ARRET

N°

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’AMIENS METROPOLE

C/

Y

S.A.R.L. ALZ

[…]

PM/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/08056 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HRXT

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DE L’EXECUTION D’AMIENS DU CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF

PARTIES EN CAUSE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’AMIENS METROPOLE

[…]

[…]

Représentée par M^e Mathilde LEFEVRE de la SCP MATHILDE LEFEVRE, AVOCATS, avocat au barreau D’AMIENS

APPELANTE

ET

Madame X Y

née le […] à AMIENS

de nationalité Française

[…]

[…]

S.A.R.L. ALZ

[…]

[…]

SELARL GRAVE RANDOUX, ès qualités de mandataire judiciaire de la société ALZ

[…]

[…]

Représentées par M^e Arnaud EHORA de la SELARL S.FOUQUES,H.CABOCHE-FOUQUES & EHORA, avocat au barreau D’AMIENS

INTIMEES

DEBATS :

A l’audience publique du 17 septembre 2020, l’affaire est venue devant M. Pascal MAIMONE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 novembre 2020.

La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président, M. Pascal MAIMONE et Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 novembre 2020, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, et Madame Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

Mr Z A a pris à bail commercial, suivant acte sous sein privé du 12 avril 2005 un local commercial en rez de chaussée avec boutique, sanitaires et cave et en étage, un appartement de type 3 situé au […] à Amiens, appartenant à l’Office Public de l’Habitat d’Amiens Métropole-Syndicat Mixte de l’Habitat en Somme (ci-après l’OPAM), pour une durée de 9 ans à compter du 1^er avril 2005 moyennant un loyer de 6960 € HT par an, outre TVA et l’impôt foncier, avec indexation annuelle le 1^er avril de chaque année, et une provision mensuelle sur charges de 95 €.

Il a été stipulé que le local était destiné à l’exploitation d’un commerce de restauration rapide et que toute sous-location était interdite sauf la sous-location de la partie habitation à un employé du commerce.

Par acte authentique reçu le 31 août 2007, Mr Z A a cédé le bail commercial en cours à Mr F Z G, pour le prix de 10.000€.

L’OPAM a consenti à la cession après règlement de la dette de loyers par le cessionnaire.

Par acte authentique reçu par Maître B C, notaire le 2 février 2010, Mr F Z G a cédé le bail commercial en cours à effet du 1^er janvier 2010 à la SARL A.L.Z. ayant pour gérant Mr D E, pour le prix de 13.000 €. L’OPAM a également consenti à la cession.

Suite à une demande signifiée par acte du 23 décembre 2013, le bail a été renouvelé à compter du 1^er avril 2014 moyennant un loyer de 9720 € par an, soit 810€ par mois.

Les loyers étant impayés, l’OPAM a fait notifier au preneur par acte du 8 mars 2017 un commandement visant la clause résolutoire pour une somme de 5574,61 € dont à titre principal une somme de 5412,83 € au titre arriéré de loyers de 5412,85 € (1082,55 € x 5) et a fait assigner la SARL ALZ par acte du 2 mai 2019 en référé aux fins de résiliation du bail devant le Tribunal de Grande Instance d’Amiens devant lequel le locataire a fait valoir qu’il avait réglé sa dette de 8256,21 € par 3 versements du 10, 15 et 23 mai 2019.

Le 31 mars 2019, la SARL ALZ a sous-loué l’appartement à M^me X Y, pour une durée de 3 ans moyennant un loyer de 500 € par mois et une provision sur charges de 50 €.. Par aileurs, ppar contrat de travail à temps partiel et à durée indéterminée à compter du 3 juin 2019 M^me X Y a été employée par la SARL ALZ en qualité de femme de ménage à raison de 3 heures par semaine.

Par ordonnance de référé du 5 juin 2019, le Président du Tribunal de Grande Instance d’Amiens, a constaté la résiliation du bail à effet du 9 avril 2007, a ordonné l’expulsion de la SARL ALZ et tous occupants de son chef, a débouté le bailleur de sa demande en paiement et dit que l’occupante était débitrice d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et l’a condamnée aux dépens et aux frais de commandement ainsi qu’à payer une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL ALZ a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 13 juin 2019.

L’ordonnance a été signifiée par acte du 18 juin 2019 délivrés à étude et un commandement de quitter les lieux a été signifié à la SARL ALZ par acte du 18 juin 2019, délivrés à étude.

La SARL ALZ a saisi le Tribunal de Commerce d’Amiens le 19 juin 2019 d’une demande d’ouverture d’une procédure de sauvegarde et par jugement du 28 juin 2019 le Tribunal de Commerce d’Amiens a fait droit à cette demande et a désigné la SELARL GRAVE RANDOUX en qualité de mandataire judiciaire et a renvoyé l’affaire à son audience du 22 novembre 2019 après période d’observation.

Par acte du 27 juin 2019, la SARL ALZ et M^me X Y ont fait assigner devant le juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance d’Amiens l’OPAM afin d’obtenir l’annulation du commandement de quitter les lieux en application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et la condamnation de l’ OPAM à leur payer une somme de 1000 € chacune à titre de dommages-intérêts ainsi que la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile à la société ALZ, outre les dépens.

A titre subsidiaire, M^me X Y et la SARL ALZ ont sollicité en application des articles L 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai pour quitter les lieux.

Par jugement du 5 novembre 2019, le juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance d’Amiens a :

— Donné acte à la SARL GRAVE-RANDOUX de son intervention volontaire à l’instance en qualité de mandataire judiciaire de la SARL ALZ et l’a déclaré recevable,

— Constaté que l’ordonnance de référé n’est pas opposable à M^me X Y faute de lui

avoir été signifiée,

— Prononcé l’annulation du commandement de quitter les lieux susvisés,

— Déclaré recevable les demandes subsidiaires de délais pour quitter les lieux présentées par la SARL A.L.Z. et M^me X Y mais les a déclarées, en l’état, sans objet,

— Constaté que la procédure d’expulsion est provisoirement suspendue en application de l’article L 622-21 II du code de commerce,

— Condamné l’OPAM à payer à la SARL ALZ une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné l’ OPAM aux entiers dépens de l’instance et aux frais du commandement nul.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 22 novembre 2019, l’OPAM a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions transmises par la voie électronique le 16 mars 2020, l’OPAM demande à la Cour de :

— Le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

En conséquence, infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— Débouter la SARL ALZ et M^me X Y et la SELARL GRAVE-RANDOUX de l’intégralité de leurs demandes,

— Les condamner solidairement à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner enfin aux entiers dépens.

Par conclusions transmises par la voie électronique le 18 février 2020, M^me X Y, la SARL A.L.Z et la SELARL GRAVE RANDOUX demandent à la Cour de :

— Les dire recevables et bien fondées en leurs demandes et conclusions :

Y faisant droit :

A titre principal :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

. Donné acte à la SARL GRAVE-RANDOUX de son intervention volontaire à l’instance en qualité

de mandataire judiciaire de la SARL ALZ et la déclare recevable,

. Constaté que l’ordonnance de référé n’est pas opposable à M^me X Y faute de lui avoir été signifiée,

. Prononcé l’annulation du commandement de quitter les lieux susvisés,

. Déclaré recevable les demandes subsidiaires de délais pour quitter les lieux présentées par la SARL ARZ et M^me X Y mais les a déclaré, en l’état, sans objet,

. Constaté que la procédure d’expulsion est provisoirement suspendue en application de l’article L 622-22 II du code de commerce,

. Condamné l’OPAM à payer à la société SARL ALZ une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné l’OPAM aux entiers dépens de l’instance et aux frais de du commandement nul

Y ajoutant :

— Condamner l’OPAM à payer à la SARL ALZ et à M^me X Y chacune la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire :

— Accorder un délai de 3 ans à la SARL ALZ et à M^me X Y pour quitter l’immeuble sis au […]

En tout état de cause :

— Condamner l’OPAM à payer à la SARL ALZ la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

Par ordonnance du 17 septembre 2020, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l’affaire pour plaidoiries à l’audience du même jour.

CECI EXPOSE, LA COUR,

Sur la nullité du commandement de quitter les lieux du 18 juin 2019 :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que ' si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442- 4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. »

Par ailleurs, l’article R412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, le commandement d’avoir à libérer les locaux contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l’article R. 411-1, la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6. Par dérogation au précédent alinéa, les articles L. 412-3 à L. 412-6 ne sont pas reproduits pour l’application de l’article L. 412-7. Les articles L. 412-1 à L. 412-6 ne sont pas reproduits pour l’application de l’article L. 412-8. »

Ces dispositions précitées sont d’ordre public.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause :

— que la SARL ALZ est locataire à titre commercial d’un immeuble à usage commercial et d’habitation sis au […] composé d’une boutique avec sanitaire, d’une cave et d’un appartement comprenant cuisine, un séjour, deux chambres, wc et une salle de bains ;

— que le bail prévoit que le preneur est autorisé à sous-louer la partie habitation mais uniquement à un employé de son commerce ;

— qu’il est constant que M^me X Y est employée en CDI de la SARL ALZ depuis le 3 juin 2019 et sous-loue l’appartement de l’immeuble loué depuis le 1^er avril 2019 ;

— que le fait que le bail consenti à la SARL ALZ soumis aux dispositions du code de commerce est pour partie un lieu habité exige le respect des dispositions d’ordre public précitées ;

— que le commandement litigieux n’a pas été signifié à M^me X Y dont la présence avait été révélée au bailleur dans le cadre de l’instance en référé expulsion ;

— que sans qu’il soit besoin de rechercher si cette sous-location est régulière, l’immeuble litigieux étant un lieu habité par la salariée de la SARL ALZ, toute expulsion ne pouvait intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux; -que le commandement de quitter les lieux en date du 18 juin 2019 ne mentionne pas ce délai et fait commandement à la SARL ALZ et à tout occupant de son chef de quitter et libérer immédiatement et sans délai les lieux ;

— que ce commandement devait en outre reproduire les mentions exigées à peine de nullité en application de l’article R412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que ces irrégularités causent nécessairement grief à la SARL ALZ et à M^me X Y qui ont cru à tort pouvoir être expulsées dès la signification du commandement sans bénéficier du délai légal de deux mois.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré nul le commandement de quitter les lieux du 18 juin 2019.

Sur la suspension de la procédure d’expulsion :

L’article L622-21 du code de commerce dispose que : « I. Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.- Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les

meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

III. Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus. »

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause :

— que suivant un jugement en date du 28 juin 2019, le Tribunal de Commerce d’Amiens a ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de la SARL ALZ. ;

— que ce jugement, ainsi que l’a rappelé le premier juge par des motifs pertinents que la Cour entend adopter, arrête toute procédure d’exécution de la part des créanciers de la SARL ALZ.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a constaté que la procédure d’expulsion litigieuse est provisoirement suspendue.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a justement relevé que du fait de l’annulation du commandement de quitter les lieux, cette demande est sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts des intimés :

Faute pour les intimés de préciser le fondement juridique de leur demande et de ne formuler pas la moindre motivation à l’appui de leur demande de ce chef, il convient de les en débouter.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’OPAM succombant, il convient :

— de le condamner aux dépens d’appel ;

— de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné aux dépens de première instance en ce compris les frais du commandement nul ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SARL ALZ, il convient de lui allouer de ce chef la somme de 1200 € pour la procédure d’appel et de confirmer le jugement en ce qu’il lui a accordé à ce titre la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu entre les parties le 5 novembre 2019 par le juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance d’Amiens en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne l’Office Public de l’habitat d’Amiens Métropole-Syndicat Mixte de l’Habitat en Somme à payer à la SARL A.L.Z. la somme de 1200 € par application en appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Condamne l’Office Public de l’habitat d’Amiens Métropole-Syndicat Mixte de l’Habitat en Somme aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT