Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 29 janvier 2019, n° 17/03400

TGI Toulon 29 décembre 2016

CA Aix-en-Provence
Infirmation 29 janvier 2019

Arguments

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Rejeté
Droit à la commission en vertu du mandat de vente
La cour a estimé que la commission n'est pas due car la vente a été réalisée dans le cadre de négociations amiables, hors du cadre juridique du droit de préemption, rendant le mandat non applicable.
Rejeté
Résistance abusive de l'EPF PACA
La cour a rejeté cette demande, considérant que la résistance de l'EPF PACA n'était pas abusive dans le contexte des circonstances de la vente.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a infirmé le jugement de première instance qui avait condamné l'Établissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur (EPF PACA) à payer une commission de 110.000 € à la SARL BS CONSEIL pour son rôle d'intermédiaire dans la vente d'un terrain. La question juridique centrale était de déterminer si l'EPF PACA, en tant que préempteur, devait la commission à l'agent immobilier malgré l'acquisition du bien à un prix différent de celui initialement prévu et suite à des négociations amiables postérieures à une décision de préemption. La juridiction de première instance avait jugé que la commission était due, mais la Cour d'Appel a estimé que, puisque la vente s'était finalement réalisée en dehors du cadre juridique du droit de préemption et après que les vendeurs eurent renoncé à vendre suite à l'offre de préemption à un prix révisé, la commission n'était pas due. La Cour a également rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la SARL BS CONSEIL et l'a condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 29 janv. 2019, n° 17/03400
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	17/03400
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulon, 29 décembre 2016, N° 15/04027
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Anne VIDAL, président
Avocat(s) :	Pierre OBERFrançoise BOULAN
Cabinet(s) :	LX AIX-EN-PROVENCE
Parties :	Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D'AZUR (EPF PACA) c/ SARL BS CONSEIL

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1 – 1

(anciennement dénommée 1^re Chambre A)

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2019

L.V

N° 2019/

Rôle N° RG 17/03400 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BACBQ

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D'[…]

SARL BS CONSEIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Boulan

M^e Ober

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 29 Décembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 15/04027.

APPELANTE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D'[…] pris en la personne de sa Directrice Général demeurant […], […]

représenté par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SARL BS CONSEIL

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social sis […]

représentée par M^e Pierre OBER, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame VIGNON, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Z A.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2019.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2019,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Z A, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat de vente en date du 07 octobre 2013, les consorts X, propriétaires d’une parcelle […] ont confié à la SARL BS CONSEIL, exerçant une activité d’agent immobilier sous l’enseigne 'Agence de l’Oliveraie’ à SANARY SUR MER, le soin d’en rechercher un acquéreur. Le mandat de vente prévoyait une rémunération du mandataire d’un montant de 110.000 € TTC à la charge de l’acquéreur ou en cas, de préemption, à la charge du préempteur.

Par l’entremise de cette agence, une promesse synallagmatique de vente a été régularisée le 27 décembre 2013 en l’étude de M^e B C, notaire, entre les consorts X et la SAS GROUPE MDM au prix de 3.100.000 €, compromis qui rappelait la commission à la charge de l’acquéreur.

L’Etablissement Public Foncier Alpes Côte d’Azur (EFP PACA), délégataire du droit de préemption de la commune, a déclaré exercer ce droit au prix de 2.060.000 € et l’acte authentique de vente a été passé entre les consorts X et l’EPF PACA le 18 décembre 2014.

Reprochant à l’EPF PACA l’absence de règlement de sa commission, la SARL BS CONSEIL l’a fait assigner, par acte du 10 juin 2015, devant le tribunal de grande instance de Toulon en paiement d’une somme principale de 110.000 €.

Par jugement contradictoire en date du 29 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Toulon a:

— condamné l’EPF PACA à payer à la SARL BS CONSEIL la somme de 110.000 € avec intérêts légaux à compter du 10 juin 2015,

— condamné l’EPF PACA à payer à la SARL BS CONSEIL la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 21 février 2017, l’EPF PACA a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 15 mai 2017, l’EPF PACA demande à la cour de:

— infirmer le jugement rendu le 29 décembre 2016 par le tribunal de grande instance de Toulon,

— statuant à nouveau, dire et juger nul de multiples causes le mandat non exclusif du 07 octobre 2013,

— subsidiairement, dire le même mandat inopposable à l’acquéreur par voie de préemption,

— en conséquence, rejeter la demande de condamnation en paiement de la rémunération au titre du mandat,

— condamner le demandeur au paiement d’une indemnité de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il expose que la préemption est intervenue au prix révisé de 2.060.000 € (soit 30 % inférieur à celui stipulé dans le compromis), que conformément aux dispositions légales, cette offre de révision de prix ouvrait un délai de deux mois aux vendeurs pour accepter ou non ce prix révisé et que l’indivision X ayant conservé le silence, le projet de vente était dès lors réputé automatiquement et de plein droit caduc. Il rappelle en effet qu’en application de l’article R 213-10 du code de l’urbanisme, l’offre de révision de prix contenue dans la décision de préemption ouvrait aux vendeurs un délai de deux mois:

— pour accepter le prix révisé,

— pour maintenir la DIA et faire fixer le cas échéant le prix par le juge de l’expropriation,

— pour retirer le bien de la vente,

étant précisé que le silence observé pendant ce délai est réputé équivaloir à un retrait de la DIA.

Il fait valoir que:

— le compromis versé aux débats stipule une date d’expiration de la promesse au 30 juillet 2014 à 16 heures, qu’il s’agit d’une date butoir, à savoir de caducité d’engagement des parties,

— à la date de la décision implicite de retrait de la DIA et de l’intention de vendre, soit au 23 juillet 2014, la promesse de vente est en passe de devenir caduque sous huitaine, la durée ferme du mandat non exclusif est expirée depuis 6 mois et que ce mandat ne peut donc juridiquement subsister que sous le couvert de sa tacite prorogation,

— à la date d’entrée des pourparlers en août 2014 avec l’indivision X, l’opération foncière n’est grevée d’aucune charge intermédiaire, le mandat produit étant grevé de rature, surcharge et autres rajouts d’une date de tacite prorogation parfaitement incompréhensible,

— les terrains vendus se sont également avérés partiellement enclavés, de sorte qu’une nouvelle négociation s’est bien ouverte entre les parties afin de prendre en considération cette contingence qui n’apparaissait pas dans la DIA et les consorts X ont consenti à vendre leur bien hors du champ d’application temporel du mandat.

Il conclut en tout état de cause à la nullité du mandat de vente pour les motifs suivants:

— nullité du mandat de vente faute de limitation claire et incontestable de ses effets dans le temps ( article 7 de la loi du 02 janvier 1970) en raison des surcharges, ratures et rajouts, rendant le document inintelligible et dénué de toute logique,

— nullité du mandat faute de capacité du vendeur, celui-ci étant donné par les ' consorts X représentés par M. et M^me X demeurant (..) ' alors que:

* aucune procuration ou mandat n’établit que ces signataires aient reçu le pouvoir des autres membres de l’indivision,

* l’identité des membres de l’indivision signataires est beaucoup trop imprécise,

* l’avant contrat mentionne une indivision composé de 5 personnes et l’acte de vente passé le 18 décembre 2014 à son profit fait état de 11 membres,

— absence de production par l’agent immobilier du registre obligatoire des mandats.

La SARL BS CONSEIL, par ses conclusions signifiées par la voie électronique le 11 juillet 2017, demande à la cour de:

— constater que le mandat de vente du 07 octobre 2013 met à la charge de l’acquéreur ou du préempteur le montant de la commission d’agence,

— constater qu’une promesse synallagmatique de vente a été passée le 27 décembre 2013 en l’étude de M^e B C, notaire entre, d’une part les co-indivisaires X et Y et, d’autre part, la SAS GROUPE MDM au prix de 3.100.000 €,

— constater que cette promesse rappelait l’existence d’une commission d’agence à la charge de l’acquéreur d’un montant de 110.000 €,

— constater que la déclaration d’aliéner adressée à la commune de SIX FOURS LES PLAGES par le notaire vise expressément la commission d’agence à la charge de l’acquéreur,

— constater que l’EPF PACA, délégataire du droit de préemption de la commune, a déclaré exercer ce droit au prix de 2.060.000 € HT,

— constater que la vente est intervenue entre les consorts X-Y et l’ EPF PACA en date du 14 décembre 2014,

— dire et juger que l’EPF PACA est redevable du montant de la commission d’agence,

— dire que la résistance de l’ EPF PACA est abusive,

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 décembre 2016 par le tribunal de grande instance de Toulon,

— condamner l’ EPF PACA à payer à la SARL BS CONSEIL la somme de 110.000 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner l’ EPF PACA à payer à la SARL BS CONSEIL la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner l’ EPF PACA à payer à la SARL BS CONSEIL la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle précise que l’appelante lui a opposé un refus de régler le montant de la commission au motif que la vente s’était réalisée pour un montant différent de celui prévu initialement et que faute pour les vendeurs d’avoir répondu dans un délai de deux mois suite à la notification de la décision de préemption, ils étaient censés avoir renoncer à l’aliénation, position totalement infondée puisqu’il est établi que la vente s’est réalisée entre les vendeurs initiaux et l’ EPF PACA.

Elle soutient, qu’au regard des dispositions de l’article 73 alinéa 4 du décret du 20 juillet 1972 et la vente étant parfaite, la commission de l’agent immobilier est due par l’acquéreur du bien, en l’espèce l’ EPF PACA, la jurisprudence étant constante sur ce point.

Elle estime que la nullité du mandat de vente ne saurait être encourue concernant tant la durée du mandat que l’identité des mandants.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 06 novembre 2018.

MOTIFS

Dans le cadre du présent litige, la SARL BS CONSEIL reproche à l’EPF PACA d’avoir refusé de lui régler le montant de sa commission, alors que celle-ci était pourtant due en l’état notamment de la promesse synallagmatique de vente et de la déclaration d’intention d’aliéner adressée par le notaire.

Si effectivement par principe, l’organisme qui exerce le droit de préemption est tenu de prendre à sa charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier qui incombait à l’acquéreur auquel il s’est substitué, cette commission n’est pas due lorsque l’acquisition s’effectue, dans un second temps, dans le cadre de négociations amiables, hors du cadre juridique du droit de préemption.

Les consorts X, représentés par M. et M^me X ont consenti le 07 octobre 2013 un mandat de vente sans exclusivité au profit de la SARL BS CONSEIL, Agence de l’Oliveraie, portant sur un terrain leur appartenant […].

Aux termes de ce mandat, le prix demandé était de 3.100.000 € net vendeur et la rémunération du mandataire était fixée à 110.000 € à la charge de l’acquéreur.

Selon acte notarié en date du 27 décembre 2013, l’indivision X s’est engagée à vendre à la SAS GROUPE MDM le bien susvisé pour un prix de 3.100.000 €, ' les parties reconnaissant que les termes, prix et conditions figurant aux présentes ont été négociés par l’Agence de l’Oliveraie. En conséquence l’acquéreur qui en aura seul la charge, s’engage à lui verser une rémunération de 110.000 €, taxe sur la valeur ajoutée incluse (…) étant précisé que le montant de la négociation est en sus du prix indiqué ci-dessus'.

Le compromis était conclu sous diverses conditions suspensives et notamment qu’aucun droit de préemption ne puisse être exercé sur le bien concerné.

Le 24 mars 2014, le notaire a adressé à la Mairie de SIX FOURS LES PLAGES la déclaration d’intention d’aliéner précisant le prix de la vente (3.100.000 €) ainsi que le montant de la commission à la charge de l’acquéreur, à savoir 110.000 € TTC.

Il n’est pas contesté que le 22 mai 2014, l’EPF PACA a exercé son droit de préemption et fait une offre d’acquisition au prix de 2.060.000 € HT.

Cette décision a été notifiée aux différents indivisaires par acte d’huissier du 23 mai 2014 et rappelait que conformément aux dispositions de l’article R 213-10 du code de l’urbanisme, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois à compter de la présente offre d’acquérir pour faire connaître au titulaire du droit de préemption:

— soit qu’il accepte cette offre et dans ce cas, la vente du bien immobilier est définitive et doit alors être régularisée dans un délai de quatre mois,

— soit qu’il maintient le prix figurant dans la déclaration et accepte ainsi que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation,

— soit qu’il renonce à l’aliénation dudit bien,

étant souligné que le silence du propriétaire dans le délai de deux mois équivaut à une renonciation d’aliéner.

Il est manifeste que les vendeurs n’ont pas accepté l’offre faite par l’appelant dans la décision de préemption puisque la vente ne s’est pas réalisée à ce prix révisé, ni n’ont davantage entendu maintenir le prix figurant dans la déclaration puisque le juge de l’expropriation n’a été saisi, ni par l’indivision X, ni davantage par l’EPF PACA, de sorte les consorts X sont réputés avoir renoncé à vendre, ce qui équivaut à un retrait de la déclaration d’intention d’aliéner.

Il est établi que selon acte authentique en date du 18 décembre 2014, les consorts X ont finalement vendu à l’EPF PACA le terrain leur appartenant au prix de 2.700.000 €.

Il en résulte qu’à la suite de la décision implicite de retrait de la déclaration d’intention d’aliéner et de l’intention de vendre, les parties ont poursuivi à l’amiable les négociations pour parvenir à un accord sur un prix intermédiaire de 2.700.000 €, sur contre-proposition des vendeurs.

En d’autres termes, l’EPF PACA a décidé de poursuivre à l’amiable une vente envisagée dans un premier temps comme la conséquence d’une décision de préemption, puis dans un second temps, en dehors de ce cadre juridique auquel les parties avaient renoncé.

A la lecture de l’acte de vente, il apparaît que les parcelles litigieuses se sont avérées en partie enclavées puisqu’il est rappelé que les 'servitudes sont devenues pour partie inutilisables et pour partie s’avèrent d’une longueur très exiguë pour le passage en largeur de véhicules automobiles' concluant à 'une situation d’enclave partielle ' dont l’EPF PACA a dû ' faire son affaire personnelle ' pour ' obtenir les accès et servitudes nécessaires à la desserte des biens acquis', démontrant qu’une nouvelle négociation s’est bien ouverte entre les vendeurs et l’appelant sur un bien partiellement enclavé, expliquant l’accord auquel sont parvenues les parties quant au prix, certes supérieur au prix révisé mais prenant en compte cette contingence qui n’apparaissait pas dans la déclaration d’intention d’aliéner en date du 22 mars 2014.

L’indivision X a finalement consenti à vendre à l’EPF PACA le bien, objet de la

préemption avortée, dans le cadre de discussions amiables entre les parties, sur des bases différentes de celles contenues dans la promesse de vente du 27 décembre 2013 et donc hors du champ d’application temporel du mandat de l’agent immobilier non exclusif, dont il y a lieu de relever qu’il avait été conclu pour une durée de trois mois à compter 7 octobre 2013 et jusqu’à une date pour le moins illisible ou à tout le moins modifiée.

Dans ces conditions, la commission de l’agent immobilier n’est pas due par l’organisme préempteur et le jugement entrepris doit donc être infirmé en toutes ses dispositions.

Par voie de conséquence, la demande formée par l’intimée tendant à l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive ne peut être que rejetée.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulon déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute la SARL BS CONSEIL de sa demande formée à l’encontre de l’Etablissement Public Foncier Alpes Côte d’Azur en paiement de sa commission d’agence,

Déboute la SARL BS CONSEIL de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL BS CONSEIL aux dépens de première instance et de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT