COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 01 MARS 2022

[…]

N°2022/91

N° RG 19/05229 -

N° Portalis DBVB-V-B7D-BEBIE

K L X

C Z épouse X

C/

E F

G H

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Romain CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date du 24 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03890.

APPELANTS

Monsieur K L X

né le […] à […],

demeurant […]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e David DREUX de la SELARL UNITED AVOCATS, avocat au barreau de CAEN

Madame C Z épouse X née le […] à […],

demeurant […]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e David DREUX de la SELARL UNITED AVOCATS, avocat au barreau de CAEN

INTIMES

Monsieur E F

né le […] à […],

demeurant […]

représenté par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Christian COLOMBIER, avocat au barreau de LYON substitué par M^e G FONTAINE de la SCP BCF & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON plaidant

Madame G H

née le […] à […],

demeurant […]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Christian COLOMBIER, avocat au barreau de LYON substitué par M^e G FONTAINE de la SCP BCF & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Janvier 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller.

Monsieur Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Mars 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Mars 2022.

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M^me Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu les assignations du 14 juin 2017, par lesquelles M. E B et Mme.G H ont fait citer M. K X et Mme. C Z, devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence.

Vu le jugement rendu le 24 janvier 2019, par cette juridiction, ayant condamné solidairement M. K X et Mme. C Z à payer à M. E B et Mme.G H la somme de 18 150 €, au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente signé le 23 décembre 2015, débouté M. E B et Mme.G H de leur demande de dommages-intérêts, condamné M. K X et Mme. C Z à payer à M. E B et Mme.G H, la somme de 5 000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, débouté les parties du surplus de leurs prétentions et condamné M. K X et Mme. C Z aux dépens.

Vu la déclaration d’appel du 1er avril 2019, par M. K X et Mme. C Z.

Vu les conclusions transmises le 23 décembre 2019, par les appelants.

Ils affirment avoir déposé une demande de prêt auprès du Crédit Agricole avant le 30 mars 2016, comme cela est exigé par le compromis et précisent avoir dû modifier leur demande, en raison du surcoût des frais de construction de 50'000 €, lié à la mauvaise qualité du terrain, révélée par une étude de sol réalisée à la demande de l’architecte, au mois de septembre 2016. Ils estiment avoir été victimes d’un défaut d’information de la part des vendeurs sur ce point.

Les appelants exposent que K X a été licencié le 27 décembre 2016, avec une perte importante de ses revenus

M. K X et Mme. C Z indiquent avoir engagé toutes les démarches pour la vente de leurs biens immobiliers à Salon-de-Provence et donné mandat à cet effet.

Ils estiment subsidiairement que le montant de la clause pénale est excessif, dès lors que les vendeurs ont pu négocier leur bien immobilier avec d’autres personnes et considèrent, sur la demande de dommages-intérêts qu’ils ont toujours été de bonne foi et qu’aucun préjudice ne peut être invoqué.

Vu les conclusions transmises, le 20 janvier 2021, par M. E B et Mme.G H.

Les intimés soulignent que les demandes de prêt ont été déposées largement hors délai, pour des montants et des taux ne correspondant pas à ce qui était prévu dans la promesse synallagmatique de vente et d’achat.
Ils font valoir que la mauvaise qualité du terrain, dont la réalité n’est pas formellement démontrée, et le licenciement de M. X, n’ont été invoqués que postérieurement à l’expiration du délai de réitération. Ils contestent l’existence d’une prorogation tacite des délais qui ne ressort d’aucun document.

M. E B et Mme.G H soutiennent qu’il n’incombe pas au promettant d’établir la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives, notamment relative à la purge du droit de préemption, en l’espèce démontrée, mais au bénéficiaire de se prévaloir de la défaillance d’une condition suspensive. Ils ajoutent que le permis de construire a été obtenu postérieurement à la date butoir.

Ils rappellent que la clause pénale, sanction contractuelle prévue en cas de manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, sans qu’il soit nécessaire au créancier de démontrer l’existence d’un préjudice ; ils invoquent à l’appui de leur demande de dommages-intérêts, la perte du bénéfice d’un abattement d’impôt sur la plus-value, ainsi que l’immobilisation du terrain pendant deux ans.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 14 décembre 2021.

SUR CE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2015, M. E B et Mme.G H ont vendu à M. K X et Mme. C Z un terrain à bâtir non viabilisé situé à […]), aux prix de 181 500 €, sous conditions suspensives, de l’obtention d’un prêt, de la délivrance d’un permis de construire et de la vente du bien immobilier des acquéreurs.

Par avenant en date du 26 février 2016, les parties ont modifié les termes de cette condition suspensive en prévoyant la date du 25 avril 2016 pour la vente de la maison de M. K X et Mme. C Z .

La condition d’obtention d’un prêt a également été modifiée. Il a alors été convenu que le dossier soit déposé à la banque du choix des acquéreurs au plus tard dans un délai de 45 jours de la signature de l’acte soit le 15 mai 2016.

La copie des offres de prêt devaient , quant à elles, être transmises, au plus tard le 1er juillet 2016.

Il en a été de même pour celle consistant en l’obtention d’un permis de construire avec une date de dépôt avant le 15 avril 2016 et une date limite d’obtention au 20 juin 2016.

La date de réitération était fixée au 7 juillet 2016.

Le permis de construire n’a été obtenu que le 1er août 2016.

L’acte authentique n’ayant pu être réalisé dans le délai prévu, les vendeurs réclament la condamnation des acquéreurs à leur payer le montant de la clause pénale représentant 10 % du prix.

Le compromis de vente signé par les parties le 23 décembre 2015 stipule la clause suivante :

« Les parties soumettent formellement la réalisation de la vente aux conditions

suspensives suivantes :

[..] 4° obtention d’un prêt : Cette vente intervient sous la condition suspensive que l’acquéreur puisse obtenir une ou plusieurs offres de prêt dans le cadre de la loi du 13 juillet 1979 et des textes en vigueur, pour un montant maximum de 90 000 euros, devant lui permettre d’assurer le paiement du prix du terrain au taux maximum de 3% hors assurance, sur une durée de 20 ans maximum.

L’acquéreur s’oblige à constituer son dossier et à le déposer à la banque de son choix au plus tard dans un délai de 45 jours à compter de la signature des présentes, et à fournir au notaire une attestation de dépôt de dossier soit le : 30 mars 2016.

Il s’engage à fournir au notaire la copie des offres de prêt au plus tard le : 30 avril

L’avenant du 26 février 2016, produit aux débats prévoit :

« 4° obtention d’un prêt : Cette vente intervient sous la condition suspensive que l’acquéreur puisse obtenir une ou plusieurs offres de prêt dans le cadre de la loi du 13 juillet 1979 et des textes en vigueur, pour un montant maximum de 90 000 euros, devant lui permettre d’assurer le paiement du prix Terrain au taux maximum de 3% hors assurance, sur une durée de 20 ans maximum.

L’acquéreur s’oblige à constituer son dossier et à le déposer à la banque de son choix au plus tard dans le délai de 45 jours à compter de la signature des présentes, et à fournir au notaire une attestation de dépôt de dossier soit le : 15 mai 2016.

Il s’engage à fournir au notaire la copie des offres de prêt au plus tard le : 1er

juillet 2016 ».

Le compromis de vente initial prévoit que dans le cas où l’une des parties viendrait refuser de signer l’acte authentique, elle sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devra en outre payer à l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme forfaitaire de 10 % du prix.

L’article 1178 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable en l’espèce dispose que « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, que en a empêché l’accomplissement. » ;

Il incombe aux acquéreurs de démontrer qu’ils ont déposé une demande de prêt strictement conforme aux termes du compromis de vente.

En l’espèce, ils invoquent essentiellement des démarches préalables à la demande de prêt et ne justifient pas du dépôt du dossier , ni de l’obtention du crédit dans les délais prévus.

Tel n’est pas en effet le cas des échanges de courriers électroniques entre les acquéreurs et le courtier en crédit Proj’immo Finances, ainsi qu’avec la représentante de la Société Marseillaise de Crédit réclamant de pièces complémentaires.

Le courrier électronique adressé à Madame Z le 24 mars 2016 par Madame A, conseillère en gestion de patrimoine du Crédit Agricole Normandie, évoquant la transmission du dossier au service concerné pour analyse n’est pas assez précis pour s’assurer qu’il concerne le prêt immobilier lié à l’opération litigieuse et ne peut constituer une attestation de dépôt de prêt en bonne et due forme.

Les attestations émises le 1er février 2017 par la Société Marseillaise de Crédit produites aux débats, révèlent que les époux X ont sollicité le 24 novembre 2016, un prêt d’un montant de 90.000

€, sur une durée de 10 ans et pour un taux hors assurance de 0,9 %, ainsi qu’un prêt d’un montant de 120.000 € sur une durée de 10 ans et pour un taux hors assurance de 0,9%.

Il n’est pas établi que la correspondance du Crédit Agricole, visant la renégociation d’un prêt concerne le financement de l’opération liée au compromis de vente litigieux.

Il en résulte que le défaut de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt est imputable au comportement des acquéreurs et que celle-ci est donc réputée réalisée.

La non réalisation de la vente est donc imputable aux acquéreurs.

Lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation d’une condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque.

Tel est le cas pour l’obtention du permis de construire le 1er août 2016 au lieu du 20 juillet 2016, comme le prévoit l’avenant signé par les parties.

L’avenant conclu entre les parties le 2 novembre 2016 postérieurement à la révélation de la mauvaise qualité du sol prévoit une réduction de la commission de l’agence de 12'500€ à 7500 €, sans évoquer cette difficulté, révélant que M. K X et Mme. C Z acceptaient d’acquérir le terrain aux conditions de prix initialement prévues, sans qu’il soit tenu compte plus avant des frais supplémentaires d’aménagement.

Le licenciement de Monsieur X, intervenu le 27 décembre 2016, ne peut avoir d’incidence sur l’application des délais prévus par le contrat qui étaient tous échus à cette date.

Les vendeurs sont, en conséquence, bien fondés à réclamer aux acquéreurs défaillants, le paiement à leur profit de la clause pénale.

Au regard du fait que les parties avaient conclu un dernier avenant le 2 novembre 2016 et qu’ils ont pu conclure un nouveau compromis de vente le 11 mars 2017, au prix de 213 000 € et de la nature du bien, s’agissant d’un terrain et non d’une maison bâtie, le montant prévu représentant 10 % du prix apparaît excessif. Celui-ci doit être réduit à 5 % du prix selon la pratique habituelle en la matière, soit 9075 euros.

Il apparaît sur ce point que le taux d’intérêt sur le prix de cession tel qu’estimé par les vendeurs n’est pas conforme à la réalité du marché pour la période considérée.

Sur la demande à titre de dommages et intérêts formée par M. E B et Mme.G H, il convient d’observer, d’une part que les factures produites sont postérieures à la signature du second compromis et qu’il n’est pas établi qu’elles correspondent à des travaux réalisés sur la parcelle litigieuse et d’autre part que le compromis établi le 11 mars 2017 vise comme le premier un terrain non viabilisé.

Dans ces conditions, la demande en dommages-intérêts des époux B doit être rejetée.

Le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne le montant de la clause pénale.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

En l’état de la réformation partielle de la décision déférée, chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne le montant de la clause pénale,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. K X et Mme. C Z à payer à M. E B et Mme.G H la somme de 9075 €, au titre de la clause pénale,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT