COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 OCTOBRE 2023

N° 2023/ 422

N° RG 21/00755

N° Portalis DBVB-V-B7F-BGZN6

Syndicat des copropriétaires de la copropriété

LES AGAVES

C/

[H] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Yves IMPERATORE

M^e Florence BENSA-TROIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 17 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/05881.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES AGAVES

représenté par son Syndic en exercice, la société SARL AGENCE DE L’OASIS, dont le siège social est sis [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET – DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE substituée et plaidant par M^e Florence DNIDNI-FRANCOIS, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMEE

Madame [H] [W]

née le 04 Septembre 1953 à [Localité 4], demeurant Chez M. [J] [Adresse 2]

représentée par M^e Florence BENSA-TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Carla STARACE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Septembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [H] [W] est propriétaire des lots n°117 et n°144 au sein de la copropriété LES AGAVES sise [Adresse 3] à [Localité 5].

Par ordonnance en la forme des référés en date du 18 juin 2014, la créance du syndicat des

copropriétaires a été fixée à la somme de 6.313,85 € au titre du 10 mars 2014 en autorisant Mme [W] à se libérer en 24 mensualités.

Par acte en date du 24 octobre 2014 le syndicat des copropriétaires a fait citer Mme [W] devant le Tribunal de Grande Instance de GRASSE aux fins de voir condamner cette dernière au paiement des sommes de :

-12 046,50 € au titres de l’arriéré des charges et travaux dû au 14 octobre 2014 avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

-202,72 € au titre des frais nécessaires,

-900 € à titre de dommages et intérêts,

-2 000 € au titre de l’article 700 du Code du code de Procédure Civile, outre les dépens avec distraction.

Sur appel de 1'ordonnance du 18 juin 2014, interjeté par le syndicat des copropriétaires la

Cour d’Appel d’ Aix en Provence a :

— Déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence LES AGAVES recevables,

— Condamné Mme [H] [W] à lui payer la somme de 17.508,77 €,

— Rejeté les demandes de mainlevée d’hypothèque et de délais formées par Mme [H] [W],

— Déclaré sa demande de provision irrecevable,

— condamné Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES AGAVES la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ordonnance du 21 avril 2017, le juge de la mise en état a :

— débouté Mme [W] de sa demande tendant à se voir verser une provision de 30 000 euros au titre du préjudice locatif et à voir organiser une expertise judiciaire,

— renvoyé l’affaire à une audience de mise en état pour clôture et fixation à plaider,

— fait injonction à Mme [W] de conclure avant cette date,

— condamné Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES AGAVES le somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [W] aux entiers dépens de l’incident.

Mme [W] s’est opposée par ses conclusions au fond aux demandes du Syndicat des Copropriétaires. Elle a fait état de l’existence de dommages dans ses parties privatives provenant de désordres affectant des parties communes et non pris en charge par la copropriété, et a sollicité reconventionnellement l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Selon jugement avant-dire~droit en date du 20 décembre 2017 le Tribunal de Grande Instance

de GRASSE a :

— Déclaré irrecevable, comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée, la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LES AGAVES en paiement de l’arriéré dû au 17 août 2015,

— Déclaré en revanche recevable l’action du syndicat des copropriétaires en recouvrement des charges échues à compter du 18 août 2015,

— Et, avant dire droit au fond sur le surplus,

— Invité le syndicat des copropriétaires de la résidence LES AGAVES à verser aux débats :

*un décompte expurgé des charges, provisions et frais pour lesquels il est déjà titré, ainsi que des paiements effectués par Mme [W], s’imputant sur les sommes au paiement desquelles elle a été condamnée,

*les pièces justifiant de l’exigibi1ité des sommes réclamées (notamment les états de répartition pour les exercices dont les comptes ont été approuvés, appels de fonds au titre du budget prévisionnel concerné par la réclamation, voire pour les travaux votés, la situation des copropriétaires en fin d’exercice),

— Et a ordonné une expertise judiciaire pour vérifier les désordres invoqués par Mme [W] dans ses conclusions et dans le rapport d’expertise définitif de la SAS IXI du 28 décembre 2014 et le procès-verbal de constat dressé par Maître [X] huissier de justice le 20 avril 2016

— Avec mission habituelle en la matière.

L’affaire a été radiée suivant ordonnance du 21 juin 2018 dans l’attente du dépôt du rapport de M. [E].

L’Expert a rendu son rapport le 24 août 2018.

Mme [W] a sollicité le réenrôlement de l’affaire par conclusions notifiées par RPVA le 3 décembre 2019.

Par jugement rendu le 17 décembre 2020, le Tribunal a :

DECLARE RECEVABLE les demandes reconventionnelles de Mme [H] [W]

DIT que Mme [H] [W] est débitrice de la somme de 14 955, 95 euros au titre des charges impayées du 18 août 2015 au 1er avril 2020,

DIT que le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Les Agaves sis [Adresse 3] à [Localité 5] est débiteur d’une somme de 28 331euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis du fait des désordres relevant de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE par compensation le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Les Agaves sis [Adresse 3] à [Localité 5] à verser à Mme [H] [W] une somme de 13 375, 05 euros ,

DEBOUTE Mme [H] [W] du surplus de ses demandes

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Les Agaves sis [Adresse 3] à [Localité 5] du surplus de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Les Agaves sis 3[Adresse 3] à [Localité 5] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frai d’expertise Judiciaire avec distraction au profit de Maître Florence BENSA-TROIN.

Considérant que le syndicat des copropriétaires n’a pas communiqué de décompte permettant de faire clairement apparaître les sommes restant dues au titre de la créance postérieure à celle dont le sort a été réglé dans le cadre de l’arrêt de la CA du 28 janvier 2016 et au vu du compte de Mme [W] au 1er avril 2020, le tribunal a condamné cette dernière à la somme de 14 955,95€.

Il a, en outre, vu le rapport d’expertise et sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 fixé à la somme de 4 331€ le préjudice matériel de Mme [W] et à celle de 24 000€ son préjudice de jouissance.

Par déclaration au greffe en date du 16 janvier 2021, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Les Agaves a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite :

Sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965,

Sur le fondement du rapport de M. [E],

Sur le fondement des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile,

Sur le fondement de l’ordonnance homologuant le projet de distribution amiable en date du 5 juin 2023

DECLARER irrecevable, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, les demandes de Mme [W] formulées pour la première fois en appel concernant la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des sommes suivantes:

-98 800€ au titre de la perte de valeur du bien immobilier,

-1 308,22€ au titre de la restitution de saisie de retraite,

-1 000€ de préjudice lié à la procédure abusive de la saisie sur retraite,

-4 914,80€ au titre des millièmes sur le recouvrement RATTI,

-18 059,03€ au titre des charges indues.

CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 17 décembre 2020 en ce qu’il a reconnu l’existence d’une créance de Mme [W] à l’égard du Syndicat des copropriétaires,

REFORMER pour le surplus le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 17 décembre 2020 en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires LES AGAVES à verser à Mme [W] la somme de 28.331 €, se décomposant comme suit :

-4.331 € au titre des travaux de réfection

-24.000 € pour la perte de chance de louer.

A TITRE PRINCIPAL,

Statuant à nouveau :

DEBOUTER Mme [W] de sa demande en paiement des sommes de :

—  73.297,92 € au titre du préjudice locatif arrêté au 1er avril 2020, somme à parfaire au jour du prononcé du Jugement.

—  3.830,65 € au titre de l’indemnisation des charges locatives depuis le 1er avril 2014 jusqu’au 1er avril 2018 à parfaire.

—  6.066 € au titre des réparations chiffrées par l’Expert Judiciaire pour la reprise matérielle des désordres dans l’appartement.

—  5.000 € au titre du préjudice moral.

FIXER la somme due par Mme [W] au Syndicat des copropriétaires LES AGAVES à 21 095.14 € au titre de charges impayées du 18 août 2015 jusqu’à ce jour,

CONDAMNER Mme [W] à payer au syndicat des copropriétaires LES AGAVES la somme de 21 095.14 € au titre des dites charges

Eu égard à l’autorité de la chose jugée, dont est revêtue l’ordonnance rendue par le juge de l’exécution immobilier en date du 5 juin 2023,

DECLARER irrecevable Mme [W] quant à sa demande en paiement d’indemnisation au titre des charges locatives, l’ordonnance homologuant le projet de distribution fixant, en accord avec Mme [W], la créance du syndicat des copropriétaires LES AGAVES.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

FIXER le montant de la créance due par le Syndicat des copropriétaires à Mme [W] à la somme de 799 € TTC,

CONDAMNER Mme [H] [W] au paiement de la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Pierre Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats associés, aux offres de droit.

SOUS TOUTES RESERVES

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que l’expert a analysé les 9 désordres invoqués par Mme [W], en a déterminé la cause, la nature, les responsabilités, le coût des réparations et le préjudice locatif,

— qu’il ne voit aucune raison technique ayant empêché la location, si les travaux avaient été réalisés dans un délai normal de trois mois,

— que sa responsabilité ne peut être engagée comme l’a fait le jugement entrepris sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 puisque les désordres ne proviennent ni d’un vice de construction ni d’un défaut d’entretien des parties communes,

— que tout au plus sa responsabilité peut être retenue pour le désordre n°2 d’un montant de 799€,

— que Mme [W] est seule responsable du préjudice de jouissance qu’elle prétend subir et dont elle ne rapporte pas la preuve,

— qu’il a obtenu une décision de justice pour les charges dues jusqu’au 17 août 2015 et qu’il sollicite les charges non payées à compter du 18 août 2015 selon décompte soit 21 095,14€,

— que certaines demandes de Mme [W] sont irrecevables comme nouvelles en cause d’appel,

— que suite à la procédure de saisie immobilière poursuivie à l’encontre de Mme [W] par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuelle Provence Côte d’Azur, cette créancière a établi un projet de distribution amiable, accepté par Mme [W], qui prévoit le versement au Syndicat de copropriétaires de la somme de 25 624,02€,

— qu’ainsi, Mme [W] a reconnue être créancière à son égard et a accepté le règlement,

— que ce projet de distribution a été homologué par le juge de l’exécution immobilier par ordonnance en date du 5 juin 2023, qui a autorité de la chose jugée selon jurisprudence de la cour de cassation,

— que Mme [W] a fait le choix de ne pas réaliser les travaux et de ne pas louer le bien, afin d’organiser son insolvabilité.

Mme [W] conclut:

DEBOUTER le SDC LES AGAVES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 17 décembre 2020

(n°2020/386) en ce qu’il a :

— Dit que Mme [W] est débitrice de la somme de 14 955,95 euros au titre des charges impayées du 18 août 2015 au 1er avril 2020 ;

— Dit que le SDC LES AGAVES est débiteur d’une somme de 28 331 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis du fait des désordres relevant de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamnée par compensation le SDC LES AGAVES à verser à Mme [W] la somme de 13 375,05 euros ;

— Débouté Mme [W] du surplus de ses demandes ;

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant de nouveau :

DECLARER irrecevable et infondé le Syndicat des Copropriétaires Les Agaves en toutes ses demandes, fins et conclusions tendant au paiement des charges ayant déjà fait l’objet d’une décision de justice.

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires Les Agaves du surplus de ces demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires Les Agaves à verser à Mme [W] les sommes suivantes:

-93 162,80€ au titre du préjudice locatif arrêté au 1er octobre 2021, somme à parfaire au jour du prononcé du jugement,

-8 206,06€ au titre de l’indemnisation des charges locatives depuis le 1er avril 2014 jusqu’au 31 décembre 2021,

-6 066€ au titre des réparations chiffrées par l’expert judiciaire pour la reprise matérielle des désordres dans l’appartement,

-5 000€ au titre du préjudice moral,

-98 800€ au titre de la perte de valeur du bien immobilier,

-1 308,22€ au titre de la restitution de saisie de retraite,

-1 000€ de préjudice lié à la poursuite abusive de la saisie sur retraite,

-4 914,80€ au titre des millièmes sur le recouvrement RATTI,

-18 059,03€ au titre des charges indues.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires Les Agaves à expurger des appels de charges de copropriété de Mme [W] l’ensemble des frais de justice liés à la présente procédure et notamment les frais d’Avocat et d’Huissier de Justice.

ORDONNER sous astreinte de 20€ par jour de retard au Syndicat des Copropriétaires Les Agaves de donner mainlevée de la saisie sur retraite de Mme [W],

CONDAMNER le Syndicat Copropriétaires Les Agaves à expurger des appels de charges de copropriété les frais de recherche de fuites en avril 2020 et le constat d’huissier du 19 octobre 2016 pour un montant de 1 264,47 €.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires Les Agaves à verser à Mme [W] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens distrait au profit de Maître Florence BENSA-TROIN.

CONDAMNER, en cause d’appel, le Syndicat des Copropriétaires Les Agaves à verser à Mme [W] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens distrait au profit de Maître Florence BENSA-TROIN.

Elle soutient :

— que la demande du Syndicat des Copropriétaires sur les charges est irrecevable pour autorité de la chose jugée et règlements,

— qu’en tout état de cause le Syndicat des Copropriétaires ne justifie pas d’un décompte de charges expurgé des sommes déjà titrées ni de l’état de répartition des comptes et des appels de fonds afférents aux sommes réclamées, ne permettant pas de rendre la créance liquide,

— que la vente aux enchères du bien immobilier a entraîné le paiement des charges, que la demande du Syndicat des copropriétaires est irrecevable comme n’ayant plus d’objet,

— qu’elle a constaté à la sortie de son locataire le 1er avril 2014 que son appartement avait subi des dégâts graves le rendant totalement inhabitable,

— qu’il résulte de deux rapports d’expertise amiable la responsabilité du Syndicat des copropriétaires, quant à ces dégâts conséquences de travaux effectués en toiture à l’aplomb des deux cheminées et quant aux pertes locatives,

— que les désordres causés à son appartement proviennent de parties communes qui pour certaine se sont écroulées sur le faux plafond provoquant un trou béant et un affaissement des faux plafonds ainsi que des infiltrations,

— que ces travaux ont été réalisés sans délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, et alors même que la délibération de l’AG du 23 novembre 2010 les concernant a été annulée par la présente cour d’appel,

— qu’il ne peut lui être reproché une quelconque inertie puisqu’elle est à l’origine de toutes les mesures d’expertise,

— que 6 ans après les désordres causés par les parties communes, l’assureur du Syndicat ne l’a toujours pas indemnisé des préjudices subis et le Syndicat n’a pas repris les travaux des parties communes,

— que la reconnaissance de la responsabilité des désordres était indispensable pour qu’elle puisse envisager de les reprendre, que son préjudice locatif du 1er avril 2014 au 1er octobre 2021 est de 93 162,80€, qu’elle doit être indemnisée des charges locatives, de la perte de valeur de son appartement, et des frais de remise en état, outre de son préjudice moral,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 août 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Les deux parties ont exprimé leur accord pour le rabat de l’ordonnance de clôture, afin de permettre la recevabilité de leurs dernières conclusions.

Aussi, ce rabat est ordonné et la présente procédure clôturée au 5 septembre 2023.

Sur les demandes relatives aux charges de copropriété

S’il y a autorité de la chose jugée concernant les charges arrêtées au 17 août 2015 suivant arrêt de la cour d’appel d’AIX-en-PROVENCE du 28 janvier 2016, la demande du Syndicat des copropriétaires portant sur les charges échues depuis le 18 août 2015 est recevable.

Suivant décompte au 5 mars 2021, et les états financiers après répartition pour les années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019 versés aux débats, la dette de charges imputable à Mme [W] est de 36 572,83€, somme de laquelle il convient de déduire la somme de 17 508,77€ à laquelle Mme [W] a été condamnée par arrêt de la présente cour en date du 28 janvier 2016.

La dette de Mme [W] au titre des charges locatives est évaluée à la somme de 19 064,06€ en deniers ou quittance pour les charges dues au 5 mars 2021, déduction à faire des frais de procédure.

Il résulte d’une ordonnance du 5 juin 2023 rendue par le premier vice président du tribunal judiciaire de GRASSE statuant en qualité de juge de l’exécution compétent en matière de saisie immobilière qu’il a été octroyé au Syndicat des copropriétaires la somme de 25 624,02€ au titre des charges de copropriété, de sorte que sa demande en paiement est devenue sans objet, en cours d’instance.

Sur les demandes exprimées pour la première fois en appel

Il résulte de l’article 566 du code de procédure civile que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, de sorte que les demandes de Mme [W] relative à la perte de valeur du bien immobilier, la restitution de saisie de retraite, au préjudice lié à la procédure abusive de la saisie sur retraite, aux millièmes sur le recouvrement RATTI, aux charges indues, ne sont pas nouvelles en cause d’appel comme étant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions de première instance et sont donc recevables.

Mme [W], qui ne justifie pas que la quote part de la procédure RATTI, entrée au crédit de la copropriété le 30 juin 2021, comme le montant des saisies sur rémunération réalisées, ou l’ensemble des frais de justice et les frais de recherche de fuite en avril 2020 et constat d’huissier du 19 octobre 2016, n’ont pas été pris en compte, en positif ou en négatif, dans la somme octroyée au Syndicat des copropriétaires par ordonnance du 5 juin 2023, doit être, en conséquence, déboutée de ses demandes à ces titres.

Elle ne justifie pas davantage que la saisie sur retraite n’a pas été levée et sera déboutée de sa demande à ce titre.

En outre, s’il n’est pas contesté que le bien immobilier en question a été vendu par adjudication au prix de 110 000€, alors que cet appartement aurait une valeur moyenne de 208 800€, soit une différence de 98 800€, cette différence n’est pas de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui ne peut être tenu responsable des enchères et de leur montant, de sorte que Mme [W] doit être déboutée de sa demande à ce titre également.

Enfin, Mme [W] ne justifie nullement d’une erreur grossière en sa faveur au titre des charges d’un montant de 18 059,53€ résultant de l’extrait de compte arrêté au 24 janvier 2022 et qui n’aurait pas été prise en compte dans la somme octroyée au syndicat des copropriétaires par ordonnance du 5 juin 2023, et sera donc déboutée de sa demande à titre.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice matériel et du préjudice locatif

L’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable l’espèce indique que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ainsi, la responsabilité du syndicat fondée sur l’article 14 précité est une responsabilité sans faute dont il ne peut s’exonérer qu’en prouvant la faute de la victime ou un cas de force majeure.

Sur le préjudice matériel

Il résulte de l’expertise judiciaire que 9 désordres ont été retenus:

— désordre 1: absence de solins en zinc autour des deux souches de cheminées l’expert retient 'ce n’est pas un désordre',

— désordre 2: effondrement du faux plafond avec trou béant au plafond et gravats au sol l’expert retient 'lors des travaux de toiture des gravats ont été déversés par le conduit de cheminée et se sont accumulés au dessus du faux plafond qui a ployé sous le poids. Par la suite le faux plafond s’est effondré ou a été ouvert ce qui a permis aux gravats de se déverser au sol dans la pièce'

'La cause des désordres est une intervention inappropriée lors de la rénovation de la toiture.'

— désordre 3: suppression de l’évacuation permettant un dispositif de chauffage l’expert retient 'l’évacuation n’a pas été supprimée mais abîmée au niveau d’un boisseau lors des travaux de réfection de la toiture.'

'La cause des désordres est une intervention inappropriée lors de la rénovation de la toiture.'

— désordre 4: poutre dégradée en appui sur le mur nord ouest l’expert retient 'une poutre de l’immeuble passant dans l’appartement [W] présente une détérioration superficielle. Il ne s’agit pas d’un désordre pour Mme [W], il appartient à la copropriété de suivre l’évolution de la poutre et de décider d’éventuels travaux'

— désordre 5: plafond rampant abîmé côté sud est l’expert retient 'l’appartement de Mme [W] dispose d’un autre conduit de cheminée qui permettait un autre chauffage… La zone de faux plafond sous le conduit de cheminée était légèrement galbée, probablement en conséquence de petites infiltrations de pluie… Il s’agit d’un vieux sinistre dû à une infiltration occasionnelle d’eau de pluie sans que je puisse préciser.'

— désordre 6: revêtement mural en périphérie d’escalier en colimaçon détérioré par des infiltrations d’eau l’expert retient 'n’ayant pu visiter l’appartement mitoyen dont le propriétaire n’a pas été mis en cause, je ne peux préciser l’origine des désordres.'

— désordre 7: gouttière déboitée l’expert retient 'il ne s’agit pas d’un désordre pour Mme [W]'

— désordre 8: faux plafond décollé le long de la poutre en chambre sud est du 4ème étage l’expert retient 'le faux plafond est légèrement galbé localement suite à des infiltrations d’eau provenant de la toiture.

'Il s’agit d’un vieux sinistre dû à un défaut d’étanchéité de la toiture'

— désordre 9: désordres de volets en bois l’expert retient 'un volet en bois ne fonctionne pas correctement. Il s’agit d’une réparation inappropriée au regard de la détérioration du bois qui le constitue.'

Le premier juge a pu valablement en déduire :

— que les désordres 2, 3, 5 et 8, qui sont les plus graves, ont pour origine la toiture d’origine et les travaux de rénovation mis en oeuvre,

— que le désordre 9 est dû à une mauvaise réparation prise en charge par la copropriété,

— que le surplus des désordres sont soit inexistants (1,4 et 7) soit d’origine inconnue (6).

— que les volets relèvent des parties privatives et ne peuvent donner lieu à indemnisation sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard des évaluations de l’expert, il a pu condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [W] la somme de 4 331€ au titre des désordres 2, 3, 5 et 8.

Sur le préjudice locatif

Il est produit aux débats le contrat de location portant sur l’appartement de Mme [W] en date du 29 avril 2012 pour un loyer mensuel de 1 000€.

Si l’expert judiciaire affirme que l’ensemble des désordres doit être repris avant de pouvoir remettre l’appartement en location et estime à trois mois la durée de reprise de ces désordres, force est de constater que Mme [W] a dû agir en justice et solliciter une expertise pour que les malfaçons soient reconnues et leur responsabilité imputée avant d’envisager de reprendre ces désordres.

Pour autant, comme l’a retenu le premier juge il ne peut s’agir que de l’indemnisation d’une perte de chance de louer l’appartement tenant compte les charges dites locatives et valablement évaluée à la somme de 300€ par mois pour la période du 1er avril 2014 au 1er octobre 2021, mois du jugement d’adjudication du bien, le syndicat de copropriétaires ne rapportant pas la preuve de ce que les travaux rendant le bien habitable auraient été réalisés antérieurement, soit à la somme de 27000€.

Sur le préjudice moral

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a retenu que l’existence d’un préjudice moral de Mme [W] en lien avec les désordres affectant l’appartement litigieux n’est pas établi et en ce qu’il a débouté Mme [W] du surplus de ses demandes d’indemnisation.

Sur le trouble anormal du voisinage

La théorie des troubles anormaux de voisinage qui dit que nul ne doit créer à autrui un trouble anormal de voisinage, permet de rechercher la responsabilité d’un voisin, même en l’absence de faute, dès lors que sont établis :

— l’anormalité du trouble,

— un dommage,

— un lien entre ces deux éléments.

C’est valablement que le premier juge a écarté l’application de cette théorie en retenant qu’il ne résulte pas des explications contenues dans les écritures qu’elle puisse trouver application pour permettre l’indemnisation de désordres non indemnisables sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 et a débouté Mme [W] de ses demandes à ce titre.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens d’appel avec distraction au profit de M^e BENSA-TROIN.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture,

CLOTURE la présente procédure au 5 septembre 2023,

DECLARE recevables les demandes de Mme [W] formulées pour la première fois en appel concernant la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des sommes suivantes:

-98 800€ au titre de la perte de valeur du bien immobilier,

-1 308,22€ au titre de la restitution de saisie de retraite,

-1 000€ de préjudice lié à la procédure abusive de la saisie sur retraite,

-4 914,80€ au titre des millièmes sur le recouvrement RATTI,

-18 059,03€ au titre des charges indues.

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de GRASSE

SAUF en ce qu’il a :

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Agaves représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise avec distraction au profit de M^e BENSA-TROIN,

STATUANT à nouveau,

DIT que la demande du Syndicat des copropriétaires les Agaves en paiement des charges de copropriété est devenue sans objet,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Agaves représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [W] la somme de 31 331€ au titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis du fait des désordres relevant de l’article 14 de la loi de 1965,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Y ajoutant

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Agaves représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de M^e BENSA-TROIN.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT