COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 21 NOVEMBRE 2024

N° 2024/684

Rôle N° RG 24/00141 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMLXD

[J] [Z]

C/

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3]/[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marianne DESBIENS de la SAS DM AVOCATS & PARTNERS

M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 13 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04147.

APPELANT

Monsieur [J] [Z]

né le 25 novembre 1997 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marianne DESBIENS de la SAS DM AVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de TARASCON substituée par M^e SIMON-THIBAUD avocat au barreau d’Aix en Provence

INTIME

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3]/[Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Immobilier S.A.D.A. dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [Z] est propriétaire de deux lots dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] / [Adresse 1] à [Localité 7], à savoir le lot n°50 consistant en un appartement de type 2 situé au 2ème étage du bâtiment B de l’immeuble et le lot n° 66 consistant en une cave située au sous-sol.

Se plaignant d’un trouble manifestement illicite causé par M. [Z] tenant à la location saisonnière de son bien en méconnaissance du règlement de copropriété et à l’origine de nuisances sonores, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] / [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, l’a fait assigner, par acte du commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de lui interdire, sous astreinte, de louer son lot ou de le faire utiliser par sa clientèle et de le condamner à lui verser une provision.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 13 décembre 2023, ce magistrat, après avoir considéré que M. [Z] procédait à la location de son appartement sur de courtes périodes, en méconnaissance du règlement de copropriété qui interdisait toutes les professions commerciales et artisanales dans l’immeuble et avoir dit qu’il ne lui appartenait pas de se prononcer sur une action en responsabilité, a :

— interdit à M. [Z] de louer ses lots 50 et 66 dépendant de la copropriété [Adresse 3] / [Adresse 1] à [Localité 6] dans le cadre d’une activité commerciale et pour des séjours de courte durée ;

— assorti cette obligation d’une astreinte provisoire de 1 000 euros par infraction constatée par commissaire de justice passé le délai de 15 jours suivant la signification de sa décision ;

— rejeté la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires ;

— dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande formée au titre des frais irrépétibles ;

— condamné M. [Z] aux dépens.

Suivant déclaration transmises au greffe le 5 janvier 2024, M. [Z] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle l’a condamné à une interdiction, sous astreinte, et aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 12 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il demande à la cour :

à titre principal, d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :

— déclarer irrecevable l’action formée à son encontre ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

à titre subsidiaire, d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné à une interdition, sous astreinte, et aux dépens et statuant à nouveau :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de la présente instance.

A titre principal, il estime que l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable en application de l’article 55 de la loi du 17 mars 1967 faute pour le syndic de justifier avoir agi au nom du syndicat avec l’autorisation de l’assemblée générale donnée préalablement, le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 novembre 2023, comportant la résolution n° 15 autorisant le syndic à ester en justice, étant postérieure à l’assignation délivrée le 19 octobre 2023 et à l’audience du 8 novembre suivant. Il relève qu’il s’agit d’une irrégularité de fond tirée du défaut de pouvoir du syndic d’agir en justice ayant pour conséquence l’irrecevabilité de l’action.

A titre subsidiaire, il se prévaut de l’absence de trouble manifestement illicite concernant son activité de location. Il estime que cette activité ne méconnait pas l’ interdiction posée à l’article 9 du règlement de copropriété dès lors qu’il n’exerce aucune activité commerciale en louant, de manière occasionnelle, son bien via le site Airbnb, la preuve n’étant pas rapportée d’une activité s’apparentant à une prestation hôtelière au regard notamment de services significatifs fournis aux clients. Dans tous les cas, il estime que la nature des locations en cause est une question qui excède la compétence du juge des référés. Par ailleurs, il soutient que la preuve de nuisances, notamment sonores, résultant de son activité n’est pas plus rapportée. Enfin, il indique n’avoir jamais été destinataire des trois courriers auxquels se réfère le syndicat des copropriétaires étant donné que les adresses qui y sont mentionnées sont erronées. Il souligne que, s’il a eu connaissance de l’assignation qui a été délivrée au domicile de son père, il n’a pas comparu dès lors qu’il s’était mis d’accord avec le syndic pour arrêter de mettre son bien en location saisonnière.

Enfin, il justifie sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive par le fait qu’il a été contraint de faire appel et que le syndicat des copropriétaires a entendu appliquer la clause d’aggravation des charges à son encontre.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 14 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu’elle :

à titre liminaire,

— juge recevable son action ;

à titre principal,

— confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle n’a pas fait droit à ses demandes de provision et frais irrépétibles ;

— condamne M. [Z] à lui verser la somme provisionnelle de 3 000 euros en réparation de son préjudice ;

— le condamne à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire,

— rejette, déclare irrecevable et juge non fondée, à titre subsidiaire, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

en tout état de cause,

— rejette la demande de M. [Z] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamne aux dépens, en ce compris ceux de la procédure d’appel.

Concernant l’irrecevabilité de son action, il relève que l’autorisation résultant de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 n’est pas nécessaire lorsque les demandes relèvent des pouvoirs du juge des référés.

Concernant le fond du référé, il affirme que l’activité de location de M. [Z] viole les dispositions de l’article 9 du règlement de copropriété dès lors qu’il s’agit d’une activité commerciale de location de courte durée, de manière répétée, à l’usage d’une clientèle de passage pour des motifs touristiques, tel que cela ressort des captures d’écran extraites du site Airbnb dans lequel l’appelant se vante de fournir des prestations similaires à celles d’un hôtel, outre le fait que les commentaires des clients révèlent qu’il s’agit d’une activité régulière. Par ailleurs, il expose que cette activité est à l’origine de nuisances sonores pour les autres occupants de l’immeuble qui s’en plaignent régulièrement auprès du syndic, et ce, alors même que l’article 3 du règlement stipule que l’usage des parties privatives doit se faire dans le respect des droits des autres copropriétaires, parmi lesquels figure la tranquillité. Il souligne que l’appelant, qui n’a jamais contesté ces points, s’est engagé, dans un courrier en date du 27 octobre 2023, à se conformer au règlement de copropriété en procédant à des locations classiques. Il relève que les moyens soulevés par l’appelant en appel démontrent que ce dernier entend revenir à sa précédente activité de location plus lucrative.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action initiée par le syndicat des copropriétaire

En application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic est dispensé de toutes autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour solliciter des mesures qui relèvent des pouvoirs du juge des référés. Il en est ainsi en cas de demandes fondées sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] / [Adresse 1] à [Localité 6] demande au juge des référés de faire cesser le trouble manifestement illicite qu’il déclare subir, à savoir une activité de location en violation manifeste du règlement de copropriété.

Dès lors que cette demande relève du pouvoir du juge des référés, le syndic avait le pouvoir d’agir sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter M. [Z] de sa fin de non-recevoir soulevée à l’encontre de l’action du syndicat des copropriétaires pour l’irrégularité de fond tirée du défaut de pouvoir du syndic d’agir en justice.

Sur le trouble manifestement illicite

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

La violation d’un règlement de copropriété est susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d’un tel trouble.

La destination des parties privatives est l’affectation qui leur est donnée, l’usage qui leur est réservé. Elle est, pour l’essentiel, définie par le règlement de copropriété. La destination des parties privatives se distingue par conséquent de la destination de l’immeuble qui, elle, est intangible sauf décision unanime des copropriétaires.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, l’article 9 du règlement de copropriété stipule que toutes les professions commerciales artisanales sont interdites dans l’immeuble, seules les professions libérales pourront y être exercées (…), et généralement toute occupation pouvant nuire par le va et vient des visiteurs ou clients, par le bruit ou tout autre cause à la paisible jouissance ou la sécurité des autres occupants de l’immeuble. En application de l’alinéa 8, tous bruits et tapages nocturnes de quelque nature qu’ils soient alors même qu’ils auraient lieu à l’intérieur des appartements troublant la tranquillité des habitants sont formellement interdites.

L’article 3 dernier alinéa stipule que chaque co-propriétaire pourra sous réserve des limitations pouvant résulter de la loi, des usages et du présent règlement, jouir et disposer librement des parties de l’immeuble formant la propriété privée à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres co-copropriétaires et de ne rien faire qui puisse causer un dommage quelconque à l’immeuble.

Afin d’établir la violation de ces clauses par M. [Z], le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— une pétition signée par 25 personnes, pour la plupart co-copropriétaires et pour certains locataires, demandant à ce que les locations de courte durée, type AIRBNB ou autres soient interdites dans [leur] immeuble, conformément au règlement de la copropriété ;

— un procès-verbal de constat dressé le 24 mars 2023 aux termes duquel le commissaire de justice procède à des captures d’écran en se rendant sur le site Airbnb ; le bien de M. [Z] est décrit comme un appartement neuf situé au [Localité 8], et l’annonce précise comme à l’hôtel pour cet appartement de type 2 d’environ 39 m2 refait à neuf avec des prestations soignées et un petit balcon. L’appartement est très lumineux au 2e étage d’une résidence avec ascenseur. Idéal pour 2 personnes mais 4 couchages sont disponibles. Il comprend une cuisine équipée ouverte sur le salon, une salle de bain avec douche à l’italienne, un canapé lit (2p) et une chambre avec un lit double et placard de rangement. L’appartement se situe à 100 m du vieux port, quartier historique ; ce bien est loué 60 euros par nuit ; parmi les 9 commentaires laissés par des clients en février et mars 2023, [Y] recommande vivement cet hôtel qui est très agréable, [U] note que l’appartement est propre et très bien situé avec un hôte très réactif et réceptif, [S] relève que l’appartement est très propre, bien aménagé et bien placé, [D] met en avant le fait que l’appartement est bien situé avec un hôte très réactif, [H] expose que l’hôte est très gentil et réactif et qu’ils ont passé un agréable séjour dans un appartement très propre et [L] relève également que le bien est idéalement situé, très propre avec tout le confort souhaité et que le propriétaire est très sympathique et disponible ;

— des photographies de l’intérieur de l’appartement montrant qu’il a été refait à neuf et qu’il est entièrement équipé et de personnes avec des valises dans la rue de l’immeuble dans lequel se trouve le bien litigieux ;

— un calendrier extrait du site AIRBNB par le syndicat lui-même montrant que le bien a été loué en février, mars, août, septembre, novembre et décembre 2023 ;

— un courrier rédigé par M. [Z], le 27 octobre 2023, dans lequel il indique au syndicat des copropriétaires avoir bien été destinataire de son assignation, qu’il regrette la situation, que si, d’un point de vue fiscal, le caractère commercial de la location ne fait aucun doute, il s’interroge sur le plan civil dès lors qu’il ne s’agit pas d’une activité professionnelle, mais que, pour éviter une procédure, il est prêt à s’engager, à partir du 22 novembre 2023, à cesser toute location Airbnb qui serait considérée comme une activité commerciale.

Alors même que le règlement de copropriété, qui prévoit une destination mixte, mêlant habitation et profession libérale, interdit l’exercice de toute activité commerciale dans l’immeuble, M. [Z] ne conteste pas avoir loué son bien, en 2023, de manière répétée, à des occupants temporaires et fréquents.

Or, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est incompatible avec la clause limitant la destination mixte de l’immeuble à un usage d’habitation et l’exercice de professions libérales.

Si M. [Z] soutient que la preuve n’est pas rapportée que les locations auxquelles il procède s’analysent comme une activité commerciale, il est admis que la location touristique de courte durée s’apparente à une activité commerciale. En l’occurrence, une telle activité est expréssement interdite aux termes du règlement de copropriété.

C’est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un trouble manifestement illicite tenant à l’activité touristique de location de courtes durées contraire à la destination de l’immeuble, telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, et ce, sans qu’il soit besoin pour le syndicat des copropriétaire d’établir les nuisances générées par cette activité pour justifier la mesure sollicitée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a interdit à l’appelant, sous astreinte, de louer ses lots dépendant de la copropriété [Adresse 3] / [Adresse 1] à [Localité 6] dans le cadre d’une activité commerciale et pour des séjours de courte durée.

Sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, plusieurs copropriétaires attestent des nuisances occasionnées par la clientèle de M. [Z]. C’est ainsi que Mme [P], M. [F] [W], M. [M], Mme [N] [A], Mme [E] [A] et M. [K] attestent que les locations de courte durée à répétition auxquelles s’est adonné M. [Z] [les] ont incommodé (e) (nuisances sonores diurnes et nocturnes, vas et viens [à] toute heure, cadenas [à] clé installé dans les parties communes, dégradations de la porte d’entrée de l’immeuble, dérangements réguliers liés [à] l’utilisation de la platine sonnerie afin de pouvoir pénétrer dans les parties communes, etc.).

Loin de contester ces nuisances, M. [Z] indique, dans son courrier en date du 27 octobre 2023, regretter la situation, et en particulier les importantes nuisances, notamment sonores, [causées] aux autres occupants de l’immeuble.

En l’occurrence, le fait pour ce dernier d’avoir loué pendant une année, de manière répétée, son appartement à une clientèle de passage pour des séjours de courte durée, a occasionné, de toute évidence, des va et vient et du bruit portant à atteinte à la paisible jouissance et tranquillité des autres occupants de l’immeuble, et ce, en violation manifeste des clauses du règlement de copropriété.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le préjudice de jouissance dont se plaignent les six copropriétaires susvisés est un préjudice collectif, aucune précision n’étant apportée sur le nombre de personnes occupant l’immeuble dans lequel se trouve le bien de M. [Z] et sur l’emplacement de leurs biens par rapport à celui de l’appelant.

Or, dès lors qu’un syndicat des coproprétaire n’a pas qualité pour solliciter la réparation d’un préjudice de jouissance des copropriétaires, une telle demande devant être présentée par les copropriétaires concernés dès lors qu’il ne s’agit pas, à l’évidence, d’un préjudice collectif mais d’un préjudice subi par certains d’entre eux, et plus particulièrement ceux dont l’appartement est situé à proximité du bien litigieux, l’obligation de M. [Z] de réparer l’atteinte portée à la jouissance paisible de la copropriété se heurte à une contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [Z].

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Sur la recevabilité de la demande

L’article 564 du code de procédure civile énonce, qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance de la révélation d’un fait nouveau.

En l’espèce, M. [Z] n’ayant pas comparu en première instance, il est recevable à solliciter pour la première fois en appel des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l’intimé tirée d’une demande nouvelle.

Sur le bien fondée de la demande

Etant donné qu’il a été fait droit aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires, M. [Z] ne peut se prévaloir d’un abus qui aurait été commis par l’intimé dans son droit d’agir en justice caractérisé par une mauvaise foi équipollente au dol ou une intention de nuire.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [Z], succombant en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné aux dépens mais de l’infirmer en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires formée au titre des frais irrépétibles.

Il sera condamné aux dépens de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, en tant que partie perdante, M. [Z] sera débouté de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [J] [Z] à l’encontre de l’action du syndicat des copropriétaires pour irrégularité de fond tirée du défaut de pouvoir du syndic d’agir en justice ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] / [Adresse 1] à Marseille, représenté par son syndic en exercice, pour demande nouvelle ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande formée au titre des frais irrépétibles ;

La confirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [J] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. [J] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] / [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [Z] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président