Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 11 mai 2021, n° 18/16859

TGI Nice 5 juillet 2018

CA Aix-en-Provence
Infirmation 11 mai 2021

Arguments

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Accepté
Non réalisation de la condition suspensive
La cour a estimé que les acquéreurs n'avaient pas démontré avoir respecté leurs obligations contractuelles, entraînant ainsi un préjudice pour l'agence immobilière.
Accepté
Préjudice délictuel causé par la faute des acquéreurs
La cour a reconnu que la faute des acquéreurs a causé un préjudice à l'agence, justifiant ainsi la demande de dommages et intérêts.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SARL Palais Immobilier a fait appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice qui avait rejeté sa demande de dommages et intérêts et l'avait condamnée à verser des frais à M. D E F et Mme Z X. La cour d'appel a examiné la question de la réalisation d'une condition suspensive dans un compromis de vente. Elle a constaté que les acquéreurs n'avaient pas prouvé qu'ils avaient respecté leurs obligations contractuelles, ce qui a conduit à l'accomplissement de la condition. En conséquence, la cour d'appel a infirmé le jugement de première instance, condamnant in solidum M. D E F et Mme Z X à verser à la SARL Palais Immobilier 11 250 € de dommages et intérêts, ainsi que 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 11 mai 2021, n° 18/16859
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	18/16859
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 5 juillet 2018, N° 16/04022
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Olivier BRUE, président
Avocat(s) :	Hervé ZUELGARAYSandrine DEMARSOphélie GIBELINSébastien BADIE
Cabinet(s) :	CSF JURCOBADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	SARL PALAIS IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 MAI 2021

[…]

N° 2021/ 201

N° RG 18/16859 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDHQR

SARL PALAIS IMMOBILIER

G H D E F

Z X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Hervé ZUELGARAY

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 05 Juillet 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/04022.

APPELANTE

SARL PALAIS IMMOBILIER

prise en la personne de son gérant en exercice,

Accord pour la téléaudience par visioconférence le 25 Février 2021

demeurant […]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par M^e Sandrine DEMARS, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur G H D E F

né le […] à […],

demeurant […]

Madame Z X

née le […] à […],

demeurant […]

Accord pour la téléaudience par visioconférence le 05 Mars 2021

ensemble représentés par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistés et plaidant par M^e Ophélie GIBELIN de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Paloma LOCATELLI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Mars 2021 en audience publique par le biais de la visioconférence conformément à l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 Novembre 2020. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Anne DAMPFHOFFER, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les opérations de visioconférence se sont déroulées sans discontinuité et sans que les difficultés techniques n’aient porté atteinte à la sérénité et à l’ordre des débats.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la

décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE :

Par jugement du 5 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Nice a statué ainsi qu’il suit :

— rejette la demande de dommages et intérêts de la société Palais immobilier ,

— condamne la société Palais immobilier à verser à M D E F et M^me X la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Palais immobilier aux dépens et ordonne l’exécution provisoire.

Appel de cette décision a été relevé par la société Palais immobilier le 23 octobre 2018.

Au terme de ses conclusions du 19 mars 2019, la société appelante demande de :

— réformer le jugement et statuant à nouveau,

— condamner in solidum M D E F et M^me X à lui payer la somme de 12'500€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

— subsidiairement, condamner in solidum M D E F et M^me X à lui payer la même somme au titre de la responsabilité délictuelle,

— condamner in solidum les mêmes à lui payer la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

Par conclusions du 19 février 2021, M D E F et M^me X demandent de :

— confirmer le jugement,

— déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de la société appelante,

— la condamner au paiement de la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

L’ordonnance de clôture à été prise le 23 février 2021.

Motifs

Monsieur et Madame B C ont confié à la société Palais immobilier un mandat exclusif de vente au prix de 368'000 €, la commission de l’agence de 6 % étant incluse dans ce prix.

Le mandat renouvelé le 15 juin 2015 a été transformé en mandat simple.

Au soutien de ses demandes et de son appel, la société Palais immobilier expose qu’un compromis de vente a été signé le 28 mai 2015 pour un montant de 303'500 €, outre une commission de 4 % de 12'500 € à la charge des acquéreurs et que cette vente a été 'annulée’ le 6 juin 2015 par les acquéreurs; que finalement, le bien été acheté par M D E F et M^me X auprès des héritiers du vendeur, les consorts Y- C, le 30 juin 2016, M B C étant alors décédé.

Le compromis de vente, signé le 28 mai 2015, prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire de 160'000 € et stipulait que la commission d’agence était à la charge des acquéreurs.

Par courrier du 6 juin 2015, les acquéreurs ont effectivement avisé l’agence de ce qu’ils n’avaient pas l’accord bancaire pour leur prêt et de ce qu’il leur était impossible pour l’instant d’acheter cet appartement'.

L’appelante prétend que la preuve de la non réalisation de la condition suspensive n’est pas rapportée au vu des justificatifs produits qui ne démontrent pas qu’une demande de prêt a été dûment formulée, les lettres de refus bancaires n’évoquant qu’un refus d’instruire une demande 'd’entrée en relation'.

Il ressort de l’examen des documents produits à cet effet par les acquéreurs que les seuls pièces justificatives des refus bancaires consistent dans :

— un courrier du Crédit agricole des Côtes-d’Armor qui a opposé son refus le 29 mai 2015 dans les termes suivants : 'nous avons le regret de ne pas être en mesure de donner suite à votre projet immobilier à Nice'

— et un courrier du Crédit agricole Provence-Côte d’Azur qui a opposé un autre refus le 2 juin 2015, la lettre se concluant par les termes suivants : 'nous ne pouvons donner suite à votre demande d’entrée en relation'.

Certes, ces écrits mentionnent en objet qu’ils ont trait à un prêt immobilier.

Toutefois, aucun ne permet de savoir si les acquéreurs avaient déposé auprès de ces banques une demande satisfaisant aux exigences prévues au contrat au titre de la condition suspensive notamment quant au montant de prêt sollicité ou à sa durée, aucun renseignement de ce chef ne figurant, en effet, sur lesdits documents.

Un autre refus est également invoqué par les acquéreurs, de la part du Crédit du nord, mais il n’est pas plus prouvé.

Il en résulte que les acquéreurs ne démontrent pas s’être exécutés des obligations leur incombant de ce chef au titre du contrat signé le 28 mai 2015 avec le vendeur, de sorte que la condition est réputée accomplie et que la caducité n’est pas encourue; que par ailleurs, cette faute qui est de nature contractuelle a causé un préjudice délictuel à l’agence immobilière, laquelle n’est liée par aucun contrat aux acquéreurs et qui a perdu une chance de toucher sa commission sur la vente qui s’est finalement réalisée entre les mêmes parties.

Cette perte de chance est très sérieuse dans la mesure où l’agence, au moment où le compromis a été signé, bénéficiait d’un mandat exclusif lui garantissant sa rémunération et où la vente a donc finalement eu lieu, un an après, entre les mêmes parties.

Elle sera, en conséquence, fixée à 90% du montant de la commission prévue, le fait que les acquéreurs auraient, ensuite, manifesté auprès de l’agence leur intention de venir en septembre pour continuer leurs démarches bancaires, élément qui selon eux atteste de leur bonne foi, n’étant pas de nature à interférer sur l’appréciation ainsi faite.

M D E F et M^me X seront, en conséquence, condamnés in solidum à verser à la société Palais immobilier, à titre de dommages et intérêts, la somme de 11 250€.

Le jugement sera, par suite, infirmé.

Vu les articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement et statuant à nouveau :

Condamne in solidum Monsieur G D E F et Madame Z X à verser à la société Palais immobilier, à titre de dommages et intérêts, la somme de 11 250€,

Condamne in solidum Monsieur G D E F et Madame Z X à verser à la société Palais immobilier, par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 2500€,

Rejette toutes les demandes de Monsieur D E F et Madame X,

Condamne in solidum Monsieur G D E F et Madame Z X aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel et en ordonne la distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile .

LE PRESIDENT LE GREFFIER