COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 17 JUIN 2025

N° RG 23/00812 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-ND2C

S.A.R.L. CO (SOFIA)

c/

S.C.I. MICALI

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 janvier 2023 (R.G. 16/04190) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 17 février 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. CO, exerçant sous l’enseigne SOFIA, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 492 577 366, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Jean-Louis OKI, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. MICALI, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 812 418 911, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Albane DEMPTOS-JOURNU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE:

1- Selon acte sous signature privée en date du 1er avril 2006, la SCI Regei a donné à bail commercial à Mme [E] pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2006 les locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 7], à destination de « commerce ou activité de salon de thé et/ou vente de plantes vertes et de fleurs, d’objets d’art et de décoration, produits d’épicerie fine, mais en aucun cas il ne pourra y être fait de cuisine ».

Mme [E] a cédé son droit au bail à la société CO le 20 octobre 2006 qui a conclu avec la SCI bailleresse un avenant permettant d’ajouter à la destination du bail l’activité de glacier.

Le 9 juillet 2015, l’immeuble du [Adresse 6] a été cédé à la SCI Micali, qui a délivré le 15 septembre 2015 un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à la société CO, après l’envoi par la preneuse d’une demande de renouvellement adressée par lettre recommandée avec avis de réception le 4 mars 2015.

2- Selon acte d’huissier en date du 11 avril 2016 la SCI Micali a fait assigner la société CO devant le tribunal de grande instance de Bordeaux pour voir notamment valider le congé délivré le 15 septembre 2015.

A l’initiative de la SCI Micali, le juge de la mise en état a, par ordonnance en date du

18 octobre 2016, désigné M. [O] [F] en qualité d’expert judiciaire pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, lequel a déposé son rapport

le 31 janvier 2019 en évaluant à 250 000 euros le montant de l’indemnité d’éviction de remplacement principale, à 30 000 euros le montant de l’indemnité accessoire et en fixant l’indemnité d’occupation à la somme de 13 097 euros par an.

Selon jugement en date du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré

irrégulière la demande de renouvellement du bail en date du 4 mars 2015, a validé le congé en refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction délivré le 15 septembre 2015, et avant dire droit a ordonné la réouverture des débats en invitant l’expert judiciaire à compléter son rapport avant le 15 mars 2022 en fournissant au tribunal tous éléments permettant de déterminer la valeur du droit au bail à cette date ainsi que l’évolution annuelle de celle-ci jusqu’au dépôt du complément de rapport.

L’expert a déposé son complément de rapport le 7 juin 2022.

3- Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit que la société CO a droit à une indemnité de remplacement,

— fixé l’indemnité principale d’éviction à la somme de 125 000 euros,

— fixé les indemnités accessoires à :

o 1. Indemnité de remploi : 12 500 euros

o 2. Frais de déménagement: 4 000 euros

o 3. Perte de stock : néant

o 4. Le trouble commercial : 5 720 euros

o 5. Les frais de réinstallation : 3 768 euros,

— fixé l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer de 10 284 euros par an jusqu’à libération des lieux avec indexation dans les conditions du bail et charges d’eau,

— ordonné la compensation entre le montant des indemnités principales et accessoires avec le montant de l’indemnité d’occupation,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires y compris les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties supportera par moitié la charge des dépens incluant les frais des expertises judiciaires,

— ordonné l’exécution provisoire.

4- Par déclaration au greffe du 17 février 2023, la société CO a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués, intimant la SCI Micali.

5- Par arrêt avant dire droit en date du 18 février 2025, la cour a:

— sursis à statuer,

— ordonné la réouverture des débats, le rabat de l’ordonnance de clôture du 31 décembre 2024, et le renvoi de l’affaire à l’audience de la cour du 6 mai 2025 à 14 heures, pour être plaidée,

Vu les articles 15, 16, 134 et 135 du code de procédure civile,

— enjoint à la société CO (SOFIA), de communiquer dans le délai de huit jours à compter du présent arrêt, ses bilans et comptes annuels annexes des exercices clos

les 31 décembre 2022 et 31 décembre 2023, comportant l’attestation signée de l’expert-comptable de la société, avec rappel de sa mission, pour chacun de ces exercices.

6- Par dernières écritures notifiées par message électronique le 25 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Co demande à la cour de

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 26 janvier 2023 en tant qu’il a :

o dit que la société CO a droit à une indemnité de remplacement,

o fixé l’indemnité principale d’éviction à la somme de 125 000 euros,

o fixé les indemnités accessoires à :

1. Indemnité de remploi : 12 500 euros

2 . Frais de déménagement 4 000 euros

3. Perte de stock : néant

4. Le trouble commercial : 5 720 euros

5. Les frais de réinstallation : 3 768 euros,

o fixé l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer de 10 284 euros par an jusqu’à libération des lieux avec indexation dans les conditions du bail et charges d’eau,

o ordonné la compensation entre le montant des indemnités principales et accessoires avec le montant de l’indemnité d’occupation,

o débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires y compris les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

o dit que chacune des parties supportera par moitié la charge des dépens incluant les frais des expertises judiciaires,

o ordonné l’exécution provisoire,

Statuant à nouveau,

— juger que l’indemnité principale doit être une indemnité de remplacement,

— fixer l’indemnité principale à la somme de 350 000 euros,

— fixer les indemnités accessoires à :

o Indemnité de remploi : 35 000 euros

o Frais de déménagement : 5 949,60 euros

o Perte de stock : 3 145,90 euros

o Frais divers : 1 500 euros

o Frais de licenciement : 45 946,90 euros

o Trouble commercial : 24 267 euros

o Frais de réinstallation : 3 768euros

TOTAL : 119 577,40 euros,

— condamner la société Micali à régler les indemnités principale et accessoires à la société CO,

— condamner la société Micali à verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

7- Par dernières écritures notifiées par message électronique le 14 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Micali demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement du 26 janvier 2023 en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la Cour réformer le jugement sur le quantum de l’indemnité en

actualisant les résultats des derniers exercices comptables,

— fixer à la somme maximale de 174 064,50 euros le montant de l’indemnité d’éviction

En tout état de cause,

— condamner la société CO à payer à la SCI Micali la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société CO aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Albane Demptos-Journu conformément à l’article 699 du code civil.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

Le 2 mai 2025, la société Micali a demandé que soit écartée la pièce 16 de la partie appelante, selon elle tardivement communiquée.

Vu la demande d’observations adressée aux parties, par message du 13 juin 2025, concernant la date de communication effective de la pièce numéro 16 de l’appelante, et l’irrecevabilité encourue des prétentions formulées au titre des frais divers et des frais de licenciement,

Vu le message du 13 juin 2025 du conseil de la société appelante, justifiant de la date de communication de la pièce 16,

Vu le message électronique du conseil de la société Micali, en date du 13 juin 2025, qui déclare s’en rapporter sur la recevabilité des prétentions de la société CO,

MOTIFS DE LA DECISION:

8- Il convient de prononcer la clôture à la date de l’audience, le 6 mai 2025, avant les plaidoiries.

9- Il n’est pas discuté que le conseil de la société CO a communiqué le 28 avril 2025 à celui de la société Micali la pièce figurant sous le numéro 16 de son bordereau (promesse de vente et d’achat de fonds de commerce sous conditions suspensives, en date du 28 avril 2025).

Cette communication a eu lieu suffisamment en amont de l’audience du 6 mai 2025 pour que la société Micali puisse en prendre connaissance et y répondre utilement, d’autant plus que cette pièce figurait déjà (dans sa forme encore non signée) au bordereau de communicaiton de pièces du 25 avril 2025.

Il n’y a donc pas de violation du principe du contradictoire, au regard des articles 15 et 16 du code de procédure civile, et cette pièce sera déclarée recevable.

Sur le montant de l’indemnité principale:

10- Les parties ne discutent pas le fait que l’indemnité principale doit être une indemnité de remplacement, au sens de l’article L.145-14 du code de commerce, eu égard au caractère exceptionnel de l’emplacement du local donné à bail, et de l’activité du preneur, marchand de glaces, qui n’exploite pas une marque nationale mais sa propre enseigne, de sorte que sa clientèle est celle des chalands attirés par l’environnement très touristique de la Place du Parlement, décrite par l’expert, à juste titre, comme l’une des plus emblématiques de [Localité 10].

Sur la fixation de l’indemnité de remplacement:

Moyens des parties:

11- La société CO (SOFIA), appelante, soutient qu’il convient de réhausser les taux retenus par le tribunal sur la base du rapport de l’expert judiciaire et de les porter à 120 % pour la méthode des barèmes professionnels et à 4 fois le résultat d’exploitation, dès lors que son fonds de commerce ne subit pas de concurrence, puisque sa clientèle est constituée exclusivement par les chalands dans une zone de mono-commercialité composée de restaurants et de bars, que la fréquentation touristique de la ville de Bordeaux et particulièrement celle de la Place du Parlement n’a cessé de croître depuis le classement de la ville au patrimoine mondial de l’UNESCO, et que son chiffre d’affaires est en croissance ininterrompue, de sorte que de simples aléas climatiques ne sont pas de nature à justifier les taux bas retenus par l’expert.

Elle précise qu’il n’existe aucune confusion entre les établissements Sofia et Benetille, sur le plan comptable; et que par ailleurs, le chiffre d’affaires de l’établissement situé au [Adresse 9] n’est pas intégré dans celui de la société CO.

12- La société Micali, intimée, réplique que le rapport d’expertise contient de nombreuses incohérences, et que si elle ne confirme pas purement et simplement le jugement, la cour devra écarter la dernière expertise amiable versée aux débats, et fixer l’indemnité principale à la somme de 174 064.50 euros, au titre de la moyenne entre, d’une part,le chiffre d’affaires moyen 2022-2023 (avec abattement de 20%) et, d’autre part la moyenne 2022-2023 des résultats 2022-2023 (avec également abattement de 20%).

Réponse de la cour:

13- Il ressort des productions, et notamment du rapport d’expertise judiciaire, que la société CO exploite, sous l’enseigne commercial SOFIA, et sur une période comprise chaque année entre le 1er mars et le 31 octobre, avec possibilités d’ouverture exceptionnelle les fins de semaine (hors période estivale) un fonds de commerce de vente de glaces, crêpes, gaufres, churros, dans des locaux d’une surface utile pondérée de 29.1 m² situés au [Adresse 4], ce qui constitue un excellent emplacement pour ce type d’activité, sur l’une des places de [Localité 10] bénéficiant d’une haute fréquentation touristique, en particulier du fait du classement de la ville au patrimoine mondial de l’Unesco.

14- Les parties conviennent toutes deux de la nécessité de recourir à la fois à la méthode des barèmes professionnels et à celle de l’évaluation par la rentabilité.

15- Dès lors que le preneur a exercé son droit au maintien dans les lieux, il convient d’apprécier le montant de l’indemnité principale de remplacement au jour où la cour statue, de sorte qu’il y a lieu de prendre en compte l’évolution des résultats postérieurs au dépôt du rapport d’expertise, et non de procéder à une réévaluation des résultats les plus anciens.

16- Ces résultats seront synthétisés dans le tableau suivant, au vu des bilans 2022 et 2023 présentés par expert-comptable, (le bilan 2024 n’étant pas produit) étant précisé que l’année 2021 n’est pas prise en compte, du fait de son caractère atypique, dans les suites immédiates de la crise sanitaire liée au Covid-19, ce que ne conteste pas le bailleur sur le principe puisqu’il procède également, dans le dernier état de ses conclusions, à des moyennes sur les seules années 2022 et 2023.

Les données chiffrées suivantes correspondent au seul établissement sis [Adresse 11] Parlement, et n’intègrent pas d’autres points de vente (tel que celui géré auparavant [Adresse 8], qui a été vendu le 4 octobre 2012).

Par ailleurs, les bilans attestés par expert-comptable, tels que versés au débat pour les exercices 2022 et 2023, permettent d’isoler les chiffres d’affaires réalisés pour le magasin voisin Benetille, et les foires, sans que soit rapportée la preuve d’une confusion de comptabilité, entre SOFIA et Benetille, comme le soutient le bailleur.

Exercice comptable

chiffre d’affaires (hors CA Benetille et foires)

Excédents bruts d’exploitation (au prorata de SOFIA dans le CA)

2022

295 439 euros

42 354 euros

2023

330 187 euros

97 069 euros

Moyenne sur ces deux exercices

312 813 euros

69711 euros

17- La mise en perspectives de ces données chiffrées avec celles prises en compte par les premiers juges (2017 à 2019) attestent d’une progression constante du chiffre d’affaires SOFIA depuis 2017 hors période Covid (+ 46,50 % entre 2017 et 2023, et + 11.76 % entre 2022 et 2023).

18- La rentabilité de l’exploitation du fonds de commerce est jugée très satisfaisante par l’expert judiciaire (qui a relevé qu’elle approchait les 30% du chiffre d’affaires réalisé), et par l’expert [I] [Y], qui a établi un rapport le 5 décembre 2024 à la demande de la société appelante, et qui fait état d’une bonne rentabilité, avec une marge brute moyenne de 69867 euros sur deux années.

M. [Y] a relevé en outre que le fonds de commerce de la SARL CO se situait dans le premier quartile pour les activités similaires.

Le rapport du cabinet [G] (pièce 9) fait état de cession de fonds de commerce voisins et comparables (glacier sis au [Adresse 1]: cession pour un montant de 370 000 euros, le 14 avril 2022, pour un prix de 370 000 euros représentant 171 % du chiffre d’affaire moyen; cession du glacier sis au [Adresse 3], au prix de 280 000 euros le 13 avril 2021, soit un ratio de 157 % du chiffre d’affaires moyen).

Les rapports [G] et [Y] mentionnent tous deux que le marché des glaces présent au plan national un important dynamisme, avec une augmentation constante du chiffre d’affaires (croissance de 7.4 % en 2023 par rapport à 2022).

19- L’abattement de 15 % proposé par l’expert judiciaire au titre de la méthode des barèmes professionnels n’est pas fondé sur des données suffisamment objectives (aléas climatiques et concurrence 'féroce').

Il n’est pas produit de comparatif entre l’évolution du chiffre d’affaires sur plusieurs années et les données locales météorologiques.

Par ailleurs, les cessions récentes de fonds de commerce comparables sur la même place révèlent une valeur moyenne largement supérieures aux barèmes, de sorte que la concurrence entre commerçants exploitant des activités comparables n’a pas d’effet sur la valeur des fonds cédés.

20- En revanche, l’expert judiciaire a relevé que la société CO exerçait dans le local donné à bail la vente de glaces, crêpes, gaufres et churros, alors que l’avenant au bail commercial signé le 20 octobre 2006 n’autorisait que l’activité de glacier, en complément de celle initialement convenue de salon de thé, vente de plantes vertes et de fleurs, d’objets d’art et de décoration, produits d’épicerie fine.

21- Il convient, dès lors, de prendre en compte d’une part les facteurs très favorables liés au très bon emplacement, à la bonne rentabilité du commerce, au très bon état du local situé dans un immeuble en pierres de taille ravalées, à la tendance économique très favorable sur le plan national et local pour le commerce des glaces, d’autre part, le fait qu’une part du chiffre d’affaires est réalisée grâce à une activité non autorisée.

22- Au regard de la fourchette habituellement retenue pour des commerces de ce type (50 à 110 % du chiffre d’affaires moyen), il convient dès lors de retenir un abattement de 5% sur la moyenne des chiffres d’affaires, et de fixer le montant de l’indemnité de remplacement à 312 813 x 95% = 297172 euros.

23- En application de la méthode de la rentabilité, et compte tenu de la taille de l’entreprise, de sa structuration et de sa rentabilité, il sera retenu un coefficient de 3, appliqué à l’excédent brut d’exploitation moyen (EBE), et non aux résultats, soit 69711 euros x 3 = 209 133 euros.

24- L’indemnité principale moyenne ressort donc à :

(209133+297172) /2 = 253 152 euros, arrondie à 253 150 euros.

Cette estimation du fonds est, de manière non contestée, supérieure à la valeur du droit du bail (soit 120 000 euros); elle sera donc retenue par la cour.

Sur les indemnités accessoires:

25- L’indemnité de remploi, correspondant aux frais d’acquisition d’un nouveau fonds de même nature sera fixée à 253 150 x 10% = 25315 euros. (Étant précisé à cet égard que le bailleur ne justifie pas que le preneur n’entendrait pas se réinstaller).

26- Les frais de déménagement ont donné lieu après expertise à production d’un devis de la société F2C, en date du 8 octobre 2024, d’un montant de 5949.60 euros, qui sera donc retenu puisqu’il correspond en réalité à l’actualisation de l’estimation forfaitaire de l’expert judiciaire dans son rapport du 22 janvier 20169 (5000 euros).

27- La perte de stock: Compte tenu de la nature périssable d’une partie du stock (à savoir les glaces), il convient de retenir une indemnité de 2000 euros, sur la base de l’inventaire dont copie est communiquée en pièce 6. Il ne peut en effet être tenu pour acquis, comme l’indique l’expert judiciaire, que le bailleur attendra la fin de la saison et la vente intégrale du stock de denrées périssables pour procéder à la reprise des lieux, après paiement de l’indemnité d’éviction.

28- Le trouble commercial: il doit être indemnisé sur la base de 3/12ème de l’excédent brut d’exploitation de 2023 soit 97069 x 3/12= 24 267 euros.

29- Frais de licenciement et frais divers:

Les prétentions formées de ce chef, à hauteur, respectivement, de 45946.90 euros pour les frais de licenciement et de 1500 euros pour les frais divers, sont nouvelles en appel, mais étaient néanmoins recevables sur le fondement des articles 565 et 566 l’article 566 du code de procédure civile dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que les demandes initiales (à savoir la fixation des divers composants de l’indemnité d’éviction), et en constituent le complément nécessaire.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile (dans sa rédaction applicable à l’instance), ces prétentions doivent êtres déclarées irrecevables, dès lors qu’elles ne figuraient pas au dispositif des conclusions notifiées le 18 avril 2023, dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile, et qu’elles ne sont pas destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ni à faire juger des questions nées, après le 18 avril 2023, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révalation d’un fait.

30- Frais de réinstallation: l’indemnité doit être fixée à 3768 euros (accord des parties sur ce poste).

Sur l’indemnité d’occupation:

31- La société CO n’a présenté aucun moyen au soutien de sa demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer de 10284 euros par an, avec indexation, dans les conditions du bail et avec les charges d’eau.

Il convient de confirmer le jugement de ce chef puisqu’il n’est pas discuté que cette somme correspond bien à la valeur locative des locaux.

32- Le jugement sera pareillement confirmé en ce qu’il a ordonné la compensation entre le montant des indemnités principales et accessoires, et le montant de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles:

33- Echouant, pour l’essentiel, en ses prétentions devant la cour, la société Micali doit supporter les dépens d’appel et ses frais irrépétibles.

Il est équitable d’allouer à la société CO une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Fixe la clôture de l’instruction à la date de l’audience, le 6 mai 2025, avant les plaidoiries,

Déclare recevable la pièce numéro 16 de la société CO(SOFIA),

Vu l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance,

Déclare irrecevables les prétentions nouvelles formées devant la cour, par la société CO(SOFIA) tendant au paiement d’une indemnité de 1500 euros pour frais divers, et de 45946.90 euros pour les frais de licenciement,

Infirme le jugement rendu entre les parties le 26 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu’il a :

— fixé l’indemnité principale d’éviction à la somme de 125 000 euros,

— fixé les indemnités accessoires à :

o 1. Indemnité de remploi : 12 500 euros

o 2. Frais de déménagement: 4 000 euros

o 3. Perte de stock : néant

o 4. Trouble commercial : 5 720 euros

Statuant à nouveau de ces chefs,

Fixe l’indemnité principale d’éviction à la somme de 253 150 euros,

Fixe les indemnités accessoires à :

o 1. Indemnité de remploi : 25 315 euros

o 2. Frais de déménagement: 5949.60 euros

o 3. Perte de stock : 2000 euros

o 4. Le trouble commercial : 24267 euros

Condamne la société Micali à payer à la société CO (SOFIA) les indemnités susmentionnées,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Micali à payer à la société CO (SOFIA) une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la société Micali aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président