COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 19 SEPTEMBRE 2023

N° 2023/ 263

Rôle N° RG 19/17680 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFFU5

SCI VAL SENART

C/

Association FAC HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Rachel COURT-MENIGOZ

M^e Julien CAZERES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 06 Mai 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/05654.

APPELANTE

SCI VAL SENART

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Rachel COURT-MENIGOZ de la SCP FRANCOIS – DUFLOT – COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et ayant pour avocat plaidant M^e Rodolphe MACHETTI de l’ASSOCIATION MACHETTI – CREPEAUX – VERGERIO, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMEE

Association FAC HABITAT, demeurant [Adresse 1]

représentée et assistée par M^e Julien CAZERES, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Juin 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Danielle DEMONT, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2023,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La Sci Val Senart a réalisé un ensemble immobilier à [Localité 2] (Essonne ) dont une partie, vendue à la société Hlm Logistart, était destinée à être exploitée en résidence étudiante.

L’association Fac Habitat, ayant pour objet de prendre à bail et de gérer ces résidences, a signé avec la Sci Val Senart, le 25 juin 2008, une convention aux termes de laquelle l’association s’engageait à exploiter et gérer dans le cadre d’un bail de neuf ans.

Il était prévu dans cette convention qu'«afin de limiter la prise de risque acceptée par le gestionnaire et de contribuer ainsi, à la fois, à l’objet social poursuivi par celui-ci et à la réussite de l’ensemble du programme immobilier dans lequel la résidence étudiante s’insère, le promoteur versera(it) au gestionnaire une somme de 306.000 euros hors taxe, payable en deux fois :

—  50% à la date de signature de la présente

—  50% dans les 30 jours suivant la prise d’effet du bail prévu le 1er septembre 2009 ».

La Sci Val Senart a versé à l’association Fac Habitat les sommes de 80 00 euros et de 130 000 euros les 22 novembre 2010 et 30 décembre 2011.

A la suite de difficultés de règlement, les parties ont signé un protocole le 13 décembre 2011s aux termes duquel la Sci Val Senart s’est engagée à régler le solde d’un montant de 155 976 euros avant le 01 juin 2012.

Le 22 octobre 2012, la Sci Val Senart a réglé à l’association Fac Habitat la somme de 100 000 euros.

Un avenant au protocole a été signé le 25 mars 2014, prévoyant que la Sci Val Senart s’engageait à règler le solde restant dû avant le 15 mars 2015, toute somme due à compter de cette date générant des pénalités de retard au taux de 1% par mois de retard, outre un taux d’intérêt contractuel de 5% par an à compter de la signature de l’avenant, et s’engageait, en outre, à garantir ce paiement par une prise d’hypothèque en premier rang sur un appartement.

Faute d’obtenir le règlement du solde, l’association Fac Habitat a fait assigner la Sci Val Senart en paiement devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence par exploit du 25 août 2015.

Par ordonnance du 28 octobre 2016, le juge de la mise en état de ce tribunal a déclaré ledit tribunal territorialement incompétent au profit du tribunal de grande instance de Grasse.

Par jugement en date du 6 mai 2019, ce tribunal a :

— condamné la Sci Val Senart à payer à l’association Fac Habitat la somme de 55 976 euros ;

— dit que cette somme produirait intérêts au taux contractuel de 5% à compter du 25 mars 2014 et jusqu’à parfait paiement, outre des pénalités de retard de 1% à compter du 15 mars 2015 et jusqu’au jour du prononcé du jugement ;

— débouté l’association Fac Habitat de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamné la Sci Val Senart à payer à l’association Fac Habitat la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sci Val Senart aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit des avocats en ayant fait la demande, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal a estimé que la créance de l’association était démontrée par l’avenant signé par les parties et a débouté l’association de sa demande indemnitaire pour procédure abusive considérant que si la résistance abusive de la défenderesse était démontrée, tel n’était pas le cas du préjudice invoqué.

Par déclaration en date du 20 novembre 2019, la Sci Val Senart a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du13 février 2020, la Sci Val Senart demande à la cour de :

— la recevoir en son appel ;

— réformer en toutes ses dispositions la décision entreprise ;

A titre principal,

— juger que l’obligation souscrite par la Sci Val Senart est dépourvue de cause ou que sa cause était illicite ;

A titre subsidiaire,

— juger quel’association Fac Habitat a méconnu ses obligations contractuelles ;

En conséquence,

— prononcer l’annulation ou la résolution de la convention signée ntre les parties le 25 juin 2008;

— débouter l’association Fac Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— la condamner reconventionnellernent à rembourser à la Sci Val Senart la somme de 310.000 euros ;

— la condamner en outre au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Rachel Court Menigoz, Avocat.

La Sci Val Senart expose qu’en contrepartie de la gestion de la résidence, l’association perçoit des loyers, de sorte que la somme de 300 000 euros HT s’apparente à un racket, que cette convention est le reflet de pratiques la conduisant appliquer les dispositions anciennes de l’article 1131 du code civil relatif à l’absence de cause ou à l’illicéité de celle-ci.

Subsidiairement, elle estime que l’association Fac Habitat ne respecte pas ses obligations en louant ses appartements à des personnes non étudiantes, de sorte qu’elle s’estime bien fondée à invoquer une exception d’inexécution.

Elle déduit de ces deux fondements qu’il convient de condamner l’association à lui rembourser l’intégralité des sommes versées, soit 310 000 euros.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 21 août 2020, l’association Fac Habitat demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris ;

— condamner la Sci Val Senart à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sci Val Senart aux entiers dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

Se fondant sur les dispositions anciennes de l’article 1147 du code civil, l’intimée sollicite la confirmation du jugement.

En réponse au moyen adverse, elle réplique que le motif du versement de la somme de 306 000 euros est énoncé dans la convention, et 'vise à limiter la prise de risque acceptée par le gestionnaire et contribuer ainsi à la fois à l’objet social poursuivi par celui-ci et à la réussite de l’ensemble du programme immobilier dans lequel la résidence étudiante s’insère’ et relève que cet engagement datant de 2008 n’avait jamais été contesté avant.

L’association estime avoir respecté ses engagements contractuels, et expose que les allégations de son adversaire ne sont pas corroborées, seules des pièces établies par des partenaires de la Sci non objectifs, ce d’autant que les logements sont co-gérés avec la Sarl Val Senart, et que la convention, rejointe par une modification législative, autorise à louer à d’autres profils de locataires que des étudiants.

MOTIFS

Sur l’absence de cause de l’engagement contractuel

Aux termes de l’article 1131 ancien du code civil, l’obligation sans cause ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet.

Au cas d’espèce, la clause litigieuse est ainsi libellée : 'afin de limiter la prise de risque acceptée par le gestionnaire et de contribuer ainsi, à la fois, à l’objet social poursuivi par celui-ci et à la réussite de l’ensemble du programme immobilier dans lequel la résidence étudiante s’insère, le promoteur versera au gestionnaire une somme de 306.000 euros hors taxe, payable en deux fois:

—  50% à la date de signature de la présente

—  50% dans les 30 jours suivant la prise d’effet du bail prévu le 1er septembre 2009".

La cause doit être analysée à l’aune de l’opération économique litigieuse.

La cause est classiquement définie comme la contrepartie qu’envisage de recevoir chaque contractant, de la part de son partenaire, que cette contrepartie apparaisse au sein de la structure contractuelle ou qu’elle soit à rechercher en dehors de cette structure, l’opération pouvant trouver sa justification dans une prestation offerte antérieurement, postérieurement, ou à l’extérieur du contrat.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 1132 ancien du code civil prévoient que la convention n’en est pas moins valable, quoique la cause n’en soit pas exprimée, de sorte que l’appelante ne peut déduire de la seule rédaction de la convention l’absence de cause de celle-ci, ce d’autant que plusieurs causes sont mentionnées au contrat.

Il est en premier lieu indiqué que le versement de la somme de 306 000 euros par la Sci vise à limiter la prise de risque acceptée par le gestionnaire, l’association Fac Habitat. Si l’appelante indique aujourd’hui que cette prise de risque était limitée, il apparaît néanmoins, comme relevé par l’intimée, que la localisation de cette résidence, éloignée des sites universitaires, n’aurait pas permis, sans cette contribution, de garantir le loyer d’équilibre, sans que cette affirmation ne soit efficacement démentie.

Il apparaît par ailleurs que l’engagement financier aujour’hui querellé par la Sci Val Senart était également mu par un intérêt, relatif à la contribution à l’objet social de l’association ainsi qu’à la réussite du programme immobilier.

En s’engageant ainsi à verser cette somme, la Sci Val Senart avait donc elle-même un intérêt, social mais également économique, tenant à la réussite de ce programme.

Il ne peut ainsi valablement être invoqué l’absence de cause dans cet engagement contractuel.

Enfin, l’appelante invoque vainement l’illiceité de la clause, exposant que cette convention est le reflet de certaines politiques locales, sans pour autant démontrer la réalité de ses allégations.

Elle sera donc déboutée de sa demande tendant à l’annulation de la convention du 25 juin 2008.

Sur l’exception d’inexécution du contrat

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil,la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il appartient à la Sci Val Senart, qui se fonde sur cette disposition pour justifier le non paiement de la somme réclamée, de rapporter la preuve des manquements allégués, soit la présence de locataires non étudiants dans la résidence, étant relevé que la résidence étudiante gérée comprend également une résidence hôtelière exploitée par la Sarl Val Senart, avec qui elle partage des locaux communs.

L’appelante produit une série de courriers electroniques adressés par M. [U] [R] au représentant de l’association Fac Habitat ou encore à la mairie, se plaignant de diverses incivilités commises par les locataires gérés par l’intimée.

Cette dernière a néanmoins produit la fiche Linkedin de M. [R], dont le contenu ne fait l’objet d’aucune contestation, sur laquelle il apparaît que celui-ci est le gérant de la Sarl Val Senart, et directeur de la résidence hôtel Villa Val Senart et de la résidence étudiante [4] depuis le mois de juillet 2015. Enfin, il est justement relevé par l’association intimée que l’ensemble des courriels adressés par le gérant sont postérieurs à l’acte introductif de la présente instance.

Pour l’ensemble de ces raisons, ces courriers ne peuvent suffire à rapporter la preuve des manquements contractuels de l’association Fac Habitat.

En outre, celle-ci relève à juste titre que la convention de location conclue entre l’association et HLM Logistart autorise, en son article 15, la sous-location à des jeunes de moins de trente ans, sans que ceux- ci ne soient étudiants.

Aucun manquement contractuel de l’association Fac Habitat n’est donc démontré de nature à justifier le refus de paiement opposé par la Sci Val Senart.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté cette dernière de l’ensemble de ses demandes.

Sur les frais du procès

Succombant, la Sci Val Senart sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à l’association Fac Habitat en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la Sci Val Senart aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne la Sci Val Senart à régler à l’association Fac Habitat la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT