COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 10 NOVEMBRE 2020

D.D.

N° 2020/ 246

Rôle N° RG 18/09753 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCSZK

Société SCCV SECRET GARDEN

C/

A X

B Z épouse X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI

M^e Thierry TROIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 24 Mai 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/247.

APPELANTE

Société SCCV SECRET GARDEN, prise en la personne de son représentant légal

demeurant C/O SAGEC – […]

représentée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur A X

né le […],

demeurant […]

Madame B Z épouse X

née le […],

demeurant […]

ensemble représentés par M^e Thierry TROIN de l’ASSOCIATION JEAN CLAUDE BENSA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Octobre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Danielle DEMONT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2020,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Par contrat de réservation en date du 25 novembre 2013 la SCCV Secret Garden exerçant sous l’enseigne commerciale 'Cannes Square', a réservé aux époux X un appartement de deux pièces en l’état futur d’achèvement au prix de 280'000 € dans un ensemble immobilier à construire et à livrer à Cannes au cours du 3è trimestre 2015 avec un délai de signature du contrat de vente prévu au 1^er trimestre 2014.

Le 15 juillet 2014 la SCCV Secret Garden a signalé aux époux X que les opérations de construction avaient pris du retard.

Puis par lettre du 1^er octobre 2014, cette société leur a annoncé une date de livraison 'dans le courant du 2è trimestre 2016", en leur proposant la prise en charge des frais de mutation notariés ainsi que la

réalisation d’une cuisine aménagée, mais en refusant toutefois d’insérer dans le projet de contrat de vente une clause édictant une pénalité de 90 € par jour de retard de livraison dont les époux X sollicitaient la rédaction.

Faute d’accord, par lettre du 13 mai 2015, la société Secret Garden a annoncé aux époux X l’annulation du contrat de réservation.

Par lettre du 16 mai 2015 ces derniers ont déclaré l’accepter, à la condition expresse que leur dépôt de garantie leur soit restitué, et moyennant le versement 'simultanément d’une indemnité transactionnelle de 16 987 € correspondant à la somme convenue pour compenser les retards et difficultés de tous ordres liés à l’exécution du contrat de réservation'.

Le 27 mai 2015 la société Secret Garden leur a restitué le dépôt de garantie, soit la somme de 8400 €.

Par exploit du 2 juin 2016 les époux X ont fait assigner la SCCV Secret Garden aux fins d’obtenir le versement de dommages intérêts pour rupture abusive du contrat de réservation.

Par jugement en date du 24 mai 2018 le tribunal de grande instance de Nice a condamné la société Secret Garden à payer à M. X et à M^me Z épouse X la somme de 16'736,63 € à titre de dommages intérêts pour rupture abusive du contrat de réservation et immobilisation de leur projet pendant deux ans, débouté les époux X de leur demande de dommages-intérêts [supplémentaires], condamné la société Secret Garden à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal retient que les parties sont bien convenues d’un dédommagement du fait du retard du programme immobilier ; qu’ainsi la rupture du contrat par la société Secret Garden s’analyse en une rupture unilatérale sans motif légitime donc fautive ; que la SCCV Secret Garden a donc engagé sa responsabilité en application des articles L261-15 et suivants du code de la construction et de l’habitation et des articles 1134 et 1147 du code civil ; que l’engagement de dédommagement pris par le réservant n’était absolument pas conditionné par la vente du bien immobilier ainsi que cela ressort des lettres du 1^er octobre et 9 janvier 2015 ; que le préjudice lié au retard de la vente s’élève aux frais de mutation s’élevant à 6749,62 € et à l’aménagement d’une cuisine, soit à 9987,01 €, et un total de 16'736,63 € qui doit être alloué aux époux X à titre de dommages intérêts.

Le 12 juin 2018 la SCCV Secret Garden a relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 4 avril 2019 elle demande à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter les époux X de toutes leurs demandes, et de les condamner à lui payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

Par conclusions du 31 juillet 2019 M. A X et Mme née B Z demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf le rejet de leur demande de dommages et intérêts supplémentaires au titre de leur préjudice locatif, de condamner la société appelante à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts pour la perte de chance d’un investissement locatif entre le 25 novembre 2013 et l’acte introductif d’instance, et la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu que les époux X font valoir au soutien de leurs demandes indemnitaires que les relations contractuelles entre les parties se sont poursuivies après le premier trimestre 2014, date qui

était initialement prévue pour signer l’acte authentique, notamment du fait de la négociation d’un dédommagement à leur profit ainsi qu’il ressort des lettres du 1^er octobre 2014 et du 9 janvier 2015 ; que par lettre du 16 juin 2015 la SCCV leur a indiqué qu’il n’y avait pas eu d’accord sur la chose et sur le prix et que les pourparlers transactionnels étaient terminés ; que la renonciation fautive de la SCCV Secret Garden à la vente est du mois de mai 2015 ; que ses atermoiement et retards, et son refus de vente ont causé aux époux X la perte d’une chance de pouvoir réaliser un investissement locatif depuis le 25 novembre 2013 qui sera réparée par l’octroi de la somme forfaitaire de 5000 € ; que le vendeur ne peut pas se dédouaner de tout engagement d’indemniser un retard dans la construction en se défaussant lui-même et unilatéralement sans aucune raison valable de la signature définitive ; que leur demande ne changeait en rien l’économie du contrat ; que dans sa lettre du 1^er octobre 2014, la SCCV Secret Garden leur annonçait un report de livraison au 2^e trimestre 2016 ; qu’il est d’usage de prévoir une indemnité de retard de livraison dans les actes authentiques de vente en l’état futur d’achèvement conformément au code de la construction ; que leurs demandes et leurs remarques n’étaient présentées que sous la forme de questions ou de renvois aux règles de l’art, de sorte que la rupture unilatérale du contrat par la SCCV Secret Garden est fautive ; et qu’elle est motivée par le fait qu’elle a vendu ensuite plus cher le même type d’appartement ;

Attendu que l’appelante répond que par lettre du 16 avril 2014 elle a informé les réservataires que la signature de l’acte authentique allait bientôt intervenir en leur demandant des renseignements pour préparer le projet d’acte ; que les réservataires ont indiqué que compte tenu du retard possible des travaux de construction, ils entendaient exiger des indemnités de retard de 90 € par jour de retard au-delà du 30 septembre 2015 ; qu’elle les a informés que compte tenu du dépôt d’un permis de construire modificatif, les travaux ne débuteraient qu’à compter du mois de septembre 2014, date à laquelle la signature de l’acte authentique pourrait intervenir ; qu’ils ont maintenu leur demande en cas de retard de livraison, alors que celle-ci 'demeurait prévue au cours du 2^e trimestre 2016" ; que dans le but de les satisfaire la SCCV Secret Garden a accepté, dans l’ hypothèse de la signature de l’acte de vente, de prendre en charge les frais de mutation et la mise en place d’une cuisine aménagée ; que les époux X ont refusé la signature de l’acte authentique de vente en sollicitant des avantages contractuels qui n’avaient jamais été prévus dans le cadre du contrat de réservation, notamment une pénalité et une indemnisation pour un éventuel retard de livraison ; que la société n’a pas souhaité accéder aux demandes de modification sollicitées ; que postérieurement à la conclusion d’un tel contrat les époux ont souhaité imposer à la concluante de nombreuses modifications et bénéficier ainsi d’avantages contractuels qui n’avaient pas été prévus au contrat de réservation ; qu’ils ont souhaité l’ajout de spécificités concernant les fondations de l’immeuble, la modification de la hauteur minimale sous plafond, la modification de la commande d’ouverture du bâtiment, et qu’il soit procédé à un appel d’offres pour le réseau télécom ; que c’est à juste titre et sans commettre une quelconque faute contractuelle que la SCCV Secret Garden a constaté le défaut d’accord et a restitué le dépôt de garantie aux époux X ; et qu’aucune 'résiliation', pour défaut de signature du contrat de vente, n’a été commise ;

Que la SCCV Secret Garden appelante ajoute, sur le préjudice invoqué par les époux X, qu’il ne peut consister ni des frais de mutation dont les non acquéreurs ne se sont pas acquittés puisque la vente n’est pas intervenue, ni dans le coût de la cuisine équipée qui devait être installée dans l’appartement qui n’a pas été acquis et qui ne sera jamais installée puisque la vente n’est pas intervenue ; qu’aucun préjudice n’existe puisque le dépôt de garantie a été restitué ; et que les biens immobiliers acquis dans le bâtiment dans lequel était situé celui objet du contrat de réservation litigieux ont bien fait l’objet d’une livraison à leurs acquéreurs le 1^er décembre 2016 ;

Attendu que l’appelante soutient exactement qu’un contrat de réservation n’est pas une promesse de vente ;

Qu’en application de l’article L261-15 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 applicable au litige, la vente en l’état futur d’achèvement « peut être précédée d’un contrat préliminaire » ; que les fonds déposés en garantie sont indisponibles jusqu’à la conclusion du contrat de vente et qu’ils sont « restitués, dans le délai de 3 mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue n’est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

Est nulle tout autre promesse d’achat ou de vente » ;

Attendu qu’il s’agit donc d’un contrat synallagmatique sui generis, par lequel le réservant, futur vendeur, s’engage à réserver à un acheteur éventuel, puisque celui-ci n’est pas tenu de réaliser la vente par la suite, un immeuble ou une partie d’immeuble en contrepartie du versement par le réservataire d’un dépôt de garantie ; qu’un contrat de réservation est autonome et facultatif;

Attendu que si la SCCV Secret Garden admet elle-même dans ses écritures que les biens immobiliers acquis dans le bâtiment dans lequel était situé celui objet du contrat de réservation des époux X ont été finalement livrés avec six mois supplémentaires de retard sur la date de report annoncée, et si les époux X réclamaient à bon droit que le contrat de vente stipule une indemnité pour un éventuel retard de livraison, comme prévu par l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige, les époux réservataires ne pouvaient exiger le 13 mai 2014 la stipulation dans le contrat de vente de pénalités' à compter du 30 septembre 2015", alors que le constructeur faisait état d’un contretemps lié à l’obtention d’un permis de construire modificatif et qu’il leur a annoncé le 27 août 2014 qu’il ne pourrait livrer son programme immobilier que 'dans le courant du 2è trimestre 2016, au lieu du 3è trimestre 2015 pour lequel le contrat de réservation avait été signé' tout en leur offrant un dédommagement pour'le décalage des opérations' et le retard pris, ce que les époux X ont explicitement refusé par lettre du 8 septembre 2014 ;

Que les parties ici n’étant liées que par les termes du contrat de réservation signé et le délai de signature de l’acte authentique y étant prévu pour le premier trimestre 2014, il n’y a pas eu d’accord entre les parties sur le projet d’acte de vente sans faute du constructeur ;

Attendu que si le projet de contrat de vente fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire, la sanction n’en est alors que la restitution du dépôt de garantie aux réservataires ;

Attendu qu’il s’ensuit la réformation du jugement qui a déclaré que la ' résiliation’ du contrat de réservation avait eu lieu aux torts du réservant, alors que le délai de signature était expiré et que le réservant n’était pas tenu de lui donner la suite exigée, et qui a condamné la SCCV Secret Garden à payer des dommages intérêts dépourvus de tout lien de causalité avec la faute prétendue ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau et ajoutant

Déboute M. A X et Mme née B Z de toutes leurs demandes,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu de faire application de ce texte ,

Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens par elle exposés dépens, et dit que

ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT