N° RG 18/02973 – N° Portalis DBVM-V-B7C-JTDV

N° Minute :

VL

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Céline GENDRE

la SCP PYRAMIDE AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 11 FEVRIER 2020

Appel d’un Jugement (N° R.G. 1118000076)

rendu par le Tribunal d’Instance de Vienne

en date du 14 mai 2018

suivant déclaration d’appel du 03 Juillet 2018

APPELANT :

M. A-B X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Céline GENDRE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DÉNOMMÉ Y, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Anne PAILLARET de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE substituée par M^e Cédric TEIXEIRA, avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Hélène Pirat, Présidente

M^me Véronique Lamoine, Conseillère,

M. Laurent Grava, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 novembre 2019, M^me Véronique Lamoine, Conseillère chargée du rapport d’audience, assistée de M^me Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

Faits et procédure

Par acte sous sein privé du 1^er décembre 2005, l’EPIC Office public de l’habitat dénommé Y a donné à bail à M. A-B X un logement de 83 m² et un garage situés […], moyennant un loyer mensuel de 390,26 euros hors charges.

Par jugement du 8 novembre 2013, le tribunal d’instance de Vienne a, dans ses dispositions essentielles, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 avril 2013, condamné M. X à verser 2 204,08 euros de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 août 2013 à l’EPIC Y, autorisé M. X à se libérer de sa dette en 14 mensualités de 150 euros et a suspendu les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des dits délais.

Le 12 janvier 2017, un document intitulé «'introduction à la signature d’un nouveau bail’après mise à jour du locataire suite impayé » a été signé entre l’EPIC Y et M. X, mentionnant que ce dernier 'peut bénéficier d’un nouveau contrat de location.'

Par acte du 7 novembre 2017, l’EPIC Y a adressé à M. X un commandement d’avoir à lui payer la somme de 2 330,54 euros au titre d’arriérés de loyers arrêtés au 30 octobre 2017, outre le coût de l’assignation.

[«assignant en vertu d’un bail à usage d’habitation sous seing privé du 12 janvier 2017»]

Par acte du 10 janvier 2018, l’EPIC Y a assigné M. X devant le tribunal d’instance de Vienne aux fins’de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— constater que le locataire n’a pas justifié être couvert par une assurance contre les risques locatifs,

— ordonner l’expulsion de M. X du logement,

— fixer une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives,

— ondamner le locataire au paiement de la somme de 3 262,56 euros au titre de loyers échus et impayés outre celle de 300 euros de frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire du 14 mai 2018, le tribunal d’instance de Vienne a :

* constaté le désistement de l’EPIC Y concernant sa demande en résiliation pour défaut d’assurance,

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement et le garage, le 1^er décembre 2005 entre l’EPIC Y et M. X à la date du 7 janvier 2018,

* ordonné en conséquence l’expulsion de M. X et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique,

* rappelé qu’en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’expulsion,

* condamné M. X :

— au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et dont le montant produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir,

— à payer à l’EPIC Y la somme totale de 4 194,58 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 14 mars 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2017, date du commandement de payer, sur la somme de 2 330,54 euros échue à cette date, et à compter du jugement sur le surplus,

* débouté l’EPIC Y de sa demande en paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. X aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département, qui ne pourra excéder le coût d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Le tribunal a retenu que':

* les loyers impayés n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement et la clause résolutoire du bail a été acquise à la date du 7 janvier 2018,

* dès lors qu’il n’a pas quitté les lieux à la date de la résiliation du bail, M. X reste devoir au bailleur, à titre d’indemnisation pour l’occupation du logement, une indemnité d’occupation,

* selon un décompte arrêté au 14 mars 2018, la créance de loyers se chiffre à la somme de 4 194,58 euros, après déduction des frais de procédure, des intérêts de retard, des autres produits et frais de rejet dont le prélèvement n’est pas justifié ou qui ne sont pas des loyers.

Par déclaration au greffe en date du 3 juillet 2018, M. X a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a constaté le désistement de l’EPIC Y sur sa demande en résiliation pour défaut d’assurance et en ce qu’il a débouté l’EPIC de sa demande en paiement d’une

indemnité par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions d’appelant notifiées le 2 octobre 2018, il demande à la cour de':

* réformer le jugement entrepris sur les dispositions dont appel,

Et statuant à nouveau sur ces dispositions,

A titre principal,

* débouter l’EPIC Y':

— en ce qu’elle demande de déclarer le bail résilié,

— de sa demande d’expulsion à son encontre,

— de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation,

A titre subsidiaire,

* lui octroyer de plus larges délais de paiement pour le règlement de sa dette locative,

* dire et juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

En tout état de cause,

* constater que la décision de recevabilité de la commission de surendettement suspend les procédures d’exécution,

* prononcer la suspension provisoire des mesures d’exécution et d’expulsion à son encontre,

* condamner l’EPIC Y à lui verser la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir':

* que le contrat de bail conclu le 1^er décembre 2005 a été résilié pour non-paiement des loyers antérieurement au commandement de payer du 7 novembre 2017 puisqu’un nouveau contrat a été signé le 12 janvier 2017,

* qu’il s’ensuit que le tribunal ne pouvait ordonner son expulsion sur la base de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1^er décembre 2005,

* que sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il sollicite de plus larges délais de paiement au regard de sa situation dans la mesure où il est retraité, âgé de 79 ans, en surendettement et qu’il a dû venir au secours de son fils et de son enfant qui se sont retrouvés dans une situation financière très précaire,

* qu’il est en mesure de régler sa dette locative, de sorte que l’exécution de l’expulsion sera suspendue,

* que le 24 avril 2018 la commission de surendettement de l’Isère a déclaré recevable sa demande de traitement de sa situation,

* que si cette décision de recevabilité n’empêche pas le bailleur d’obtenir un titre exécutoire, le tribunal aurait dû suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l’article L. 722-8 du code de la consommation.

L’EPIC Y, dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 13 septembre 2019, demande à la cour de':

* constater que le contrat de bail en date du 1^er décembre 2005 a été résilié,

* constater qu’elle a accepté de consentir un nouveau contrat à M. X suivant acte sous seing privé en date du 12 janvier 2017,

* constater que ce nouveau contrat n’a pas été régularisé et que M. X est donc titulaire d’un bail verbal,

* lui donner acte de ce qu’elle se désiste de sa demande en résiliation de bail-expulsion et paiement d’indemnités d’occupation,

* constater que M. X n’a pas respecté les dispositions du plan de surendettement en ne réglant pas normalement le loyer courant et en ne réglant pas les mensualités prévues par le plan établi par la commission de la Banque de France,

* constater que les mesures ordonnées par la Banque de France sont devenues caduques quinze jours après la mise en demeure du 18 janvier 2019,

En conséquence,

* condamner M. X à lui verser la somme de 7 074,85 euros représentant les loyers et charges impayés au mois d’août 2019 inclus,

* condamner M. X aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Il fait valoir que :

* le premier bail a effectivement été résilié, cependant aucun nouveau bail n’a été signé et il ne peut s’agir que d’un bail verbal, de sorte que le tribunal, ne pouvant constater l’acquisition de la clause résolutoire, devait prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers,

* M. X devait s’acquitter de sa créance en 5 mensualités de 45,66 euros et en 12 mensualités de 435,06 euros à la suite des mesures imposées par la commission de surendettement de l’Isère entrées en application le 30 novembre 2018, cependant M. X n’a pas réglé les mois de novembre et décembre 2018,

* elle a mis en demeure M. X d’avoir à respecter ses obligations dans le délai de 15 jours, à défaut les mesures énoncées par la commission seraient de plein droit caduques,

* il n’a réglé que le loyer courant du mois de janvier 2019 sans verser la mensualité et n’a pas régularisé l’arriéré de sorte que le plan est caduc,

* il s’agit de la troisième procédure qu’elle a engagée, qu’elle a accepté que M. X conserve son logement malgré le premier jugement, qu’il a fait l’objet d’une procédure de rétablissement personnel par jugement du 15 décembre 2009 et qu’il a pu bénéficier d’un nouveau plan de surendettement alors qu’il dispose d’une retraite de 2 200 euros.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 8 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il doit être constaté que l’EPIC Y, aux termes de ses dernières conclusions, se désiste de sa demande de ce chef, après avoir admis que le bail de 2005 avait été résilié, que les parties se trouvaient aux droits d’un bail verbal conclu en 2017 et qu’aucune clause résolutoire n’avait donc été convenue.

Sur la condamnation à paiement et la demande de délais

# sur le montant de la dette

Il ressort du dernier décompte produit par Y, arrêté au 31 août 2019, que M. X restait devoir à cette date la somme de 7 074,85 euros au titre des loyers échus et régularisation de charges, cette somme ne faisant l’objet d’aucune contestation par le locataire qui n’invoque aucun règlement intervenu depuis lors, étant souligné que, par courrier du 22 janvier 2019, M. X Z devoir un arriéré de 6 237,83 euros, et qu’au vu du décompte produit par le bailleur, les loyers de janvier à juin 2019 inclus ont été réglés mais que la régularisation de charges et les loyers de juillet et août 2019 sont venus s’ajouter à la dette pour atteindre le total réclamé.

Il y a donc lieu de condamner M. X, par voie de confirmation du jugement sur ce point et faisant droit à l’actualisation de la créance, au paiement de la somme totale de 7 074,85 euros, cette somme incluant les 5 448,83 euros mentionnés au titre de la créance d’Y dans le plan de remboursement notifiée le 9 octobre 2018 par la commission de surendettement de l’Isère.

# sur la procédure de surendettement et la demande de délais

M. X est au bénéfice de mesures de rééchelonnement et paiement intégral de ses dettes imposées par la commission de surendettement de l’Isère selon notification du 9 octobre 2018 à effet au 30 novembre 2018, aux termes desquelles il devait, s’agissant de la créance d’Y fixée dans ce plan à 5 448,83 euros, verser à cette dernière la somme mensuelle de 45,66 euros durant 5 mois, puis celle de 435,04 euros durant 12 mois, soldant ainsi cette dette.

Si l’EPIC Y justifie avoir adressé au débiteur une lettre recommandée le 18 janvier 2019 le mettant en demeure de régler les mensualités prévues au plan ainsi que les loyers courants, ce dernier y a répondu le 22 janvier 2019 en joignant un justificatif du règlement des deux mensualités de remboursement alors échues (novembre et décembre 2018), Y ayant reconnu, dans son courrier du 14 février 2019, avoir reçu ces règlements.

Il en résulte que, contrairement à ce que soutient Y, le plan de surendettement n’est pas caduc au seul vu de cette mise en demeure, le courrier de notification de la commission du 9 octobre 2018 précisant que seul le défaut de respect des mesures imposées par la commission quinze jours après une mise en demeure infructueuse peut en entraîner la caducité, alors que l’obligation de payer le loyer courant n’est pas une mesure imposée par la commission mais résulte de plein droit de la poursuite du contrat de bail.

La somme de 5 448,83 euros doit donc être réglée conformément aux mesures imposées par la commission.

En revanche, il n’y a pas lieu, pour le surplus correspondant aux loyers et charges impayés depuis lors, de faire droit à la demande de délais formée par M. X, qui ne justifie pas de sa situation

financière actuelle en produisant comme seuls justificatifs de ses ressources son avis d’imposition 2017 sur les revenus 2016, ni donc de sa capacité à supporter un échelonnement s’ajoutant à celui déjà prévu au titre du surendettement.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront mis à la charge de M. X qui reste débiteur d’une dette de loyers.

Il n’est pas inéquitable de laisser à sa charge la totalité de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au Greffe après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré :

— en ce qu’il a constaté le désistement de l’EPIC Y sur sa demande en résiliation pour défaut d’assurance,

— en ce qu’il a condamné M. X à payer à payer à l’EPIC Y la somme de 4 194,58 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 14 mars 2018, outre intérêts,

— en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

L’infirme pour le surplus et, statuant de nouveau et y ajoutant :

Constate le désistement, par l’EPIC Y, de ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de M. X et de paiement d’une indemnité d’occupation,

Faisant droit à la demande d’actualisation de la créance :

Condamne M. X à payer à l’EPIC Y la somme supplémentaire de 2 880,27 euros au titre des loyers et charges échus selon décompte arrêté au 31 août 2019,

Dit que les sommes ci-dessus incluent celle de 5 448,83 euros mentionnée au titre de la créance d’Y dans le plan de remboursement notifié le 9 octobre 2018 par la commission de surendettement de l’Isère, dont les modalités doivent s’appliquer si la caducité n’en a pas été constatée par ailleurs,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne M. X aux dépens.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Véronique Lamoine, Conseiller, pour le Président empêché et par le Greffier Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, P/ LE PRESIDENT,