COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 08 SEPTEMBRE 2022

N° 2022/ 360

Rôle N° RG 21/06074 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHKZI

[D] [M]

C/

S.C.I. CATASUD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphanie BENITA-DUPONCHELLE

M^e Cédric CABANES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 12 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-3902.

APPELANTE

Madame [D] [M]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007689 du 16/07/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 21 Mars 1994 à MARSEILLE, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphanie BENITA-DUPONCHELLE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I. CATASUD agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Cédric CABANES de la SCP LECLERC CABANES CANOVAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Bruno LEFEBURE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2022.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2019, la SCI CATASUD a donné à bail à Madame [M] un studio situé à Marseille moyennant un loyer mensuel de 400 € outre 30 € de provision sur charges.

Par acte du huissier en date du 17 octobre 2019, Madame [M] faisait assigner la SCI CATASUD devant le tribunal judiciaire de Marseille afin de la voir condamner :

* au paiement de la sommme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance,

* au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 5 février 2021, Madame [M] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance, indiquant que le logement donné en location ne répondait pas aux exigences de décence.

La SCI CATASUD concluait au débouté des demandes de Madame [M] et sollicitait, à titre reconventionnel, sa condamnation au paiement de la somme de 1.354,99 € au titre du solde des loyers et charges impayés, celle de 2.000 € d’indemnisation pour atteinte à son honneur et intégrité ainsi que celle de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

Elle contestait le mauvais état du logement, affirmant que sa locataire n’avait eu de cesse de la harceler de réclamations de travaux pour lesquels elle avait fait intervenir à plusieurs reprises différents corps de métier lesquels s’étaient toujours vu opposer une absence de la locataire sur les lieux lors des rendez-vous.

Par ailleurs elle contestait avoir reçu des courriers de réclamation indiquant qu’ils avaient été adressés à une adresse qui n’était pas la sienne.

Par jugement contradictoire en date du 2 avril 2021, le juge des contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de Marseille a :

*débouté Madame [M] de l’ensemble de ses demandes.

* débouté la SCI CATASUD de ses demandes reconventionnelles en condamnation de Madame Madame [M] au titre de l’arriéré locatif et de dommages-intérêts.

*condamné Madame [M] à payer à la SCI CATASUD la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamné Madame [M] aux dépens de l’instance.

*débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 23 avril 2021, Madame [M] interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute Madame [M] de l’ensemble de ses demandes.

— condamne Madame [M] à payer à la SCI CATASUD la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 septembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [M] demande à la cour de :

* infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau.

* condamner la SCI CATASUD au paiement de la somme de 10.'000 € au titre du préjudice de jouissance.

* condamner la SCI CATASUD au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure suivie civile.

* statuer pour le surplus comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses demandes, Madame [M] fait valoir que très rapidement il est apparu que le logement loué comportait des désordres importants, précisant avoir régulièrement informé son bailleur de la vétusté de cet appartement en vain.

Elle ajoute que son assistante sociale a également signalé ces désagréments auprès de la ville de [Localité 3] selon un courriel en date du 19 juin 2019.

Elle précise que ce logement ne présentait pas les caractéristiques de décence tels que défini par la loi rappelant que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale un logement décent et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, ce qui n’a pas été le cas malgré ses nombreuses relances.

Aussi elle soutient avoir subi un réel préjudice de jouissance rappelant qu’elle occupait cet appartement seule avec deux enfants en bas âge.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 novembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI CATASUD demande à la cour de :

* infirmer partiellement le jugement cause en ce que le tribunal de première instance l’a déboutée de sa demande de se faire payer le solde des loyers et taxes des ordures ménagères pour un montant de 1.306,49 €.

* rejeter la demande de l’appelante de son paiement de 10'000 € à titre du préjudice de jouissance.

* rejeter la demande de l’appelante de paiement de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* rejeter la demande de l’appelante pour le surplus comme en matière d’aide juridictionnelle.

* condamner l’appelante à la somme de 2.000 € pour atteinte à l’honneur et l’intégrité de l’intimé.

* condamner l’appelante à la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile directement recouvrée par Maître [F] sur son affirmation de droit dit avoir pourvu.

Au soutien de ses demandes, la SCI CATASUD fait valoir que l’état des lieux d’entrée indiquait majoritairement que le studio était en bon état ajoutant que sa locataire n’a eu de cesse de la harceler par téléphone lui indiquant qu’elle rencontrait de nombreux problèmes en raison du mauvais état du studio. Elle ajoute par ailleurs que les différents corps de métiers quelle a envoyés sur place afin de vérifier ce qu’il en était, n’ont pu satisfaire sa demande puisque la locataire ne venait jamais au rendez-vous convenus.

Par ailleurs elle indique que contrairement à ce qu’affirme l’appelante, elle n’a jamais reçu aucun courrier de cette dernière, les courriers ayant été envoyés à une adresse qui n’était pas la sienne.

Par contre, elle soutient que par son comportement Madame [M] a détérioré elle-même l’appartement.

Enfin la SCI CATASUD indique avoir appris par un courrier de la CAF du 17 décembre 2019 que sa locataire avait quitté les lieux le 1er octobre 2019 sans qu’elle n’ait pu récupérer les clés, ni dresser un état des lieux contradictoire de sortie, ajoutant que cette dernière ne lui avait jamais versé la différence entre le montant payé par la CAF et le total du loyer ni les charges, soit un total de 1.306,49 €.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mai 2022.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 juin 2022 et mise en délibéré au 8 septembre 2022.

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1°) Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [M] au titre du trouble de jouissance

Attendu que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.'

Attendu que ces caractéristiques sont définies aux articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Que l’article 2 énonce que 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Que l’article 3 précise que ' le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.'

Attendu que Madame [M] soutient que l’appartement donné à bail était indécent et insalubre.

Qu’elle produit à l’appui de ses prétentions l’état des lieux d’entrée du logement établi le 29 décembre 2018 signé des parties sur lequel sont portées les mentions manuscrites suivantes: ' évier bouché, douche bouchée, tuyau douche cassé, fenêtres état moyen, chauffage HS, prise salle de bain séjour, moisisure sur couloire'

Qu’elle verse aux débats un courrier du 27 août 2019 de la ville de [Localité 3] qui précise avoir effectué une visite de contrôle du logement et avoir pu constater des infractions au règlement sanitaire départemental, le courrier de l’Assistance Publique des hôpitaux de [Localité 3] qui indique que logement serait à priori insalubre ainsi que le rapport établi par l’assistance du service social-éducatif invoquant un mauvais état du logement suite à un dégât des eaux.

Attendu que la SCI CATASUD conteste l’état des lieux produit par l’appelante indiquant que les mentions manuscrites 'prise salle de bain séjour; moisisure couloire’ ont été ajoutées hors sa présence.

Qu’en effet il convient de constater que les deux états des lieux d’entrée versés aux débats sont identiques en tous points à l’exception de ces deux mentions manuscrites portées en bas du paragraphe ' observation.'

Qu’il convient dés lors de ne pas tenir compte de ces deux dernières mentions.

Qu’il résulte de cet état des lieux que les sols du logement, les placards, les volets, la fenêtre et les portes étaient en bon état.

Qu’il en était de même des murs à l’exception de ceux du séjour et de la cuisine qualifiés ' d’état moyen’à l’instar du plafond de l’entrée, de la salle de bains et des WC.

Que seuls les plafonds du séjour et de la cuisine étaient considérés comme en mauvais état.

Que s’agissant des équipements, il était mentionné que les points d’eau, les vidanges, les robinets et les meubles composant la salle de bains, les WC étaient en bon état et le meuble de la cuisine en état moyen.

Qu’enfin il était noté au titre des observations :

— un chauffage au sol séjour.

— un évier bouché.

— une douche bouchée.

— un tuyau douche cassé.

— fenêtre état moyen.

— chauffage hors service

Que ces éléments sont insuffisants à eux seuls pour caractériser l’indécence prétendue du logement.

Attendu que Madame [M] indique avoir très vite constaté des dysfonctionnements et en avoir avisé son bailleur lequl est resté taisant.

Qu’elle produit 3 courriers en date des 18 mars, 18 avril et 2 mai 2019 adressés à la SCI CATASUD, [Adresse 1] dans lesquels elle déplorait un problème avec le ballon d’eau chaude, les évacuations et la fenêtre.

Attendu que la SCI CATASUD indique n’avoir jamais reçu ces courriers.

Qu’effectivemment l’adresse portée au contrat de bail est [Adresse 2].

Que dès lors Madame [M] ne rapporte pas la preuve d’avoir valablement averti son bailleur de quelque réclamation que ce soit, ni de trouble à sa jouissance.

Attendu qu’il n’apparaît pas plus établi au vu des courriers produits par l’appelante que le logement serait indécent.

Que s’agissant du courrier de l’Assistance Publique Hôpitaux de [Localité 3], il convient de relever que rien n’a été constaté, l’assistante sociale indiquant que le logement serait 'a priori’ insalubre.

Que s’agissant du courrier de la mairie de [Localité 3] du 27 août 2019, l’inspecteur de salubrité indique avoir constaté des infractions au règlement sanitaire départemental mais ne précise pas lesquelles ni les constatations faites dans ce logement.

Que seul le rapport établi le 22 août 2019 par l’assistante socio-éducatif évoque un mauvais état du logement suite à un dégât des eaux liées au ballon d’eau chaude qui a explosé et non remplacé par le propriétaire.

Attendu qu’il résulte des pièces produites par la SCI CATASUD que le logement loué a connu effectivemment un dégats des eaux.

Que cet élément ne peut être contesté par l’appelante puisque sa compagnie d’assurance a détaché un expert.

Que la copropriété LE LAUZE adressait un courrier à la SCI CATASUD le 4 juillet 2019 l’informant que de l’eau coulait sous la porte de leur locataire ce qui engendrait des dommages dans les parties communes et ce depuis de nombreux mois.

Que la SARL FLOCCO. P dépêchée sur les lieux le 9 juillet 2019 afin de contrôler les appareils sanitaires, les tuyauteries apparentes, les étanchéités et les évacuations constatait lorsqu’elle était entrée dans la salle de bains qu’il y avait de l’eau sur le sol, la locataire venant de prendre sa douche. Qu’elle notait également que de l’eau se trouvait au sol de l’autre côté du bac à douche.

Qu’elle constatait une fuite sur vidange du groupe de sécurité du chauffe-eau déboîté.

Et de conclure ' il n’y a plus de fuite sauf si la locataire prend sa douche sans mettre le rideau qui est existant est assez étanche'

Qu’il résulte de ces constatations d’une part que le ballon d’eau chaude n’a pas explosé comme indiqué par l’assistante socio-éducatif dans son rapport du 22 août 2019.

Que d’autre part aucun problème n’a été relevé sur l’étanchéité, les tuyauteries et les évacuations.

Que seule a été constaté une fuite sur la vidange du groupe de sécurité du chauffe-eau qui avait été déboîté.

Que dés lors Madame [M] ne rapporte pas la preuve que le logement loué était indécent et avoir subi un trouble de jouissance et ce d’autant plus que le syndic de copropriété demandait à la SCI CATASUD dans un courrier le 10 juillet 2019 d’agir auprès de leur locataire pour faire cesser immédiatement tout débordement d’eau au niveau des parties communes provenant de l’appartement.

Qu’il y a lieu tenant ces éléments de débouter Madame [M] de l’ensemble de ses demandes et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2°) Sur les demandes de la SCI CATASUD.

Attendu que la SCI CATASUD demande à la cour de condamner Madame [M] au paiement de la somme de 1.354,99 € au titre de l’arriéré de loyer et taxe d’ordures ménagères et produit à l’appui de sa demande un décompte de sa créance arrêtée au 13 décembre 2019.

Qu’il convient de relever que la taxe d’ordure ménagère et la facture du plombier visées à ce décompte ne sont pas produites.

Que par ailleurs Madame [M] ne rapporte pas la preuve de s’être libérée de sa dette.

Qu’il convient dés lors d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI CATASUD de cette demande et de condamner Madame [M] au paiement de la somme de 958 euros au titre de l’arrière de loyers et charges impayés.

Attendu que la SCICATASUD sollicite la condamnation de Madame [M] à lui payer la somme de 2.000 € d’indemnisation pour atteinte à son honneur et intégrité.

Que la bailleresse ne rapportant pas la preuve de cette atteinte, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de cette demande.

3°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’en l’espèce, Madame [M] est la principale partie succombant.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [M] au paiement de la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de Marseille en date du 2 avril 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SCI CATASUD de sa demande reconventionnelle en condamnation de Madame Madame [M] au titre de l’arriéré locatif,

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE Madame [M] au paiement de la somme de 958 euros au titre de l’arrière de loyers et charges impayés,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [M] au paiement de la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE Madame [M] aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,