6 : décision des copropriétaires de l’entrée 13 ter de condamner le vide ordure ;

— n°14.7 : refus des copropriétaires de l’entrée 13 bis de condamner le vide ordure ;

— n° 14.8 : refus des copropriétaires de l’entrée 13 de condamner le vide ordure ;

— n°15 : refus de condamner le WC commun par les copropriétaires de l’entrée 7.

Ainsi, toutes ces déliberations ont été votées par les copropriétaires de chaque bâtiment ou cage d’escalier concerné.

C’est donc en premier lieu de manière radicalement inopérante que MM. Z arguent qu’elles ont été votées massivement sans distinction, bloc par bloc.

En deuxième lieu, ils font valoir que chaque résolution précise uniquement le nombre de votants favorables.

C’est précisément le contraire puisqu’est mentionné à chaque fois et en conformité avec l’article 17 du décret du 17 mars 1967 les noms des opposants et leur nombre de voix ( aucun copropriétaire ne s’étant abstenu ) et le résultat du vote avec les tantièmes.

En troisième lieu, ils estiment que la vérification des votes de chaque résolution n’est pas possible dés lors que le procès-verbal ne fait pas apparaître les noms des présents et représentés de chaque groupe d’immeuble.

Aucune disposition légale n’impose une telle mention pour chaque vote et le procès-verbal détaille en pages un et deux le nombre, les noms et tantièmes des copropriétaires présents, représentés et absents.

Il n’est pas non plus rapporté la preuve d’erreurs commises sur ce point.

Notamment et contrairement à ce qu’ils affirment, les résolutions n°11, 12 et 13 ne font nullement état de 147 votants alors que l’assemblée comprend 141 copropriétaires présents ou représentés.

Enfin, ils ne peuvent valablement soutenir que ces 141 copropriétaires totalisant 57885 tantièmes, le quorum de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas atteint pour les délibérations 14.1 à 14-8 et 15 dans la mesure où elles ont été soumises non pas à l’assemblée en son entier mais aux copropriétaires de chaque bâtiment ou entrée concerné par les travaux en application du règlement de copropriété.

Sur les dommages-intérêts

L’exercice d’une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grave équivalente au dol qui n’est pas caractérisé en l’espèce.

La demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant dans leur appel, MM. Z doivent être condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires Bleu Rivage la somme de 2000 € au titre des frais non taxables que celui-ci a dû exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS :

La cour,

Déclare la SARL SOGEA irrecevable en ses prétentions,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 17 septembre 2015,

Condamne in solidum MM. A B et Y Z aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires Bleu Rivage la somme de 2000 € , sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT