COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

8^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2018

N° 2018/477

Rôle N° RG 16/06217 – N° Portalis DBVB-V-B7A-6MMZ

SAS STGL IMMOBILIER

C/

SARL SARL LOCAGEST

SAS STGL IMMOBILIER SAS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Isabelle ANSALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

M^e Stéphane PEREL, avocat au barreau de MARSEILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 07 Mars 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2015F01827.

APPELANTE

SAS STGL IMMOBILIER,

dont le siège social est […] Z A – […], prise en la personne de son Président en exercice, Madame B C, domiciliée es qualités audit siège,

représentée par M^e Isabelle ANSALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

SARL LOCAGEST,

dont le siège social est […] – […], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège,

représentée par M^e Stéphane PEREL, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Tiphaine REMY, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Novembre 2018 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Bernard MESSIAS, Président de chambre

Madame Catherine DURAND, Conseillère

Madame Isabelle DEMARBAIX, Vice-présidente placée auprès du Premier Président de la Cour d’Appel D’AIX EN PROVENCE, déléguée faisant fonction de Conseiller rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2018.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2018,

Signé par M. Bernard MESSIAS, Président de chambre et Madame D E, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

La société Locagest, créée le 29 août 2007, a pour objet la gestion de biens immobiliers pour le compte de tiers et pour activité principale l’administration de biens pour le compte de propriétaires bailleurs.

Par acte sous seing privé du 19 mars 2014, les sociétés Locagest et MJ&L ont cédé à la société STGL Immobilier une branche autonome d’activité constituée d’un portefeuille de gestion immobilière composé de mandats de gestion locative, de locations ainsi que de contrats de syndic. Cette cession emportait également transfert des dépôts de garantie versés par les locataires et des loyers en cours à compter du 19 mars 2014, ainsi que des fonds de copropriété pour les contrats de syndic.

La société MJ&L a été radiée depuis du registre du commerce et des sociétés.

Reprochant à la société cédante de ne pas avoir transféré l’ensemble des fonds de copropriété résultant de l’acte de cession, la société STGL Immobilier a sollicité l’organisation d’une mesure d’instruction.

Par décision du 19 juin 2014, le président du tribunal de grande instance de Marseille, statuant en référé, a ordonné une expertise confiée à M. X avec mission de :

— vérifier l’imputation de la somme de 228.787,79 euros sur les mandats cédés à la société STGL

Immobilier et la restitution par les sociétés cédantes à la société STGL Immobilier des fonds clients du portefeuille de gestion acquis et composés de mandats de gestion locative, de mandats de location et de contrats de syndic selon la liste figurant à l’annexe du contrat de cession,

— de procéder au contrôle de bonne fin du transfert des fonds clients du portefeuille de gestion acquis par la société STGL Immobilier.

Par ordonnance de référé du 30 avril 2015, la mission du technicien a été étendue à la vérification des honoraires dus à titre de loyers perçus par la société Locagest en mars 2014 et du versement de ses honoraires prorata temporis à la société STGL Immobilier.

L’expert a régulièrement procédé à ses opérations et déposé son rapport le 7 mai 2015.

Par jugement du 7 mars 2016, le tribunal de commerce de Marseille a :

— condamné la SARL Locagest à payer à la société STGL Immobilier la somme de 2.660,80 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2014,

— condamné la SARL Locagest aux dépens toutes taxes comprises, en ce compris les frais d’expertise,

— ordonné, pour le tout, l’exécution provisoire,

— rejeté pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions contraires aux dispositions

du présent jugement.

Par déclaration au greffe du 5 avril 2016, la SAS STGL Immobilier a interjeté appel partiel de cette décision.

Par dernières conclusions notifiées le 30 juin 2016, la SAS STGL Immobilier demande à la cour de :

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à voir condamner la société Locagest à lui payer la somme de 26.491,93 euros au titre des fonds clients du portefeuille de gestion acquis et composés de mandats de gestion locative, de mandats de location et de contrats de syndic, des fonds détenus dans le cadre des mandats de gestion locative,

— condamner la société Locagest à lui verser la somme de 22.054,51 euros de ce chef,

— la condamner au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de son appel partiel, la société STGL Immobilier fait valoir que postérieurement à la cession du 19 mars 2014, elle a repris la gestion de plusieurs mandats confiés à la société Locagest pour un montant de 26.491,93 euros. Elle prétend que nonobstant ce transfert, la société Locagest a conservé le montant des dépôts de garantie versés dans le cadre de l’exécution des contrats de gestion immobilière. En cause d’appel, elle ramène sa demande en paiement à hauteur de 22.054,55 euros, compte tenu des transferts de fonds opérés entre-temps.

Par dernières conclusions notifiées le 30 août 2016, la SARL Locagest demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré,

— débouter la société STGL Immobilier de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société Locagest répond que la société STGL Immobilier ne justifie pas de sa créance. Elle avance que rien ne permet de démontrer que les mandats de gestion produits aux débats sont toujours en cours d’exécution et en déduit qu’elle ne saurait être condamnée au paiement d’une quelconque somme à ce titre, sur la base d’un simple tableau Excel élaboré par la société appelante elle-même.

La procédure a été clôturée le 24 octobre 2018 ;

SUR CE,

Sur la demande en paiement

Attendu que l’article 1315 du code civil, devenu l’article 1353 du même code, dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Qu’il résulte du rapport d’expertise déposé le 7 mai 2015 par M. R. X, expert-comptable, que la société Locagest doit reverser à la société STGL Immobilier la somme de 1.033,83 euros au titre des frais et honoraires sur les loyers du mois d’avril 2014 ;

Que le décompte du transfert des comptes clients du portefeuille de gestion au profit de la société STGL Immobilier fait apparaître que la société Locagest a indûment perçu la somme totale de 79.821,05 euros, se décomposant comme suit :

—  64.498,96 euros au titre des dépôts de garantie des locataires qui auraient dû être versés lors du transfert de clientèle résultant de la cession,

—  6.662,03 euros au titre des sommes virées par erreur par la caisse d’allocations familiales au titre des loyers d’avril et de mai 2014 sur le compte bancaire ouvert dans les livres du Crédit Lyonnais au nom de la société Locagest,

—  6.415,19 euros au titre des loyers encaissés par erreur par la société Locagest,

—  2.244,87 euros au titre des fonds remboursés par les syndics et virées par erreur sur le compte bancaire de la société Locagest ;

Que la société Locagest a versé à la société STGL Immobilier la somme de 78.194,08 euros le 16 septembre 2015 ;

Qu’après imputation de ce règlement, les premiers juges ont considéré que la société Locagest restait débitrice de la somme de 2.660,80 euros, ce qu’elle ne conteste en ce qu’elle demande confirmation de la décision entreprise sur ce point, tout comme la société STGL Immobilier ;

Que s’agissant de la demande en paiement de la somme de 22.054,51 euros correspondant aux mandats de gestion anciennement détenus par la société Locagest et confiés à la société STGL Immobilier postérieurement à la cession du 19 mars 2014, l’expert commis indique n’avoir été destinataire que d’un tableau Excel établi par la requérante et non étayé par des éléments probants ;

Qu’en cause d’appel, la société STGL Immobilier verse aux débats :

— un tableau Excel sur lequel figurent les noms des 22 propriétaires et locataires ainsi que le montant du dépôt de garantie afférent à chaque contrat de location, pour un montant total de 20.128,24 euros,

— les 19 contrats de bail sur les 21 visés dans ce tableau (compte tenu du fait que s’agissant du propriétaire dénommé Saint Christophe aucun dépôt de garantie n’est mentionné),

— les courriers de résiliation du mandat de gestion avec la SARL Locagest,

— les mandats de gestion signés avec la société STGL Immobilier,

— la lettre de résiliation du contrat de bail de certains locataires, notamment celle de M. Y,

— la balance comptable générale de la société Locagest arrêtée au 31 décembre 2013 ;

Qu’en première instance, elle demandait paiement de la somme de 26.491,93 euros, ramenée à 22.054,51 euros en cause d’appel ;

Qu’à l’examen des pièces, il apparaît que les 19 mandats de gestion susvisés avaient pour « mandataire du bailleur » : «la SARL Loc@gest » ou « Le cabinet Connexion Gestion, SARL Locagest », ce que ne conteste pas la société intimée ;

Que ces documents mis en perspective avec la balance comptable visée ci-dessus, attestent de la réalité du transfert de ces 19 mandats au profit de la société STGL Immobilier, postérieurement à la cession des portefeuilles de clients du 19 mars 2014 ;

Qu’après déduction du montant des dépôts de garantie afférents aux deux mandats des propriétaires Caballero et Bohus, dont il n’est pas justifié de l’existence, la créance de la société STGL Immobilier au titre de ces garanties non restituées, s’élève à 16.759 euros (20.128,24 euros – 3.369,24 euros) ;

Que la société Locagest, qui se prétend libérée, ne justifie pas avoir restitué le montant des dépôts de garantie qu’elle détenait au nom et pour le compte de ses mandants, soit directement à ces derniers, ou soit, le cas échéant, aux locataires ;

Qu’au vu des autres pièces communiquées par l’appelante, notamment n° 6 et 7, doivent s’ajouter à la somme de 16.759 euros susvisée, celles de :

—  495,76 euros correspondant à deux règlements d’un montant de 247,88 euros effectués par la caisse d’allocations familiales à la société Locagest les 5 juin et 4 juillet 2014,

—  3.000,01 euros correspondant au loyer du troisième trimestre 2014 dont la société Locagest a reçu le règlement par chèque de la Bred établi le 10 juillet 2014 ;

Que la demande en paiement des autres sommes sera rejetée dès lors qu’elle n’est étayée par aucun élément probant ;

Qu’au soutien de sa demande de règlement de la somme de 1.513,57 euros correspondant à un loyer indûment versé à la société Locagest, la société STGL Immobilier produit la copie d’un chèque qui est illisible (pièce n° 16) ; qu’elle ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande de versement de la somme de 1.446,17 euros correspondant à la quote-part lui revenant à la suite de la vente par la copropriété de la loge du concierge ;

Qu’au regard de ces éléments, la société STGL Immobilier justifie d’une créance d’un montant total de 20.254,77 euros ;

Qu’il y a lieu de condamner la société Locagest à lui payer ladite somme et de réformer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société STGL Immobilier de sa demande ;

Sur les autres demandes

Attendu que partie succombante, la société Locagest sera condamnée aux dépens ;

Attendu qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la société STGL Immobilier le montant des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits ;

Qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, remis par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la société STGL Immobilier de sa demande en paiement au titre du transfert des mandats de gestion intervenu postérieurement à la cession du 19 mars 2014 ;

Et statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SARL Locagest à payer à la SAS STGL Immobilier la somme de 20.254,77 euros ;

Condamne la SARL Locagest à payer à la SAS STGL Immobilier la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Locagest aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président