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JUGEMENT: X Y épouse Z c/ Société HOTEL PRINCE DE GALLES

MINUTE N° 17/60

Du 06 Décembre 2017

LOYERS COMMERCIAUX Rôle N°17/00005

Par jugement en date du six Décembre deux mil dix sept

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

M. NOIREZ Juge, des Loyers Commerciaux, as[…]té de Madame COUZIAN, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Octobre 2017 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Décembre 2017,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2017, signé par M. NOIREZ, Juge des Loyers Commerciaux, et ^Madame COUZIAN, Greffier,

NATURE DU JUGEMENT: contradictoire, en premier ressort et avant dire droit. Grosse délivrée à

M^e GIULIERI M^e ROMETTI

expédition délivrée à

le 06.12.17

mentions diverses

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DEMANDERESSE:

Madame X Y épouse Z […] représentée par M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE,

DEFENDERESSE:

Société HOTEL PRINCE DE GALLES […] représentée par M^e ROMETTI, avocat au barreau de NICE

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Suivant acte sous seing privé daté du 27 juillet 1999, les consorts AA AB épouse Y et X Y épouse Z née Y ont donné en location à la SARL HOTEL PRINCE DE GALLES l’ensemble des locaux constituant

l’immeuble […] 4, avenue du Général de Gaulle à Menton (06), à savoir l’hôtel lui-même élevé de trois étages sur rez-de-chaussée dans la partie ancienne et de quatre étages sur rez-de- chaussée dans la partie nouvelle, un jardin d’agrément et les éléments bâtis du sol et du sous-sol, à usage exclusif d’hôtellerie, restauration et bar, pour une durée de 9 ans courant du 1er avril 1999 au 31 mars 2008, et ce moyennant un loyer annuel de 456.240 Frs (69.553 €) en principal.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2007, les consorts AB et Y ont adressé à la locataire un congé avec offre renouvellement du bail à compter du 1er avril 2008, et ce pour un loyer déplafonné fixé à la somme de 135.000 €.

En raison du décès le 10 novembre 2010 de AA AB veuve Y, usufruitière et co-bailleresse de l’immeuble loué, sa fille X Y épouse Z, nue-propriétaire et unique héritière est devenue seule bailleresse des locaux loués.

Selon jugement du 7 septembre 2011, saisie de la question de la fixation du loyer renouvelé, la juridiction des loyers commerciaux de […] a :

constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial afférent aux locaux à usage d’hôtel-bar-restaurant […] […], à compter du 1er avril 2008, pour une nouvelle durée de 9 ans avant-dire-droit sur le montant de la valeur locative, ordonné une expertise confiée à Monsieur AC, aux fins de fournir tous éléments permettant d’une part, d’apprécier si les locaux litigieux constituent ou non des locaux monovalents au sens de l’article R. 145-10 du code de commerce, et notamment si le restaurant est autonome et indépendant de l’hôtel ou si, au contraire, il ne constitue qu’un accessoire dépendant de l’hôtel, d’autre part, d’apprécier si les travaux exécutés par la locataire constituent des travaux relevant de la liste des travaux limitativement énumérés par l’article L 311-1 du code de tourisme ou pas, et s’ils constituent des travaux d’amélioration ou de modification des caractéristiques des locaux, dans l’hypothèse où les locaux seraient monovalents, de calculer la valeur locative des locaux à la date de renouvellement du bail (1er avril 2008), en fonction des usages observés dans la branche d’activité considérée et des critères édictés par l’article L 145-33 du code de commerce et, en l’absence de monovalence, de fournir tous éléments permettant d’apprécier si, au cours du bail expiré, est intervenue une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce.

Monsieur AC a déposé son rapport d’expertise le 27 novembre 2012 concluant à la monovalence des locaux et à une valeur locative de 148.000 € par an au 1er avril 2008.

Suivant jugement du 1er octobre 2014, la juridiction des loyers commerciaux a;

ditqueles locaux litigieux, à usage d’hôtel-restaurant-bar, […] […], ne sont pas monovalents, et que, par suite, le loyer sur renouvellement n’est pas soumis à l’article R 145-10 du code de commerce dit n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer sur renouvellement au 1er avril 2008 fixé le montant du loyer sur renouvellement des locaux […] […], à compter du 1er avril 2008, à la somme de 97.218, 81 Єpar an en principal correspondant au montant du loyer calculé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction.

Les termes dudit jugement ont été intégralement confirmés par arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 21 janvier 2016.

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Par acte d’huissier du 24 mai 2016, X Y épouse Z, bailleresse, a adressé à la SARL HOTEL PRINCE DE GALLES, locataire, un congé avec offre de renouvellement du bail, avec effet au 31 mars 2017, moyennant un nouveau loyer déplafonné à hauteur de 180.000 € en principal.

En réponse, par acte d’huissier du 4 juillet 2016, la SARL HOTEL PRINCE DE GALLES a fait connaître son acceptation du renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er avril 2017 tout en contestant le loyer réclamé et proposant que le loyer renouvelé soit fixé selon sa variation indiciaire.

Selon mémoire préalable adressé en LRAR le 2 juillet 2016 et réceptionné le 13 juillet 2016, invoquant une modification notable des caractéristiques des locaux loués (réalisation fin 2006-début 2007 de divers travaux d’agrandissement et de réaménagement de la cuisine du restaurant et d’aménagement d’une véranda couverte dans le jardin jouxtant le restaurant, X Y épouse Z a sollicité la fixation du loyer renouvelé déplafonné, à compter du 1er avril 2017, à la somme de 400.000 € par an principal.

Suivant mémoire en réponse adressé en LRAR le 19 décembre 2016 et réceptionné le 21 décembre 2016, contestant tout motif de déplafonnement, la SARL HOTEL PRINCE DE GALLES a maintenu sa demande tendant à voir fixer le loyer selon sa seule variation indiciaire.

Par exploit d’huissier du 2 mars 2017, X Y épouse Z, bailleresse a fait assigner la SAS HOTEL PRINCE DE GALLES, anciennement SARL HOTEL PRINCE DE GALLES, devant la juridiction des loyers commerciaux de […] en vue de voir :

-débouter la société HOTEL PRINCE DE GALLES de l’intégralité de ses demandes

-constater l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail les liant pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2017

-dire et juger que les conditions légales d’un déplafonnement du loyer de renouvellement sont réunies dans le cas d’espèce

-fixer le nouveau loyer de renouvellement des locaux considérés à hauteur de la somme de 400.000 € hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2017 à titre subsidiaire:

-désigner tel expert qu’il plaira à l’effet de déterminer le montant de la valeur locative annuelle des locaux loués à la date du 1er avril 2017

-ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

-réserver les dépens de l’instance.

Suivant mémoire récapitulatif adressé le 1er juin 2017 et réceptionné le 2 juin 2017, X Y épouse Z a intégralement maintenu ses demandes.

Aux termes de son mémoire adressé le 31 mai 2017 et réceptionné le 2 juin 2017, la SARL HOTEL PRINCE DE GALLES demande au juge des loyers commerciaux de :

-dire et juger que les travaux réalisés par le locataire ont con[…]té en des mises en conformité

-en conséquence, dire et juger qu’il ne s’agit pas d’amélioration au sens de l’article R 145-8 du code de commerce

-débouter X Y épouse Z de l’intégralité de ses fins, demandes et conclusions et la débouter de sa demande de déplafonnement de loyer

-dire et juger que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2017 devra être fixé selon les variations de l’indice du coût des loyers commerciaux

-statuer ce que de droit sur la désignation d’un expert avec pour mission de fixer la valeur locative des locaux

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— statuer ce que de droit sur les dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 octobre 2017 et mise en délibéré au 6 décembre 2017.

SUR QUOI:

Le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2017 est acquis mais les parties s’opposent sur le montant du loyer renouvelé.

En vertu de l’article L 145-34 du Code de Commerce, la règle du plafonnement des loyers commerciaux sur renouvellement, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, est écartée en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative, et notamment des facteurs locaux de commercialité ou des caractéristiques du local considéré.

Pour entraîner le déplafonnement du loyer, la modification des éléments sus-visés doit :

- d’une part, affecter l’un au moins des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145- 33 du Code de Commerce, et définis par les articles R 145-3 à R 145-6 et R 145-8 du code de commerce

-d’autre part, être notable et avoir une incidence favorable sur le commerce considéré

- et enfin, être survenue pendant la période du bail expiré (sauf pour les travaux d’amélioration relevant de l’article R145-8 du Code de commerce, financés exclusivement par le preneur qui ne peuvent être pris en considération que lors du second renouvellement qui suit le bail au cours duquel les améliorations ont été exécutées).

En l’espèce, X Y épouse Z, bailleresse, soutient qu’il résulte des termes de l’arrêt rendu le 21 janvier 2016 par la Cour d’appel d’Aix Provence, aujourd’hui définitif et donc ayant autorité de la chose jugée, que les travaux d’agrandissement et de réaménagement de la cuisine du restaurant et d’aménagement d’une véranda couverte dans le jardin jouxtant le restaurant, qui ont été réalisés fin 2006 débuts 2007, constituent des travaux d’amélioration des lieux loués justifiant le déplafonnement du loyer lors, non du premier renouvellement suivant le bail au cours duquel les améliorations ont été exécutées, mais lors du second renouvellement prenant effet au 1er avril 2017. Elle ajoute que l’article L311-1 du code de tourisme, édictant que le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble d’améliorations résultant de l’aménagement des cuisines, est inapplicable au cas d’espèce. Elle sollicite ainsi la fixation du loyer renouvelé au 1er avril 2017 à la somme de 400.000 € correspondant selon elle à la valeur locative des lieux loués.

En défense, pour s’opposer au déplafonnement du loyer demandé, la SAS HOTEL PRINCE DE GALLES soutient que les travaux litigieux constituent essentiellement en des mises en conformité eu égard aux normes obligatoires de sécurité qu’elle a seule financés, ce qui exclut toute qualification de travaux d’amélioration susceptibles d’être invoqués lors du second renouvellement du bail. Elle ajoute que l’article L311-1 susvisé du code de tourisme, empêche en tout état de cause tout déplafonnement du loyer. Elle demande ainsi la fixation du loyer renouvelé au 1er avril 2017 selon la seule variation de l’indice du coût des loyers commerciaux.

Sur ce :

Il apparaît que dans le cadre de la précédente instance judiciaire opposant les parties et portant sur la fixation du montant du bail renouvelé au 1er avril 2008, la question de la nature des travaux litigieux d’agrandissement et de réaménagement de la cuisine du restaurant et d’aménagement d’une véranda couverte dans le jardin jouxtant le restaurant, réalisés fin 2006-début 2007, a été soumise, pour la première fois, devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.

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Dans leurs conclusions d’appel, les deux parties avaient adopté des positions contraires à celles présentées dans le cadre du présent litige puisque X Y épouse Z, bailleresse, avait alors soutenu que lesdits travaux étaient, soit de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, soit des travaux modifiant les caractéristiques des locaux de nature à justifier déplafonnement lors du premier renouvellement du bail alors que la SAS HOTEL PRINCE DE GALLES expliquait quant à elle que lesdits travaux, rendues nécessaires pour les besoins de la mise en conformité des locaux, avaient la nature d’améliorations justifiant le déplafonnement lors du second renouvellement du bail considéré.

Dans son arrêt du 21 janvier 2016, considérant que les travaux litigieux avaient permis de rationaliser et d’optimiser le travail de la cuisine et le service à l’extérieur, ce qui avait permis une meilleure adaptation des lieux à leur usage sans modifier l’assiette du bail et la surface commerciale affectée à la réception de la clientèle, la Cour d’appel d’Aix-en- Provence a jugé explicitement qu’ils n’avaient pas eu pour effet de modifier les caractéristiques des locaux et donc, implicitement, qu’ils constituaient des travaux d’amélioration.

Cette décision de justice définissant les travaux litigieux comme des travaux d’amélioration a acquis force de chose jugée de telle sorte qu’elle ne saurait être remise en cause et s’impose à tous.

En conséquence, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens des parties, il y a lieu d’ordonner le déplafonnement du loyer à compter du 1er avril 2017, ce dernier devant être fixé selon la valeur locative des lieux loués.

La présente juridiction ne dispose pas d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer en l’état, étant ici observé que la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, aux termes de son arrêt définitif précité du 21 janvier 2016, a exclu tout caractère monovalent des lieux loués, ce qui implique que la valeur locative soit déterminée d’après les critères usuels de l’article L145-33 du code de commerce.

Il convient ainsi d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de recueillir tous éléments, d’après les usages dans pour déterminer la valeur locative du bien litigieux, l’expert judiciaire désigné ne pouvant être Monsieur AD AC qui a déjà rendu, le 27 novembre 2012, un rapport d’expertise dans lequel il avait conclu au caractère monovalent des lieux loués.

La consignation de l’expertise sera avancée par la bailleresse, demanderesse à la présente procédure et à qui incombe la charge de la preuve du montant de la valeur locative.

Le sort des dépens et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile sera réservé.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et avant dire droit ;

Constate que le bail à usage d’hôtel-bar-restaurant liant les parties est renouvelé à compter du 1er avril 2017, pour une nouvelle durée de 9 ans.

Ordonne le déplafonnement du bail à compter du 1er avril 2017.

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Avant-dire-droit sur le montant du loyer sur renouvellement, ordonne une expertise, confiée à AE AF, […] à […] (06), avec mission :

①- de se rendre sur les lieux litigieux […] 4, avenue du Général de Gaulle à Menton (06), les visiter, les décrire et fournir des photographies à l’appui de ses constatations,

②- de fournir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative au 1er avril 2017, conformément aux dispositions de l’article 145-33 du Code de Commerce,

en toute hypothèse, de calculer le loyer sur renouvellement à partir de la variatio n desindices,

Dit que X Y épouse Z devra consigner à la Régie du Tribunal de Grande Instance de NICE la somme de 3.000 € destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert avant le 15 janvier 2018, sous peine de caducité de la mesure expertale;

Dit que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement

d’une consignation complémentaire ;

Dit que l’expert devra répondre à tout dire écrit des parties, rappel étant ici fait qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile « Lorsqu’elles sont écrites les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. »

Accorde à l’expert pour le dépôt de son rapport au Greffe, un délai jusqu’au 15 septembre 2018 sauf à nous rendre compte que sa mission est devenue sans objet, notamment si les parties venaient à se concilier entre elles ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus du technicien commis, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête ;

Dit qu’après dépôt du rapport d’expertise, le dossier sera appelé à l’audience du mercredi 3 octobre 2018, et que la présente mention vaudra l’avis aux avocats prévu par l’article R 145-31 du code de commerce,

Réserve les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Et le juge des loyers commerciaux a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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