COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUIN 2021

N° 2021/ 0025

N° RG 19/00047 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEZIG

METROPOLE AIX MARSEILLE PROVENCE

C/

Z X

G X

A X

B X

I X

C D veuve X

E F épouse X

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE

Grosse délivrée

à :

- M^e Alain XOUAL

- M^e Jean Laurent ABBOU

- Monsieur le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE

le :

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de BOUCHES-DU-RHONE en date du 21 Juin 2019, enregistré au répertoire général sous le n° 18/76.

APPELANT

METROPOLE AIX MARSEILLE PROVENCE, demeurant […]

représenté par M^e Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur Z X

né en à , demeurant 110 avenue Z d’Albret – 13013 MARSEILLE

représenté par M^e Jean laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Yannick GUIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur G X

demeurant 96 avenue Z d’Albret – Chemin des Paranques – 13013 MARSEILLE

représenté par M^e Jean laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Yannick GUIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame A X, héritière de monsieur H X

demeurant 96 avenue Z d’Albret – Chemin des Paranques – 13013 MARSEILLE

représentée par M^e Jean laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Yannick GUIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame B X, héritière de monsieur H X

demeurant […]

représentée par M^e Jean laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Yannick GUIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur I X, héritier de monsieur H X

demeurant […]

représenté par M^e Jean laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Yannick GUIN

avocat au barreau de MARSEILLE

Madame C D veuve X, conjoint survivant de Monsieur H X

demeurant 96 avenue Z d’Albret – Chemin des Paranques – 13013 MARSEILLE

représentée par M^e Jean laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Yannick GUIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame E F épouse X

demeurant 96 avenue Z d’Albret – Chemin des Paranques – 13013 MARSEILLE

représentée par M^e Jean laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Yannick GUIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE, demeurant […] […]

comparant en personne

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Avril 2021 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Anne DUBOIS, Conseillère

désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence.

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère,

Greffier lors des débats : M. Frank GENIER Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2021.

Les avocats présents ont été entendus.

Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, la Cour a mis l’affaire en délibéré.

Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l’affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 03 Juin 2021 et signé par Madame Anne DUBOIS, Conseillère et Madame Mélissa NAIR, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS :

Un arrêté préfectoral du 8 octobre 2008, dont les effets ont été prorogés au 30 août 2013, a déclaré d’utilité publique la réalisation de travaux nécessaires à la desserte

sanitaire et sociale des quartiers de la Grave et des Médecins sur le territoire de la commune de Marseille en raison d’une modification du ruissellement pluvial causée par une forte urbanisation des lieux.

L’enquête parcelle s’est déroulée du 18 janvier 2018 au 2 février 2018.

La presque totalité des acquisitions nécessaires aux travaux d’aménagement se sont faites à l’amiable. Seuls quelques propriétaires s’y sont opposés, dont Z X, G X, E X, ainsi que C X, A X, B X et I X respectivement veuve et héritiers de H X décédé le […].

Ces derniers sont concernés par l’emprise résultant de l’expropriation partielle qui porte sur 3.069 m² de la parcelle 879 B62 d’une superficie totale de 7.108 m², située Château Gombert-la-Grave, leur appartenant en indivision.

Son offre n’ayant pas été acceptée, la Métropole Aix-Marseille-Provence a saisi le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône par mémoire reçu le 28 août 2018.

Après s’être rendu sur les lieux le 5 novembre 2018, le juge a, par jugement du 21 juin 2019 :

·fixé la date de référence au 28 juin 2018,

·fixé l’indemnité principale due par l’expropriante aux consorts X à la somme de 727.353 euros,

·fixé l’indemnité de remploi à la somme de 73.735 euros,

·condamné l’expropriante à payer aux consorts X la somme de 159.193 euros au titre de la dépréciation du surplus,

·condamné la Métropole Aix-Marseille-Provence à payer aux consorts X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

·rejeté toute autre demande,

·laissé les dépens à la charge de l’expropriante.

Cette dernière a interjeté appel le 14 août 2019.

Dans ses mémoires des 13 novembre 2019 et 1^er décembre 2020, tenus pour intégralement repris, elle demande à la cour de :

·réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

·statuant à nouveau,

·fixer les indemnités revenant aux consorts X aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 153.500 euros,

— indemnité de remploi : 16.350 euros,

— soit une indemnité totale de 169.850 euros.

Par conclusions du 27 février 2020, le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne l’octroi d’une indemnité de dépréciation du surplus.

Dans leurs mémoires des 27 février 2020, 23 novembre 2020 puis 9 mars 2021, tenus pour intégralement repris, les consorts X demandent à la cour de :

·confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

·et ainsi :

·fixer la date de référence au 28 juin 2018,

·dire et juger qu’en l’état de la réglementation d’urbanisme applicable, soit la zone UR1, du certificat d’urbanisme positif du 19 septembre 2017, du permis d’aménager du 24 décembre 2019 et des conditions de desserte par les voiries et réseaux publics d’eau, d’assainissement et d’électricité, la parcelle doit recevoir la qualification de « terrain à bâtir » au sens de l’article L322-3 du code de l’expropriation,

·dire et juger que les prescriptions particulières en matière de construction, liées au caractère inondable du site n’empêchent en rien l’édification de bâtiments sur la parcelle expropriée, force est de constater qu’elles n’ont pas empêché les promoteurs de construire sur les parcelles voisines,

·écarter l’abattement de 50% discrétionnairement retenu par le commissaire du gouvernement en raison du caractère insuffisamment contraignant des prescriptions pour la construction de maisons individuelles en zone inondable (surélévation de 50 cm des seuils et interdiction de parking en sous sol, CES de 50%),

·écarter l’application de l’article L322-8 du code de l’expropriation et ainsi, ni ne tenir compte ni ne prendre pour base les valeurs dégagées par les actes de vente communiquées aux motifs surabondants que :

·certains accords ne sont pas encore conclus par acte authentique et doivent être écartés,

·l’expropriant n’a pas justifié que ces accords amiables représentent au moins 50% des surfaces expropriées, a fortiori 2/3, puisqu’ils ne représentent que 38,23 %

·ces accords amiables ont été contractés postérieurement à l’arrêté préfectoral prorogeant les effets de la DUP soit le 30 août 2013 et devront donc être écartés,

·les accords amiables communiqués concernent des parcelles ni comparables ni homogènes,

·deux des actes communiqués sont uniquement constitutifs de servitude de passage en tréfonds,

·seul 5 des 31 actes communiqués sont inscrits en zone UR1 à l’instar de la parcelle expropriée,

·les accords amiables communiqués ne correspondent pas à la cession de « terrains à bâtir » compte tenu de leur surface et de leur forme (bandes étroites de terre),

·le tableau de synthèse des accords amiables communiqué comporte des inexactitudes (répétition de cessions, réglementation d’urbanisme erronée ou absente, calculs effectués avec des cessions hors emprise),

·dire et juger qu’en l’état des termes de comparaison de terrains à bâtir pour des maisons individuelles communiquées par les expropriés et le commissaire du gouvernement, la valeur de la parcelle expropriée doit être fixée à une valeur moyenne de 237 €/m²,

·dire et juger que le surplus non bâti de la propriété en cause, qui perd 58% de son assiette foncière, sa voie d’accès, sa citerne d’alimentation en eau d’arrosage et sa haie d’oliviers en limite est, qui voit sa zone de recul par rapport aux limites parcellaires modifiée, se trouve inévitablement dépréciée,

·fixer en conséquence les indemnités de dépossession leur revenant comme suit :

·indemnité principale : 237 €/m² x 3.069 m² d’emprise : 727.353 €

·indemnité de remploi (5.000 x 20%) + (10.000 x 15%) + (712.353 x 10%) : 73.735 €

·indemnité de dépréciation du surplus : 237 €/m² x 2.239 m² x 30% : 159.193 €

·laisser les entiers dépens à la charge de la Métropole Aix-Marseille-Provence,

·leur allouer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les mémoires des parties, les conclusions du commissaire du gouvernement et toutes les pièces sur lesquelles ils s’appuient, ont été régulièrement notifiés conformément aux dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 3 décembre 2020 par lettres recommandées avec accusé de réception. A cette date, l’affaire a été renvoyée contradictoirement au 1^er avril 2021.

A l’audience, la cour a soulevé la question de l’irrecevabilité des pièces communiquées par disques et par clés par l’appelante après le délai de trois mois prévu par l’article R311-26 du code de l’expropriation et entendu les explications des parties sur ce point.

***

SUR CE :

Sur les productions tardives de pièces :

Selon l’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’appelant doit déposer ou adresser au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel, à peine de caducité de celle-ci.

Les demandes et éléments de preuve contenus dans un mémoire additionnel adressé postérieurement au délai de trois mois imposé par l’article précité, sont tardifs et comme tels irrecevables.

En l’espèce, la Métropole Aix-Marseille-Provence qui, en première instance, s’est vue refuser l’application de l’article L.322-8 du code de l’expropriation faute de preuve que les cessions amiables invoquées remplissaient les conditions prévues par ce texte, n’a communiqué les accords amiables sur lesquels elle se fonde, et sous forme de CD, que le 1^er décembre 2020, bien après l’expiration du délai de trois mois suivant sa déclaration d’appel du 14 août 2019.

Ces documents, ne pouvant être considérés comme seulement produits en réplique au mémoire des expropriés, sont tardifs et doivent en conséquence être écartés des débats.

Sur la date de référence :

La date de référence fixée par le premier juge au 28 juin 2018 n’est pas discutée.

A cette date, les parcelles expropriées sont situées en zone UR1 voué à l’habitat individuel.

Sur la consistance du bien :

Selon le procès-verbal de transport sur les lieux, le bien à évaluer consiste en une emprise en forme de trapèze de 3.069 m² sur un vaste terrain nu, accessible par un chemin de terre en bordure de la Grave, anciennement à usage de terrain de tennis. Le terrain comporte quelques arbres en bordure de propriété et un puits qui, aux dires des propriétaires, est utilisé par les riverains pour l’arrosage des potagers. En face de ce terrain objet de l’emprise, de l’autre côté de la Grave, des travaux de construction d’un vaste ensemble immobilier sont en cours.

Sur l’application de l’article L322-8 du code de l’expropriation :

Selon ce texte, sous réserve de l’article L322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droit à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.

Sous la même réserve, il tient également compte, dans l’évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçant, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l’ouverture de l’enquête.

L’appelante fait grief au premier juge de ne pas avoir appliqué ces dispositions et se prévaut de cessions amiables intervenues sur la zone, avec 27 propriétaires sur 29, soit plus de la moitié ou des trois quarts des propriétaires, pour une superficie totale de 13.052 m² représentant 79 % et donc plus des trois quarts de la superficie des terrains concernés par la DUP de 16.428 m², et mettant en évidence un prix au m² de :

65 € dans la zone URI

67 € dans la zone UR2

50 € dans la zone UM2

45 € dans la zone AU.

Elle en déduit que la valeur métrique de 50 euros doit être retenue.

Cependant, le tableau des accords amiables (pièce 7), dont les dates ne sont pas mentionnées alors que doivent être exclus les accords conclus avant la DUP, ne suffit pas à compenser l’absence de communication de l’ensemble des cessions amiables qui s’impose en la matière.

Surtout, alors que les accords doivent porter sur des biens de même nature, c’est-à-dire réellement comparables, l’expropriante a pris en compte des cessions de biens situés dans d’autres zones que celle UR1 du PLU dans laquelle les terrains sous emprise en cause sont localisés, comme le souligne le commissaire du gouvernement.

Ce dernier ajoute avec pertinence que les emprises nécessaires à l’opération ne supportent pas de bâti mais sont détachées de parcelles plus importantes souvent bâties, qu’elles impactent de manière plus ou moins importantes les parcelles d’origine, et que les prix de cessions varient de 0 à 114 euros le m².

Ainsi que le soutiennent les consorts X, la Métropole Aix Marseille Provence succombe donc à démontrer que les cessions à l’amiable sont intervenues avec la moitié des propriétaires dont les terrains étaient visés par l’opération d’aménagement projetée, et que les superficies acquises représentent les deux tiers de la zone aménagée.

C’est donc justement que le premier juge a écarté l’application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation.

Sur les indemnités principale et de remploi :

Les intimés sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu une valeur métrique de 237 euros.

Leurs parcelles, situées en zone UR1 et servies par l’ensemble des réseaux imposés par l’article L 322-3 du code de l’expropriation, sont des terrains à bâtir, comme le reconnaît l’appelante, étant rappelé que si les possibilités effectives de construction ont une incidence sur l’évaluation des biens, elles n’en ont aucune sur leur qualification.

A cet égard, les consorts X et le commissaire du gouvernement exposent valablement que les parcelles ne sont pas classées en zone inondable car non incluses dans le périmètre du plan de prévention des risques inondation approuvé le 24 février 2017.

Le premier juge s’est valablement référé aux termes de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement et sur lesquels s’appuient les expropriés, relatifs à des mutations en 2013, 2014 et 2015, de terrains à bâtir situés en zone UR1 dans le 13^e arrondissement de Marseille, de superficies allant de 182 m² à 2.000 m², selon une fourchette de prix de 180 euros à 372 euros, aboutissant à une valeur moyenne de 237

euros le m².

Faute de démonstration que les normes de constructibilité affectant les parcelles mais n’interdisant pas l’édification de bâtiments, entraînent une diminution de la valeur de celles-ci, il n’y a pas lieu de pratiquer un abattement.

Le jugement qui a fixé l’indemnité principale à la somme de 727.353 euros (3.069 m² x 237 €) et l’indemnité de remploi à 73.735 euros selon le barème dégressif habituel en la matière, sera en conséquence confirmé.

Sur la dépréciation du surplus :

Les expropriés sollicitent la confirmation du jugement qui leur a alloué une indemnité correspondant à 30% de la valeur vénale de leur bien restant tandis que la Métropole Aix-Marseille-Provence et le commissaire du gouvernement concluent à l’absence de dépréciation du surplus en faisant valoir que :

·du fait de l’indemnisation de la partie sous emprise en valeur de terrain à bâtir, y compris la bande d’accès, et le déplacement de seulement 4 mètres sur sa limite Est, la constructibilité du surplus n’est nullement affectée,

·la modification des limites parcellaires n’entraîne pas une dépréciation d’une propriété de façon automatique d’autant que l’emprise reste éloignée de la maison d’habitation, ne supprime pas son jardin qui conserve une superficie équivalente à celles qui se trouvent dans les environs,

·une citerne peut se déplacer.

Le premier juge a valablement relevé qu’il n’est pas établi que la partie du terrain restant était vouée « à une opération de division parcellaire en vue de bâtir ». La demande d’aménager la parcelle a d’ailleurs été formulée le 1^er août 2019, postérieurement au jugement du 21 juin 2019 querellé, et l’arrêté municipal accordant le permis d’aménager deux lots à bâtir n’est intervenu que le 24 décembre 2019, alors que les biens doivent être estimés la date du jugement de première instance en fonction de leur usage effectif à la date de référence.

Les consorts X ne fournissent au demeurant aucune étude dressée par un professionnel qui permettrait de définir la perte de capacité de construction du reliquat hors emprise.

Cela étant, si l’emprise est éloignée de l’habitation qui conserve son jardin d’agrément, il est indéniable qu’elle ampute de 43% la parcelle des intimés et fait disparaître des arbres ainsi qu’une citerne, sans preuve par l’expropriante que le déplacement de cette dernière serait possible.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu une dépréciation du surplus qui doit néanmoins, au regard des éléments précités, être fixée à 15% de la valeur du terrain restant.

L’indemnité revenant aux consorts X de ce chef s’élève donc à 237 € x 2.239 m² x 15% = 79.596,45 euros, arrondis à 79.600 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’issue du procès conduit à laisser les dépens à la charge de la Métropole Aix-Marseille-Provence et à la condamner à payer aux intimés la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

**

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le quantum de l’indemnité de dépréciation du surplus,

Statuant à nouveau de ce chef,

FIXE l’indemnité de dépréciation du surplus due par la Métropole Aix-Marseille-Provence aux consorts X à la somme de 79.600 euros,

Y ajoutant,

CONDAMNE la Métropole Aix-Marseille-Provence à payer aux consorts X la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la Métropole Aix-Marseille-Provence aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE