CP/SD

MINUTE N° 640/21

Copie exécutoire à

—  M^e Joseph WETZEL

— la SELARL HARTER-LEXAVOUE COLMAR

Le 20.12.2021

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 20 Décembre 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 19/03575 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HFAS

Décision déférée à la Cour : 23 Avril 2019 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MULHOUSE

APPELANTE :

Madame A X

[…]

[…]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la Cour

INTIMEE :

SAS FONCIA ALSACE HAUT-RHIN

prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume HARTER de la SELARL HARTER-LEXAVOUE COLMAR, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Juin 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me PANETTA, Présidente de chambre, chargée du rapport, et M. ROUBLOT, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M^me Corinne PANETTA, présidente et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Madame X est propriétaire d’un immeuble à MULHOUSE.

En date du 15 septembre 2017, M^me X aurait confié un mandat de gérance, concernant ledit immeuble, à la SARL LES BATISSEURS.

A la date de la régularisation de ce mandat, M^me X était autorisée à titre personnel à exploiter une licence de boissons catégorie IV aux termes d’une autorisation délivrée par les Services de la Sous-Préfecture de MULHOUSE le 1er février 1991.

La SAS FONCIA a ensuite repris la gestion du portefeuille de la SARL LES BATISSEURS et a soumis à M^me X, en date du 1er juillet 2011, une proposition de bail commercial concernant des locaux au rez-de-chaussée de l’immeuble, devant être régularisée avec M. Y, propriétaire de la SARL CITY NIGHT.

Suite à l’admission de la SARL CITY NIGHT au bénéfice de la procédure de liquidation judiciaire, la SAS FONCIA a été amenée à présenter un nouveau locataire à M^me X, la SAS CAPPUCCINO BAR.

Le 1er décembre 2015, le contrat de bail commercial avec licence IV a donc pris effet entre M^me X et la SAS CAPPUCCINO BAR pour un loyer d’un montant mensuel de 1 000 euros HT.

La SAS CAPPUCCINO BAR a été dans l’impossibilité d’ouvrir ses portes le 4 janvier 2017 comme envisagé car la licence IV qui a été donné à bail par M^me X se trouvait attachée au fonds de commerce du précédent preneur, la société CITY NIGHT.

Au regard de l’absence de licence exploitable au moment de son ouverture, la SAS CAPPUCCINO BAR estimait avoir subi un préjudice et M^me X a donc fait face à une procédure judiciaire l’opposant à son locataire.

La procédure a donné lieu à un jugement du Tribunal de grande instance de MULHOUSE en date du 23 mars 2018 qui a notamment fixé le loyer à la somme de 800 euros HT mensuels et condamné M^me X à payer à la SAS CAPPUCCINO un montant de 12 000 euros à titre d’indemnisation pour perte d’exploitation.

Par acte introductif d’instance déposé le 10 août 2018, M^me X a attrait la société FONCIA devant le Tribunal de grande instance de MULHOUSE sollicitant sa condamnation à lui payer la somme de 16 880 euros au titre du préjudice financier subi du fait de la condamnation rendue par le Tribunal de grande instance de MULHOUSE à son égard le 23 mars 2018 ainsi que la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi.

Par jugement du 23 avril 2019, le Tribunal de grande instance de MULHOUSE a débouté M^me X de ses demandes, a condamné M^me X à payer à la SAS FONCIA ALSACE HAUT-RHIN la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, a condamné M^me X aux dépens de l’instance.

Par déclaration faite au greffe le 06 août 2019, M^me X a interjeté appel de cette décision.

Par déclaration faite au greffe le 27 septembre 2019, la société FONCIA s’est constituée intimée.

Par ses dernières conclusions du 03 avril 2020, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, M^me X demande à la Cour de déclarer recevable et bien fondé son appel, d’infirmer en sa totalité le jugement rendu en date du 23 avril 2019 et statuant à nouveau, dire et juger que la société FONCIA a manqué à ses obligations d’information et de conseil en sa qualité de mandataire, la condamner à lui payer la somme de 16 880 euros au titre du préjudice financier subi du fait de la condamnation rendue par le Tribunal de grande instance de MULHOUSE à son égard en date du 23 mars 2018 ainsi qu’un montant de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi, la condamner à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Par ses dernières conclusions du 24 janvier 2020, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la société FONCIA demande à la Cour de débouter M^me X de toutes ses fins et prétentions, de confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de MULHOUSE du 03 avril 2019, en tout état de cause, de condamner M^me X à payer à la SAS FONCIA un montant de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, de la condamner aux entiers frais et dépens.

La Cour se référera aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 05 mai 2021.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 Juin 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

Au soutien de ses prétentions, M^me X affirme, en droit, que la responsabilité de l’administrateur de biens est fondée sur les articles 1991, 1992, 1984 et suivants du Code civil combinés aux règles générales de la responsabilité civile, que l’administrateur de biens peut voir se cumuler sa responsabilité concernant ses fonctions d’entremise et de gestionnaire, qu’en qualité de professionnel de l’intermédiaire sa faute est facilement établie, que l’administrateur doit faire preuve de diligence et de célérité dans la gestion du bien, que l’administrateur est soumis à une obligation de renseignement et à un devoir de conseil.

En fait, M^me X soutient que la société FONCIA s’est vue confier un mandat de gestion complet des biens lui appartenant, que la société FONCIA devait assurer avec une certaine efficacité les actes de gestion dans lesquels il lui incombait de prendre toutes les mesures nécessaires afin d’éviter notamment la perte de la licence IV, que suite à la liquidation de la société CITY NIGHT M^e Z n’a pas demandé la restitution de la licence IV afférente au fonds de commerce mais a procédé à la vente de cette licence, que la société FONCIA en qualité de professionnelle avait parfaitement connaissance du fait que M^me X était propriétaire de la licence IV, que la société FONCIA n’a pas vérifié que la licence IV avait été restituée à sa propriétaire, que cela faisait partie de sa mission de gestion du bien, qu’en n’agissant pas ou en n’alertant pas M^me X du délai pour demander restitution de la licence IV la société FONCIA a manqué à ses obligations essentielles, que du fait de son devoir de conseil la société FONCIA devait vérifier la réunion de toutes les conditions à même d’assurer la régularité de la convention.

Au soutien de ses prétentions, la société FONCIA affirme, sur l’étendue du mandat de gérance, que le seul engagement contractuel liant les parties est la convention de gestion du 15 septembre 2007 signée entre M^me X et la SARL LES BATISSEURS, que ledit mandat de gestion ne vise pas de licence IV.

Sur l’absence de fautes de gestion, la société FONCIA soutient, que le périmètre du mandat ne concernait pas la licence IV, qu’il apparaît que M^me X a cédé aux termes d’un acte distinct à M. Y la licence IV, que la société FONCIA a été totalement exclue de cette opération juridique, qu’il est constant qu’à la date de régularisation du bail avec la SAS CAPPUCCINO BAR M^me X avait parfaitement conscience qu’elle n’était plus propriétaire de la licence IV, qu’aucune faute ne peut être retenue à l’endroit de la société FONCIA.

Très subsidiairement sur l’absence de préjudice, la société FONCIA fait valoir, que le préjudice financier subi par M^me X du fait de sa condamnation ne saurait être imputé à la société FONCIA.

Le 15 Septembre 2007, Madame X A a confié à la SARL LES BATISSEURS un mandat de gérance concernant l’immeuble situé […] à MULHOUSE.

Madame X A était alors autorisée à titre personnel à exploiter une licence de boissons catégorie IV, suivant une autorisation du 1er Février 1991donnée par la sous-préfecture de Mulhouse.

Il est constant que la société FONCIA a repris la gestion de ces locaux et que le 1er Juillet 2011, une proposition de bail commercial concernant le rez de chaussée de ces locaux était régularisée avec Monsieur Y.

Contrairement aux allégations de la société FONCIA, la lecture de ce contrat de bail, qui constitue l’annexe 3 versée aux débats par la partie intimée, fait apparaître qu’à l’article XV
-B C, 'Madame X A autorise Monsieur Y

Cédric et Mademoiselle D E à exploiter la licence IV dédiée au local commercial situé […] à MULHOUSE (licence IV datant du 01/02/1991 délivré par la sous préfecture du HAUT-RHIN'.

Ce bail est intervenu entre la SAS FONCIA, en qualité de mandataire de Madame X A et Monsieur Y.

La lecture du bail intervenu entre la SAS FONCIA, en qualité de mandataire de Madame X A et la SARL CAPPUCCINO démontre que l’article 1 de ce contrat portant sur la désignation, indique la mention suivante : 'un local commercial avec licence IV'.

Il ne peut être contesté que le local loué à la SARL CAPPUCCINO était pourvu d’une licence IV, alors que dans le bail précédent la SAS FONCIA avait proposé un bail commercial à Monsieur Y, en l’autorisant à exploiter la licence IV qui avait été délivrée en 1991, à Madame X A.

Cette licence a par ailleurs été vendue par Maître Z dans le cadre de la procédure collective dont a bénéficié le précédent locataire la société CITY NIGHT dont le gérant était Monsieur Y, sans que Madame X A ait revendiqué dans les délais cette licence.

Il résulte des pièces versées aux débats que la SAS FONCIA a repris la gestion du portefeuille anciennement géré par la SARL LES BATISSEURS, et c’est en conséquence sur la base du mandat de gestion du 15 Septembre 2007 qu’il convient d’analyser les obligations respectives des parties.

La lecture du mandat de gestion démontre que l’objet désigné de ce mandat est constitué par un 'immeuble sis à Mulhouse 94 av d’ALTKIRCH, composé d’un fonds de commerce de café-restaurant et de logements d’habitation', et que le mandat de gestion est un mandat général et qu’il ne comporte aucune exclusion de gestion concernant la licence IV.

Si ce mandat précise que les obligations du mandataire sont des obligations de moyen, la responsabilité du mandataire peut cependant être recherchée s’il commet une faute dans l’exercice de son mandat.

Dans le cadre de son contrat de mandat, la SAS FONCIA était tenue à l’égard de Madame X A d’une obligation de renseignement et d’un devoir de conseil, dès lors qu’elle avait reçu une mission générale de gestion.

En l’espèce, il est démontré que la SAS FONCIA en sa qualité de mandataire de Madame X A a consenti à la SARL CAPPUCCINO un bail commercial avec une licence IV, pour une durée de 09 années qui commencent à courir à partir du 1er Décembre 2015, alors que dans le bail précédemment consenti, l’autorisation d’exploiter la licence IV avait été accordée à Monsieur Y gérant de la société CITY NIGHT comme cela résulte de la lecture du bail alors intervenu entre la société appelante et Monsieur Y.

La SAS FONCIA ne s’est pas, pas dans ces conditions, assurer de la pleine efficacité de la convention pour laquelle elle s’était entremise, en interdisant ainsi à la SARL CAPPUCCINO d’exercer régulièrement son activité.

Madame X A affirme que lorsque la SAS FONCIA a été avisée de la procédure collective ouverte au nom de la société CITY NIGHT, il lui appartenait d’en informer Madame X A, et de vérifier que la licence IV allait être

restituée à Madame X A, propriétaire de cette licence IV.

La Cour relèvera que le bail a été consenti à la société CAPPUCCINO avec effet au 1er Décembre 2015 alors que le jugement de liquidation judiciaire concernant la société CITY NIGHT a été rendu le 27 Avril 2016 et que la SAS FONCIA n’a pas respecté ses obligations, avant même que la procédure collective a été ouverte au nom de la société CITY NIGHT.

Ainsi, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, bénéficiant d’un mandat général de gestion, la SAS FONCIA devait vérifier la question de la propriété et de la régularité de la licence IV, élément essentiel pour un bail commercial qui prévoit une activité de bar-petite restauration, afin d’assurer la pleine efficacité de la convention intervenue avec la société CAPPUCCINO.

Il est établi que la SAS FONCIA n’a pas respecté ses obligations et qu’elle a commis une faute dans l’accomplissement du mandat général de gestion qui lui avait été confié, en lien causal avec le préjudice financier que Madame X A a subi et résultant des termes du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Mulhouse, le 23 Mars 2018.

Ce jugement avait condamné Madame X A à verser à la société CAPPUCCINO une somme de 16 880 €, correspondant à la diminution du loyer occasionnée par le non-respect partiel de son obligation de délivrance concernant la licence IV, l’indemnisation de la perte d’exploitation de la société CAPPUCCINO et l’indemnité accordée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS FONCIA sera condamnée à verser à Madame X A la somme de 16 880 € en réparation de son préjudice financier.

Madame X A a subi un préjudice moral consécutif aux procédures judiciaires et aux saisies pratiquées sur ses comptes, qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 1 500 €.

La décision entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions.

La SAS FONCIA sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame X A, pour la première instance et à hauteur de Cour.

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS FONCIA, pour la première instance et à hauteur de Cour.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme le jugement du Tribunal de grande instance de MULHOUSE du 23 avril 2019,

Statuant à nouveau,

Condamne la SAS FONCIA ALSACE HAUT-RHIN à verser à Madame X A la somme de 16 880 € en réparation de son préjudice financier et celle de 1 500 € en réparation de son préjudice moral,

Condamne la SAS FONCIA ALSACE HAUT-RHIN aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SAS FONCIA ALSACE HAUT-RHIN à verser à Madame X A la somme globale de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SAS FONCIA ALSACE HAUT-RHIN présentée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière : la Présidente :