COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 28 JANVIER 2021

N° 2021/ 47

Rôle N° RG 18/19252 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDOEP

[G] [C]

C/

[U] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Geneviève ADER-REINAUD

M^e Ariane FONTANA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence en date du 01 Octobre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/02755.

APPELANT

Monsieur [G] [C]

né le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 9] ([Localité 9]), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Geneviève ADER-REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [U] [V]

né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 7] ([Localité 7]), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Ariane FONTANA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Hakim BTIHADI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2021.

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

— FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Selon acte sous seing privé en date du 1er mars 2008, M. [G] [C] a consenti à la SNC ENZO ET NATHAN aux droits de laquelle vient à présent M. [U] [V], un bail commercial afférent à un local situé [Adresse 5] (Bouches du Rhône) composé d’un rez-de-chaussée et d’un appartement au 1er étage, et destiné à l’exploitation d’un bar-tabacs- débit de boissons-bimbeloterie.

Dans la nuit du 22 au 23 janvier 2014 une inondation a provoqué l’écroulement du faux plafond du commerce en cause.

Le maire a pris le 24 janvier 2014 un arrêté interdisant la circulation de personnes dans cette partie de l’immeuble.

Une expertise judiciaire a été réalisée le 4 février 2014 qui a indiqué que la rupture d’une canalisation d’eau du lavabo du premier étage à l’aplomb du bar-tabac était la cause du sinistre. Un ensemble de non conformités nécessitant des travaux immédiats pour garantir la sécurité, a été relevé.

L’interdiction de circulation a été levée le 18 février 2014 à la suite du constat de la réparation de la fuite.

Un arrêté de péril a été pris le 15 octobre 2014 concernant l’immeuble.

Par acte d’huissier en date du 22 avril 2015, le preneur a fait assigner en justice le bailleur afin de le voir condamner à exécuter des travaux de sécurisation de l’immeuble, une réparation au titre de sa responsabilité contractuelle et le remboursement de loyers perçus pour les mois de février, novembre et décembre 2014 ainsi que les mois de janvier et avril 2015.

Le 23 avril 2015 un incendie a eu lieu dans le bar-tabac.

L’expert judiciaire désigné, dans son rapport établi le 21 décembre 2015, a exclu les causes non accidentelles, écartant l’hypothèse qu’il ait pu être lié à la présence d’essence relevée par l’expert de l’assureur, puisque le départ de l’incendie ne provenait pas de cette partie du local peu endommagée.

Un jugement du tribunal de grande instance d’Aix en Provence en date du 17 octobre 2016 a ordonné la production par le demandeur de deux arrêtés municipaux dont il faisait état dans ses conclusions.

Par jugement en date du 1er octobre 2018, le tribunal de grande instance d’Aix en Provence, a :

— dit que M. [G] [C] n’a pas rempli son obligation contractuelle en ne procédant pas aux réparations à sa charge concernant les lieux donnés à bail à M. [U] [V], [Adresse 6],

— condamné M. [G] [C] à payer à M. [U] [V] une somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— rejeté le surplus de la demande de réparation de M. [U] [V],

— condamné M. [G] [C] à payer à M. [U] [V] une somme de 12.250 euros en remboursement des loyers versés en février, novembre et décembre 2014 ainsi qu’en janvier et avril 2015,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— rejeté la demande de résiliation de bail de M. [G] [C],

— condamné M. [G] [C] à payer à M. [U] [V] une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 6 décembre 2018, M. [G] [C] a interjeté appel de cette décision, cet appel étant partiel car concernant ce jugement uniquement en ce qu’il a :

' dit que M. [G] [C] n’a pas rempli son obligation contractuelle en ne procédant pas aux réparations à sa charge concernant les lieux donnés à bail à M. [U] [V], [Adresse 6],

' condamné M. [G] [C] à payer à M. [U] [V] une somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral,

' condamné M. [G] [C] à payer à M. [U] [V] une somme de 12.250 euros en remboursement des loyers versés en février, novembre et décembre 2014 ainsi qu’en janvier et avril 2015,

' rejeté la demande de résiliation de bail de M. [G] [C],

' condamné M. [G] [C] à payer à M. [U] [V] une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions de M. [G] [C] en date du 2 août 2019, et tendant à voir :

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

' Dit que Monsieur [C] n’a pas rempli son obligation contractuelle en ne procédant pas aux réparations à sa charge concernant les lieux donnés à bail à Monsieur [V], [Adresse 6],

' Condamné Monsieur [C] à payer à Monsieur [V] une somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral,

' Condamné Monsieur [C] à payer à Monsieur [V] une somme de 12.250 euros en remboursement des loyers versés en février, novembre et décembre 2014, janvier à avril 2015,

' Rejeté la demande de résiliation de bail de Monsieur [C],

' Condamné Monsieur [C] à payer à Monsieur [V] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

Débouter Monsieur [V] de l’intégralité de ses demandes,

Prononcer la résiliation du bail liant les parties,

Condamner Monsieur [V] à payer à monsieur [C] une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions de M. [U] [V] en date du 7 octobre 2019, et tendant à voir :

'DEBOUTER Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence :

INFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté le surplus de la demande de réparation de Monsieur [U] [V] ;

Et statuant à nouveau :

CONDAMNER Monsieur [C] à payer à Monsieur [V] la somme de 20 000 euros pour inexécution contractuelle.

CONFIRMER le jugement pour le surplus ;

CONDAMNER Monsieur [C] à payer au requérant la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [C] aux entiers dépens.'

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2020.

— MOTIFS DE LA COUR :

— SUR L’ÉVENTUELLE RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR AU REGARD DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES :

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Par ailleurs l’article 1720 alinéa 2 du même code quant à lui prévoit que le bailleur doit y faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Il est dûment établi que le maire de [Localité 8] a pris deux arrêtés :

' un arrêté d’interdiction d’accès des lieux loués du 23 janvier 201 au 18 février 2014 à la suite d’une rupture de canalisation d’eau se trouvant dans le bien loué,

' un arrêté de péril ordinaire concernant l’immeuble dans lequel se trouve le bien loué le 15 octobre 2014 en vertu duquel les loyers ne peuvent être dus à compter du 1er novembre 2014.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a considéré à bon droit qu’il ressort de l’expertise judiciaire réalisé par M. [R] à la demande de la commune, que l’inondation ayant provoqué la chute du faux plafond entre les deux étages des locaux loués à M. [V] trouvait son origine dans une rupture de canalisation au premier étage. Le premier juge a ainsi considéré de façon juste que si le locataire se trouve tenu aux réparations d’entretien de ces canalisations, c’est au propriétaire qu’il appartient de procéder aux réparations importantes, ce qui était le cas des travaux sur cette canalisation. Le premier juge relève aussi à juste titre un état dégradé de l’immeuble et un ensemble de non conformités nécessitant des travaux immédiats pour la sécurité qui ont été préconisés par l’expert étant précisé que ceux ci n’ont pas été réalisés et ont donné lieu à l’arrêté de péril ordinaire du 15 octobre 2014.

Par ailleurs le premier juge par des motifs pertinents que la cour adopte, a considéré à juste titre dans la décision déférée que si dans le cas présent les travaux ne concernaient pas uniquement le bien donné à bail à M. [V], M. [C] était tenu de les réaliser en sa qualité de propriétaire pour assurer la sécurité des occupants de l’immeuble, ou des passants selon les dégradations relevés par l’expert (risque de chute). Ainsi le premier juge a estimé à bon droit que M. [C] n’a pas respecté son obligation contractuelle en ne réalisant pas ceux concernant le local loué et les parties communes. Le premier juge relève également de façon juste que le preneur ne caractérise pas en quoi ce fait a été dommageable pour justifier une indemnisation à hauteur de 20.000 euros. De plus le premier juge a considéré à bon droit que M. [C] ne justifie pas d’un préjudice matériel ou financier résultant du défaut de respect de ses obligations par le bailleur. Le premier juge a dès lors estimé de façon juste que seul un préjudice moral pourra être retenu du fait de la poursuite de son activité dans un environnement ou la sécurité n’était pas garantie , puis de l’impossibilité de la poursuivre du fait de l’arrêté de péril. Par suite c’est à bon droit que le premier juge a alloué au preneur 5.000 euros de ce chef.

— SUR LES ÉVENTUELS LOYERS DÛS :

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge opérant une exacte et complète appréciation des faits de l’espèce, a considéré à bon droit qu’en ce qui concerne les loyers des mois de février, novembre et décembre 2014 ainsi que de janvier à avril 2015 ils devaient être remboursés. Le premier juge relève aussi de façon juste à ce sujet que M. [C] qui évoque des retours de chèques impayés en 2015 n’établit pas qu’ils concernent des chèques établis par M. [V] en paiement de ceux ci. C’est par suite à bon droit que le premier juge a condamné M. [V] la somme de 12.250 euros.

— SUR LA RÉSILIATION ÉVENTUELLE DU BAIL:

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a considéré à juste titre que M. [G] [C] sollicite la résiliation du bail en se prévalant de la clause suivante: 'Le bailleur pourra résilier de plein droit le présent bail, sans indemnité, si les locaux loués venaient à être détruits en totalité par un événement indépendant de sa volonté'. Le premier juge a ainsi estimé à bon droit que cette clause ne peut s’appliquer à la situation résultant de l’incendie des lieux survenu le 23 avril 2015, ce qui ne les a pas détruit mais a été à l’origine de dégradations réparables. C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté M. [G] [C] de sa demande de résiliation du bail.

Par suite, au regard des considérations qui précédent, il y a lieu de confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions.

— SUR L’APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE AU TITRE DE L’INSTANCE D’APPEL :

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

— SUR LES DÉPENS D’APPEL :

M. [G] [C] succombant en cause d’appel s’agissant des principaux chefs de demandes, il y a lieu de le condamner aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

— CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,

Y ajoutant,

— DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

— CONDAMNE M. [G] [C] aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,