COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 13 JUIN 2019

lb

N° 2019/ 404

Rôle N° RG 17/19716 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BBNHE

B Z

C/

C D

X-Louis CLERC

SAS OTIM

SCP RACLE & D ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Flora QUEMENER

SELARL PROVANSAL-H-GUILLET & ASSOCIES

M^e Elsa SCHEIDER TRUPHEME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 05 Octobre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 16-3755.

APPELANTE

Madame B Z

demeurant […]

représentée par M^e Flora QUEMENER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Mathieu CEZILLY, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée de M^e Mathieu CEZILLY, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Maître C D

Notaire associé de la SCP RACLE ET D &ASSOCIES, demeurant […]

représenté par M^e G H de la SELARL PROVANSAL-H-GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE , assistée de M^e Cécile BILLÉ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Maître X-Louis CLERC

demeurant […]

représenté par M^e G H de la SELARL PROVANSAL-H-GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Cécile BILLÉ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SAS OTIM IMMOBILIER dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Elsa SCHEIDER TRUPHEME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SCP RACLE & D ASSOCIES

Office notérial, dont le siège social est […]

représentée par M^e G H de la SELARL PROVANSAL-H-GUILLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Cécile BILLÉ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Avril 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Monsieur Luc BRIAND, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2019,

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Aux termes d’un acte sous seing privé en date des 8 et 16 novembre 2011, M^me B Z et M. E F- Y ont signé un compromis de vente concernant un bien immobilier situé […] à […], constituant le lot n°7 de la copropriété du même nom, gérée par le syndic OTIM IMMOBILIER.

Dans le cadre de la vente, le syndic OTIM IMMOBILIER transmettait le 12 janvier 2012 à la

SCP RACLE ET D & ASSOCIES, notaire instrumentaire de la vente, un questionnaire préalable à la vente, comportant notamment l’état daté prévu à l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

La réitération de l’acte concluant la vente entre M^me Z et M. F-Y intervenait le 3 février 2012 au siège de l’office notarial RACLE ET D & ASSOCIES représenté par Maître C D, notaire associé de la SCP RACLE ET D & ASSOCIE et avec le conseil de Maître X Louis CLERC, notaire à Marseille.

Estimant n’avoir été avisée ni par le syndic de la copropriété, ni par le notaire rédacteur, ni par le notaire conseil, de ce que la copropriété faisait l’objet d’une procédure engagée depuis 2008 et se trouvant redevable, à ce titre et en tant que copropriétaire, de différentes sommes appelées postérieurement à la date d’acquisition, M^me Z, a, après vaine tentative de conciliation, par acte d’huissier en date du 23 septembre 2016, fait citer devant le tribunal d’instance de Marseille, au visa de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 et des anciens articles 1382 et 1134 du code civil, le cabinet OTIM, Maître C D, la SCP RACLE ET D & ASSOCIES ainsi que Maître X-Louis CLERC, en paiement des sommes ainsi réclamées au titre de sa quote-part, outre 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 5 octobre 2017, le tribunal a :

— débouté M^me Z de l’ensemble de ses demandes,

— débouté le cabinet OTIM IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M^me Z à verser la somme de 800 euros chacun au cabinet OTIM IMMOBILIER, à la SCP RACLE ET D & ASSOCIES et à Maître X-Louis CLERC au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Z aux dépens.

Par acte du 31 octobre 2017, M^me Z a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 juin 2018, elle demande à la cour de condamner in solidum le Cabinet OTIM, Maitre D, la SCP RACLE ET D & ASSOCIÉS, ainsi que Maitre X-Louis CLERC, ou tout autre succombant, à lui payer les sommes de :

—  3 238,40 euros au titre de la quote-part de charges correspondant à la condamnation du syndicat des copropriétaires,

—  192 euros au titre de la quote-part des charges correspondant aux honoraires de 1'avocat conseil,

—  53,70 euros correspondant à la quote-part des honoraires de Maitre A mis à la charge des copropriétaires,

—  883,20 euros au titre de la quote-part des charges correspondant aux travaux qui seront engagés par le syndicat des copropriétaires pour remédier aux désordres tel qu’évalués par 1'expert judiciaire,

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— dire que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement (sic) à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 devront être supportés en sus par le débiteur.

A l’appui de ses demandes, elle soutient que :

— une procédure opposait depuis le 28 juin 2008 le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à la société BRUNO SYLVIE, locataire d’un local commercial situé dans l’immeuble, qui ne figurait pas dans « l’état daté » et s’est soldée le 3 décembre 2015 par la condamnation en appel du syndicat,

— le syndic a ainsi manqué à l’obligation qui lui est faite par l’article 5 du décret du 10 mars 1967 de l’informer de l’existence des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie,

— il appartenait aux deux notaires, dans le cadre de leur devoir de conseil, de mentionner toute

irrégularité ou insuffisance de l’information et de solliciter toute information complémentaire au syndic afin de lui transmettre une information entière, exacte et juste à l’acquéreur,

— en tout état de cause, même dans le cas où les mentions de l’état daté seraient jugées régulières au regard du décret, il appartenait aux deux notaires de l’informer du risque encouru en l’état d’une procédure en cours contre le syndicat des copropriétaires comme étant une conséquence pouvant résulter de la signature de l’acte.

En réplique, dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 avril 2018, Maître D et la SCP RACLE ET D & ASSOCIES demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré,

— condamner M^me Z, ou tout succombant, à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me Z, ou tout succombant, aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître G H en application de l’article 699 du même code.

A l’appui de leurs demandes, ils soutiennent pour l’essentiel que :

— M^me Z était informée par l’état du syndic et par l’acte de vente lui-même de l’existence d’une procédure en cours contre le syndicat et a déclaré en faire son affaire personnelle,

— un notaire qui agit dans la cadre de sa mission de rédacteur authentificateur n’a pas à se prononcer sur l’opportunité économique d’une opération face à une situation connue et comprise de ses clients.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 avril 2019, Maître CLERC demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a retenu sa faute,

— débouter M^me Z de ses demandes dirigées contre lui,

— condamner M^me Z, ou tout succombant, à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me Z, ou tout succombant, aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître G H en application de l’article 699 du même code.

A l’appui de leurs demandes, il soutient pour l’essentiel que :

— l’état daté qui a été transmis aux notaires par le syndic répond aux exigences du décret du 17 mars 1967,

— il appartenait à M^me Z de solliciter plus d’informations auprès du syndic,

— les préjudices allégués ne résultent pas d’une faute de sa part.

En réplique, dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 avril 2018, le cabinet OTIM IMMOBILIER demande à la cour de :

— débouter M^me Z de ses demandes,

— la condamner reconventionnellement au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens distraits au profit de Maître TRUPHEME.

A l’appui de ses demandes, il soutient pour l’essentiel que :

— la rédaction même de l’état daté sur deux lignes différentes avec la mention « + » et au pluriel des procédures en cours ne laissait aucun doute sur le fait qu’il existait, en plus de la procédure en recouvrement de charges, une autre procédure distincte,

— la seule erreur de rédaction du notaire mentionnant « procédure en cours » au singulier dans l’acte authentique ne suffit pas à caractériser l’ignorance dans laquelle M^me Z se serait trouvée.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions visées ci-dessus des parties, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est en date du 23 avril 2019.

SUR CE

1. Sur la responsabilité du syndic :

Aux termes de l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version en vigueur au jour de la transmission de l’état daté : « Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties. (') Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »

En l’espèce, l’état daté transmis le 12 janvier 2012 par le cabinet OTIM, syndic de la copropriété […], porte en annexe et au sous chapitre « procédure en cours » les mentions suivantes: « LSO le 18 mai 2011 assignation en recouvrement de charges-F, ». Est ajoutée de manière manuscrite la mention suivante « + SADOC C/SDC ».

Cette dernière mention, qui se limite à onze signes et ne comporte ni l’objet ni l’état de la procédure en cours, était insuffisante pour permettre à M^me Z de comprendre que le syndicat était partie dans une seconde procédure.

En s’abstenant de mentionner l’état et l’objet de la procédure opposant le syndicat au dénommé « SADOC », se bornant à une lapidaire mention manuscrite qui ne permettait pas de comprendre l’existence de cette procédure, le syndic a donc commis une faute.

La circonstance qu’il n’était pas tenu de mentionner les sommes susceptibles d’être recouvrées est inopérante à cet égard.

2. Sur la responsabilité des notaires :

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’acte authentique porte la mention suivante : « le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît avoir été informé qu’il existe actuellement une procédure en cours : LSO du 18/05/2001 assignation en recouvrement de charges F + SADOC C/SDC » et stipule par ailleurs que l’acquéreur s’obligeait le jour même de la rédaction de l’acte, soit le 3 février 2012, à faire son affaire personnelle de cette procédure.

Or, pour un particulier comme M^me Z, l’ajout de la mention manuscrite comportant notamment le chiffre « + » était insuffisante pour lui permettre de comprendre qu’une seconde procédure était en cours, alors que la présence de cette mention ajoutée sur l’état daté aurait dû attirer l’attention des deux notaires et les conduire à interroger le syndic sur la signification de cet écrit, en particulier s’agissant de Maître CLERC, notaire « conseil » que M^me Z avait choisi pour l’assister dans le processus d’achat du bien. En manquant ainsi à leur obligation de conseil sur l’existence de procédures susceptibles d’entraîner une charge financière pour l’acquéreur, devoir qui ne se confond pas avec un quelconque conseil sur l’opportunité économique d’une opération, les deux notaires ont commis une faute à cet égard.

S’agissant de l’acte lui-même, Maître D, notaire instrumentaire, a spécifié au singulier dans l’acte qu’il existait « une procédure en cours », mention qui ne pouvait que renforcer M^me Z dans sa croyance que seule la procédure opposant le syndicat des copropriétaires était en cours, de sorte qu’il a également, avec la SCP RACLE ET D ET ASSOCIES, commis une faute à ce titre.

3. Sur le préjudice de M^me Z :

Les fautes commises ont causé un préjudice à M^me Z en ce qu’elles lui ont fait perdre une chance de ne pas contracter ou de ne s’engager qu’à des conditions plus favorables, telles qu’un prix d’achat réduit, afin de tenir compte des risques financiers induits par l’existence de la seconde procédure.

Ce préjudice ne peut être évalué, comme le soutient M^me Z, aux sommes de 3 238,40 euros, 192 euros et 53,70 euros, ces frais résultant de sa qualité de copropriétaire.

Au final, il sera fait une juste évaluation du préjudice résultant de la perte de chance en accordant à M^me Z une indemnité de 2 000 euros à ce titre. Au vu de la nature des fautes commises par chacun des intimés, cette somme sera mise à la charge de ces derniers in solidum.

En revanche, M^me Z ne rapporte pas la preuve, par les pièces qu’elle produit, d’un préjudice moral. Ses demandes formées à ce titre seront donc rejetées.

4. Sur les autres demandes :

Il y a lieu de mettre les dépens à la charge de M^e C D, M^e X-Louis D, la société

OTIM immobilier et de la SCP RACLE ET D ET ASSOCIES. Ceux-ci verseront également à M^me Z, in solidum, une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement déféré et, statuant de nouveau,

Condamne M^e C D, M^e X-Louis D, la société OTIM immobilier et de la SCP RACLE ET D ET ASSOCIES, in solidum, à verser à M^me B Z une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette les autres demandes des parties,

Condamne M^e C D, M^e X-Louis D, la société OTIM immobilier et de la SCP RACLE ET D ET ASSOCIES, in solidum, à verser à M^me B Z une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^e C D, M^e X-Louis D, la société OTIM immobilier et de la SCP RACLE ET D ET ASSOCIES, in solidum, aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT