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à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 22 MAI 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/03560 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NHAX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 MAI 2017

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER

N° RG 2016002010

APPELANTE :

SAS MONTPELLIER PROPERTIES

[…]

[…]

Représentée par M^e Erik ROUXEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur Z Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e MENDEZ Vanessa, avocat au barreau de Montpellier, substituant M^e Pascal ADDE de la SCP GRAPPIN – ADDE – SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 14 Novembre 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 MARS 2020, en audience publique, Madame D-E F ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

M^me D-E F, Conseiller

M^me Marianne ROCHETTE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvia TORRES

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, et par Madame Sylvia TORRES, Greffier.

Le délibéré, initialement prévu le 14 avril 2020 a été prorogé au 22 mai 2020.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SAS Montpellier Properties, exerce sous l’enseigne Immobilière Foch Sotheby’s Realty, une activité d’agence immobilière à Montpellier.

Monsieur Z Y a signé avec cette société le 5 mai 2014 pour une durée déterminée allant jusqu’au 31 décembre suivant, un contrat d’agent commercial.

Le 25 septembre 2014, Monsieur Z Y a fait signer un mandat de vente non exclusif, pour le compte de son mandant, aux consorts B-C concernant la vente de leur bien, situé sur la commune de Montpellier.

Il a reçu, le 22 octobre 2014, une proposition d’achat pour ce même bien de Monsieur et Madame X.

La promesse synallagmatique de vente a été signée le 15 décembre 2014 prévoyant le versement d’une rémunération de l’agence immobilière à hauteur de la somme de 43 000 euros et l’acte authentique a été signé le 30 juillet 2015.

Par courrier du 2 juillet 2015 (lettre recommandée avec avis de réception refusée), suivi le 15 septembre 2015, d’une mise en demeure, Monsieur Z Y, qui a démissionné le 17 octobre 2014 à effet du 24 octobre suivant, a sollicité auprès de son mandant le règlement de sa commission, soit la somme de 10 750 euros.

Par ordonnance portant injonction de payer du 14 octobre 2015, le président du tribunal de commerce de Montpellier a condamné la société Montpellier Properties à payer à Monsieur Z Y la somme principale de 10 750 euros, outre intérêts et frais.

Statuant sur opposition, ce même tribunal a, par jugement du 24 mai 2017 :

—  vu les articles 134-6, 134-7 et 134-10 du code de commerce, l’article 202 du code de procédure civile, (…)

- déclaré recevable en la forme l’opposition (…),

- confirmé ladite ordonnance dans toutes ses dispositions,

- condamné la SAS Montpellier Properties à payer, en deniers ou quittances valables, à Monsieur Z Y la somme de 10 750 euros, montant principal de la cause sus- énoncée,

- débouté la SAS Montpellier Properties de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamné la SAS Montpellier Properties à payer à Monsieur Z Y la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté Monsieur Z Y du surplus de sa demande,

- condamné la SAS Montpellier Properties aux entiers dépens de l’instance (…).

Par déclaration reçue le 27 juin 2017, la société Montpellier Properties a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Elle demande à la cour, en l’état de ses conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 26 juillet 2018, de :

« – (…) réformer le jugement (…),

- constater que la vente n’a pas été menée à bonne fin par l’intimé, conformément à son contrat,

- débouter Monsieur Z Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- subsidiairement, constater que la réduction de commissions consenties par l’agent commercial doit s’imputer sur sa propre créance de commissions, en application du contrat d’agent commercial signé,

- très subsidiairement, dire et juger que Monsieur Y ne peut prétendre qu’à une commission cantonnée à 10 % des commissions perçues par son mandant, soit la somme de 4 300 euros,

- condamner l’intimé au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.»

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— l’agent commercial, qui a donné sa démission le 17 octobre 2014 avec effet au 24 octobre suivant, n’a pas mené à bonne fin la vente ; l’offre d’achat du 22 octobre 2014 ne mentionne pas le montant de la commission et la vente n’a pu se concrétiser que plusieurs mois après son départ au titre d’un prix net vendeur et d’un commissionnement de l’agence, négociés par le seul dirigeant de la société mandante et à des conditions différentes (notamment une augmentation du prix net vendeur au détriment de la commission),

— l’agent commercial a outrepassé ses obligations contractuelles en signant le mandat de vente,

— l’agent commercial a eu un comportement fautif après un rabais substantiel de la commission, ce qu’il ne pouvait faire, sauf en application du contrat sur le montant de sa part de commission, et a placé son mandant devant le fait accompli,

— le mandat de vente a été signé au sein de l’agence par les vendeurs, ayant eux-mêmes choisi l’agence et l’agent n’ayant pas prospecté, le commissionnement ne peut être qu’à hauteur de 10% et non de 30 %.

Formant appel incident, Monsieur Z Y sollicite de voir, aux termes de ses conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 13 novembre 2018, au visa des articles L.134-7 du code de commerce et 1134 du code civil, de confirmer le jugement, de débouter la société Montpellier Properties de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose en substance que :

— la vente a été réalisée par ses soins ; il a été l’interlocuteur privilégié des acquéreurs et des vendeurs lors de la visite des lieux, de la signature de la proposition d’achat, de la signature de la promesse de vente et de la signature de l’acte authentique,

— le contrat d’agent commercial a été rompu le 24 octobre 2014, soit après le mandat de vente et la proposition d’achat, peu important la date de la vente,

— il a droit à 10 % sur le montant des honoraires HT perçus, le bien ayant été apporté par lui avec les moyens de l’agence et également à 20 % sur le montant desdits honoraires, le bien ayant été vendu exclusivement par son intermédiaire,

— le mandant ne peut remettre en cause le montant de la commission alors qu’il a lui-même présenté au notaire la facture des honoraires et n’a jamais révoqué le mandat,

— sa mission le menait à la rédaction de mandats, ce qu’il avait fait précédemment sans contestation de son mandant.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 14 novembre 2019.

Initialement fixée à l’audience du 5 décembre 2020, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 mars 2020 à la suite du mouvement de protestation des avocats à la réforme du régime des retraites.

MOTIFS de la DECISION :

Selon l’article 3 du contrat d’agent commercial, signé le 5 mai 2014 entre les parties, le mandant donne au mandataire, qui l’accepte, mandat de le représenter, prospecter, négocier ou s’entremettre, au nom et pour le compte du mandant, dans les conditions prévues par les présentes.

A ce titre, le mandant habilite le mandataire qui l’accepte, à prospecter, en son nom et pour son propre compte, à rechercher des affaires à vendre, à obtenir un mandat écrit, ainsi qu’à rechercher des acquéreurs. S’agissant des compromis de vente et des mandats, le mandataire n’est pas habilité à recueillir la signature des parties au bas des actes. Il n’est pas habilité à les rédiger.

L’article 7 de ce contrat, intitulé « commissions », prévoit que sur toutes les affaires réalisées par ses soins et menées à bonne fin, le mandataire aura droit au pourcentage ci-après défini :

—  20% sur le montant des honoraires HT perçus par l’agence pour un bien apporté par le biais du mandataire,

—  10% sur le montant des honoraires HT perçus par l’agence pour un bien apporté par l’agence avec les moyens dont elle dispose mais traité par le mandataire,

—  20% sur le montant des honoraires HT perçus par l’agence pour un bien vendu par le biais du

mandataire. (…)

Ces pourcentages donneront droit à règlement dès encaissement par le mandant de la commission définitivement acquise. Afin de règlement, le mandataire présentera une facture faisant ressortir le montant de la TVA. Il ne sera dû aucune commission sur les commandes acceptées par le mandant que la force majeure l’aurait empêché d’exécuter.

L’agent commercial peut accorder au client des remises sur la part des commissions qui lui revient. (…)

A la cessation du mandat, pour quelque raison que ce soit, seules les affaires qui auront été menées à bonne fin par le mandataire avant l’expiration du présent contrat, mais qui auront abouti après sa rupture, donneront droit au paiement de la commission.

Il n’est pas contesté que la démission de Monsieur Z Y a pris effet le 24 octobre 2014, postérieurement à l’offre d’achat du 22 octobre 2014, que Monsieur et Madame X lui ont remise.

Cette offre d’achat concrétise leur accord pour acquérir au prix de 1 230 000 euros l’immeuble mis en vente par le biais du mandat confié le 25 septembre 2014 par les consorts B-C à la société Montpellier Properties, représentée par Monsieur Z Y, au prix de 1 260 000 euros.

Cette offre d’achat a été acceptée par les vendeurs. Les parties à l’acte de vente attestent en substance que seul Monsieur Z Y a été leur interlocuteur, réduisant, ainsi, à néant les allégations de la société Montpellier Properties quant à l’intervention de son représentant légal relatives à l’aboutissement de l’opération.

Aucun élément ne permet de retenir qu’elles ont évoqué une quelconque caducité de l’offre d’achat avant de signer la promesse de vente le 15 décembre 2014, qui mentionne le même prix de vente (1 230 000 euros), dont une commission de 43 000 euros.

Si une négociation est intervenue entre ces deux actes pour répartir la minoration du prix de vente entre le prix net vendeur et le montant de la commission, celle-ci était achevée lors de la signature de la promesse de vente.

La signature de l’acte de vente près de six mois plus tard est indifférente au regard de conditions de prix strictement identiques à la promesse de vente et des déclarations des parties à cet acte relatives au rôle de Monsieur Z Y, de sorte que celles-ci ont bien été mises en rapport par ce dernier et que la vente a eu lieu par son intermédiaire.

Dès lors, en vertu de l’article 7 du contrat d’agent commercial, l’affaire ayant été « réalisée par ses soins et menée à bonne fin avant l’expiration du contrat, mais [ayant] abouti après sa rupture », son droit à commission est ouvert.

Si l’article 7 précise dans son avant dernier alinéa que l’agent commercial peut accorder une remise sur sa part de commission, Monsieur Z Y n’a nullement opéré une telle remise, mais la commission de la société Montpellier Properties, dont il ne perçoit qu’un pourcentage, initialement fixée dans le mandat de vente non exclusif du 25 septembre 2014, à hauteur de 63 000 euros, a été réduite de 20 000 euros.

Cette réduction a été acceptée par cette dernière lors de la signature de la promesse de vente, les parties à l’acte de vente confirmant la présence du représentant légal de la société Montpellier Properties le 15 décembre 2014 lors de cette signature.

De même, la société Montpellier Properties n’a pas fait le choix de régulariser le mandat, que Monsieur Z Y a, en dépit de son propre mandat, fait signer aux consorts B-C, ni ne l’a remis en cause.

En conséquence, en application de l’article 1998 du code civil, la société Montpellier Properties ayant sans ambiguïté ratifié le montant réduit de la commission et ayant perçu cette commission, elle est débitrice à son égard d’un pourcentage de ladite commission.

Selon les termes de l’article 7, Monsieur Z Y a « traité la vente d’un bien apporté par la société avec les moyens dont elle dispose » et a permis cette vente, de sorte que son droit à commission est de 30 % sur le montant des honoraires HT perçus par l’agence (10 % + 20%) et que cette dernière doit être condamnée à lui verser la somme de 10 750 euros.

Le jugement entrepris doit ainsi être confirmé dans toutes ses dispositions.

Succombant sur son appel, la société Montpellier Properties sera condamnée aux dépens et au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2 000 euros, sa demande sur ce fondement étant rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

— Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 24 mai 2017 ;

— Condamne la SAS Montpellier Properties à payer à Monsieur Z Y la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande de la SAS Montpellier Properties fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SAS Montpellier Properties aux dépens d’appel.

le greffier le président

ACB