COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT AU FOND

DU 04 FEVRIER 2021

N° 2021/ 13

N° RG 19/00051 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BE2KH

Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE

C/

S.A.R.L. ASD DISTRIBUTION

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE

Grosse délivrée :

à :

le :

Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE

S.A.R.L. ASD DISTRIBUTION

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Copie certifiée conforme

le :

à :

M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de BOUCHES-DU-RHONE en date du 29 Juin 2019, enregistré au répertoire général sous le n° 19/12.

APPELANTE

Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC EUROMEDITERRANEE, demeurant […]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE. Comparant

INTIMEES

S.A.R.L. ASD DISTRIBUTION prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité au siège social sis

demeurant 26 Chemin de la Madrague-Ville – 13015 MARSEILLE

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE. Comparant

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE, demeurant […]

comparant en personne

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2020 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Anne DUBOIS, Conseillère

désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence.

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère,

Greffier lors des débats : M. Frank GENIER Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2021.

Les avocats présents ont été entendus.

Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, la Cour a mis l’affaire en délibéré.

Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l’affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé publiquement le 04 Février 2021 et signé par Madame Anne DUBOIS, Conseillère et M. Frank GENIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS :

L’établissement public et d’aménagement d’État à caractère industriel et commercial Euroméditerranée, créé en 1995, est chargé d’intervenir sur le périmètre d’intérêt national de 310 hectares, dans le triangle Saint Charles-Saint Lazare- Arenc la Joliette, à Marseille.

En suite de la première phase de son action dans cinq secteurs, dont la ZAC de la cité Méditerranée, une valeur foncière a été constituée sur divers sites compris dans la ZUS Centre Nord de Marseille en vue d’entreprendre un projet de rénovation urbain.

Une extension de ce projet, situé dans le périmètre dit Euromed II, en vue d’une reconquête vers le Nord, se poursuit sur un nouveau périmètre étendu de l’opération déclarée d’intérêt national par décret du 22 décembre 2017, incluant une surface complémentaire de 169 hectares.

Le projet de la ZAC Littorale, qui en constitue une nouvelle étape, et le programme des équipements publics de cette ZAC, ont été approuvés par arrêtés préfectoraux des 13 octobre 2013 et 9 octobre 2015.

L’enquête unique portant sur l’utilité publique et le parcellaire, prescrite par arrêté préfectoral du 4 mai 2016, s’est déroulée du 8 juin au 8 juillet 2016.

Un arrêté préfectoral du 27 février 2017 a déclaré d’utilité publique les travaux d’aménagement nécessaires à la réalisation de la ZAC.

L’ordonnance d’expropriation est intervenue le 30 juin 2017.

En l’espèce, l’expropriation vise l’ensemble immobilier cadastré section 901 H n°52, 53 et 42 situé […] et […], dans le […], dont était propriétaire la SCI Vintimille qui l’a donné à bail commercial à la SARL Produits Rosanic et à la société ASD Distribution.

Le 21 janvier 2019, Euroméditerranée a saisi le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône en fixation de l’indemnité d’éviction de la société ASD Distribution.

Après avoir visité les lieux le 3 avril 2019, il a, par jugement du 19 juin 2019 :

• donné acte à la société ASD Distribution qu’elle a déclaré devoir cesser son activité commerciale,

• fixé l’indemnité lui revenant pour l’éviction de son fonds de commerce à la somme de 216.650 euros comprenant l’indemnité de remploi de 18.650 euros,

• fixé le montant total des indemnités accessoires à la somme de 34.368 euros se décomposant comme suit :

• déménagement : 5.250 euros,

• agencements non amortis : 11.250 euros,

• trouble commercial : 11.250 euros,

• pertes de salaires : 3.765 euros,

• condamné Euroméditerranée à payer à la société ASD Distribution la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• laissé les dépens à la charge de l’expropriant.

Ce dernier a interjeté appel le 29 août 2019.

Dans ses mémoires des 17 octobre 2019 et 1^er avril 2020, tenus pour intégralement repris, il demande à la cour de :

• réformer le jugement en toutes ses dispositions,

• fixer l’indemnité revenant à l’exproprié sur la base de 50.000 euros selon les postes chiffrés par l’expropriant dans le présent mémoire au titre des indemnités accessoires, à savoir indemnité pour trouble commercial, indemnité pour installation non récupérable, frais de déménagement, frais de réinstallation, indemnité pour double loyer, pour recherche de

nouveaux locaux, pour perte de salaires et charges, et pour transfert de siège.

Dans son mémoire en réponse du 17 janvier 2020, tenu pour intégralement repris, l’intimée, qui forme appel incident, demande à la cour de :

• à titre principal,

• réformer le jugement du 19 juin 2019,

• retenir à nouveau l’hypothèse d’une éviction pure et simple de la société ASD Distribution,

• fixer comme suit le montant total de l’indemnité d’expropriation :

• hypothèse d’éviction pure et simple :

indemnité principale : 237.000 euros

◊

indemnités accessoires :

◊

remploi : 22.550 euros,

◊

trouble commercial : 11.500 euros,

◊

pertes de salaires : 3.765 euros,

◊

perte sur les installation et aménagements non amortis : 14.103 euros,

◊

frais de déménagement : 5.250 euros,

◊

• à titre subsidiaire :

• dans l’hypothèse où la cour retiendrait l’hypothèse d’un transfert d’activité :

• hypothèse d’un transfert d’activité :

indemnité principale (valeur droit au bail retenue) : 19.000 euros,

◊

indemnités accessoires :

◊

remploi : 950 euros,

◊

double loyer : 4.100 euros,

◊

perte de salaires : 3.765 euros,

◊

perte sur les installation et aménagements non amortis : 14.103 euros,

◊

frais de réinstallation : 184.570 euros,

◊

frais de recherche de nouveaux locaux : 4.125 euros

◊

frais de déménagement : 5.250 euros,

◊

frais de transfert de siège : 5.000 euros

◊

• en toute hypothèse :

• débouter Euroméditerranée de ses demandes,

• le condamner à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Devail-Guedj.

Dans ses conclusions du 20 janvier 2020, le commissaire du gouvernement sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Les mémoires des parties, les conclusions du commissaire du gouvernement et toutes les pièces sur lesquelles ils s’appuient, ont été régulièrement notifiés conformément aux dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 3 décembre 2020 par lettres recommandées avec accusé de réception.

***

*

SUR CE :

Sur la date de référence :

La date de référence fixée par le premier juge au 28 juin 2013, correspondant à la date de la dernière révision du PLU, conformément à l’article L213-6 du code de l’urbanisme relatif aux immeubles soumis au droit de préemption urbain, renvoyant à l’article L213-4 du même code, n’est pas discutée.

Sur la consistance du bien :

Le bien en cause appartenant à la SCI Vintimille, loué selon bail commercial du 1^er avril 2010 à la société ASD Distribution, est un ensemble immobilier consistant en une surface d’entreposage d’une superficie d’environ 300 m² et un bureau de 30 m², situés au 26 chemin de la Madrague Ville dans le […].

L’intimée y exploite une activité de vente de demi-gros et gros de produits alimentaires, moyennant un loyer annuel de 21.600 euros.

L’immeuble est situé en zone UAeE2 centre et tissu de type central, urbanisé à vocation de destination mixte habitat/activités.

Sur la perte du fonds :

L’appelant critique le premier juge qui a indemnisé la perte du fonds, en soutenant que la nature de l’activité de la société ASD Distribution, dont la clientèle est locale, est transférable puisqu’elle ne nécessite qu’un camion.

Il ajoute que les modalités d’indemnisation sont guidées par la situation d’expropriation elle-même et non par le choix de la société évincée, et que faute pour cette dernière de démontrer l’impossibilité du transfert de son activité, seul le droit au bail doit être indemnisé.

Ce faisant, il inverse la charge de la preuve dès lors que c’est à lui d’établir qu’il existe des locaux permettant la réinstallation de la locataire sans perte significative de clientèle.

Or, Euroméditerranée qui se contente de se référer au jugement ayant indemnisé l’autre société locataire de la SCI Vintimille, ne produit aucune pièce à l’appui de ses allégations et ne justifie pas avoir proposé un local de remplacement.

Cette dernière précise que les locaux qu’elle a visités ne sont pas adaptés par manque de chambre froide ou d’accès aux semi-remorques et containers.

En conséquence, faute de démonstration de l’existence d’autres locaux permettant à l’intimée de se réinstaller à proximité et dans un environnement comparable, le jugement qui a indemnisé la perte du fonds sera confirmé.

Sur l’indemnisation :

* concernant l’indemnité principale :

Le premier juge a fait la moyenne des résultats des méthodes des termes de comparaison de l’excédent brut d’exploitation (EBE) en fonction des chiffres des années 2015 à 2017, et fixé l’indemnité principale à la somme arrondie de 198.000 euros.

Le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement.

Euroméditerranée maintient que seul le droit au bail est indemnisable et qu’il est d’une valeur nulle au regard du loyer annuel payé par la société ASD Distribution et de la valeur de 50 €/m² qui peut être retenue compte tenu de l’état du hangar.

La société ASD Distribution sollicite quant à elle une indemnité principale de 237.000 euros pour perte de son fonds en exposant que 2016 est une année « accident » de sorte que pour l’EBE, il faut aussi prendre en compte l’année 2014 et se référer à la moyenne des quatre années 2014 à 2017, comme l’a fait son expert amiable, le cabinet Roussel dans son rapport du 28 février 2019.

Cependant, ce dernier se contente d’affirmer qu’en raison de l’EBE réduit en 2016, celle-ci est une année accidentelle, sans expliquer ni justifier plus avant ses assertions. En outre, la moyenne doit être calculée sur la base des trois dernières années, comme pour les chiffres d’affaires.

C’est donc à bon droit que le premier juge s’est référé aux années 2015 à 2017 et a exclu 2014, sauf à préciser que les chiffres d’affaires doivent être pris TTC et non HT.

Ceux-ci s’élèvent à :

1.098.888 euros TTC pour 2015

1.430.310 euros TTC pour 2016

1.626.561 euros TTC pour 2017

soit une moyenne de 1.385.253 euros TTC.

Le coefficient de 13% du chiffre d’affaires moyen retenu en première instance, n’est pas critiqué et correspond non seulement au pourcentage des monographies qui retiennent une valeur comprise entre 10 % à 15 % pour les fonds de commerce de gros, mais également au terme de comparaison le plus rapprochant des données du marché fournies par le commissaire du gouvernement et concernant la vente d’un commerce de gros alimentaire à Auriol, le 24 mai 2016, au prix de 25.000 euros soit 12,6 % du chiffre d’affaires de 1.981.922 euros.

L’intimée rajoute à tort au résultat de 180.082,89 euros ainsi obtenu, un pourcentage de 2,30 de la somme des bénéfices moyens et des émoluments moyens des dirigeants, comme pratiqué sans pertinence par son expert.

L’évaluation par la méthode des termes de comparaison aboutit donc à la somme de 180.082,89 euros.

L’EBE pour les mêmes trois dernières années s’établit à :

74.172 pour 2015

17.078 pour 2016

43.663 pour 2017

soit une moyenne de 44.971 euros

Le coefficient de multiplication ne peut être de 6 comme proposé par le cabinet Roussel et réclamé par la société ASD Distribution, mais de 5, comme justement retenu par le premier juge, au regard de la situation du fonds, exploité dans un hangar en état d’usage, présentant une bonne commercialité et des accès faciles, sans plus.

L’évaluation selon la méthode de l’EBE donne donc comme résultat 224.855 euros.

La moyenne des deux méthodes s’élève donc à 202.469 euros arrondis [(180.082,89 + 224.855) / 2].

* concernant les indemnités accessoires :

L’indemnité de remploi, selon le barème dégressif de 5 % jusqu’à 23.000 euros et de 10 % au delà, applicable en matière de fonds de commerce, est de 19.096,90 euros.

La somme de 5.250 euros allouée en première instance au titre des frais de déménagement, justifiée par devis de la société Media Fret du 29/04/2019, n’est pas discutée.

La société ASD Distribution qui a obtenu 11.250 euros au titre d’un trouble commercial, sollicite 11.500 euros en soutenant que ce préjudice est égal à trois mois d’EBE calculé sur la moyenne des années 2014 à 2017.

Cependant, en l’absence de transfert d’activité et d’interruption temporaire démontrée de celle-ci, aucun trouble commercial n’est rapporté justifiant son indemnisation et le jugement sera réformé de ce chef.

L’intimée demande la somme de 3.765 euros pour perte de salaire et charges, calculée sur la base de 15 jours de masse salariale, mais à défaut de réinstallation, ce préjudice n’est pas subi.

La société ASD Distribution réclame la confirmation du jugement qui l’a indemnisée à hauteur de 14.103 euros au titre de la perte sur installations et agencements non amortis.

Toutefois, les agencements sont normalement compris dans la valeur du fonds.

En outre, à la différence d’une exonération fiscale imputable sur plusieurs exercices dont les fractions postérieures à la fixation de l’indemnité d’expropriation peuvent constituer un préjudice indemnisable dès lors que l’exonération tout entière était acquise, l’amortissement représente simplement la perte de valeur d’un bien inscrit à l’actif du fait de l’usure du temps ou de l’obsolescence. Il constitue juste la constatation comptable de la dépréciation de la valeur des immobilisations afin que le bilan donne une image fidèle de la valeur économique de l’entreprise.

La valeur de l’entreprise au jour de la fixation de l’indemnité correspondant ainsi à la valeur nette comptable des immobilisations, les amortissements qui auraient dû être comptabilisés postérieurement s’il n’y avait pas eu l’expropriation, ne peuvent constituer un préjudice sauf à retenir une usure ou une obsolescence purement fictive puisqu’elle n’a pas pris naissance au jour de la fixation de l’indemnité.

Le jugement qui a indemnisé la perte sur les installations et agencements non amortis, doit être donc infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’issue du procès conduit à condamner Euroméditerranée aux dépens d’appel et à payer à la société ASD Distribution la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

**

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

indemnisé la perte du fonds de commerce de la société ASD Distribution,

♦

alloué les sommes de 5.250 euros au titre des frais de déménagement et de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

♦

condamné l’expropriant aux dépens,

♦

L’INFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau,

FIXE l’indemnité d’éviction due par Euroméditerranée à la société ASD Distribution à la somme de 202.469 euros,

FIXE l’indemnité de remploi due par Euroméditerranée à la société ASD Distribution à la somme de 19.096,90 euros,

DEBOUTE la société ASD Distribution de ses demandes d’indemnisation au titre des pertes de salaires, du trouble commercial et de la perte sur les installations et aménagements non amortis,

CONDAMNE Euroméditerranée à payer à la société ASD Distribution la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Euroméditerranée aux dépens d’appel.

Le greffier Le président