Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 23 MAI 2019

(n°273, 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/27510 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B63TF

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Novembre 2018 -Président du TGI de PARIS – RG n° 18/56266

APPELANTE ET INTIMÉE À TITRE INCIDENT

SARL ANGELO représentée par son représentant légal

[…]

[…]

N° SIRET : 832 919 930

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée par M^e Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497

INTIMEE ET APPELANTE À TITRE INCIDENT

SOCIETE CIVILE POUR L’ETUDE ET L’AMENAGEMENT DU CENTRE D’AFFAIRES REGIONAL DE RUNGIS – SECAR – représentée par sa gérante non associée, la SA CARDIF ASSURANCE VIE, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 732 028 154

[…]

[…]

N° SIRET : 784 880 130

Représentée par M^e Laurence DEFONTAINE de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0370

Assistée par M^e Anthony PIERRE substituant M^e Laurence DEFONTAINE de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0370

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme

Véronique DELLELIS, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Bernard CHEVALIER, Président

M^me Véronique DELLELIS, Présidente

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M. Z A

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bernard CHEVALIER, Président et par Z A, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2015, la société SECAR ( Société Civile pour l’Etude et l’Aménagement du Centre d’Affaires de Rungis) a donné à bail à la société MBS, un local commercial situé au niveau 93 du centre commercial 'Belle Epine', 94 320 Thiais, ce bail ayant été conclu pour une durée de 10 années entières.

Par acte authentique en date du 22 novembre 2017, la société MBS a cédé à la société Angelo le fonds de commerce dont elle était propriétaire de sorte que la société Angelo est venue aux droits de la société MBS en qualité de preneur au titre du bail commercial susvisé.

Le 26 mars 2018, la SECAR a fait signifier à la SARL Angelo un commandement de payer la somme de 42 514, 85 euros et visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte du 26 juin 2018, la SECAR a fait assigner la société Angelo et la société MBS devant le président du tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment d’entendre constater la résiliation du bail commercial liant les parties sur la base de ce commandement et ordonner l’expulsion de la société Angelo.

En cours de procédure en première instance, par acte en date du 10 juillet 2018, la société SECAR a fait signifier à la SARL Angelo une sommation visant également la clause résolutoire prévue au contrat de bail aux fins de faire cesser les agissements commis par le preneur constitués par le démarchage de la clientèle du centre commercial Belle Epine circulant sur le mail.

Ce même acte faisait sommation à la société locataire d’avoir à respecter la clause d’enseigne prévue au contrat de bail, le bailleur faisant grief à la société Angelo d’exploiter le commerce sous l’enseigne l’Héritage et non sous l’enseigne Renato Belli.

La société SECAR, se prévalant d’un défaut de changement de comportement du preneur, a demandé de plus fort le constat de la résiliation du bail sur la base de ces infractions au contrat.

Le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, par ordonnance contradictoire rendue le 22 novembre 2018, a :

— constaté le désistement d’instance à l’égard de la SARL MBS ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre de la clause d’enseigne et de l’interdiction de démarchage sur le mail ;

— condamné la SARL Angelo à payer à la SACER la somme provisionnelle de 68 838,65 euros au titre de l’arriéré locatif au 4^e trimestre 2018, avec intérêts au taux légal ;

— dit que la SARL Angelo pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 20 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois ;

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

— dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

— dit que, faute pour la SARL Angelo de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— 

le tout deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire sera acquise ;

— il sera procédé a 1'expulsion immédiate de la SARL Angelo et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir des locaux situés au niveau 93 (niveau 1) du Centre commercial 'Belle épine’ 94320 Thilais, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte ;

— il sera statué sur le sort des meubles ;

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie ;

— condamné la SARL Angelo aux entiers dépens ;

— condamné la SARL Angelo à payer à la SACER la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les autres demandes des parties ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

—  sur la violation de la clause d’enseigne :

— il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur une clause d’enseigne ;

— en l’espèce la clause d’enseigne prévue au bail est susceptible de contrevenir de manière sérieuse aux dispositions d’ordre public applicables au statut des baux commerciaux ;

—  sur le démarchage des clients sur le mail :

— il existe également une contestation sérieuse de ce chef ;

- sur le défaut de paiement des loyers :

— il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer ;

— ce commandement détaille la créance à hauteur de 42 514, 85 euros ;

— les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le mois de sa délivrance ;

— des paiements ont été effectués par le locataire ;

— la bonne foi dont il fait preuve commande de ne pas faire droit à la demande de résiliation du bail et de lui accorder des délais de paiement.

Par déclaration en date du 6 décembre 2018, la société Angelo a relevé appel de cette ordonnance.

L’ordonnance attaquée est critiquée en toutes ses dispositions, sauf celles refusant de constater la résiliation du contrat de bail sur la base d’une violation de la clause d’enseigne et sur la base d’une violation de l’interdiction du démarchage.

Au terme de ses conclusions communiquées par voie électronique le 20 mars 2019, la société Angelo demande à la cour, sur le fondement des articles 1104, 1231-5, 1343-5, 1353 et 1190 du code civil, et L.145-41 du code de commerce, de :

— déclarer la société Angelo recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit :

— infirmer l’ordonnance du 22 novembre 2018, sauf en ce qu’elle a accordé vingt mois de délai de paiement à la société Angelo pour s’acquitter de sa dette locative et en ce qu’elle a jugé qu’il n’y avait lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre de la clause d’enseigne et de l’interdiction de démarchage sur le mail ;

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— juger que la somme due au titre du commandement visant la clause résolutoire du 26 mars 2018 par la société Angelo s’élevait à 42.812,42 €,

— juger que la société SECAR ne pouvait solliciter l’acquisition de la clause résolutoire du bail que pour le non-paiement de la somme de 42.812,42 €, et non sur celle de 68.838,65 €, la différence entre ces deux sommes orrespondant au loyer du 4^e trimestre 2018, non-inclus dans le commandement du 26 mars 2018,

En conséquence,

— dire que la société Angelo s’est acquittée de la somme de 68.838,65 € dans les délais impartis par le Juge des référés aux termes de son ordonnance du 22 novembre 2018, ce qui n’est pas contesté par la société SECAR,

— juger que la société SECAR ne peut pas dès lors solliciter la déchéance du terme prévue dans l’ordonnance entreprise du fait du non-paiement du loyer du 1^er trimestre 2019,

— juger que la société Angelo a justifié de ses difficultés financières et est une débitrice de bonne foi,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a accordé à la société Angelo vingt mois de délai pour se libérer de sa dette locative en plus des loyers courants, étant précisé que les règlements devront s’effectuer en vingt mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois,

— confirmer également en tant que de besoin l’ordonnance querellée en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire,

Subsidiairement,

— juger que la société Angelo a respecté les termes de l’ordonnance entreprise en s’acquittant, le 4 janvier 2019, du loyer courant du 1^er trimestre 2019 et de 1/20^e du solde de son arriéré locatif tels que les montants ont été précisés dans le corps des conclusions,

— débouter en conséquence la société SECAR de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion de la société Angelo,

— juger que la société SECAR ne peut solliciter l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la société Angelo aurait modifié l’enseigne de son magasin qu’elle effectuerait du démarchage de clientèle dans le mail du Centre Commercial,

— juger en effet que, conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation et des juridictions du fond et conformément aux nouveaux articles 1224 et 1225 du code civil, la clause résolutoire doit prévoir très expressément les manquements pouvant faire l’objet de la résiliation du bail ; en l’espèce, la clause résolutoire du bail de la société Angelo ne prévoit pas que le changement d’enseigne ou le démarchage dans le mail entraîne la résiliation du contrat de location,

En tout état de cause,

— débouter la société SECAR de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et prétentions,

— condamner la société SECAR aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la société Angelo la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La société Angelo fait valoir en substance les éléments suivants :

sur le paiement des causes de l’ordonnance querellée :

— les sommes réclamées sont fluctuantes et confuses ;

— la société Angelo a fait au mieux pour régulariser la situation dans un délai de deux mois ;

— plusieurs versements conséquents ont été opérés. sur la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a accordé à la société Angelo vingt mois de délai pour s’acquitter de sa dette locative :

— la société connaît de grandes difficultés économiques, en partie dues à la décadence du centre commercial ;

— l’expert comptable de la société atteste de ces difficultés.

sur l’acquisition de la clause résolutoire ayant pour fondement la clause d’enseigne et la clause de démarchage :

— la clause d’enseigne n’est pas valable ;

— la sollicitation exigée pour démontrer le démarchage n’est pas prouvée.

La SECAR, par conclusions, comprenant appel incident, transmises par voie électronique le 18 mars 2019, demande à la cour, sur le fondement des articles 462, 808 et 809 du code de procédure civile, de :

—  sur la demande de rectification de l’erreur matérielle :

— rectifier les erreurs matérielles contenues dans l’ordonnance du 22 novembre 2018 dont appel en ce que le nom de la société « SECAR » a été mal orthographié pour faire mention de la société « SACER » à quatre reprises comme suit :

— page 6 §7 : « Il doit être donné acte du versement par la SARL Angelo à la SECAR à l’audience du 18 octobre 2018 d’un chèque d’un montant de 18 290,33 euros, au titre du dépôt de garantie, sous réserve de bon encaissement. En effet, il convient de rappeler que ce versement ne vaut pas paiement effectif. » ;

— page 7 ' dernier § : « Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL Angelo ne permet d’écarter la demande de la SECAR formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. »

— page 8 §5 : « Condamnons la SARL Angelo à payer à la SECAR la somme provisionnelle de 68 838,65 euros au titre de l’arriéré locatif au 4^e trimestre 2018, avec intérêts au taux légal » ;

— page 9 §3 : « Condamnons la SARL Angelo à payer à la SECAR la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile » ;

—  confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— condamné la société Angelo à payer la société SECAR la somme provisionnelle de 68.838,65 euros arrêtée au 18 octobre 2018 ;

— condamné la société Angelo au paiement des entiers dépens ;

— condamné la société Angelo à payer à la société SECAR la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  sur l’appel incident :

— accueillir l’appel incident de la société SECAR sur l’ordonnance entreprise pour le surplus portant sur la suspension des effets de la clause résolutoire et sur le renvoi au profit du juge du fond sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la violation de la clause d’enseigne et de la clause interdisant le démarchage des clients sur le mail ;

et, statuant à nouveau, la société SECAR demande à la cour d’appel de Paris de :

— constater que la société Angelo n’a pas réglé l’intégralité des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 mars 2018 dans le mois ayant suivi sa délivrance ;

— constater que la société Angelo a violé les stipulations contractuelles applicables en exploitant les locaux donnés à bail sous l’enseigne « Héritage » en lieu et place de l’enseigne « Renato Belli » prévue contractuellement, et qu’il n’a pas été mis fin à ce manquement dans le délai d’un mois suivant la signification de la sommation visant la clause résolutoire en date du 10 juillet 2018 ;

— constater que la société Angelo a violé les stipulations contractuelles applicables en démarchant les clients dans les parties communes du centre commercial et qu’il n’a pas été mis fin à ce manquement dans le délai d’un mois suivant la signification de la sommation visant la clause résolutoire en date des 10 juillet 2018 et 5 février 2019 ;

— constater que la société Angelo a violé les stipulations contractuelles applicables en mettant en 'uvre des pratiques de vente interdites par les stipulations contractuelles consistant, notamment, à proposer des prix inférieurs aux prix habituels ou aux prix de référence ainsi que des pratiques de ventes forcées auprès des clients du centre commercial et qu’il n’a pas été mis fin à ce manquement dans le délai d’un mois suivant la signification de la sommation visant la clause résolutoire en date du 5 février 2019 ;

Et en conséquence :

— infirmer la décision en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et renvoyé au juge du fond sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la violation de la clause d’enseigne et de la clause interdisant le démarchage des clients sur le mail ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article 30 du bail et rappelée au commandement de payer et aux actes de sommations et par conséquent, que la cour de céans constate la résiliation du bail à compter du 26 avril 2018 ou, à défaut, à compter du 10 août 2018 ou, à défaut, à compter du 5 mars 2019 ;

— ordonner l’expulsion de la société Angelo et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un gardemeubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la requérante, aux risques et frais du preneur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues conformément à ce que prévoient les articles L4331 et L4332 du code des procédures civiles d’exécution et R4332 à R4335 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société Angelo à lui payer à titre de provision sur les loyers, taxes, charges et accessoires dus la somme de 25 530,58 euros TTC (en ce inclus l’échéance du 1 er trimestre 2019) en principal, assortie des intérêts conventionnels de retard stipulés à l’article 29 du contrat de bail et correspondant au taux légal majoré de 5 points ;

— constater que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en application de l’article 30 alinéa 5 du bail ;

— condamner la société Angelo à lui payer par provision une indemnité d’occupation fixée à un pour cent (1 %) du dernier loyer annuel facturé et indexé lors de la dernière année de location par jour de calendrier augmenté des charges exigibles au titre du bail conformément à l’article 31 du contrat de bail ;

— dire que faute d’avoir quitté les lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la société Angelo devra payer solidairement, en sus des sommes cidessus, une somme 900 euros par jour de retard à titre d’astreinte définitive ;

— rejeter l’appel de la société Angelo ;

— dire mal fondée la société Angelo en toutes ses demandes, fin et conclusions et la débouter de ses demandes visant à voir dire le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 26 avril 2018 délivré de mauvaise foi, les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 26 avril 2018 payées en totalité avant l’audience ou au cours de l’audience, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 26 avril 2018 nul et de nul effet ;

— condamner la société Angelo à payer à la requérante la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la condamnation de 1 000 euros prononcée par la juridiction de première instance ;

— condamner la société Angelo aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La SECAR expose en résumé ce qui suit :

à titre liminaire, sur la rectification des erreurs matérielles contenues dans l’ordonnance du 22 novembre 2018 :

— le nom de la société SECAR est mal orthographié pour faire mention de la société SACER à quatre reprises ;

— il s’agit d’une simple rectification d’erreur matérielle.

sur la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a validé le commandement de payer en date du 26 mars 2018, condamné la société Angelo au paiement de la somme de 68 838, 55 euros et constaté l’acquisition de la clause résolutoire :

— le commandement de payer était régulier en la forme et porté sur des sommes régulièrement dues ;

— les causes du commandement de payer sont précisées et non sérieusement contestables ;

— malgré certains règlements, la SECAR demeure débitrice de la somme de 25 530, 58 euros suivant décompte arrêté le 12 mars 2019.

sur l’infirmation de l’ordonnance de référé entreprise en ce qu’elle a suspendu les effets de l’acquisition de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés à la société Angelo :

— selon une jurisprudence constante, la clause résolutoire est acquise en dépit de paiements intervenus postérieurement ;

— la demande de délais n’est fondée sur la démonstration d’aucune difficulté financière ;

— la prétendue baisse de commercialité du centre commercial n’est pas démontrée et s’avère fausse. sur l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle n’a pas constaté l’acquisition de la clause résolutoire sur la base du non-respect par la société Angelo de ses obligations contractuelles :

— l’exploitation des locaux sous une autre enseigne démontre un manquement à la clause de destination et appelle l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’utilisation du démarchage contrevient aux obligations contractuelles et permet l’acquisition de la clause résolutoire ;

— la mise en oeuvre de pratiques de vente interdites par les stipulations contractuelles constitue un manquement contractuel.

SUR CE LA COUR

Il convient pour la cour de dire que la décision entreprise doit être rectifiée en ce sens que le nom SACER y apparaît quatre fois, y compris dans le dispositif de la décision, aux lieu et place de la véritable dénomination de la partie intimée, laquelle est SECAR.

Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail et à voir ordonner l’expulsion de la société Angelo :

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal de grande instance en application des dispositions de l’article 809 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Sur le constat de la résiliation fondée sur le défaut de respect de la clause d’enseigne :

Il est acquis aux débats que la société Angelo n’exerce pas son activité de vente de vêtements sous l’enseigne Renato Belli mais sous l’enseigne Héritage contrairement aux stipulations du bail commercial liant les parties.

Toutefois, la clause d’un bail obligeant le preneur à exercer son activité sous une enseigne particulière était considérée par la jurisprudence comme susceptible d’être annulée car elle fait échec à la déspécialisation, qui est d’ordre public, comme à la faculté de céder son fonds de commerce, droit également d’ordre public .

Depuis la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014, les clauses contraires au statut des baux commerciaux sont réputées non écrites alors qu’elles étaient nulles auparavant, ce qui est une sanction plus efficace que la nullité antérieurement encourue puisqu’elle n’est pas soumise à la prescription biennale.

Or, précisément, le contrat de bail commercial objet de la présente espèce, conclu le 2 octobre 2015, est soumis aux dispositions de cette loi.

Il s’ensuit qu’il existe à tout le moins une contestation sérieuse quant au fait que la société SECAR puisse se prévaloir de l’efficacité d’un commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et se fondant sur le défaut de respect d’une clause d’enseigne par le preneur.

Il convient dès lors de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition d’une clause résolutoire au titre de la clause d’enseigne.

Sur le constat de la résiliation du bail fondée sur la violation des autres obligations de faire ou de ne pas faire :

La demande de la société SECAR est fondée en premier lieu sur l’article 13.3 du contrat de bail qui stipule qu’afin de ne pas nuire à l’image du centre, le preneur s’interdit toute forme de démarchage et de sollicitation des clients dans les lieux à usage commun du centre.

La société Angelo invoque en défense les dispositions de l’article 1225 du code civil, lesquels énoncent que

« La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Toutefois, cette disposition issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 n’a pas vocation à s’appliquer à la présente espèce, le contrat de bail litigieux ayant été signé avant la date du 1^er octobre 2016.

Dès lors, le fait que le contrat de bail commercial ne détaille pas l’ensemble des obligations susceptibles d’être concernées par la clause résolutoire, la clause à cet effet se contentant d’évoquer qu’elle s’applique à l’ensemble des obligations issues du contrat de bail, n’est pas en l’espèce un obstacle à l’efficacité de cette dernière.

Par contre, s’agissant des obligations de ne pas faire imposées par le contrat, le juge des référés, en sa qualité de juge de l’évidence, se doit d’apprécier avec circonspection la réalité du comportement infractionnel imputé au preneur.

En effet, d’une part, le contrôle du défaut de respect de telles obligations s’exerce dans des conditions qui relèvent nécessairement moins de l’évidence que le contrôle des obligations essentielles du bail telles que le paiement des loyers ou la souscription d’une assurance garantissant les sinistres susceptibles d’affecter les locaux donnés à bail.

D’autre part, alors que les obligations de payer les loyers ou de souscrire une assurance se prêtent aisément aux délais pour régulariser l’exécution des obligations nées du bail en application des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, tel n’est pas le cas des obligations de na pas faire.

C’est à bon droit que le premier juge a énoncé dans les motifs de sa décision que la production de constats d’huissier en date des 16 mai et 9 octobre 2018 faisant état de ce que l’huissier instrumentaire avait constaté sur quelques journées que des passants étaient invités à entrer dans le magasin par des vendeurs se trouvant à la porte de ce dernier ne suffisait pas à caractériser avec l’évidence requise en référé que la clause interdisant le démarchage sur le mail avait été violée, cela au regard notamment de la nécessité d’interpréter la portée de la clause.

Les mêmes observations s’appliquent aux constats produits en cause d’appel.

Il convient dès lors, par ces motifs et ceux non contraires du premier juge, de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a refusé de constater la résiliation du contrat de bail sur ce fondement.

En cause d’appel, la société SECAR articule un nouveau grief à l’encontre de la société Angelo, reprochant à sa locataire de ne pas avoir respecté les stipulations de l’article 13-3 du contrat de bail, lequel stipule que le preneur s’interdit toutes formules de vente portées à la connaissance du public et

ayant pour objet de permettre au preneur d’attirer la clientèle en lui proposant des prix inférieurs, soit à des prix habituels (dans le cadre des soldes, de liquidation de stocks ou autrement, soit à des prix de référence.

Pour caractériser l’infraction reprochée de ce chef au preneur, la société SECAR se fonde sur le contenu des constats d’huissier évoqués par M^me X en date des 16 mai 2018, 27 juin 2018 et 9 octobre 2018, sur un courrier en date du 30 novembre 2018 émanant du Commissariat central de l’Hay- les- Roses informant le Directeur du centre commercial de ce qu’une main courante a été déposée par un client de la société Angelo pour des faits de vente forcée du 28 novembre 2018, sur une réclamation d’une dame Bouchard en date du 18 décembre 2018, sur une attestation établie par une dame Océane Aribo à la date du 23 janvier 2019 évoquant une vente et un crédit forcé et un refus de retour de marchandises, sur une autre attestation établie par une dame B-C D, sur un procès-verbal de constat sur internet établi par Maître X relevant cinq doléances de clients mécontents pour la période allant du 25 février 2018 au 15 janvier 2019 et sur un avis de M. Y sur un formulaire de contact.

Le 5 février 2019, la société SECAR a fait en conséquence sommation à la société Angelo d’avoir à respecter les clauses du contrat de bail de ce chef et a rappelé à cet égard la clause résolutoire prévue au contrat de bail et fait état de sa décision de s’en prévaloir à défaut pour le preneur de cesser ses agissements.

Outre le fait cependant qu’il apparaît peu compatible avec les pouvoirs du juge des référés de s’engager dans l’interprétation des stipulations du contrat de bail sur ce point, le bailleur pour établir la persistance du comportement infractionnel du preneur au-delà de ce délai d’un mois, s’est limité à produire une seule attestation établie par une dame Perez qui fait état de pratiques commerciales abusives à son endroit, cette pièce unique ne suffisant pas à elle seule à caractériser la persistance d’un comportement infractionnel du preneur.

Il s’ensuit qu’ajoutant à l’ordonnance entreprise . il y a lieu de rejeter en référé la demande de la société SECAR tendant à voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail sur la base d’un manquement du locataire à la clause 13-3 du contrat de bail (pratiques commerciales interdites par le contrat de bail).

Sur le constat de la résiliation fondée sur le défaut de paiement des sommes dues en exécution du bail :

Il résulte des pièces produites aux débats que, suivant acte en date du 26 mars 2018, la société bailleresse a fait signifier à la société Angelo un commandement de payer la somme de 42 514,65 euros, ce commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

La somme de 42 514,65 euros prévue audit contrat correspondait au loyer du premier trimestre 2018 pour un montant de 21941,38 euros, à la provision pour charges communes du 1^er trimestre 2018 à concurrence de la somme de 1355, 88 euros, à une provision pour travaux du 1^er trimestre 2018 pour 530,72 euros, à une provision pour impôt foncier pour 389,54 euros et au dépôt de garantie pour un montant de 18290,33 euros.

La société Angelo n’a pas fait valoir d’observations particulières concernant les sommes ainsi détaillées et n’a pas notamment fait valoir qu’elle avait en réalité d’ores et déjà réglé les sommes su-énoncées à la date de signification du commandement.

Par ailleurs, le décompte produit aux débats par la société SECAR n’est pas remis en cause en ce qu’il fait apparaître que le seul règlement intervenu dans le mois suivant la signification du commandement est un versement d’un montant de 24 224,52 euros effectué par chèque à la date du 19 avril 2018, le montant de ce chèque n’étant donc pas susceptible de solder entièrement les causes

du commandement.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 avril 2018 peu important à cet égard que la dette ait pu par la suite être soldée.

Toutefois, en cause d’appel comme devant le premier juge, la société Angelo demande des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire.

Aux termes des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation lorsque celle-ci n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La société locataire a établi ses difficultés financières en versant aux débats une attestation de son expert-comptable et la balance générale de ses comptes.de laquelle il ressort que la société ANGELO enregistre un déficit de 15.947,25 euros au 31 décembre 2018 pour un chiffre d’affaires de 250.721,90 euros.

Cette juridiction ne saurait considérer que cette pièce est dépourvue de force probante au motif qu’elle énoncerait de manière erronée que la société Angelo exerce dans le prêt-à-porter féminin alors qu’il est au demeurant constant que cette société a des femmes parmi ses clients.

Par ailleurs, il ressort des éléments de la cause que la société Angelo a fait des efforts pour s’acquitter de sa dette.

Il convient d’observer que le montant des sommes dues était la veille de l’audience devant le juge des référés d’un montant de 68 838,65 euros, incluant notamment les loyers des troisième et quatrième trimestres 2018 . Il s’est accru du montant du loyer du premier trimestre 2019 pour un montant de 22 397, 22 euros, de la somme de 1158,13 euros au titre des charges communes de la somme de 121,54 euros au titre de la régularisation travaux 2017, de la somme de 581,29 euros au titre des provisions sur travaux, de la somme de 272,40 euros au titre de l’impôt foncier, la société SECAR ajoutant dans le décompte la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, soit un total de 25 530,58 euros supplémentaires .

Le total des sommes portées au débit du compte de la société SECAR au titre des sommes dues lors des débats devant le premier juge et au titre des sommes venues à échéance postérieurement est ainsi de 68838,65 + 25530,58 euros = 94 369,23 euros.

Or il résulte des éléments de la cause que la société Angelo a réglé les sommes suivantes :

— la somme de 18290,33 euros réglée à la barre du tribunal devant le premier juge correspondant au montant du dépôt de garantie ;

— la somme de 24 723,76 euros réglé par virement en date du 5 décembre 2018 ;

— la somme de 24723,76 euros réglée par virement en date du 4 janvier 2019 ;

— la somme de 1100 ,80 euros réglée par virement effectué le 4 mars 2019 ;

— la somme de 25530,58 euros réglée par virement en date du 24 mars 2019

(Quant à ce dernier règlement, il a été expressément acté lors de l’audience qu’il était effectivement intervenu et que la cour pouvait donc en tenir compte).

Soit un total de règlements de 94369,23 euros.

Il s’ensuit qu’à la date des débats devant la cour il apparaît que non seulement les délais de paiement accordés par le premier juge ont été respectés mais encore que la dette locative a été soldée par anticipation par rapport aux modalités décidées par ce dernier

Il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a accordé des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et ajoutant à l’ordonnance entreprise de constater que la société Angelo s’est à la date des débats devant la cour, acquittée de l’arriéré locatif tout en ayant réglé par ailleurs le montant du loyer courant.

Il convient donc pour la cour de constater nécessairement que par l’effet des délais de paiement légitimement accordés par le premier juge, la clause résolutoire doit être réputée n’avoir jamais joué.

Dès lors, l’appel incident de la société SECAR pour ce qui concerne la majoration du montant de la condamnation provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation éventuellement due et pour ce qui concerne le refus du premier juge de constater que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en application de l’article 30 alinéa 5 du bail devient sans objet.

Sur la condamnation provisionnelle prononcée à l’encontre de la société Angelo :

En application des dispositions de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut en l’absence de contestation sérieuse allouer une provision au créancier.

A la date des débats devant le premier juge, la dette locative était effectivement de 68838,65 euros, sachant que le premier juge n’avait pas les moyens de contrôler la réalité de l’encaissement de la somme de 18290,33 euros correspondant au chèque remis à la barre par la société locataire

Il convient donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé le montant de la condamnation provisionnelle à la somme de 68 838,65 euros correspondant à l’arriéré locatif, loyer du 4^e trimestre 2018 inclus, sauf à constater que cette somme a été effectivement réglée à la date des débats devant la cour.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Dès lors qu’il est indiscutable que la société Angelo était redevable de loyers échus à la date à laquelle le premier juge a statué, il convient de confirmer la décision entreprise sur le sort des dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance.

Il convient, au regard de ce qui est jugé en cause d’appel, de laisser à chaque partie la charge de ses dépens d’appel et de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

Rectifie l’ordonnance querellée en qu’il convient d’y lire aux lieu et place de SACER, qui y apparaît à quatre reprises y compris dans le dispositif, SECAR qui correspond à la véritable dénomination de la partie intimée ;

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives à la condamnation provisionnelle de la société Angelo au titre d’une indemnité d’occupation ainsi qu’au dépôt de garantie ;

Y ajoutant ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SECAR tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial sur la base d’un manquement du locataire à la clause 13-3 du contrat de bail (pratiques commerciales interdites par le contrat de bail) ;

Constate que la société Angelo s’est acquittée du montant de la condamnation provisionnelle prononcée par la décision entreprise ;

Constate également que la société Angelo a respecté les délais de règlement tels que fixés par le premier juge et qu’en conséquence la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Déclare en conséquence sans objet l’appel incident de la société SECAR en ce qui concerne la majoration du montant de la condamnation provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation éventuellement due et en ce qui concerne le refus du premier juge de constater que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en application de l’article 30 alinéa 5 du bail.

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Le greffier, Le président,