COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 MAI 2022

N° 2022/ 225

N° RG 20/02794

N° Portalis DBVB-V-B7E-BFUR6

[K] [M]

C/

SARL AMY & CO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Elie LIONS

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 07 Novembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/00014.

APPELANT

Monsieur [K] [M]

né le 22 mai 1960 à FONTENAY SOUS BOIS, demeurant 40 boulevard Victor Hugo 06000 NICE

représenté par M^e Elie LIONS, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SARL AMY & CO

excerçant sous l’enseigne NICE GARDEN HOTEL, dont le siège social est sis 11 rue du Congrès NICE 06000, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par M^e Alice DINAHETT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Renaud GIULIERI, avaocat au Barreau de NICE

— *-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Février 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022,

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [K] [M] a donné à bail commercial à la SARL AMY et CO qui venait d’acquérir le fonds de commerce d’hôtel exploité au 11 rue du Congrès à NICE (06), un appartement en rez-de-chaussée avec cave et jardin, situé à la même adresse, par acte sous seing privé du 30 novembre 2005, pour une durée de 9 années, du 1er décembre 2005 au 30 novembre 2014, moyennant un loyer annuel de 24 500 € indexé sur l’indice du coût de la construction.

A l’occasion des révisions triennales, ce loyer a été porté le 1er décembre 2008 à la somme annuelle de 29 991 € puis le 1er décembre 2011 à celle de 31 088 € par application des variations de l’indice du coût de la construction.

Par acte d’huissier du 30 mai 2014, M. [K] [M] a donné congé avec offre de renouvellement pour la date du 30 novembre 2014, sous la condition de la fixation d’un nouveau loyer annuel de 34 000 € à compter du 1er décembre 2014, offre refusée par le locataire.

Par jugement avant dire droit du 27 juillet 2016, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NICE a constaté que le bail commercial liant les parties avait été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2014 et ordonné une mesure d’expertise confiée à Mme [S] avec mission de déterminer si les locaux présentaient un caractère monovalent et de fournir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative au 1er décembre 2014.

L’expert désigné a déposé son rapport le 10 mai 2017 concluant à la monovalence des locaux.

Par jugement rendu le 7 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NICE a dit que les locaux litigieux à usage exclusif d’hôtel meublé et de hôtel bureau sont monovalents, a fixé le loyer sur renouvellement au 1er décembre 2014 à la somme de 22 740 € par an hors taxes et hors charges, a rejeté toutes autres demandes et condamné M. [M] aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 30 novembre 2018, M. [K] [M] a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de radiation du conseiller de la mise en état en date du 5 mars 2019.

Elle a été réinscrite au rôle de la Cour le 18 février 2020.

M. [K] [M] demande à la Cour de réformer le jugement entrepris et de rejeter les conclusions de l’expert qu’il estime erronées. Il réclame la fixation du loyer renouvelé à la somme de 31 190 € par an, à défaut à la somme de 28 631 € en cas d’application de l’indice des loyers commerciaux.

Il sollicite l’allocation de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l’intimée aux dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de son recours, il fait valoir :

— que l’hôtel n’est pas exploité dans des locaux construits en vue de la seule exploitation d’hôtel.

— qu’il n’y a pas eu des aménagements lourds touchant à la structure de l’immeuble pour permettre l’exploitation de l’hôtel.

— qu’il n’existe pas de hall de réception.

— que l’hôtel n’occupe qu’un appartement au rez de chaussée dont la distribution des pièces n’a pas été modifiée.

— que l’indice du coût de la construction choisi par les parties doit continuer à s’appliquer.

La SARL AMY et CO conclut à la confirmation du jugement déféré. Subsidiairement elle évoque la possibilité de fixer le nouveau loyer à hauteur de la somme annuelle de 28 631 € hors taxes et hors charges.

Elle sollicite l’allocation de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l’appelant aux dépens.

Elle soutient :

— que l’exploitation hôtelière constitue un local monovalent par nature.

— que d’importants travaux d’aménagement ont été réalisés en vue de l’exploitation de cet hôtel meublé.

— que les locaux litigieux à usage exclusif d’hôtel meublé et d’hôtel bureau étant monovalents, le loyer sur renouvellement doit être fixé à la valeur locative.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que pour dire que le loyer sur renouvellement au 1er décembre 2014 devait être fixé à la valeur locative, le premier juge , retenant l’analyse de l’expert, Mme [S], a décidé que les locaux litigieux à usage d’hôtel meublé et d’hôtel bureau situés 12 rue de la Buffa / 11 rue du Congrès à NICE étaient monovalents;

Mais attendu que le seul fait que les locaux soient actuellement exploités en hôtel ne suffit pas à établir que ces locaux soient monovalents;

Qu’en effet il est constant que le bail commercial consenti par M. [M] le 30 novembre 2005 à la SARL AMY & CO porte ' sur un appartement avec cave et jardin sis au rez de chaussée ' de l’immeuble situé 12 rue de la Buffa / 11 rue du Congrès à NICE ;

Qu 'il n’est pas contesté par les parties que les locaux dont s’agit n’ont pas été construits en vue de la seule utilisation d’hôtel;

Qu’il n’a pas fallu pour en changer la destination, engager des travaux importants touchant à la structure de l’immeuble;

Que la SARL AMY & CO ne démontre pas avoir effectué des aménagements importants, l’entrée de l’hôtel étant celle de l’appartement et se situe dans le couloir d’entrée de l’immeuble donnant accès aux autres étages de celui-ci;

Qu’il n’y a pas de hall de réception proprement dit mais seulement un ' accueil ' situé dans l’ancien vestibule de cet appartement ' bourgeois’ du centre ville de NICE composé de 9 pièces;

Que l’exploitation hôtelière actuelle n’occupe que l’appartement du rez de chaussée dont la distribution des pièces n’a pas été modifiée;

Que les seuls travaux autorisés par le bailleur ont consisté en l’installation de climatisations individuelles dans les chambres, l’installation de sanitaires uniquement dans celles qui en étaient dépourvues et la suppression du bloc commun ' douche WC ' et de la ' cuisine commune ' pour parvenir à la création d’un ' espace petit déjeuner avec kitchenette et WC commun ';

Attendu que dans ces conditions il ne saurait être considéré que les locaux sont monovalents et que le loyer sur renouvellement au 1er décembre 2014 devrait être fixé à la valeur locative;

Attendu que s’agissant du montant du loyer proprement dit, les parties se sont accordées dans leurs conclusions subsidiaires à reconnaître la nécessité d’appliquer l’indice de référence des loyers commerciaux ( ILC ), le montant du loyer s’établissant donc ainsi :

24 500 € / 92,86 x 108,52 = 28 631 €;

Qu’en effet l’entrée en vigueur de la loi Pinel ne permet plus aux parties de conserver l’indice INSEE du coût de la construction prévu dans le contrat initial comme indice de référence;

Attendu que c’est donc à tort que le premier juge a estimé que les locaux litigieux à usage d’hôtel meublé et d’hôtel bureau situés 12 rue de la Buffa / 11 rue du Congrès à NICE étaient monovalents et a dit que le loyer sur renouvellement au 1er décembre 2014 devait être fixé à la valeur locative;

Qu’il y a lieu en conséquence d’infirmer le jugement rendu le 7 novembre 2018 par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NICE;

Attendu que, statuant à nouveau, il y a lieu de constater que les locaux en question, pour les raisons ci-dessus exposées, ne sont point monovalents et qu’il n’y a pas lieu d’appliquer pour la fixation du loyer sur renouvellement la valeur locative;

Qu’il convient compte tenu la nécessité d’appliquer l’indice de référence des loyers commerciaux ( ILC ), en raison de l’entrée en application de la loi Pinel, de dire que le montant du loyer annuel hors taxes hors charges s’établira au 1er décembre 2014 à la somme de 28 631 € calculée ainsi :

24 500 € / 92,86 x 108,52 = 28 631 €;

Attendu qu’il sera alloué à l’appelant, qui a dû mettre avocat à la barre pour assurer sa représentation en justice, la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu que la SARL AMY & CO, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 novembre 2018 par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NICE;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONSTATE que les locaux en question, à usage actuel d’hôtel meublé et d’hôtel bureau situés 12 rue de la Buffa / 11 rue du Congrès à NICE, ne sont point monovalents et qu’il n’y a pas lieu d’appliquer pour la fixation du loyer sur renouvellement la valeur locative;

FIXE, compte tenu la nécessité d’appliquer l’indice de référence des loyers commerciaux (ILC ), en raison de l’entrée en application de la loi Pinel, le montant du nouveau loyer annuel hors taxes hors charges à la somme de 28 631,00 € à compter du 1er décembre 2014;

CONDAMNE la SARL AMY & CO à payer à M. [K] [M] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

LA CONDAMNE aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERELE PRESIDENT