COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 515

N° RG 23/02975

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK3E7

[H] [B] épouse [K] [N]

[X] [K] [N]

C/

E.P.I.C. 13 HABITAT

[P] [L]

[S]

[T] épouse [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Stéphane BERTUZZI

M^e Dahlia MONTERROSO

M^e Olivier KUHN-MASSOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 03 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00231.

APPELANTS

Madame [H] [B] épouse [K] [N]

née le 18 Octobre 1979 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002816 du 29/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

Monsieur [X] [K] [N]

né le 25 Septembre 1984, demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000284 du 10/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentés par M^e Stéphane BERTUZZI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

E.P.I.C. 13 HABITAT

Venant aux droits de l’OPAC SUD, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Dahlia MONTERROSO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Romaine MARQUAND – GAIRARD – CASABIANCA, membre de l’association DUPIN & MARQUAND – GAIRARD, avocat au barreau de MARSEILLE,

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [P] [L]

né le 11 Mars 1958 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [T] épouse [L]

née le 28 Novembre 1952 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13001-2023-7016 du 08/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentés par M^e Olivier KUHN-MASSOT, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat ayant pris effet le 12 octobre 2017, l’Office Public 13 HABITAT a donné à bail d’habitation aux époux [X] [K] [N] et [H] [B] un logement de type 4 situé dans la [Adresse 1] à [Localité 3].

Saisi de plusieurs plaintes pour troubles de voisinage émanant d’autres locataires, le bailleur a fait procéder à plusieurs enquêtes par un cabinet privé, qui ont révélé que les époux [K] [N], tous deux sourds et muets et parents de jeunes enfants, ne respectaient pas leur obligation de jouir paisiblement du logement, en dépit de ses avertissements.

Par actes délivrés le 10 février 2022, l’Office 13 HABITAT a assigné les époux [K] [N] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’entendre prononcer la résiliation de leur bail et ordonner leur expulsion.

Les époux [P] et [S] [L], proches voisins des époux [K] [N], sont intervenus volontairement à l’instance pour réclamer paiement de dommages-intérêts en réparation des troubles de jouissance occasionnés par ces derniers.

Les époux [K] [N] ont contesté les faits qui leur étaient reprochés et réclamé reconventionnellement la condamnation du bailleur à leur verser des dommages-intérêts, ainsi qu’à procéder à leur relogement sous peine d’astreinte.

Aux termes d’un jugement rendu le 3 novembre 2022 le tribunal a :

— prononcé la résiliation du bail aux torts des époux [K] [N],

— ordonné en conséquence leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef,

— condamné les époux [K] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné les époux [K] [N] à payer aux époux [L] une somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté les époux [K] [N] de leurs demandes reconventionnelles,

— condamné les époux [K] [N] aux dépens, ainsi qu’à verser à l’Office 13 HABITAT une somme de 1.000 en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a retenu que les éléments produits aux débats établissaient la réalité et la gravité des troubles causés à la tranquillité des autres résidants de l’immeuble.

Les époux [K] [N] ont interjeté appel de cette décision le 22 février 2023, intimant uniquement l’Office 13 HABITAT.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 10 juillet 2023, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, les époux [K] [N] contestent les griefs qui leur sont adressés et se prétendent au contraire victimes de la vindicte des autres occupants de l’immeuble.

Ils soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de leur assurer une jouissance paisible en vertu de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, et qu’il est en outre tenu de donner suite à leur demande de relogement.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau :

— de débouter l’Office 13 HABITAT de toutes ses prétentions,

— de le condamner à leur verser une somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, outre celle de 3.000 euros pour procédure abusive,

— de le condamner également sous peine d’astreinte à leur proposer un nouveau logement plus adapté à leur situation, et spécialement un logement en rez-de-jardin ou en maison individuelle,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre le paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Dans ses conclusions en réplique notifiées le 18 juillet 2023, auxquelles il est également renvoyé pour le détail des griefs invoqués, l’Office Public 13 HABITAT soutient que les époux [K] [N] ont manqué de manière grave et répétée à l’obligation d’user paisiblement des locaux loués édictée par l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, et qu’il est tenu de garantir une jouissance paisible aux autres locataires de l’immeuble.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et de condamner en sus les appelants à lui verser une somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Les époux [L] ont constitué avocat le 20 février 2024 mais n’ont pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2024.

DISCUSSION

Sur les demandes principales :

Les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l’obligation de jouir paisiblement des locaux donnés à bail, sans nuire à la tranquillité ou à la sécurité des autres résidants. Le locataire est responsable non seulement de son propre fait, mais également de ceux des personnes qu’il héberge, et notamment de ses enfants mineurs.

En application des articles 1228 et 1729 du code civil, il appartient aux juges d’apprécier, suivant les circonstances, si la gravité des manquements du locataire à ses obligations justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que le comportement des époux [K] [N], qui vivent essentiellement la nuit et commettent régulièrement du tapage sans se soucier de la tranquillité d’autrui, était incompatible avec les contraintes d’un habitat collectif.

C’est également par des motifs pertinents que le tribunal a relevé que les intéressés n’avaient fait aucun effort pour corriger ce comportement en dépit de plusieurs avertissements écrits de la part du bailleur, faisant suite à des enquêtes de voisinage au cours desquelles avaient été exprimées de multiples doléances à leur encontre.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les faits reprochés aux époux [K] [N] étaient suffisamment établis et constituaient une violation grave et répétée de leurs obligations justifiant la résiliation de leur bail, et par suite leur expulsion.

Sur les demandes reconventionnelles :

Les époux [K] [N] reprochent au bailleur d’avoir manqué à son obligation de leur assurer une jouissance paisible en les protégeant de la vindicte ou des discriminations dont ils étaient eux-mêmes victimes de la part des autres résidants de l’immeuble. Cependant, ces griefs ne reposent que sur leurs seules allégations, alors que toutes les plaintes qu’ils ont déposées en ce sens paraissent avoir été classées sans suite.

D’autre part, ils ne précisent sur quel fondement juridique l’Office 13 HABITAT serait tenu de les reloger, alors que leur handicap n’est pas incompatible avec les caractéristiques du logement qui leur avait été donné à bail.

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a rejeté leurs demandes reconventionnelles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées,

Y ajoutant,

Condamne les époux [K] [N] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle dont ils sont bénéficiaires,

Déboute l’Office 13 HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les époux [K] [N] de leur demande fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT