COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 17 JUIN 2021

N° 2021/ 348

Rôle N° RG 18/12601 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BC3F4

Y X

C/

Société ERILIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Etienne BERARD

M^e Maxime ROUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de NICE en date du 18 Juin 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 11-17-000596.

APPELANT

Monsieur Y X

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Société ERILIA Société Anonyme d’HLM au capital de 117.000 €, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis […]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Prunelle CEYRAC AUGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anne-Marie MORETON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et M^me Anne-Marie MORETON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2011, la SA ERILIA à donné à bail d’habitation à Monsieur Y X un logement situé à NICE.

Après plusieurs dégâts des eaux, Monsieur Y X a, par lettre recommandée en date du 11 janvier 2016, mis en demeure la SA ERILIA d’effectuer les travaux de réparation de la toiture afin de mettre un terme aux infiltrations.

Par acte d’huissier en date du 23 février 2017, Monsieur Y X a fait citer la SA ERILIA devant le Tribunal d’instance de NICE qui, par jugement en date du 18 juin 2018, a constaté l’existence d’un trouble de jouissance subi par Monsieur Y X, dit que ce trouble de jouissance subi par Monsieur Y X a été amplement réparé par la bailleresse la SA ERILIA, débouté Monsieur Y X de sa demande en condamnation en dommages et intérêts pour troubles de jouissance à l’égard de la SA ERILIA,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision et condamné Monsieur Y X à payer à la SA ERILIA la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 25 juillet 2018, Monsieur Y X a interjeté appel du jugement rendu le 18 juin 2018 par le Tribunal d’instance de NICE.

Il demande à la Cour :

— de dire que la SA ERILIA n’a pas assuré la jouissance paisible du bien donné à bail depuis 2012,

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de condamner la SA ERILIA

à lui payer la somme de 10'000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

— de condamner la SA ERILIA à justifier des travaux accomplis et de nature à mettre fin aux désordres subis par le requérant et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard

— et de condamner la SA ERILIA à lui payer la somme de 2'000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir dans ses conclusions':

— que la société ERILIA avait connaissance depuis l’origine des désordres affectant l’appartement.

— que la multiplication de sinistres témoigne d’un défaut d’entretien manifeste.

— qu’il y a défaut de délivrance conforme du logement.

— qu’il a subi un trouble de jouissance «' paisible «' du logement depuis 2012.

— que la somme reçue de son assureur ne peut concerner que le dommage matériel subi et en aucun cas le dommage immatériel.

— que son préjudice de jouissance n’a jamais été indemnisé.

— que la société ERILIA reconnaît que ces dégâts des eaux se sont poursuivis au moins jusqu’au mois de janvier 2017 puisque la société LOGISGREEN est intervenue au niveau de la charpente et de la toiture.

La société ERILIA conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Elle demande à la Cour de constater :

— que l’appartement de Monsieur Y X n’est pas insalubre et n’a pas été rendu inhabitable,

— qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations de bailleresse,

— de dire que les désordres invoqués n’ont pas entrainé de privation de jouissance, de rejeter l’intégralité des demandes présentées par l’appelant,

— de le condamner à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Subsidiairement de dire que les demandes indemnitaires de Monsieur Y X doivent être réduites.

La société ERILIA soutient dans ses conclusions':

— que le logement ne présente aucun caractère de vétusté, qu’il n’est ni insalubre, ni indécent, ni inhabitable.

— qu’elle a réagi sans délai aux déclarations de sinistres de dégât des eaux et pris contact avec les entreprises et qu’elle n’a commis aucune négligence dans l’accomplissement de ses obligations de bailleresse.

— qu’elle a proposé deux autres logements à Monsieur X qui les a refusées.

— que les travaux de réfection totale de la toiture de l’immeuble ont été réalisés en début de l’année 2017.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 avril 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

Attendu que selon le même texte le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d’entretenir les locaux en état de servir

à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués et de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée';

Attendu que selon l’article 1721 du Code civil il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, que s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser';

Attendu qu’en vertu de l’article 9 du Code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention';

Attendu que Monsieur X produit aux débats plusieurs constats de dégâts des eaux de 2011 à 2016, que tous sont relatifs à des infiltrations par le toit, que les constats du 17 juillet 2011 et du 18 février 2015 font état de réparations supportées par la société bailleresse la SA ERILIA';

Attendu que toutefois Monsieur X justifie avoir communiqué à la SA ERILIA les différents dégâts de eaux intervenus le 25 septembre 2012, le 26 octobre 2012, le 18 février 2015, le 03 octobre 2015 et le 9 juin 2016 pour lesquels aucune réparation n’est précisée';

Attendu que Monsieur X a mis en demeure la société ERILIA de réaliser des travaux relatifs à la toiture le 11 janvier 2016, qu’à compter de cette mise en demeure la société ERILIA justifie de ses diligences pour entreprendre des travaux de réfection totale de la toiture afin de réparer le trouble de jouissance et effectuer dès avril 2016 des propositions de relogement au locataire';

Attendu que la SA ERILIA a proposé deux logements à Monsieur X situés à Antibes pour un loyer mensuel respectifs de 575,28 € et 417,58 € charges comprises, refusés par le locataire, que Monsieur X loue un logement pour un loyer mensuel de 315,95€ et 61, 81 € de charges et ne justifie pas des raisons de ce double refus';

Attendu que du fait de la multitude de dégâts des eaux intervenus suite à des infiltrations de la toiture depuis 2011 Monsieur X a subi un préjudice de jouissance paisible, laquelle doit être garantie par le bailleur';

Attendu que la SA ERILIA a réalisé des réparations pour certaines fuites ayant chacune causé un dégât des eaux, que force est de constater que ces réparations n’ont pas suffi à faire cesser le trouble subi par le locataire, que ce trouble a perduré dans le temps, qu’en ne permettant pas une réparation durable, la SA ERILIA a failli à son obligation de garantir une jouissance paisible du logement à son locataire';

Attendu qu’à compter de la mise en demeure de son locataire, la société ERILIA justifie avoir fait preuve de diligences utiles qui établissent sa bonne foi (mise en oeuvre de travaux, propositions de relogement et communications régulières sur l’avancée des travaux au locataire)';

Attendu qu’il y a lieu pour autant d’indemniser le trouble de jouissance paisible subi par Monsieur X entre 2012 et 2015, puisqu’à compter de l’année 2016, la SA ERILIA a mis en 'uvre toutes les actions possibles conformément à ses obligations’de bailleresse et réparé le trouble de jouissance ;

Attendu que pour déterminer l’indemnisation du trouble de jouissance, il convient de distinguer selon qu’il s’agit d’un simple trouble ou d’une véritable privation de jouissance’en fonction notamment de l’inhabitabilité partielle ou totale du bien, de la durée du trouble, de la valeur locative du logement et surface concernée par le trouble, du coût du relogement et nombre de personnes concernées et de la nature des désordres constatés';

Attendu que Monsieur X ne justifie pas que ce trouble de jouissance l’ait empêché d’utiliser le logement, que ce trouble est dû au fait qu’en entreprenant les travaux de réfection de la toiture qu’en 2016 après une mise en demeure du locataire, alors que ce dernier l’avait informé de multiples dégâts des eaux depuis 2011, la SA ERILIA n’a pas garanti au locataire le confort nécessaire dans son habitation en ne lui permettant pas de l’occuper sereinement et paisiblement';

Attendu que ce sont bien les réparations partielles et non suffisantes à la charge de la SA ERILIA qui ont causé un trouble de jouissance à Monsieur X, que le lien de causalité est établi';

Attendu qu’il convient en conséquence d’estimer le trouble de jouissance à 5% du loyer’entre le mois de septembre 2012 et décembre 2015 inclus, soit la somme de 15,79 € par mois (315, 95x 0,05) durant 3 ans et 4 mois, soit la somme de 631,6 € arrondie à la somme de 632'€'(15,79x12= 189,48 x 40 =631,6 €);

Attendu que la somme reçue par Monsieur X de son assurance, n’a pas vocation à indemniser le préjudice immatériel que constitue son trouble de jouissance';

Attendu que la SA ERILIA sera condamnée à verser à Monsieur Y X la somme de 632 € au titre du trouble de jouissance subi entre septembre 2012 et décembre 2015';'

Attendu que la SA ERILIA justifie de la réalisation des travaux de réfection de la toiture, qu’il convient donc de débouter Monsieur X de sa demande tendant à condamner la SA ERILIA à justifier des travaux accomplis et de nature à mettre fin aux désordres subis sous astreinte de 150 € par jour de retard';

Attendu que les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires';

Attendu qu’il convient de condamner la SA ERILIA à verser à Monsieur X la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Attendu que la SA ERILIA, qui succombe, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 18 juin 2018 par le Tribunal d’instance de NICE, sauf en ce qu’il a débouté Monsieur Y X de sa demande en condamnation en dommages et intérêts pour troubles de jouissance;

LE REFORME sur ce seul point;

Statuant à nouveau sur le chef unique réformé,

CONDAMNE la SA ERILIA à verser la somme de 632'€' à Monsieur Y X au titre du trouble de jouissance subi entre septembre 2012 et décembre 2015 inclus;

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE la SA ERILIA à verser à Monsieur Y X la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE la SA ERILIA aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT