COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 JANVIER 2022

N° 2022/ 16

Rôle N° RG 20/03505 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFW6F

Société CDC HABITAT SOCIAL – ANCIENNEMENT DENOMME NOUVEAU LOGIS

PROVENCAL

C/

B X

A Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIES

M^e Frédéric AMSELLEM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de Marseille en date du 11 Décembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119001232.

APPELANTE

Société CDC HABITAT SOCIAL-ANCIENNEMENT DENOMME NOUVEAU LOGIS PROVENCAL, demeurant […]

ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Christine DISDIER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur B X

né le […] à MARSEILLE, demeurant […]

représenté par M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Guillemette MAGNAN DE MARGERIE, avocat au barreau de MARSEILLE Madame A Y

née le […] à CASTRES, demeurant […]

représentée par M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Guillemette MAGNAN DE MARGERIE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2022

Signé par Madame Carole MENDOZA, suppléante du Président de chambre désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 août 2021 et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 14 novembre 2017, la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Monsieur X B et Madame Y A portant sur un appartement […], bâtiment […],

moyennant un loyer de 508,50 euros majoré d’une provision mensuelle sur charges de 96, 39 euros.

Par acte d’huissier du 20 Mars 2019, les locataires ont fait assigner leur bailleur aux fins principalement de le voir procéder à l’entretien des parties communes sous astreinte, de le voir condamner à installer un dispositif assurant la sécurité du logement donné à bail sous astreinte et de le voir condamner à leur verser des dommages et intérêts.
A l ' a u d i e n c e , l e b a i l l e u r , q u i a c o n c l u a u r e j e t d e s d e m a n d e s a d v e r s e s , a s o l l i c i t é reconventionnellement que ses locataires soient condamnés sous astreinte :

-à occuper uniquement l’emplacement de parking numéro 11

-à démonter le grillage à l’arase du muret séparatif entre la résidence voisine et le balcon,

-à démonter le dispositif ressemblant à une caméra de vidéo surveillance surmontée d’un poste d’éclairage

-à démonter le climatiseur.

Par jugement contradictoire du 11 décembre 2019, le tribunal d’instance de Marseille a :

- condamné la société CDC HABITAT SOCIAL à procéder aux travaux de sécurisation de la

terrasse du logement donné à bail et donnant sur le parking de la résidence voisine, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

- condamné la société CDC HABITAT SOCIAL à verser à Monsieur X B et

Madame Y A la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

- condamné Monsieur X B et Madame Y A à remettre en état la façade de leur appartement et leur terrasse en enlevant le moteur climatiseur compresseur qui a été installé, le spot et tout système éventuel de caméra de surveillance ainsi que le grillage installé, dans un délai de deux mois à compter la signification de la présente décision,

- rappelé à Monsieur X B et Madame Y A qu’ils n’ont le droit d’usage que de la place de parking n°11,

- rejeté toute autre demande,

- dit n’y avoir lieu à application de l"article 700 du code de procédure civile,

- dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

Le premier juge a estimé que le bailleur était défaillant dans son obligation d’entretien des parties et des équipements communs.

Relevant que la sécurité du logement des locataires n’était pas assurée et que le bailleur violait donc son obligation de permettre à ces derniers une jouissance paisible des lieux, il a ordonné à la société CDC HABITAT SOCIAL de procéder à l’installation d’un dispositif assurant la sécurité et la protection du logement.

Il a fait obligation aux locataires de retirer les installations auxquelles ils avaient procédé sans autorisation et en violation du règlement intérieur (moteur de climatisation compresseur en façade extérieure de leur appartement et spot muni d’une caméra de surveillance).

Le 06 mars 2020, la société CDC HABITAT SOCIAL a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a obligée à procéder à des travaux de sécurisation et en ce qu’elle l’a condamnée à verser des dommages et intérêts et une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur X et Madame Y ont constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées le 23 novembre 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la société CDC HABITAT SOCIAL demande à la cour :

Sur l’appel principal

- d’infirmer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Marseille le 11 décembre 2019 en ce qu’il a :

*condamné la Société CDC HABITAT SOCIAL à procéder aux travaux de sécurisation de la terrasse du logement donné à bail et donnant sur le parking de la résidence voisine, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

*condamné la Société CDC HABITAT SOCIAL à verser à Monsieur X B et Madame Y A la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Statuant à nouveau,

- de débouter Monsieur X et Madame Y de leur demande relative à la sécurisation de la terrasse de leur logement,

- de débouter Monsieur X et Madame Y de leur demandes au titre du préjudice de jouissance,

Sur l’appel incident

- de confirmer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Marseille le 11 décembre 2019 en ce qu’il a condamné Monsieur X B et Madame Y A à remettre en état la façade de leur appartement et leur terrasse en enlevant le moteur climatiseur-compresseur qui a été installé, le spot et tout système éventuel de caméra de surveillance ainsi que le grillage installé, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

- d’ordonner, sous astreinte de 10 € par jours de retard à compter du 15ème jour de la signification de la décision, à Monsieur X et Madame Y d’avoir à démonter les installations suivantes : grillage à l’arase du muret séparatif entre la résidence voisine et leur balcon, le dispositif ressemblant à une caméra de vidéo surveillance surmontée d’un spot d’éclairage et le climatiseur.

- de débouter Monsieur X et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

- de condamner Monsieur X et Madame Y à payer à la Société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- de condamner Monsieur X et Madame Y aux entiers dépens.

Elle conteste le fait que l’appartement donné en location à Monsieur X et Madame Y ne serait pas sécurisé et que leur terrasse serait aisément accessible depuis la toiture du parking de l’immeuble voisin. Elle ajoute n’avoir pas de mesure particulière à prendre pour assurer ses locataires contre le vol, évoquant l’article 1725 du code civil.
Elle reproche à ses locataires d’avoir installé sans autorisation une climatisation sur la façade de l’immeuble et un système de surveillance. Elle note qu’en dépit du jugement déféré, ses locataires n’ont pas enlevé ces éléments et elle demande en conséquence que cette condamnation soit assortie d’une astreinte.

Par conclusions notifiées le 06 octobre 2020 sur le RPVA, Monsieur X et Madame Y demandent à la cour :

- de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a obligé la société CDC HABITAT SOCIAL à procéder à des travaux de sécurisation de la terrasse du logement et assortir cette obligation d’une astreinte de 200 euros par jour à compter d’un mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

- d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a obligés à remettre en état la façade de leur appartement et leur terrasse en enlevant le moteur climatiseur compresseur qui été installé, le spot et tout système éventuel de caméra de surveillance ainsi que le grillage installé,

- de rejeter les demandes de la société CDC HABITAT SOCIAL,

- de condamner la société CDC HABITAT SOCIAL à leur verser la somme de 1500 suros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la société CDC HABITAT SOCIAL aux dépens de première instance et d’appel.

Ils affirment que leur logement n’est pas sécurisé et qu’il est facilement accessible depuis le toit du parking de l’immeuble voisin. Ils reprochent à leur bailleur de violer de ce fait l’obligation qui lui est faite de leur permettre la jouissance paisible de leur appartement.

Ils relèvent avoir effectué des travaux dans les règles de l’art. Ils soutiennent avoir besoin d’un climatiseur. Ils notent que leurs installations ne créent aucun préjudice à leur bailleur.

MOTIVATION

Sur les travaux de sécurisation

Madame A Y et Monsieur X ont loué un logement auprès d’un organisme d’HLM. Sont applicables les dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 06 juillet 1989.

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le logement est situé au premier étage. Il dispose d’une terrasse. Il ressort du procès-verbal d’huissier du 20 août 2019 produit au débat (pièce 9 des intimés), de la photographie des lieux dont il n’est pas contesté qu’il s’agisse du logement loué (pièce 8 des intimés) et des photographies 25 et 26 prises par l’huissier mandaté par le bailleur (pièce 10 de l’appelante) que la terrasse des locataires est très facilement accessible à partir de la toiture d’une résidence voisine.

Le bailleur ne démontre pas que l’accès à cette toiture serait difficile.

C’est par des motifs pertinents en fait et en droit que le premier juge a estimé que le bailleur violait son obligation de permettre à ces locataires une jouissance paisible des lieux en s’installant pas une mesure de protection appropriée en notant qu’il était aisé de s’introduire sur leur terrasse en passant par le toit du parking de la résidence voisine qui n’est pas très élevé. Il importe peu que les locataires n’aient pas eu à souffrir d’une telle intrusion. Il appartient au bailleur de faire en sorte qu’une telle intrusion, aisée, soit rendue plus difficile et donc, comme l’a jugé le premier juge, de procéder à l’installation d’un dispositif assurant la protection de la terrasse. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Il n’y a pas lieu de prévoir d’astreinte. Monsieur X et Madame Y seront déboutés de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’immeuble appartient au même bailleur.

En cause d’appel, Monsieur X et Madame Y ne produisent au débat qu’un procès-verbal de constat d’huissier du 20 août 2019 pour attester du mauvais entretien des parties communes de l’immeuble.

Les parties toutefois ne contestent pas la teneur des procès-verbaux visés par le premier juge.

Le premier juge relève que les locataires se sont plaints les 08 et 22 octobre 2018 ainsi que le 3 décembre 2018 des problèmes d’entretien des parties communes. Il ajoute que les doléances de ces derniers ont été également dénoncées au bailleur par l’assurance protection juridique des locataires le 27 septembre 2018. Il note qu’un procès-verbal d’huissier du 27 août 2018 fait état de la saleté des parties communes.

Le procès-verbal d’huissier du 20 août 2019, permet de constater que le local poubelle est recouvert de détritus et dépourvu de conteneurs, que le hall d’entrée est sale et recouvert de journaux publicitaires tout comme le sol des parties communes du hall des bâtiments A et B. Il y est mentionné que la végétation des parking et des aires de jeux n’est pas entretenue et que sont visibles sur le sol des parkings des détritus et des déjections animales. Enfin sont relevées des traces d’infiltrations d’eau sur le coffrage situé au dessus de l’escalier du hall d’entrée.

L’huissier mandaté le 03 octobre 2019 par la société CDC HABITAT relève que le sol du local poubelle est propre, que le représentant du bailleur lui a indiqué qu’une déclaration de sinistre était faite en raison des traces d’infiltrations d’eau sur le coffrage et que les parkings sont propres.

L’huissier, mandaté le 05 octobre 2020 par le bailleur, note que les parties communes sont propres, que les espaces verts sont entretenus et qu’il n’existe plus de traces d’infiltrations sur le coffrage de l’escalier.

Les locataires établissent le défaut d’entretien des parties communes a duré un peu plus d’une année et jusqu’au 03 octobre 2019.

Les pièces produites au débat permettent de démontrer que l’ascenseur ne fonctionnait pas sur la période du 20 août 2019 au 03 octobre 2019.

Enfin, les locataires démontrent qu’il n’existait plus de poignée sur la porte d’entrée de la résidence au 20 août 2019, cette situation n’étant toujours pas réglée en octobre 2019.

C’est dès lors par des motifs pertinents en fait et en droit que le premier juge a estimé que le bailleur avait été défaillant dans son obligation d’entretien des parties communes et des équipements communs, ce qui a entraîné un préjudice de jouissance au détriment des locataires. En revanche, il convient de réduire le montant des dommages et intérêts mis à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL pour le voir fixer à la somme de 1000 euros, somme qui répare intégralement le préjudice subi par Monsieur X et Madame Y.

Sur l’enlèvement de la climatisation, des spots, des caméras et du grillage

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Monsieur X et Madame Y ont accepté de se soumettre au règlement intérieur de la résidence qu’ils ont signé.

Ils ont posé un grillage entre leur terrasse et le toit du parking de la résidence, installé un moteur de climatisation compresseur en façade extérieure ainsi qu’un spot muni d’une caméra surveillance, sans y être autorisés par le bailleur. Il est démontré que ces installations sont visibles de l’extérieur.

C’est par des motifs pertinents en fait et en droit que la cour adopte que le premier juge, s’appuyant sur les dispositions du règlement intérieur qui fait interdiction au locataire de faire une construction même légère dans les parties privatives extérieures sans le consentement du bailleur et de déposer ou suspendre quoique ce soit de façon visible sur les parties communes (dont la façade), a ordonné à M o n s i e u r H A S S A I N E e t M a d a m e H A B A C H R I d ' e n l e v e r d e l a f a ç a d e l e m o t e u r climatiseur-compresseur, le spot ou tout système éventuel de caméra surveillance ainsi que le grillage installé. Il convient toutefois de préciser qu’il leur appartiendra d’enlever le grillage et les caméras dès que le bailleur aura procédé à la sécurisation de leur terrasse. Le certificat médical produit au débat qui indique que les difficultés respiratoires de Monsieur X sont aggravées par la chaleur et rendent nécessaires une climatisation à domicile doit être pris en compte mais les locataires ne démontrent pas qu’il n’existerait aucun autre système que celui qu’ils ont installé sans autorisation et en violation du règlement intérieur pour permettre à ce dernier d’atténuer les difficultés qu’il rencontre en cas de chaleur.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a dit que l’enlèvement du grillage et des spots ou caméras de surveillance devra avoir lieu dans les deux mois de la décision. L’enlèvement de ces installations devra intervenir deux mois après que le bailleur aura procédé à la sécurisation de la terrasse.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société CDC HABITAT SOCIAL d’une part, Monsieur X et Madame Y d’autre part sont en partie succombants. Dès lors, ils devront garder à leur charge les dépens qu’ils ont exposés en première instance et en appel. Par ailleurs, ils seront déboutés de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens et décidé qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la société CDC HABITAT SOCIAL à verser à Monsieur B X et Madame A Y la somme de 1500 euros de dommages et intérêts et en ce qu’il a ordonné que l’enlèvement du grillage et des spots ou caméras de surveillance aura lieu dans les deux mois de la décision

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL à verser à Monsieur B X et Madame A Y la somme de 1000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance lié au défaut d’entretien des parties communes et des équipements communs,

DIT que l’enlèvement du grillage et des spots ou caméras de surveillance mis à la charge de Monsieur X et Madame Z devra intervenir deux mois après que le bailleur aura procédé à la sécurisation de la terrasse,

REJETTE la demande d’astreinte formée par Monsieur B X et Madame A Y,

REJETTE la demande d’astreinte formée par la société CC HABITAT SOCIAL,

REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles qu’elles ont exposés en cause d’appel,

DIT que chacune des parties gardera à sa charge les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente procédure.