Cour d'appel de Versailles, 4e chambre 2e section, 12 décembre 2016, n° 16/00023

TGI Nanterre 6 mars 2015

TGI Nanterre 17 décembre 2015

CA Versailles
Infirmation 12 décembre 2016

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Créance certaine, liquide et exigible
La cour a constaté que le syndicat a respecté les prescriptions légales en matière de notifications et que la créance est justifiée par les pièces produites.
Accepté
Comportement habituel de non-paiement
La cour a jugé que le comportement de Madame X cause un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a reconnu que certains frais étaient justifiés et conformes aux dispositions légales.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a jugé équitable d'allouer une somme au syndicat pour couvrir ses frais d'avocat.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 4e ch. 2e sect., 12 déc. 2016, n° 16/00023
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	16/00023
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nanterre, 17 décembre 2015, N° 15/00339
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Michèle TIMBERT, président
Avocat(s) :	Sophie BILSKI CERVIER
Cabinet(s) :	LX PARIS-VERSAILLES- REIMS
Parties :	Syndicat des copropriétaires 107 BIS AVENUE ARISTIDE BRIAND 92160 ANTONY

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 12 DECEMBRE 2016

R.G. N° 16/00023

AFFAIRE :

XXX

'XXX

M^me Y X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Décembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 15/00339

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Martine DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 107 BIS AVENUE ARISTIDE BRIAND A ANTONY 'XXX représenté par son syndic la SOCIETE GRIFFATON-MONTREUIL 'SAS'

N° de Siret : 592 057 970 R.C.S. PARIS

Ayant son siège XXX

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 1655462 vestiaire : 625

Représentant : Maître Sophie BILSKI de l’ASSOCIATION BONITEAU BILSKI, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : R 093

APPELANT

****************

Madame Y X

XXX

Ou encore : XXX

XXX

assignée en l’étude de l’huissier de justice

INTIMEE DEFAILLANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Novembre 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

FAITS ET PROCEDURE, M^me X est propriétaire du lot 22 de l’immeuble situé XXX à Antony (Hauts-de-Seine), soumis au statut de la copropriété des immeuble bâtis.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble l’a fait assigner aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes au titre, en particulier, des charges de copropriété impayées pour la période allant du 2 janvier 2014 au 1^er janvier 2015 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation et de dommages et intérêts.

Par jugement du 17 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Nanterre a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 4 janvier 2016.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires sollicite de cette cour, au visa des article 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1153, alinéa 1 et 4, du code civil, 515, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— Infirmer le jugement rendu en première instance le 17 décembre 2015 par le tribunal de grande instance en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence,

— Condamner M^me Y X à lui payer les sommes suivantes :

* 14.223.07 euros au titre des charges de copropriété entre le 2 janvier 2014 et le 4 août 2016 à titre principal avec intérêts au taux légal,

* 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

* 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner M^me X aux entiers dépens.

— Dire que les dépens pourront être directement recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M^me X a été assignée à comparaître devant cette cour par acte d’huissier de justice délivré le 10 février 2016 en l’étude, selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

Les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires lui ont été signifiées en l’étude le 13 septembre 2016. M^me X n’a pas constitué avocat de sorte que l’arrêt sera rendu par défaut.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 septembre 2016.

'''''

SUR CE :

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires rappelle que M^me X est coutumière des faits dénoncés puisqu’il s’agit de la septième procédure engagée contre elle pour obtenir que cette copropriétaire respecte les obligations qui sont les siennes.

Il soutient avoir versé aux débats l’ensemble des pièces de nature à justifier que sa créance est certaine, liquide et exigible ; que les premiers juges l’ont, à tort, débouté de ses demandes aux motifs que les appels de fonds ont été envoyés à l’adresse de l’immeuble, qu’il ne démontre pas qu’ils aient été portés à la connaissance de celle-ci et qu’au surplus, le certificat de non recours relatif à l’assemblée générale des copropriétaires du 10 avril 2014 lors de laquelle M^me X était absente n’a pas été versé aux débats.

Il rappelle que l’article 65 du décret du 17 mars 1967 impose aux copropriétaires de notifier toute nouvelle adresse par écrit au syndic dans les formes de l’article 64 du même décret de sorte qu’il appartenait à M^me X de démontrer avoir fourni cette nouvelle adresse au syndic. Selon le syndicat des copropriétaires, la seule adresse déclarée est celle de l’immeuble. Au surplus, ayant appris à l’occasion des procédures en recouvrement que M^me X demeurait à Seilhac (Corrèze), il expose avoir pris soin de dénoncer la procédure d’appel à M^me X tant à cette adresse qu’à celle de l’immeuble alors qu’il n’en était nullement obligé. Il indique que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales pour la période du 2 janvier 2014 au 1^er janvier 2015 lui ont été adressés à Seilhac, mais que l’accusé de réception de ce courrier a été retourné avec la mention 'non réclamé'.

Le syndicat des copropriétaires critique enfin le jugement en ce qu’il déduit les appels de provisions sur charges courantes pour les échéances aux 1^er avril, 1^er juillet et 1^er octobre 2014, faute d’approbation des comptes ou de fixations prévisionnelles par l’assemblée générale des copropriétaires du 10 avril 2014 alors que les comptes 2013 et 2014 ont été approuvés par les assemblées générales des 10 avril 2014 et 30 mars 2015, comme les budgets prévisionnels des exercices 2015 et 2016 lors de cette dernière assemblée générale de sorte que le jugement ne pourra qu’être infirmé de ces chefs.

* L’adresse du copropriétaire à laquelle les notifications du syndicat des copropriétaires doivent être envoyées Conformément aux dispositions des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’adresse déclarée par le copropriétaire. Il appartient à ce dernier de notifier sa nouvelle adresse, réelle ou à laquelle il souhaite recevoir les notifications du syndicat, au syndic selon les formes prescrites par ces textes.

Le syndic est tenu de procéder aux notifications et mises en demeure susvisées à la seule adresse déclarée au syndic dans les formes prescrites par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Force est de constater qu’il ne résulte pas des productions que le syndic se soit vu notifier une autre adresse que celle de l’immeuble. En outre, il résulte de la procédure que l’huissier de justice qui a procédé à la signification tant la déclaration d’appel que les dernières conclusions de l’appelant à l’adresse de l’immeuble, en particulier le 13 septembre 2016, a pu constater que le nom de M^me X était bien inscrit sur l’interphone du XXX à Antony (Hauts-de Seine).

Au surplus, il résulte de la procédure que le syndic a également notifié les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales à l’adresse de Seihlac et que les lettres recommandées avec accusé de réception adressées par le syndic à celle-ci ont été retournées avec la mention 'non réclamé'.

Il découle de l’ensemble des développements qui précèdent que c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a respecté les prescriptions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 en matière de notifications et mises en demeure.

* Le certificat de non recours

Il est constant que le syndicat des copropriétaires produit les attestations de non recours des procès-verbaux des assemblées générales des 10 avril 2014 et 30 mars 2015 de sorte que la discussion introduite par les premiers juges au sujet du défaut de ces pièces apparaît dès lors sans portée.

* Le montant de la créance au titre des charges de copropriété (article 10 de la loi du 10 juillet 1965)

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour justifier de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit devant cette cour les pièces suivantes :

— la fiche de l’immeuble qui confirme que M^me X est propriétaire du lot 22 de l’immeuble en copropriété litigieux,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 avril 2014 approuvant les comptes de l’exercice du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2013, le budget prévisionnel de l’exercice 2015, votant des travaux dont le remplacement de l’interphone de l’escalier A, le détartrage et curage des descentes d’eaux usées des bâtiments A et B, le ravalement des bâtiments A, B et C et 30 mars 2015 approuvant les comptes de l’exercice du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2014, les budgets prévisionnels des exercices 2015 et 2016,

— les attestations de non-recours correspondantes,

— les appels de fonds couvrant les périodes allant du 1^er janvier 2013 au 4 août 2016,

— les décomptes individuels de charges et décomptes de la dette, en particulier au 4 août 2016,

— les procédures antérieures et condamnations prononcées à l’encontre de M^me X,

— les justificatifs des frais exposés pour le recouvrement de ces créances,

— les contrats de syndic.

Il résulte des pièces versées aux débats que M^me X est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 7.664,93 € au titre des charges 'pures’ selon décompte arrêté au 4 août 2016 (pièce 22) pour la période allant du 14 janvier 2014 au 4 août 2016, comprenant la 3^e échéance de provision pour charges courantes. Il ressort également des pièces produites que M^me X n’a versé aucune somme au titre des charges de copropriété depuis janvier 2014, les seules sommes figurant au crédit du compte étant constituées d’écritures de régularisation.

Il convient dans ces conditions, de condamner M^me X à verser au syndicat des copropriétaires cette somme de 7.664,93 € pour la période susmentionnée.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne précise pas la date à laquelle les intérêts au taux légal devront commencer à courir. Il résulte des productions qu’il a signifié régulièrement ses dernières conclusions de réactualisation de sa créance le 13 septembre 2016 de sorte que cette date doit être considérée comme la date pertinente.

* Le montant de la créance au titre des charges de copropriété (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965)

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 6.558,14 € au titre des frais dus entre le 14 janvier 2014 et le 4 août 2016, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient toutefois de rappeler que par 'frais nécessaires’ au sens de cet article, il faut entendre ceux correspondant à des diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire ou les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndicat.

Or, sur le montant ainsi réclamé, seuls les frais correspondant à la mise en demeure du 9 octobre 2013 (143,52 €) et aux prises d’hypothèque légale ( 642 € x 2), par ailleurs justifiés par les pièces produites, relèvent de l’article 10-1 susvisé de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de la somme de 1.427,52 € (642€ x2 +143,52€).

Force est de constater que les autres sommes figurant au décompte des frais correspondent à des frais de contentieux, d’assignation et des frais d’huissier de justice. Toutefois, de tels frais font partie de la gestion courante du syndic, entrent dans les dépens ou sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile de sorte qu’ils ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 susvisé.

M^me X sera dès lors condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.427,52 € au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2016.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires démontre que M^me X est coutumière des faits qui donnent aujourd’hui lieu à sa condamnation.

Il est en effet justifié que M^me X a été condamnée à de nombreuses reprises en raison de sa carence à payer les charges de copropriété ; ainsi par jugement du 30 mai 2006, elle a été condamnée à payer 2.405,16 € au titre des charges de copropriété impayées au 15 février 2006 ; par jugement du 9 août 2007, elle a été condamnée à payer la somme de 2.681,77 € au titre des charges de copropriété pour la période du 16 février 2006 au 1^er avril 2007 ; par jugement du 19 février 2009, elle a été condamnée à payer la somme de 3.261,09 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1^er avril 2007 au 1^er octobre 2008 ; par jugement du 21 juillet 2014, elle a été condamnée à payer la somme de 2.183,38 € au titre des charges de copropriété pour la période du 24 novembre 2011 au 1^er janvier 2014.

Il est également établi que M^me X n’a versé aucune somme au titre des charges de copropriété relativement à la période litigieuse et qu’elle ne justifie pas l’existence de motifs légitimes à sa carence.

Un tel comportement est constitutif d’une faute et cause à la collectivité des copropriétaires, privés de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient dans ces conditions d’accorder au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts.

Le jugement déféré sera dès lors infirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application qui est faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par défaut,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Condamne M^me X à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à Antony (Hauts-de-Seine) les sommes de :

* 7.664,93 € selon décompte arrêté au 4 août 2016 (pièce 22) pour la période allant

du 14 janvier 2014 au 4 août 2016, comprenant la 3^e échéance de provision pour charges courantes avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2016, date de la signification des dernières conclusions de l’appelant,

* 1.427,52 € au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2016,

* 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

* 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne M^me X aux dépens de première instance et d’appel,

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,