ARRÊT N°

VBZ

N° RG 17/01836 -

N° Portalis DBWB-V-B7B-E5SX

[…]

C/

SCP MAITRE CHRISTOPHE X

SA CBO TERRITORIA

SA C D

COUR D’APPEL DE H – DENIS

ARRÊT DU 26 AVRIL 2019

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE H I (LA REUNION) en date du 01 SEPTEMBRE 2017 suivant déclaration d’appel en date du 12 OCTOBRE 2017 RG n°14/02629

APPELANTE :

[…]

16, rue Lambert 97450 H Y

Représentant : M^e Jacques HOARAU de l’AARPI HPH AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de H-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉES :

SCP MAITRE CHRISTOPHE X

23 rue de Paris 97400 H-DENIS

Représentant : M^e Jacques BELOT de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de H-DENIS-DE-LA-REUNION

SA CBO TERRITORIA

Cour de l’Usine la Mare – […]

Représentant : M^e Salima MALL, avocat au barreau de H-DENIS-DE-LA-REUNION

SA C D

31, rue Jean Chatel 97400 H DENIS

Représentant : M^e Eric I POITRASSON de la SAS SAS LEXIPOLIS AVOCATS, avocat au barreau de H-I-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 12 Septembre 2018

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Février 2019 devant Madame BELLOUARD-ZAND Virginie, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Avril 2019.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Conseiller

Conseiller : Madame Virginie BELLOUARD-ZAND, Conseillère

Conseiller : Madame Fabienne KARROUZ, Conseillère

Qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Véronique FONTAINE

Greffier lors de la mise à disposition : Monsieur E F

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Avril 2019.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 septembre 2011 établi par Maître X, Notaire, la société CBO TERRITORIA a acquis de la SCI Bel Air, devenue la société C D, des terrains comportant des bâtiments situés sur la commune de H-Y et cadastrés section DH 818 et DH 819.

Par acte authentique dressé le 22 novembre 2013 par Maître G, notaire à H-I, la SCI Armoudon a vendu à la SCI SM Bel Air une parcelle de terrain située à H-Y cadastrée CH210 ;

Invoquant un empiétement de la part de la société CBO TERRITORIA, la SCI SM Bel Air l’a faite assigner par acte du 29 juillet 2014 devant le tribunal de grande instance de H-I afin d’obtenir principalement la démolition d’ouvrages construits illicitement et partiellement sur son terrain.

La société CBO TERRITORIA a appelé en intervention forcée et en garantie la SCI Bel Air, Maître X et la société C D par actes des 3 juillet 2015 et 28 janvier 2016 ;

Les procédures ont été jointes et une ordonnance du juge de la mise en état en date du 1^er septembre

2016 a prononcé la nullité de l’assignation délivrée à la SCI Bel Air.

Par jugement du 1^er septembre 2017 le tribunal :

— a débouté la SCI SM Bel Air de l’ensemble de ses prétentions ;

— l’a condamnée à verser à la société CBO TERRITORIA la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— a condamné la SCI SM Bel Air aux entiers dépens ;

Appel de la décision a été interjeté par la SCI SM Bel Air le 12 octobre 2017.

Dans le dernier état de ses écritures régulièrement notifiées et déposées au greffe le 11 janvier 2018, la SCI SM Bel Air demande à la cour de :

— la recevoir en son appel du jugement du 1^er septembre 2017 ;

— débouter la société CBO TERRITORIA de toutes ses demandes moyens contraires à la présente action en revendication de propriété ;

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ;

— juger que le terrain DH 210 faisait partie d’un terrain de plus grande superficie que la commune de H-Y a vendu à la SEDRE, laquelle l’a par la suite divisé en plusieurs lots en exécution d’un plan de bornage N°150A de septembre 1977, annexé tant à l’acte de dépôt de pièces en date du 29 décembre 1977 qu’au titre des parties acquéreurs des lots ainsi créés ;

— juger que les limites des lots fixées en septembre 1977 sont opposables aux parties, notamment la ligne décrivant un quart de cercle tel qu’indiqué sur le plan du géomètre publié et mis en minute des actes translatifs successifs, retracée avec exactitude par le géomètre sur le plan de superposition des lieux du 6 juillet 2014 ;

— juger qu’il ressort du plan des occupations actuelles des lieux que la Selarl JC MECHY , géomètre expert, a annexé à son rapport de constat des 6 et 10 juillet 2014 que des constructions et occupations de la société CBO TERRITORIA empiètent sur le terrain DH210 tel que la superposition des plans le fait ressortir ;

— juger que la société CBO TERRITORIA devra démolir ses constructions empiétant sur le terrain DH 210 et qu’elle devra lui restituer la parcelle de terrain de 290 m² qu’elle occupe illicitement à partir de la ligne définie par les points A-B et C du plan du 6 juillet 2014 ;

— assortir ces obligations de faire d’une astreinte de 5.000 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à venir, pendant une période 30 jours, et dire que passé ce délai il sera statué sur l’astreinte due ;

— condamner la société CBO TERRITORIA à lui payer la somme de 100.000 euros au titre du préjudice économique et financier résultant de son refus abusif de ne pas répondre à la demande de revendication de propriété ;

— condamner la société CBO TERRITORIA à lui payer la somme de 7.500 euros à titre de frais irrépétibles et aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile ;

— a titre subsidiaire, la SCI SM Bel Air n’est pas opposée à une mesure d’instruction et à consigner au greffe les frais à valoir sur la rémunération de l’expert.

La société CBO TERRITORIA a conclu le 25 juin 2018 et demande à la cour de :

A titre principal :

— confirmer le jugement rendu le 1^er septembre 2017 ;

— déclarer l’appel dilatoire ;

— condamner la SCI SM Bel Air à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts et 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel ;

A titre subsidiaire :

— dire et juger que l’empiétement n’existe pas du fait de l’acquisition par prescription de l’emprise disputée au profit de la société CBO TERRITORIA en application des dispositions des articles 2265 et 2272 du code civil ;

A titre subsidiaire sur l’appel en garantie ;

— lui donner acte que l’appel en garantie ne constitue en aucune manière une reconnaissance de recevabilité et de bien fondé des demandes principales ;

— déclarer commun l’arrêt à intervenir à la société C D et à Maître X ;

— condamner solidairement la société C D et Maître X à la relever et la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamner solidairement la société C D et Maître X à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait pour l’essentiel valoir que :

— la preuve de la réalité de l’empiétement n’est pas rapportée ;

— les condamnations qui pourraient être prononcées devront être mises à la charge du vendeur des parcelles litigieuses et du notaire réacteur de l’acte ;

— ni le bornage non contradictoire établi à la demande de la SCI SM Bel Air, ni aucune autre pièce ne permettent d’établir avec certitude l’empiétement de 290m² allégué ;

— la SCI SM Bel Air ne rapporte pas davantage la preuve que la superficie de son terrain est inférieure à la superficie indiquée dans l’acte de vente ;

— le procès-verbal de carence du géomètre-expert ne vaut pas titre de bornage et les éléments qu’il contient ne suffisent pas à établir l’empiétement, aucune opération d’arpentage n’ayant été réalisée ;

— l’extrait cadastral démontre qu’il n’y a pas empiétement ;

— aucune nouvelle preuve autre que celle déjà soumise à l’appréciation du tribunal n’est apportée devant la cour ;

— les constructions n’ont pas été édifiées par elle et sont antérieures à l’acquisition qu’elle en a faite ;

— la possession paisible de cette emprise remonte à plus de 10 ans emportant pour elle l’acquisition par prescription ;

— elle n’a été informée ni par le vendeur ni par le notaire d’un possible empiétement sur la parcelle DH210 ;

— le vendeur est tenu d’une obligation légale de garantie ;

— il appartient au notaire rédacteur de l’acte de vérifier l’étendue des droits transmis et l’acte de vente ne mentionne pas un éventuel empiétement sur la parcelle cadastrée DH210.

Par conclusions notifiées et déposées au greffe le 23 mars 2018, Maître X demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

Subsidiairement :

— en cas d’infirmation, débouter la société CBO TERRITORIA de ses demandes à son encontre ;

condamner la SCI SM Bel Air et la société CBO TERRITORIA à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

— l’appelant n’apporte pas davantage qu’en première instance de la preuve d’un empiétement ;

— aucun manquement ne peut lui être reproché ;

— le notaire n’est pas tenu d’effectuer une vérification sur place des caractéristiques physiques du bien ;

— aux termes de l’acte de vente, l’acquéreur était informé des possibilités d’empiétement portées à la connaissance du notaire.

Dans ces dernières écritures en date du 4 mai 2018, la société C D demande à la cour de :

— débouter purement et simplement la SCI SM Bel Air de toutes ses demandes

— confirmer le jugement rendu le 1^er septembre 2017 ;

— à titre subsidiaire de débouter la société CBO TERRITORIA de sa demande en garantie ;

— condamner la partie succombante au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Elle fait valoir que la SCI SM Bel Air ne rapporte pas davantage qu’en première instance la preuve de l’existence d’un empiétement, et que la société CBO TERRITORIA était informée de ce que les limites du terrain qu’elle achetait n’étaient pas bornées de façon contradictoire, les rendant incertaines

de sorte que la garantie d’éviction ne peut être actionnée, sa mise en cause dans cette nouvelle procédure l’obligeant à exposer des frais.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2018, pour l’affaire être plaidée ou le dossier déposé à l’audience du 22 février 2019, et l’arrêt être rendu le 26 avril 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[…] est propriétaire de la parcelle cadastrée […] à H Y, pour l’avoir acquis de la SCI Amourdon suivant acte authentique en date 22 novembre 2013.

L’acte mentionne, s’agissant de l’origine de propriété, que la parcelle faisait initialement partie d’un terrain cédé le 18 janvier 1977, par la commune de H Y à la S.E.D.R.E chargée par la dite commune, suivant convention du 10 février 1976, de l’opération d’aménagement de la Zone Industrielle de H Y.

Le cahier des charges de cession de terrain précise que "le terrain (..) a fait l’objet d’une division préalable entre, d’une part les terrains destinés à être incorporés à la voirie ou aux espaces libres publics, et d’autre part, les terrains destinés à être cédés aux industriels désignés ci-après par le terme acquéreur", ces derniers terrains devant eux-mêmes être divisés en parcelles distinctes, et indique que préalablement à la cession à l’acquéreur, la société procédera au bornage du terrain cédé, l’acquéreur pouvant désigner un géomètre agréé pour qu’il soit dressé à ses frais contradictoirement acte de cette opération.

La société CBO TERRITORIA est propriétaire des parcelles cadastrées DH 818 et […] à H Y, pour les avoir acquises suivant acte du 12 septembre 2011.

Ledit acte mentionne, s’agissant de l’origine de propriété, que les biens vendus faisaient partie d’un terrain d’une plus grande superficie, acquis par Monsieur Z de la Commune de H Y, par acte des 27 juin et 17 août 1984.

Il résulte de ces éléments d’une part que le terrain acquis le 12 septembre 2011, n’était pas compris dans le terrain cédé à la SEDRE le 18 janvier 1977 par la commune de H Y, laquelle en a cédé ultérieurement la propriété en 1984 à Monsieur Z.

D’autre part, le bornage de la parcelle, aujourd’hui propriété de la SCI SM Bel Air devait intervenir préalablement à sa cession par la SEDRE, et ne pouvait l’être qu’au contradictoire des propriétaires des parcelles voisines, en l’occurrence la commune de H Y, propriétaire à cette date des parcelles cadastrées DH 818 et DH 819, ou à défaut judiciairement.

Il n’est pas établi ni même prétendu que le bornage prévu a été réalisé.

Le plan établi en septembre 1977 par Monsieur B géomètre, a été improprement intitulé plan de bornage, puisqu’il concerne la Zone Industrielle de la SCI SM Bel Air, et non les parcelles DH 818 et DH 819, et qu’il a été établi pour satisfaire à l’obligation de la SEDRE de diviser son terrain en parcelles distinctes destinées aux acquéreurs.

Ce plan inopposable à la société CBO TERRITORIA, sur la seule base duquel le cabinet Mechy Broyon, expert-géomètre missionné par la SCI SM Bel Air, s’est fondé pour se prononcer sur les limites de propriété, n’est pas de nature à établir l’empiétement allégué, qui ne résulte pas davantage de la photographie aérienne de 1978.

Par ailleurs, il n’est fait état d’aucun déficit de terrain par rapport à la superficie cadastrale mentionnée dans le titre de propriété de la SCI SM Bel Air.

Il convient également de noter que sur le plan cadastral, les parcelles appartenant à la société CBO TERRITORIA sont entourées de deux autres parcelles, avec lesquelles elles forment un quart de cercle évoqué dans le titre de propriété de la SCI SM Bel Air, et qu’au niveau des parcelles de la société CBO TERRITORIA la ligne qui les sépare de la parcelle de la SCI SM […] n’est pas courbe, mais proche d’une droite.

En l’absence de bornage délimitant les propriétés concernées, la preuve de l’empiétement allégué n’est pas rapportée et aucune mesure d’instruction ne permettrait de l’établir.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.

L’équité commande d’allouer à chacun des intimés la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant en matière civile, en dernier ressort, par décision contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Condamne la SCI SM Bel Air à payer à chacun des intimés la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens de la présente procédure d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe BRICOGNE, Conseiller, et par Monsieur E F, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT