COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78H

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/03110 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WREC

AFFAIRE :

[I] [K]

C/

[Z], [J] [O]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Avril 2024 par le Tribunal de proximité de Boulogne Billancourt

N° RG : 11-23-911

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 13.02.2025

à :

M^e Laurent NOREILS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

M^e Claire BENOLIEL, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [I] [K]

né le [Date naissance 2] 1938 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentant : M^e Laurent NOREILS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 537 – N° du dossier E0005D0H

APPELANT

****************

Monsieur [Z], [J] [O]

né le [Date naissance 5] 1954 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 1]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 – Représentant : M^e Maï LE PRAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018, substitué par M^e Wilfried LEVEQUE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Présidente chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 novembre 2006, Mme [O] a donné à bail un appartement situé au[Adresse 4] à [Localité 10] à M [I] [K] et Mme [L] [K] à compter du 1er décembre 2006 et moyennant un loyer annuel initial de 26 520 euros payable mensuellement et un dépôt de garantie de 4 420 euros.

Mme [O] est décédée le [Date décès 6] 2008 et aux termes d’un acte de partage en date du 23 décembre 2008, M [Z] [O] s’est vu attribuer notamment l’appartement susvisé donné en location.

Par acte extrajudiciaire du 5 mai 2021, M et Mme [K] ont reçu un congé aux fins de vente à l’initiative de M [Z] [O] pour le 30 novembre 2021.

Les locataires n’ayant pas quitté les lieux à la date impartie par le congé, le bailleur les a assignés en expulsion et condamnation au paiement de l’arriéré locatif et le juge chargé des contentieux de la protection de Boulogne Billancourt, a notamment par jugement du 8 novembre 2022 :

déclaré valable le congé pour vendre en date du 5 mai 2021

ordonné en conséquence aux époux [K] de quitter les lieux loués

prorogé de 13 mois le délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

ordonné l’expulsion des époux [K]

condamné solidairement M [I] [K] et Mme [L] [K] à payer à M [Z] [O] une somme de 3 132,39 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 septembre 2022, échéance de septembre 2022 incluse,

condamné solidairement M [I] [K] et Mme [L] [K] à payer à M [Z] [O] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

condamné solidairement M [I] [K] et Mme [L] [K] à payer à M [Z] [O] une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

Ce jugement a été signifié aux époux [K] le 18 novembre 2022.

Le bailleur a fait délivrer aux époux [K] un commandement de quitter les lieux le 23 novembre 2022.

Faisant valoir un arriéré locatif resté impayé, par requête enregistrée au greffe le 13 avril 2023, M [O] a sollicité la saisie des rémunérations de M [K] pour paiement de la somme totale de 9 184,49 euros.

Par jugement contradictoire rendu le 25 avril 2024, le tribunal de proximité de Boulogne Billancourt a :

rejeté les contestations élevées par M [I] [K]

débouté M [K] de sa demande de sursis à statuer

fixé la créance de M [O] à l’encontre de M [K] comme suit :

principal arrêté au 27 février 2024 : 56 832,41 euros

frais arrêtés au 27 février 2024 : 1 164,17 euros

intérêts échus à la date de la présente décision : 116,71 euros

acomptes arrêtés au 27 février 2024 : 42 534,22 euros

Soit un total de 15 579,07 euros

autorisé M [K] à apurer la dette en 23 mensualités de 650 euros, outre une 24ème et dernière mensualité constituée du solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois de mai 2024

dit que pendant le cours de ces délais, il sera sursis aux poursuites

dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, et qu’en conséquence, la saisie des rémunérations sera ordonnée à hauteur du solde restant dû sur simple demande écrite du créancier ou de son mandataire adressée au greffe des saisies des rémunérations

débouté M [O] de sa demande tendant à voir ordonner que chaque échéance produira intérêt au jour de son exigibilité

débouté M [K] de ses demandes tendant à voir réduire le taux d’intérêt légal ainsi que de voir les paiements prioritairement imputés sur le capital

débouté les parties des demandes qu’elles formulent au titre des frais irrépétibles.

Le 23 mai 2024, M [K] a relevé appel de cette décision.

Les époux [K] ont été expulsés des lieux donnés à bail le 19 juillet 2024.

Dans ses dernières conclusions n°2 transmises au greffe le 2 août 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M [K], appelant, demande à la cour de :

déclarer M [K] recevable en ses présentes écritures, fins et conclusion

infirmer le jugement du 25 avril 2024 en ce qu’il a rejeté les contestations de M [K] et fixé la créance de M [O] à la somme de 15 579,07 euros

Et, statuant à nouveau

Avant dire droit, enjoindre à M [O] de communiquer à M [K] l’ensemble des contrats et factures relatives aux charges de la copropriété sur les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 et ce, dans le délai d’un mois du prononcé de la décision à intervenir

enjoindre à M [K] de vérifier l’ensemble des contrats et factures relatives aux charges de la copropriété sur les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 et ce, dans le délai de trois mois de la réception des pièces

prononcer un sursis à statuer dans l’attente de la vérification des charges par M [K]

Au fond,

juger que la créance M [O] est contestable dans son principe et son montant ; qu’elle n’est pas certaine, liquide et exigible

juger que M [K] n’est pas débiteur de M [O] à hauteur de 15 579,07 euros

Et en conséquence,

débouter M [O] en ses demandes de saisie

Subsidiairement,

permettre à M [K] de régler la dette locative en 23 mensualités de 100 euros et une 24e constituée du solde restant dû

En tout état de cause,

juger irrecevables les demandes nouvellement formées en cause d’appel

juger que l’imputation des paiements se fera en priorité sur le capital

juger que la créance cause de la saisie produira intérêt à un taux réduit à compter de l’autorisation de saisie

débouter M [O] de ses plus amples demandes

condamner MVincent à régler à M [K] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions n°2 transmises au greffe le 10 décembre 2024,auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M [O], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

dire et juger l’appel incident et les demandes de M [O] recevables

Avant dire droit :

confirmer le jugement rendu le 25 avril 2024 par le juge de l’exécution du tribunal de proximité de [Localité 10] (N° RG 11-23-000911) en ce qu’il a débouté M [K] de sa demande de sursis à statuer

Au fond :

infirmer le jugement rendu le 25 avril 2024 par le juge de l’exécution du tribunal de proximité de [Localité 10] (N° RG 11-23-000911) en ce qu’il a :

fixé la créance de M [O] à l’encontre de M. [K] comme suit :

en principal arrêtés au 27 février 2024 : 56 832,41 euros

en frais arrêtés au 27 février 2024 : 1 164,17 euros

en intérêts échus à la date de la présente décision : 116,71 euros

en acomptes arrêtés au 27 février 2024 : 42 534,22 euros

Soit un total de 15 579,07 euros

autorisé M [K] à apurer la dette en 23 mensualités de 650 euros, outre une 24ème et dernière mensualité constituée du solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois de mai 2024

dit que pendant le cours de ces délais, il sera sursis aux poursuites

dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, et qu’en conséquence, la saisie des rémunérations sera ordonnée à hauteur du solde restant dû sur simple demande écrite du créancier ou de son mandataire adressée au greffe des saisies des rémunérations

débouté M [O] de sa demande tendant à voir ordonner que chaque échéance produira intérêt au jour de son exigibilité

débouté les parties des demandes qu’elles formulent au titre des frais irrépétibles

Statuant à nouveau :

fixer la créance de M [O] à l’égard de M [K] à la somme de 21 888,01 euros en principal, frais et accessoires

dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle qui la compose

autoriser M [O], pour avoir paiement de la somme de 21 888,01 euros, à saisir les rémunérations que M. [K] perçoit de :

Klesia Agirc ARRCO, demeurant [Adresse 8] à [Localité 15]

Malakoff Humanis Agirc ARRCO, institution de retraite complémentaire inscrite au répertoire Sirene sous le numéro 877 849 265, dont le siège social est sis 21, rue Lafitte à [Localité 14], élisant domicile en son centre de gestion des services contentieux sis [Adresse 7] à [Localité 11], agissant poursuites et diligences de son directeur domicilié en cette qualité audit siège

Caisse nationale d’assurance vieillesse des travailleurs salariés (CNAVTS), inscrite sous le numéro 180 035 032, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 16], agissant par M. le directeur de l’organisme requérant

Et ce, à hauteur des proportions saisissables fixées à l’article R 3252-2 du code du travail, sans augmentation des seuils pour personne à charge compte-tenu de l’absence de justification présentée par M [K]

dire que les retenues devront être versées auprès de la SCP Raphaël Farhi ' Julien Pineau ' Jessica Mourer, commissaires de justice associés, demeurant [Adresse 9]

débouter M [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

condamner M [K] à verser à M. [O] la somme de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel (article 700 du code de procédure civile)

condamner M [K] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 décembre 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 15 janvier 2025 et le délibéré au 13 février 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

Le premier juge sera approuvé en ce qu’il a considéré que le bailleur poursuivant l’exécution du jugement ayant condamné M [K] au paiement de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 5 septembre 2022 échéance de septembre 2022 incluse, la demande de sursis à statuer dans l’attente de la production des pièces justificatives des charges de copropriété relatives à la période antérieure à septembre 2022 ne pouvait être justifiée, n’ayant pas le pouvoir de reconsidérer le montant de la condamnation à ce titre.Et concernant les justificatifs des charges postérieures, devant statuer sur le montant de la demande du bailleur à ce titreau vu des pièces produites par ce dernier ; cette demande n’était pas davantage justifiée, de sorte que le jugement déféré sera confirmé tant en ce qu’il a rejeté la demande du locataire tendant à enjoindre au bailleur la production des pièces susvisées que la demande de sursis de ce dernier dans l’attente de cette production.

Sur la recevabilité de l’appel incident de M [O] quant au quantumde la créance

M [O] a formé un appel incident quant au quantum de la créance et demande de la fixer à hauteur de 21.888,01 euros et non pas celle de 15 579,07 euros comme retenu par le premier juge.

M [K] fait valoir que cette demande est nouvelle en cause d’appel de sorte qu’elle est irrecevable.

Il convient de relever que l’appel incident de M [O] quant au quantum de la créance retenue par le premier juge, résulte effectivement de demandes nouvelles en cause d’appel et notamment au titre des frais d’expulsion postérieurs au jugement dont appel, du montant des intérêts et de l’arriéré locatif, comme expliqué dans ses conclusions d’appelant, correspondant à une actualisation de sa créance résultant du titre dont l’exécution est poursuivie et ne peut dès lors être irrecevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile. Elle sera déclarée recevable.

Sur le quantumde la créance en principal

Le bailleur verse aux débats un décompte actualisé et arrêté au 16 juillet 2024 (l’expulsion étant du 19 juillet 2024)(pièce 38), mentionnant un solde locatif au titre des loyers et charges impayés de 15 054,67 euros.

L’appelant conteste les sommes demandées au titre des charges locatives sur les exercices de 2021, 2022 et 2023.

Le jugement du 8 novembre 2022 condamne M [K] solidairement avec son épouse au paiement de la somme de 3 132,39 euros au titre du solde de loyers et charges impayés arrêté à la date du 5 septembre 2022.

Cette décision régulièrement signifiée le 18 novembre 2022 et dont il n’a pas été relevé appel est définitive, de sorte que M [K] ne peut valablement contester cet arriéré locatif,au titre des sommes antérieures au 5 septembre 2022.

Concernant les charges pour la période postérieure au 5 septembre 2022, M [K] conteste leur montant au premier motif qu’il n’a pas été destinataire des factures correspondantes.

Il résulte des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions applicables aux faits de l’espèce et en son 3° al2que le bailleur a pour seule obligation relative aux factures justificatives des charges récupérables demandées à son locataire de les tenir à disposition de ce dernier dans un délai de 6 mois et non pas l’obligation de les communiquer à son locataire.

Le mail du 13 décembre 2023 (pièce 8), dont se prévaut le locataire pour justifier du manquement de son bailleur justifie d’une demande de rendez vous du conseil de ce dernier en vue du contrôle du montant des charges facturées et non pas du défaut de mise à disposition des factures, seule obligation à la charge du bailleur.

L’appelant conteste les charges facturées au second motif du défaut d’individualisation pour les lots objet de la location.

Il convient de rappeler que M [K] était locataire puis occupant sans droit ni titre d’un appartement situéau [Adresse 4] à [Localité 10] et correspondant aux lots 13 et 14.

Le règlement de copropriété versé aux débats par le bailleur en pièce 26 justifie de la clé de répartition des charges pour les différents lots.

Le bailleur verse aux débats en pièces 21,32 et 33, le décompte de régularisation des charges de copropriété pour l’exercice 2022 et en pièces 40,42 et 43 pour l’exercice 2023 mentionnant l’ensemble des dépenses après validation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires et ce, conformément à la clé de répartition de charges prévue par le règlement de copropriété et par conséquent justifiant des charges pour les lots 13 et 14.

L’appelant conteste également la nature de charges récupérables pour les dépenses relatives aux honoraires de syndic, l’assurance multirisque de la copropriété, les travaux, les frais des assemblées générales, les frais bancaires…

Il résulte des décomptes de régularisation des charges de copropriété qu’il n’est sollicité aucune somme au titre des honoraires de syndic, de l’assurance multirisque de la copropriété, des travaux, des frais des assemblées générales, des frais bancaires comme mentionné par l’appelant, les charges récupérables étant au vu de ces décomptes demandées au titre des dépenses de chauffage, d’ascenseur, de la taxe d’ordure ménagères, de l’escalier (eau et électricité des parties communes). Or l’ensemble de ces charges correspondent aux charges récupérables listées parle décret du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986 et fixant la liste des charges récupérables et ce, de façon impérative et exhaustive, de sorte qu’il n’est pas justifié de la demande en paiement par le bailleur de charges non récupérables.

Le locataire conteste enfin l’augmentation du montant de la provision sur charges à savoir à hauteur de 455 euros mensuelle à compter d’août 2023 au lieu de 340 euros.

Le jugement du 8 novembre 2022 précité, définitif a condamné les époux [K] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2021, date de la résiliation du bail d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Or, la contestation relative au montant de la provision sur charges sollicité par le bailleur et versé par le locataire est inopérante au soutien de la présente contestation du solde de la régularisation de charges récupérables resté impayé pour lequel les provisions sur charges ont été déduites, comme en justifie le décompte produit par le bailleur.

L’appelant fait enfin valoir le défaut de prise en compte de sommes réglées le 1er décembre 2023, comme indiqué dans ses conclusions sans chiffrer le montant de ces sommes et vise pour en justifier les pièces 10 et 13.

Sa pièce 10 est le décompte de loyers et charges arrêté au 1er décembre 2023 ne mentionnant effectivement aucun versement à cette date tout comme le décompte précité versé aux débats par le bailleur en pièce 38 et arrêté au 16 juillet 2024.Sa pièce 13, justifie de l’envoi d’un mail de sa banque indiquant un versement initié le 14 février 2024 de 3 700 euros et le 24 février 2024 de 3 061,11 euros, versements mentionnés sur le décompte de la bailleresse (pièce 38) de 3 700 euros le 15 février 2024 et de 3 061,11 le 27 février 2024, de sorte que le locataire ne justifie d’aucun versement non pris en compte par son bailleur par le décompte définitif précité.

La somme en principal non autrement contestée par l’appelant est dès lorsjustifiée par le bailleur au titre du solde locatif de loyers et charges arrêté au 16 juillet 2024à la somme de 15.054,67 euros.

Sur la demande au titre des frais

La bailleresse verse aux débats le décompte des frais d’huissier en pièce 46, listant les différents actes y compris ceux résultant de la procédure d’expulsion. Force est de constater que l’appelant qui ne conteste nile coût d’un quelconque de ces actes ainsi mentionnés ni son utilité ne peut dès lorsutilement s’opposer àsa prise en charge.

La somme de 6 833,34 euros justifiée au titre des frais d’huissier sera par conséquent retenue.

Sur la demande au titre des intérêts

Le bailleur justifie des intérêts à hauteur de la somme de 784,61 euros arrêtés au 25 juillet 2024 par le décompte versé aux débats en pièce 47 et non contesté par l’appelant, cette somme sera également retenue.

Sur la demande de délais de grâce

Le premier juge a fait droit à la demande de délais de grâce de M [K] en l’autorisant à apurer sa dette en 23 versements mensuels de 650 euros outre une 24 ° mensualité soldant la dette.

En cause d’appel, M [K] demande la confirmation du jugement déféré en ce qu’il lui a accordé un délaide 24 mois mais sollicite la fixation de la mensualité non pas à hauteur de 650 euros qu’il n’est pas en mesure de verser mais à hauteur de 100 euros compte tenu de ses revenus et charges.

M [O] s’oppose à cette demande de délais.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

M [K] qui démontre ne pas pouvoir verser la somme mensuelle de 650 euros par mois et ne justifi epas avoir commencé à verser la somme mensuelle de 100 euros, montant de la mensualité sollicitée suite à sa demande de délais ni ne démontre sa capacité à apurer la 24 ° mensualitédevant solder sa dette, alors qu’il établit avoir de faibles de revenus, ne peut être suivi quant à sademande de délais de paiement, elle sera rejetée par voie d’infirmation de la décision déférée.

Il sera par conséquent fait droit à la demande de saisie des rémunérations de M [O].

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Déclare M [O] recevable en ses demandes au titre de son appel incident ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il rejette la demande de sursis à statuer ;

INFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau, fixe la créance de M [O] à l’encontre de M [K] comme suit :

en principal arrêtée au 16 juillet 2024 :15 054,67 euros

en frais arrêtée au 24 juillet 2024 : 6 833,34 euros

en intérêts arrêtée au 25 juillet 2024 :784,61 euros

total de 22 672,62 euros

Rejette la demande de délais de paiement de M [K] ;

Autorise la saisie des rémunérations de M [K] pour la somme de 22 672,62 euros ;

Renvoie le créancier devantle service des rémunérations compétent pour la mise en place de la mesure au vu du présent arrêt ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M [K] aux entiers dépens.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente