ARRÊT N°

N° RG 20/00013 – N° Portalis DBVH-V-B7E-HTFW

MAM

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

16 décembre 2019

RG:17/01493

X

H

C/

D

S.C.P. C N C O &ASSOCIES ASSOCIES

S.C.P. K B

S.A.S. ADVENIS L M

S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

Association ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE MAISON DU ROY

S.A.R.L. EMERGENCE IMMOBILIERE (INVESTISSEMENT)

S.A.R.L. Y ET ASSOCIES

S.A.R.L. PONS EYRAUD PROMOTION CONSTRUCTION

Grosse délivrée

le

à SCP SVA

M^e POMIES RICHAUD

M^e RAMEL

SCP COULOMB …

SELARL GUALBERT…

M^e SEBELLINI

SELARL LEXAVOUE
SELARLAVOUEPERICCHI

M^e LEXTRAIT

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 20 JANVIER 2022

APPELANTS :

Monsieur F X

né le […] à ALGER

[…]

[…]

Représenté par M^e Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame G H épouse X

née le […] à FOIX

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Maître J D pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL Ets PONS EYRAUD PROMOTION CONSTRUCTION désigné à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de TOULON du 16 octobre 2012

[…]

[…]

Représenté par M^e Georges POMIES RICHAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

SCP C N C O & ASSOCIES représentée par son liquidateur amiable M^e Vianney C domicilié ès qualité […], […]

[…] […]

Représentée par M^e Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Laurence RAMEL, Postulant, avocat au barreau de NIMES

SCP K B Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP BRUGUES-LASRY, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

SAS ADVENIS L M anciennement la Société AVENIR FINANCE IMMOBILIER, SAS au capital de 1.600.000 €, inscrite au RCS de LYON, sous le numéro 412 576 589, représentée par son Président

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe RECHE de la SELARL GUALBERT RECHE BANULS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Jean-marie CHANON de la SELARL CHANON SOCIÉTÉ D’AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de LYON

S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS au capital de 881.181.700 Euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS, n° SIREN B 391.277.878, agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe GRILLON de la SCP PHILIPPE GRILLON, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Marie-ange SEBELLINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE MAISON DU ROY Poursuites et diligences de son président en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[…]
Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. EMERGENCE IMMOBILIERE (INVESTISSEMENT) inscrite au RCS du Puy sous le N°B 451 425 482 représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social, placée en liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Toulon en date du 30 mars 2021 (liquidateur M^e D J)

LES VERSAS

[…]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Prisca WUIBOUT de la SELARL UNITE DE DROIT DES AFFAIRES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

SARL Y ET ASSOCIES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérémy BALZARINI de la SCP LEVY, BALZARINI, SAGNES, SERRE, LEFEBVRE, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Christelle LEXTRAIT Postulant, avocat au barreau de NIMES

SARL PONS EYRAUD PROMOTION CONSTRUCTION représentée par M^e J D en qualité de mandataire judiciaire désignée à cet effet par le Tribunal de Commerce de Toulon le 16 octobre 2012

Assignée à personne habilitée le 24 avril 2020

[…]

[…]

[…]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 07 Octobre 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,

M^me Catherine Ginoux, conseillère,

Madame D Mallet, conseillère, GREFFIER :

M^me Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 26 Octobre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2022, prorogé à ce jour,

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et par M^me Céline Delcourt, greffière, le 20 Janvier 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

La société avenir finance, devenue Advenis L M, a acquis le 7 avril 2005 un immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques dénommé maison du Roy situé à Pont-Saint-Esprit (Gard), a procédé à la division en lots de cet immeuble puis l’a vendu dans le cadre d’une opération de défiscalisation loi Malraux.

Monsieur F X et Madame G H, son épouse, ont acquis de la société Avenir finance, par acte authentique passé le 8 décembre 2005 en l’étude de M^e B, notaire à Carcassonne, le lot numéro 12 de cet immeuble en copropriété ainsi désigné dans l’acte:

«'un duplex situé au troisième étage avec mezzanine et les 1096 10 000 èmes des parties communes générales

un local à usage de logement d’une superficie de 113,50 m² et les tantièmes de copropriété à déterminer attachés au lot vendu

le vendeur déclare que le mesurage a été effectué par M^me Y, architecte du patrimoine DPLG le 10 mai 2005..'»

moyennant le prix de 113 000 €.

Une association syndicale libre a été constituée entre les copropriétaires. Cette association a entrepris d’importants travaux de rénovation de l’immeuble et pour ce faire a fait appel à la société émergence immobilière en tant qu’assistant à maître de l’ouvrage, à la société Y et associés pour assurer la maîtrise d''uvre, à la SCP C N C O et associés, avocat, avec pour mission de veiller à ce que les prescriptions légales et réglementaires conditionnant l’application de l’avantage fiscal recherché soient respectées. Les travaux ont été confiés à la société établissements Pons Eyraud promotion construction, entrepreneur général, suivant marché travaux du 14 mai 2005, depuis en liquidation judiciaire.

Les travaux n’ont jamais été achevés.

À la demande des époux X le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a par ordonnance du 15 mai 2013 ordonné une expertise confiée à Monsieur A, lequel a déposé son rapport le 15 décembre 2015, après que les opérations d’expertise ont été étendues à la société émergence immobilière et à la société d’avocats C par ordonnance du 2 octobre 2013.

Par actes d’huissier des 24 et 27 février 2017, 1er, 6 et 7 mars 2017, Monsieur F X et Madame G H, son épouse, ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nîmes la société AdvenisValue M, la SCP C N C O et associés, la société émergence immobilière, la société Y et associés, l’association syndicale libre de l’immeuble maison du Roy, Maître J D, ès qualités de liquidateur de la société établissements Pons Eyraud, aux fins principalement de voir prononcer la nullité de la vente intervenue le 8 décembre 2005 et condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 336'096 €.

Par acte d’ huissier du 21 novembre 2017 la société AdvenisValue M, a appelé en garantie la SCP K B, notaires associés.

Ces deux instances ont été jointes par ordonnance du 13 septembre 2018.

Par jugement réputé contradictoire du 16 décembre 2019 le tribunal de grande instance de Nîmes a statué comme suit :

'déclare recevable l’action engagée par les époux X,

'annule la vente reçue le 8 décembre 2005 par M^e K B, notaire à Carcassonne, du lot numéro 12 d’un immeuble à usage d’habitation soumis au régime de la copropriété, sis sur la commune de Pont-Saint-Esprit (Gard) 4, avenue Pasteur et […], figurant au cadastre rénové de ladite commune à la section BH sous le numéro 233 pour une contenance cadastrale de 4 a 25 centiares,

'ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de Nîmes 2,

'condamne la société AdvenisValue M à payer à Monsieur F X et Madame G H, son épouse, la somme de 121'840, 05 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2005,

' condamne la société Advenis L M à payer à Monsieur F X et Madame G H, son épouse, la somme de 1293,28 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 août 2013,

' condamne in solidum la société Advenis L M et la société Y et associés à payer à Monsieur F X et Madame G H, son épouse, la somme de 12'000 € en réparation de leur préjudice moral et la somme de 15'000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamne in solidum la société Advenis L M et la société Y et associés à payer à l’association syndicale libre maison du Roi la somme de 8000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

'dit que dans leurs rapports entre elles la société Advenis L M devra supporter la charge de 90 % de ses condamnations et que la société Y et associé devra supporter la charge de 10 % de celle-ci,

'déboute les époux X du surplus de leurs demandes, 'prononce la mise hors de cause de la société émergence immobilière, de la société Swiss Life, de la société civile professionnelle K B et de la société civile professionnelle C N C O et associés,

'constate que les appels en garantie formés par ses parties sont sans objet,

'rejette les autres demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

'condamne in solidum la société Advenis L M et la société Y et associés aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

'dit que dans leurs rapports entre elles la société Advenis L M devra supporter la charge de 90 % de cette condamnation est que la société Y et associé devra supporter la charge de 10 % de cette condamnation,

'ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 2 janvier 2020 Monsieur F X et Madame G H, son épouse, ont relevé appel de ce jugement.

Par déclaration du 31 janvier 2020 la SAS Advenis L M a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 10 mars 2020 les deux procédures ont été jointes.

Par leurs conclusions remises et notifiées le 27 août 2021, auxquelles il est expressément référé, Monsieur F X et M^me G H, son épouse, demandent à la cour de :

à titre principal :

'confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé leur action non prescrite et prononcer la nullité de l’acte de vente,

'rejeter l’appel incident de la société Advenis L M,

le réformer pour le surplus,

' et condamner in solidum la société Advenis L M, la société émergence immobilière, la compagnie Swiss Life et M^e B au paiement de la somme de 587'172 € au titre des restitutions, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2005,

à titre subsidiaire et à défaut de nullité de l’acte de vente,

'prononcer la résiliation de la vente,

'et condamner in solidum la société Advenis L M, la société émergence immobilière, la compagnie Swiss Life et M^e B au paiement de la somme de 587'172 € au titre des restitutions, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2005,

à défaut de nullité de l’acte de vente ou de résiliation de la vente,

'condamner in solidum la société Advenis L M, la société émergence immobilière, la compagnie Swiss Life et M^e B au paiement de la somme de 587'172 € au titre des restitutions, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2005,

'condamner la SCP C à payer la somme de 206'984 €,

en tout état de cause,

'condamner in solidum la société Advenis L M, la société émergence immobilière la compagnie Swiss Life la société Y et associés la SCP C et M^e B au paiement de la somme de 60'000 € au titre du préjudice moral,

' condamner in solidum la société Advenis L M, la société émergence immobilière la compagnie Swiss Life la société Y et associés la SCP C et M^e B au paiement de la somme de 94'885 € au titre de l’érosion monétaire,

' condamner in solidum la société Advenis L M, la société émergence immobilière la compagnie Swiss Life la société Y et associés la SCP C et M^e B au paiement de la somme de 20'000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Les appelants maintiennent leur demande de requalification du contrat en vente en l’état futur d’achèvement et rappellent que ce contrat est soumis à certaines formalités à peine de nullité. Ils estiment qu’au vu du projet annexé à l’acte de vente comprenant plan de l’appartement, les cloisonnements et les équipements, il s’agit d’un plan en VEFA et ajoutent qu’ils ont conclu un prêt englobant le prix de vente ainsi que le prix des travaux de rénovation tels que prévus dans le projet annexé. Ils soutiennent que le vendeur n’ayant pas satisfait à l’obligation de garantie financière d’achèvement ou de remboursement, le contrat encourt la nullité.

Sur le dol, ils reprennent la motivation du jugement quant à la recevabilité et sur le fond quant au vice du consentement;

Ils forment appel incident s’agissant du remboursement des taxes foncières et des travaux qu’ils ont engagés, emprunt, frais d’assurance, frais d’administration et de gestion et fixent leur préjudice à la somme de 587 172 €.

Ils font valoir que la société Emergence immobilière, dont le gérant était le même que celui de l’entreprise générale, ce qui constitue un conflit d’intérêt, a concouru au préjudice par exemple en faisant débloquer des fonds pour des travaux qui n’étaient pas faits, sa responsabilité doit être retenue ainsi que la garantie de son assureur, la société Swisslife.

Ils estiment que :

- l’architecte, qui ne pouvait ignorer ce conflit d’intérêt, n’a pas prévenu le maître de l’ouvrage et a commis des erreurs, notamment sur la superficie, mises en avant par l’expert,

- le cabinet d’avocat C, qui a joué un rôle actif dans le montage du projet, a commis un manquement à l’obligation de conseil, lequel a concouru au préjudice,

- le choix du notaire de faire passer une vente classique, les prive de la garantie d’achèvement;.

Ils rappellent qu’ils font face à des emprunts de 3600 € par mois sans aucun revenu corrélatif.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 septembre 2021 la SAS Advenis L M, auxquelles il est expressément référé, conclut à la réformation intégrale du jugement déféré sauf en ce qu’il a écarté la qualification de vente en l’état futur d’achèvement et demande à la cour :

Sur la prescription

'dire que l’action fondée sur une perte de superficie de plus d’un 20ème introduite plus d’un an après la vente, ou subsidiairement après le rapport d’expertise, est prescrite,

Sur l’irrecevabilité soulevée par Maître D ès qualités quant à l’irrecevabilité de l’appel en garantie formée par la société Advenis,

-la rejeter,

A titre principal,

'juger qu’elle n’a commis aucun dol à l’égard des des époux X, ni aucune faute, en conséquence les débouter de leur demande tendant à obtenir la nullité ou la résolution de la vente,

- débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

'les débouter de leurs demandes au titre de la garantie d’éviction,

A titre infiniment subsidiaire,

'juger que sa responsabilité ne peut être retenue qu’en ce qui concerne la différence de superficie, imputable à l’architecte, à la société émergence immobilière et la société Pons Eyraud, et condamner solidairement ou in solidum l’architecte, la société émergence immobilière, son assureur Swisslife et la société Pons Eyraud, prise en la personne de son liquidateur, à indemniser directement les demandeurs ou à la relever et garantir de toutes condamnations,

'en toute hypothèse réduire le montant des sommes réclamées,

A titre infiniment plus subsidiaire,

- juger qu’elle ne peut être tenue qu’au seul remboursement du prix de vente, soit la somme de 113 000 €,

- débouter les époux X du surplus de leurs demandes au titre des restitutions,

- en toute hypothèse, condamner in solidum ou celle d’entre elles qui mieux le devra, la Scp B, notaire, la société Y, architecte à la relever et garantir de toutes condamnations,

En tout état de cause,

- débouter les époux X de leur demande au titre du préjudice moral et de l’article 700 du code de procédure civile,

si par impossible une ou plusieurs de ces sommes étaient mises à sa charge,
- condamner solidairement ou in solidum, la société Y, la société Pons Eyraud, prise en la personne de son liquidateur, la société émergence, la société Swiss life, la SCP C N C O et la SCP B, à la relever et garantir,

et au contraire,

- condamner solidairement ou in solidum, ou celui qui mieux le devra, les époux X, la société Y, la société Pons Eyraud, prise en la personne de son liquidateur, la société émergence, la société Swiss life, la SCP C N C O et la SCP B au paiement de la somme de 30 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle s’oppose à la requalification du contrat en une vente en l’état futur d’achèvement dès lors qu’aucune obligation de construire n’est prévue à la charge du vendeur dans le contrat.

Sur le dol, elle fait observer que les époux X connaissaient parfaitement l’activité de la société puisqu’ils avaient déjà acheté un bien auprès de cette société en 2002; ils ont adhéré à l’ASL maison du Roy, ils ont approuvé les comptes de l’ASL et les engagements contractés, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir déposé de permis de construire puisqu’il appartenait au maître de l’ouvrage de le faire, il a été accordé le 3 octobre 2006.

Elle ajoute que l’acte de vente précise que l’acquéreur est informé du risque d’inondation sur l’immeuble se situant dans une zone de risque de crue du Rhône, étant observé que le lot acheté est situé au troisième étage

Elle estime que l’échec de la rénovation est la conséquence de la liquidation judiciaire de l’entreprise générale et la décision de l’ASL d’interrompre les travaux de rénovation.

Elle conclut plus subsidiairement sur les préjudices et forme des appels en garantie.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 juin 2020 auxquelles il est expressément référé, la société émergence immobilière investissement, placée en redressement judiciaire par jugement du 7 juin 2010, puis après un plan de redressement d’une durée de dix ans adopté par jugement du 26 juillet 2011, placé en liquidation judiciaire par jugement du 30 mars 2021, demande

à titre principal,

- la confirmation du jugement en ce qu’il a mis hors de cause la société émergence immobilière;

à titre subsidiaire,

- débouter les appelants de la totalité de leurs demandes comme étant irrecevables et mal fondées en ce qu’elles sont dirigées contre la société émergence,

en tout état de cause,

- débouter les co-intimés de toutes demandes de condamnation à le relever et garantir,

- condamner les appelants solidairement entre eux au paiement de la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle invoque l’absence de toute déclaration de créance au passif de la procédure collective et la prescription de l’action qui n’a pas été engagée dans les cinq ans. Elle soutient qu’elle a rempli ses obligations et que la rupture des relations contractuelles résulte du refus de paiement de situations par l’ ASL.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 juillet 2020, auxquelles il est expressément référé la société Swiss Life en qualité d’assureur de la société émergence immobilière demande à la cour de:

A titre principal,

-constater que les seuls griefs reprochés par les époux X à l’encontre de la société l’ont été dans le cadre d’activités non garanties par le contrat d’assurance,

- dire irrecevables toutes les demandes, fins et conclusions prises par les époux X et la société Advenis,

Subsidiairement,

- dire que le d’assurance contrat ne peut recevoir application comme ayant été résilié pour non-paiement de primes, la garantie subséquente ne s’appliquant pas,

- dire irrecevables toutes les demandes, fins et conclusions prises par les époux X et la société Advenis,

Très subsidiairement,

- dire et juger que toute demande à l’encontre de la société émergence immobilière est irrecevable de par la prescription acquise, et en l’absence de mise en cause de ses organismes de représentation judiciaire et de

production de créance,

- en conséquence, rejeter l’ensemble des demandes présentées par les époux X dans le cadre de l’action directe et par la société Advenis dans le carde de ses appels en garantie et ce à l’encontre de Swisslife,

En tout état de cause,

- condamner les époux X à payer la somme de 6000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les dépens de référé et d’expertise, dont distraction.

Elle conclut à sa non garantie en motif qu’elle n’assurait que les missions assistant maître d’ouvrage dans la gestion administrative financière et technique comme dans l’organisation de la réhabilitation d’immeubles tant au niveau des parties communes que des parties privatives, sans mission portant sur la conception la qualité des matériaux ni sur le contrôle et la surveillance quantitative de l’exécution ni sur l’exécution elle-même des travaux.

En toute hypothèse le contrat a été résilié pour non-paiement des primes, ce contrat n’est pas applicable dans le temps sur la base réclamation.

Elle relève l’absence de mise en cause des organes de la procédure collective et de déclaration de créance.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 avril 2020, auxquelles il est expressément référé, la SARL Y et associés demande à la cour de:

à titre principal,

'constater qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité quasi délictuelle à l’égard des consorts X, a correctement suivi le chantier, a correctement apprécié les prescriptions du permis de construire,

- dire et juger qu’ils ne rapportent pas la preuve de ce que les fautes imputées à la société Y et associés soient en lien causal avec le préjudice qu’ils allèguent,

'les débouter de leurs demandes,

à titre subsidiaire,

'condamner in solidum la société émergence immobilière, son assureur Swiss Life, la SCP C et la société Advenis à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre,

- condamner les parties qui succombent au paiement de la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’architecte fait observer qu’elle a toujours été présente avant la résiliation de son contrat, que dès qu’elle a constaté l’incurie de l’entreprise générale elle a refusé de viser les situations présentées par celle-ci, qu’elle a attiré l’attention du maître de l’ouvrage sur les difficultés rencontrées et que malgré les réticences de l’architecte le président de l’ASL a décidé d’honorer une situation de travaux. Elle ajoute qu’elle s’est heurtée à une modification substantielle du projet, notamment par l’initiative prise de modifier les prestations d’enduit à la chaux par la pose de placoplâtre, ce qu’elle a refusé de cautionner et a signifié son opposition dans son compte rendu du 12 octobre 2009 devant conduire peu de temps après à la résiliation du contrat de maîtrise d''uvre le 26 novembre 2009.

Sur les liens entre la société émergence immobilier et l’entreprise Pons, elle fait observer qu’il s’agit de deux entités distinctes. S’agissant de la superficie le plan annexé n’est pas un certificat de mesurage loi Carrez.

Dans ses dernières conclusions la SCP C N C O et associés, remises et notifiées le 5 octobre 2021, auxquelles il est expressément référé, demande à la cour de :

à titre principal,

'déclarer irrecevable l’action engagée à son égard comme prescrite,

à titre subsidiaire,

'confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

'et en ce qu’il a débouté les sociétés Y et Advenis de leurs demandes en garantie,

À titre très subsidiaire,

- condamner in solidum la société Y et associés et la société Advenis à la garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir en son encontre,

A titre reconventionnel,

- condamner les époux X et ou tout succombant au paiement de la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que le contrat n’est pas une vente en l’état futur d’achèvement et rappelle que sa mission était de s’assurer que les conditions fiscales inhérentes à la loi Malraux étaient réunies. Elle soutient qu’aucun manquement à sa mission n’est établi.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 octobre 2021, auxquelles il est expressément référé, M^e K B, notaire, demande à la cour de confirmer le jugement déféré:

A titre principal,

- débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes à son égard.

- dire irrecevable appel en garantie formée pour la première fois par la SARL Y contre le notaire devant la cour; si mieux n’aime la cour la débouter,

A titre subsidiaire, si la cour estimait la responsabilité de l’Office notarial engagée,

- dire que l’architecte a commis une faute et condamner la société Y et associés à la relever et garantir,

En toute hypothèse,

- condamner tout succombant au paiement de la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le notaire soutient que l’acte ne peut être analysé en une Vefa. Elle fait observer qu’elle ne disposait pas d’éléments lui permettant de penser que les travaux consistaient en une rénovation lourde, qu’elle est étrangère à la négociation et à la rédaction des contrats avec la maîtrise d''uvre et les entreprises, qu’elle ne peut être tenue responsable des difficultés rencontrées par les acquéreurs dans la fiabilité de l’opération.

Elle fait valoir que l’architecte lui a adressé les certificats de superficie signés par ses soins intitulés certificats de superficie loi Carrez. L’architecte a commis une faute qu’il ne peut imputer au notaire qui, de son côté, a rédigé un acte régulier efficace.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 1er octobre 2021, auxquelles il est expressément référé, Maître D, ès qualités de liquidateur de la SARL Pons Eyraud promotion construction, demande à la cour de:

- dire et juger que les demandes de la société Advenis à son égard ne peuvent qu’être déclarées irrecevables comme étant nouvelles en l’absence de signification des conclusions de première instance,

'dire et juger que les époux X ne forment aucune demande à son égard,

'dire que toute demande à son égard ès qualités est irrecevable en l’absence de déclaration de créance au passif,
- dire et juger qu’aucune déclaration de créance n’est justifiée et qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à l’égard d’une société en liquidation judiciaire,

- débouter la société Advenis de toutes ses demandes aux fins de la voir condamner à la relever et garantir,

- condamner les appelants, les époux X et la société Adevnis au paiement de la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 décembre 2020 auxquelles il est expressément référé l’association syndicale libre maison du Roy (ASL) demande à la cour de:

'constater que les demandeurs ne forment aucune demande à l’encontre de l’association syndicale libre,

'confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que l’ASL n’avait commis aucune faute en relation avec les préjudices allégués,

'en conséquence confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Advenis de toutes demandes en garantie dirigées contre l’association syndicale libre,

- confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Advenus au paiement de la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction.

L’instruction a été clôturée le 26 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

In limine la cour relève l’absence de toute contestation quant à la recevabilité de l’action au regard de l’exigence de publication de l’assignation en application de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, fin de non recevoir non maintenue devant la cour.

Sur la demande de mise hors de cause de l’association syndicale libre,

La cour observe qu’aucune demande n’est dirigée par les parties à l’encontre de l’ASL qui sollicite à juste titre sa mise hors de cause.

Sur la fin de non recevoir,

L’action en nullité du contrat de vente conclu avec la société Advenis L intentée par les époux X repose, à titre principal, sur le non respect des dispositions d’ordre public du code de la construction et de l’habitation après requalification du contrat en vente en l’état futur d’achèvement et à titre subsidiaire sur le dol.

Certes, parmi les motifs venant au soutien du vice du consentement, ils invoquent la différence entre la superficie mentionnée à l’acte et celle mesurée par l’expert, qui s’est avérée inférieure, pour autant leur action ne s’analyse pas en une action en diminution de prix en raison du déficit de surface d’un vingtième prévue par les articles 1616 et suivants du code civil . Ainsi, les demandes qu’ils présentent sont des demandes de restitution et indemnisation des préjudices consécutifs à l’annulation de la vente et non une diminution du prix. Aucune «'instrumentalisation'» du fondement choisi dans le but exclusif de contourner le délai d’un an imposé par l’article 1622 du code civil n’est établie.

En conséquence, la fin de non recevoir soulevée par la société Advenis sera rejetée.

Il n’est pas invoqué d’autre fin de non recevoir sur demande principale en nullité. Les motifs du jugement qui se prononcent sur la recevabilité de l’action au regard de la prescription de droit commun et son application dans le temps ne sont pas critiqués par la société Advenis. La cour ne dispose pas du pouvoir de statuer sur une prescription non soulevée par les parties.

Sur la qualification du contrat,

Les époux X soutiennent que le contrat de vente litigieux doit être requalifié en contrat de vente en l’état futur d’achèvement, comprenant la vente des murs existants et l’exécution des travaux et comme tel soumis aux dispositions d’ordre public du code de la construction. Ils invoquent l’importance des travaux précisés dans le descriptif du projet annexé à l’acte de vente répondant à la définition de l’article R 262-1 dudit code, le fait que la société Advenis est intervenue à toutes les étapes du projet, qu’elle est impliquée dans la conduite des travaux, que tant l’acte, que le projet annexé comprend le prix global de l’acquisition et des travaux.

Selon l’article 1601-1, al. 2 du code civil (reproduit à l’article L. 261-1 du CCH): «'La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement'».

L’article 1601-'3 ajoute «'La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux'».

Les dispositions de l’article R 262-1 du code de la construction invoquées par les époux X, issues du décret du 16 décembre 2008, entrées en vigueur le 19 décembre 2008, sont inopérantes comme postérieures au contrat litigieux.

La cour relève que ce contrat ne comporte à la charge du vendeur aucune obligation de réaliser les travaux dans un délai déterminé, mais une vente d’un lot de copropriété «'en son état actuel'». Par ailleurs, le contrat ne comporte aucune obligation de versement de fonds au vendeur au titre des travaux, dont le coût n’est pas inclus dans le prix de vente.

Au contraire, les travaux ont été commandés par l’ASL constituée par les copropriétaires, maître de l’ouvrage, qui a sollicité le permis de construire, puis a pris des décisions concernant le chantier dans le cadre de ses assemblées générales.

Certes, les pièces du dossier établissent que l’ASL a été constituée antérieurement à l’acte de vente, de même le choix de l’architecte est antérieur, que la société Advenis est intervenue dans la mise en place du projet, cependant, il n’est pas pour autant démontré une fraude de nature à priver les acquéreurs du régime protecteur du contrat de vente à construire, étant rappelé que l’objectif essentiel de l’opération pour les acquéreurs était d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre du dispositif fiscal loi Malraux dans lequel il n’est pas contesté que son bénéfice suppose que les acquéreurs aient la qualité de maître de l’ouvrage directement ou par l’intermédiaire d’une personne morale les regroupant, afin de pouvoir défiscaliser le coût des travaux.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de requalification du contrat.

Sur le dol,

Selon l’article 1116 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident, que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol est également constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il l’avait connu, l’aurait empêcher de contracter.

Il doit avoir un caractère déterminant du consentement.

La société Advenis critique le jugement déféré en ce qu’il a retenu qu’elle avait trompé les époux X, non seulement sur la nature du bien vendu (nombre de niveaux, superficie totale et éclairage de l’une des chambres), mais aussi sur le coût total de l’investissement à réaliser puisque seul neuf copropriétaires auraient à supporter le coût de l’intégralité des travaux, caractérisant ainsi les man’uvres et la réticence dolosive de la venderesse.

Il résulte des pièces du dossier que l’achat de ce lot de copropriété, proposé par la société Advenis, qui se présente comme marchand de biens, se situait dans le cadre d’une opération globale de réhabilitation d’un immeuble ancien dont le projet comportait 14 lots dans un but de défiscalisation pour les acquéreurs. Le dossier projet comportant le timbre de l’architecte Y comprend un plan projeté de chaque lot, la surface de chaque lot et le descriptif et le coût des travaux projetés par lot. Ces renseignements résultent d’une plaquette publicitaire que la société venderesse ne peut contester avoir remis à ses acquéreurs dans un cadre pré-contractuel.

Par ailleurs, les pièces du dossier établissent parfaitement, contrairement à ce que soutient la société venderesse, que le plan du lot acheté par les époux X, identique à celui compris dans ledit projet, est annexé au compromis de vente du 18 avril 2005, cf page 2: «un plan figuratif des biens, objet des présentes demeurera joint aux présentes après visa des parties'» et paraphé par eux, ce plan, qui constitue la pièce n°2 du dossier des époux X, comporte quatre paraphes.

Or, il résulte du rapport d’expertise que l’appartement vendu ne correspond pas à ce plan, ni à la description faite dans la clause désignation de l’acte authentique du 8 décembre 2005, rappelée in limine en ce qu’à la date de la vente, l’appartement ne disposait pas d’une mezzanine, ne pouvait donc être qualifié de duplex et que sa superficie était de 91,5 m² et non de 113,50 m². En outre, il ne disposait pas de fenêtre dans la chambre 1. Cette dernière modification a été imposée par le refus du premier permis de construire en mai 2006, finalement accordé le 3 octobre 2006.

Par la production de ce document, manifestement inexact, la venderesse a trompé les acquéreurs quant à la consistance de l’appartement vendu, alors qu’elle n’était pas définitive en l’absence d’obtention du permis de construire.

Par ailleurs, il est constant que cet immeuble est situé en zone submersible. Selon l’expert la côte de référence est à 45,70 mètres, or, la cote du rez-de-chaussée de l’immeuble se situe entre 42,84 et 44,07 mètres, donc entre 2,86 m et 1,63 m au dessous de la cote de crue. Il a constaté lors d’un accédit que suite aux fortes précipitations, le 7 novembre 2014, le palier bas de l’escalier était inondé sur 1 mètre environ.

Certes, l’acte de vente rappelle page 10 que l’immeuble est situé en zone submersible A, cependant, il indique un paragraphe plus loin page 11 «''.la DDE, M^me E, chargée en autre de suivre les dossiers de PC en zone inondable m’a confirmé que rien ne s’oppose à l’aménagement du rez-de-chaussée à condition que soit réalisé un niveau refuge…'», de sorte que les acquéreurs pouvaient être rassurés quant à l’aménagement de ce niveau et n’ont pas reçu, contrairement à ce que soutient la venderesse une information complète quant aux conséquences de ce risque sur l’opération.

Or, l’examen du permis de construire accordé le 3 octobre 2006 comporte deux annexes reprises dans ses visas, l’une du service de navigation Rhône Saône, observant que le rez-de-chaussée comprenant des logements à la cote 43,40 mètres, soit en dessous de la crue centennale de 45,70 NGF, et l’autre de la DDE qui rappelle que le projet se situe dans une zone d’aléa fort où les aménagements sont autorisés à condition de ne pas augmenter la vulnérabilité du bâtiment et conclut: «'par conséquent, le permis de construire pourra recevoir une suite favorable à la condition expresse que la sous face des planchers habitables soient au dessus de la côte de référence que vous fournira le service navigation Rhône Saône'».

En l’état de ces éléments qui font partie intégrante du permis de construire et s’imposent, c’est à juste titre que l’expert conclut que vu l’évidence du risque d’inondabilité constaté encore dernièrement, l’aménagement du rez-de-chaussée de cet immeuble en appartements (cinq) apparaît déraisonnable pour la sécurité des biens et de personnes, d’autant qu’aucune occupation en habitation du rez-de-chaussée n’a pu être établie antérieurement et que la constitution d’un local refuge a été abandonnée, cet espace devenant dans le dernier plan une chaufferie sans qu’une solution alternative soit étudiée.

La cour observe que c’est au motif que la vente d’un logement du rez-de-chaussée n’était pas aménageable en logement du fait de la hauteur sous plafond résultant du niveau refuge que par un jugement du 1er juillet 2013, passé en force de chose jugée, le tribunal de grande instance de Nîmes a prononcé la résolution de la vente pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

L’impossibilité de fait d’aménagement de cinq logements sur les 14 prévus, nonobstant les termes du permis de construire, modifie complètement la répartition des tantièmes de copropriété et l’économie du projet, s’agissant du coût final de l’opération pour les copropriétaires.

C’est de façon manifestement précipitée, quelques mois après l’achat de l’immeuble, sans disposer de toutes les caractéristiques du bien vendu et de ses contraintes au regard des règles d’urbanisme que la venderesse a fait signer les actes de vente, avant même l’obtention du permis de construire, sans informer complètement les acquéreurs, alors qu’elle n’ignorait pas l’objectif de l’opération.

La conjonction de ces actes, production d’un plan erroné, information incomplète quant à la faisabilité de l’opération, présentation d’un projet global laissant penser que l’opération était aboutie permettant sans difficulté d’atteindre l’objectif de défiscalisation poursuivi, précipitation dans la signature des actes de vente, alors que la fiabilité de l’opération n’était pas acquise, caractérisent ainsi que l’a retenu le premier juge, les man’uvres et la réticence dolosives de la venderesse, professionnelle de l’immobilier, déterminantes du consentement des acquéreurs.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de l’acte de vente.

Sur le débiteur des restitutions et indemnités,

Au terme du dispositif de leurs dernières conclusions, les époux X dirigent leurs demandes au titre des restitutions et indemnisation des préjudices consécutifs, à hauteur de 587 172 €, envers la société Advenis L, la société Emergence et son assureur la société Swisslife et M^e B, rédacteur de l’acte.

Les demandes accessoires au titre du préjudice moral, l’érosion monétaire et l’article 700 du code de procédure civile sont par contre dirigées contre les parties susvisées, outre la société Y et la SCP C.

Par l’effet de l’annulation de la vente, seule la venderesse est débitrice du prix de vente et des frais accessoires à celle-ci. Les autres demandes présentent un caractère indemnitaire.

S’agissant des demandes de condamnation dirigées contre la société émergence immobilière, dont la procédure collective a été ouverte le 7 juin 2010, soit antérieurement à la présente action, relativement à une créance se rapportant à la mauvaise exécution d’un contrat antérieur au jugement d’ouverture, il s’agit d’une créance antérieure devant, comme telle, être déclarée au passif.

Or, en l’espèce, les époux X ne justifient d’aucune déclaration de créance. Compte tenu de l’interdiction des poursuites individuelles édictée par l’article L 622-21 du code de commerce, leurs demandes seront déclarées irrecevables.

S’agissant de l’action directe du tiers lésé envers l’assureur de la société émergence, la société Swisslife, ainsi que l’a considéré à bon escient le premier juge, la responsabilité de la société émergence, assistant à maître d’ouvrage, ne peut être engagée dès lors qu’elle n’a pas participé à la négociation de l’acte annulé, n’intervenant qu’au stade de l’exécution du projet de réhabilitation de l’immeuble, en conséquence, la garantie de la société Swisslife ne peut être recherchée.

S’agissant des demandes dirigées envers M^e K B, notaire rédacteur de l’acte, les époux X font valoir que l’acte annulé, privé d’efficacité, engage la responsabilité du notaire et ajoutent que le choix d’une vente classique les a privés de la garantie d’achèvement. Sur ce dernier grief, la cour a écarté la qualification de vente en l’état futur d’achèvement. Il ne peut lui être reproché un manquement au devoir de conseil sur la nature de l’opération dès lors qu’il n’est pas établi qu’elle avait connaissance du projet de réhabilitation complète de l’immeuble.

Par ailleurs, s’il est exact que le notaire est tenu d’assurer l’efficience des actes qu’il rédige, aucune faute ne peut être reproché à cet égard à M^e B, qui a indiqué la consistance indiquée sur le plan de l’architecte et la surface mentionnée sur le certificat de mesurage loi Carrez transmis par l’architecte et a procédé aux vérifications de nature à assurer le transfert de propriété du bien vendu. En conséquence c’est également à juste titre que le tribunal n’a pas retenu de faute à son égard.

Il s’ensuit que sur les demandes principales des époux X, seule la société venderesse sera tenue aux restitutions et indemnités.

Sur les restitutions et indemnités,

Les époux X sollicitent le paiement des sommes suivantes:
- 121 846 €: prix de vente,

- 2274 €: frais d’acte,

- 7150 €: taxe foncière,

- 5676 €: frais d’inscription d’hypothèque,

- 745 €: frais d’établissement du règlement de copropriété,

- 1578 €: achat de la parcelle BH 353,

- 347 585,80 €: coût des travaux,

- 97 869 €: emprunt, frais d’assurance et frais financiers,

- 11 144 €: frais d’administration et de gestion,

- 956,80 €: frais de géomètre expert, soit la somme totale de 596 824,60 €, supérieure à celle sollicitée, soit 587 172 €, dont seule la cour est saisie.

Au vu du décompte du notaire, les époux X justifient avoir versé au notaire la somme totale de 121 845 € (5650 € + 116 195 €: qui comprend les frais d’établissement du règlement de copropriété -745 €-, la part de taxes foncière -150 €- et 7950 €: 5676 € + 2274 €). Le jugement sera confirmé de ce chef ainsi que s’agissant des intérêts au taux légal.

Il sera également confirmé s’agissant la restitution du prix de vente de la parcelle BH 353 acquise en indivision par les copropriétaires le 2 août 2013, manifestement liée à la réalisation du projet. La cour observe, comme le premier juge, que les frais payés par les époux X, seuls, à l’occasion de cette vente ne sont pas justifiés. En conséquence, la somme de 1293,20 € sera mise à la charge de la société Advenis ainsi que les intérêts au taux légal.

Les autres sommes: taxes foncières, assurances, intérêts d’emprunt, charges de copropriété et travaux, se rapportent aux charges foncières éligibles au dispositif de défiscalisation loi Malraux, lesquels ont donné lieu à des déductions d’impôt. Or, les époux X ne produisent pas devant la cour leurs déclarations d’impôts sur les années concernées, alors même que le tribunal les a déboutés de ces chefs pour ce motif, relevant qu’il était impossible de déterminer le montant des sommes effectivement restées à leur charge, d’autant qu’il n’est pas allégué que ces avantages aient été remis en cause par l’administration fiscale. Il est relevé que la pièce 35 de leur bordereau n’est nullement une déclaration d’impôt.

En l’absence d’éléments probants suffisants permettant de fixer le préjudice certain qu’ils ont subis, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de ces chefs.

La facture du géomètre constitue une dépense qui relève des frais irrépétibles.

Sur la demande au titre du préjudice moral,

M. et M^me X sollicitent la condamnation in solidum de la société Advenis, la société émergence immobilière, la compagnie Swisslife, la société Y, la SCP C et M^e B au paiement de la somme de 60 000 €.

Les demandes envers la société Emergence immobilière sont irrecevables pour les mêmes motifs que ci-dessus et la garantie de la société Swisslife ne peut être retenue.

La responsabilité de M^e B a été écartée plus haut.

La SCP C oppose l’irrecevabilité de cette demande au motif de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

M. et M^me X n’étaient pas liés contractuellement avec la société C, envers laquelle ils ne peuvent agir que sur un fondement délictuel. Antérieurement à l’entrée en vigueur le 19 juin 2008, de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, conformément aux dispositions de l’article 2270 du code civil, le délai de prescription en matière de responsabilité délictuelle était de 10 ans. Suite à la réforme du 17 juin 2008, la prescription est passée à cinq ans sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure conformément aux dispositions de l’article 2222 du même code.

Le délai de prescription commençait à courir, avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 précitée, à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation et, depuis l’entrée en vigueur de cette loi, ce délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, M. et M^me X ont eu connaissance de tous les éléments du dommage invoqué par le dépôt du rapport d’expertise de M. A le 15 décembre 2015 qui a relevé le caractère fictif des procès-verbaux d’assemblées générales de l’ASL. Ils ont assigné la société C par acte d’huissier du 1er mars 2017, lequel a interrompu la prescription quinquennale.

A cette date, le délai de prescription décennal n’était pas expiré. En conséquence, la fin de non recevoir opposée par la SCP C sera rejetée.

Les époux X invoquent à son encontre un manquement au devoir de conseil. Cependant, il est rappelé que la société C, chargée d’une assistance relative aux aspects juridiques et fiscaux de la constitution de l’ASL au regard de la loi sur les monuments historiques, n’a pas participé à la négociation de l’acte de vente, non compris dans la mission donnée par l’ASL. Sa responsabilité ne sera pas retenue.

Il a été démontré plus haut que les renseignements inexacts donnés par l’architecte quant à la superficie et la consistance du bien vendu ont participé à vicier le consentement des acheteurs qui ont consenti à une opération irréalisable. La faute de l’architecte a donc contribué au préjudice moral subi par les époux X, qui est établi et caractérisé par le tribunal par des motifs que la cour adopte, étant ajouté la nécessité d’engager la présente procédure, longue et couteuse pour faire valoir leurs droits. L’objectif de défiscalisation poursuivi n’est pas incompatible avec le principe d’un préjudice moral, lequel sera intégralement réparé par la condamnation in solidum de la société Advenis et la société Y, dont la faute a contribué à l’entier dommage, au paiement de somme de 12 000 € fixée par le premier juge.

Sur la demande au titre de l’érosion monétaire,

A ce titre les époux X sollicitent le paiement de la somme de 94 885 € et sollicitent la condamnation in solidum de la société Advenis, la société émergence immobilière, la compagnie Swisslife, la société Y, la SCP C et M^e B.

Pour les mêmes motifs que ci-dessus, les demandes à l’encontre de la société émergence immobilière, la compagnie Swisslife, la SCP C et M^e B ne peuvent prospérer.
A l’égard de la société Y et de la société Advenis, cette demande, basée sur un rapport d’expertise comptable non contradictoire, est mal fondée, dès lors que les restitutions ordonnées sont assorties du taux d’intérêt légal. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les appels en garantie de la société Advenis L,

- A titre infiniment plus subsidiaire dans l’hypothèse où la nullité de la vente serait prononcée, la société Advenis demande à la cour de condamner in solidum le notaire et l’architecte, ou celle d’entre eux qui mieux le devra, à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations prononcées contre elle.

La responsabilité du notaire dans la rédaction de l’acte a été écartée plus haut. Elle a établi un acte conforme aux éléments que lui avait transmis la venderesse (cf pièce 1). Il n’y a pas lieu d’accueillir l’appel en garantie formé à son encontre par la société Advenis.

A l’égard de la société Y, architecte, les pièces du dossier établissent qu’elle a commis une faute en établissant un certificat de mesurage inexact, expressément intitulé «'loi Carrez'», contrairement à ce qu’elle soutient. En effet, ce certificat de superficie signé par ses soins daté du 10 mai 2005, transmis au notaire, par télécopie du 17 mai 2005 (cf pièce 2 du notaire) est annexé à l’acte de vente produit in extenso par le notaire (cf pièce 4). Par ailleurs, la consistance du lot acheté est celle mentionnée sur le plan projeté annexé au compromis portant le timbre de l’architecte.

Cependant la venderesse qui n’ignorait pas la consistance du bien à la date de la vente et surtout ne s’est pas assurée de l’efficacité de l’opération au regard de l’objectif poursuivi peut seulement reprocher à la société Y de ne pas lui avoir permis de donner une information exacte aux acquéreurs quant à la superficie vendue.

La restitution du prix après annulation de la vente ne constitue pas un dommage, elle ne peut être poursuivie par l’acquéreur que contre le seul vendeur. En conséquence, la société venderesse ne peut rechercher la garantie de la société Y, architecte que s’agissant des préjudices résultant de l’acte annulé pour les acquéreurs dans les proportions fixées par la cour ci-dessus, soit le préjudice moral, seul retenu par la cour, outre les frais irrépétibles et dépens.

- S’agissant du préjudice moral, la société Advenis forme appel en garantie à l’encontre de la société Y, M^e D, mandataire de la société Pons Eyraud, la société émergence, la société Swisslifen la SCP C, et la SCP notariale.

Les appels en garantie envers la société émergence, la société Swisslife, la SCP C, et la SCP notariale seront rejetés pour les mêmes motifs que ci-dessus. A l’égard de M^e D, ès qualités, si cette demande, présentée en première instance, ne se heurte pas à l’irrecevabilité prévue par l’article 564 du code de procédure civile, s’agissant d’une créance antérieure au redressement judiciaire de la société Pons Eyraud du 11 juin 2010, devant faire l’objet d’une déclaration de créance, dont il n’est pas justifié, la demande est irrecevable.

S’agissant de la société Y, dans ses rapports avec la société Advenis, avec laquelle elle est tenue in solidum au paiement du préjudice moral, sa responsabilité sera retenue dans les mêmes proportions que ci-dessus.

Sur les appels en garantie de la société Y,

Au terme de ses dernières conclusions, elle forme appel en garantie à l’encontre de la société Emergence immobilière, son assureur Swisslife et la SCP C.
Pour les mêmes motifs que ci-dessus, ces appels en garantie sont irrecevable et infondés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Les dispositions du jugement de première instance seront confirmées quant à la condamnation in solidum de la société Advenis et de la société Y aux dépens de première instance et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Advenis qui succombe en son appel supportera les dépens d’appel in solidum avec la société Y. Il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants qui ne succombent que partiellement en leur appel l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont engagés au cours de l’instance d’appel, il leur sera alloué la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette condamnation sera supportée entre elles suivant les proportions rappelées plus haut.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’ASL contre laquelle aucune demande n’est formulée en appel, fut-ce dans le cadre d’un appel en garantie, l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a engagés au cours de la procédure de première instance et d’appel, il lui sera alloué la somme de 8000 € mise à la seule charge de la société Advenis, qui l’a intimée.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au bénéfice de la société émergence immobilière, la société Swisslife, M^e B, la SCP C et associés et M^e D ès qualités.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Met hors de cause l’association syndicale libre Maison du Roy,

Rejette la demande de requalification du contrat de vente en vente en l’état futur d’achèvement,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a:

- déclaré recevable l’action engagée par les époux X,

- annulé la vente reçue le 8 décembre 2005 par M^e K B, notaire à Carcassonne, du lot numéro 12 d’un immeuble à usage d’habitation soumis au régime de la copropriété, sis sur la commune de Pont-Saint-Esprit (Gard) 4, avenue Pasteur et […], figurant au cadastre rénové de ladite commune à la section BH sous le numéro 233 pour une contenance cadastrale de 4 a 25 centiares,

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de Nîmes 2,

- condamné la société AdvenisValue M à payer à Monsieur F X et Madame G H, son épouse, la somme de 121'840, 05 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2005,

- condamné la société Advenis L M à payer à Monsieur F X et Madame G H, son épouse, la somme de 1293,28 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 août 2013,

- condamné in solidum la société Advenis L M et la société Y et associés à payer à Monsieur F X et Madame G H, son épouse, la somme de 12'000 € en réparation de leur préjudice moral et la somme de 15'000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit que dans leurs rapports entre elles la société Advenis L M devra supporter la charge de 90 % de ses condamnations et que la société Y et associé devra supporter la charge de 10 % de celle-ci,

- rejeté les autres demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, – condamné in solidum la société Advenis L M et la société Y et associés aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et dit que dans leurs rapports entre elles la société Advenis L M devra supporter la charge de 90 % de cette condamnation et que la société Y et associé devra supporter la charge de 10 % de cette condamnation,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Monsieur F X et Madame G H, son épouse de leurs demandes en paiement des taxes foncières, coût des travaux, emprunt bancaire, frais d’assurance, d’administration et de gestion et au titre de l’érosion monétaire,

Déclare irrecevables les demandes de M. et M^me X dirigées envers la société émergence immobilière,

Déboute Monsieur F X et Madame G H, son épouse de leurs demandes dirigées envers la société Swisslife et M^e K B,

Déclare recevable mais mal fondée les demandes de Monsieur F X et Madame G H, son épouse envers la SCP C N C O et associés,

Déboute la société Advenis L M de ses appels en garantie envers M^e B, notaire, la société Swisslife et la SCP C N C O et associés,

Déclare irrecevables ses appels en garantie envers la société émergence immobilière et M^e D, ès qualités de liquidateur de la société Pons Eyraud,

Déclare irrecevable l’appel en garantie formé par la société Y et associés envers la société émergence immobilière,

La déboute de ses appels en garantie envers la société Swiss life et la SCP C N C O et associés,

Condamne la société Advenis L M à payer à l’association syndicale libre maison du Roy la somme de 8000 € au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel,

Condamne in solidum la société Advenis L M et la société Y et associés à payer à Monsieur F X et Madame G H, son épouse, la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,
Déboute la société émergence immobilière, la société Swisslife, M^e B, la SCP C et associés et M^e D ès qualités de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum la société Advenis L M et la société Y et associés aux dépens d’appel, avec distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre,

Dit que dans leurs rapports entre elles, la société Advenis L M supportera 90 % de la condamnation et la société Y et associés 10 %.

Arrêt signé par la présidente de chambre et la greffière.

La greffière, La présidente, 1. P Q R S