COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 DECEMBRE 2024

N° 2024/771

Rôle N° RG 24/04074 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZX5

[B] [U]

C/

Association AGIS 06 ITIMES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sabrina ZAKRAOUI

M^e Céline ALINOT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 14 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000385.

APPELANT

Monsieur [B] [U]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2024-3709 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

né le 31 Juillet 1962 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sabrina ZAKRAOUI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

Association AGIS 06

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024,

Signé par Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS :

Se prévalant d’un bail d’habitation, signé avec monsieur [B] [U], le 2 février 2022, concernant un appartement de type T2, sis [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 487,19 euros, hors charges, et déplorant un impayé de 1 869,90 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 16 juin 2023, l’association de gestion immobilière et sociale des Alpes-Maritimes dénommée AGIS 06 lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée audit bail.

Considérant l’absence de règlement intervenu postérieurement à la délivrance dudit commandement et l’accroissement de la dette locative, l’association AGIS 06 a fait citer, par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, monsieur [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes, statuant en référé, afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Ce magistrat a, par ordonnance réputée contradictoire du 14 mars 2024:

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 août 2023 ;

ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de monsieur [B] [U] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et celle d’un serrurier, et le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans tel garde-meubles désigné par celle-ci ou à défaut par l’association AGIS 06 ;

condamné monsieur [B] [U] à payer à l’association AGIS 06 la somme de 3 163,88 euros, à titre de provision sur la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 1869,90 euros et à compter de la décision prise pour le surplus ;

condamné monsieur [B] [U] à payer, à titre provisionnel, à l’association AGIS 06 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux ;

dit que l’indemnité d’occupation devrait être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à libération effective et intégrale des lieux ;

dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produirait des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

ordonné que monsieur [B] [U] libère les lieux loués de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

condamné monsieur [B] [U] à payer à l’association AGIS 06, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné monsieur [B] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la décision ;

dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus.

Par acte transmis au greffe le 29 mars 2024, monsieur [B] [U] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans ses dernières conclusions transmises le 08 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, l’appelant sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

juge non acquise les effets de la clause résolutoire prévue au bail ;

déboute l’association AGIS 06 de l’ensemble de ses demandes ;

lui accorde une délai de paiement de 3 ans pour s’acquitter de sa dette ;

rejette toute demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne l’association AGIS 06 aux dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises le 28 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, l’association AGIS 06 sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et, y ajoutant, qu’elle réactualise la dette locative, en condamnant monsieur [B] [U] à lui verser à titre provisionnel la somme de 5 973,48 euros, au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au mois d’avril 2024 inclus, outre intérêts à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 1869,90 euros et à compter de l’arrêt à intervenir pour le surplus.

Elle conclut au débouté de l’ensemble des demandes de l’appelant.

Elle sollicite en outre la condamnation de monsieur [B] [U] aux dépens dont distraction au profit de maître Céline Alinot, et au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner ou prendre acte », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé dans le paragraphe 13 des conditions générales du contrat de bail qu’à défaut du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Le commandement de payer du 16 juin 2023, visant la clause résolutoire porte sur une somme principale 1 869,90 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 16 juin 2023.

Monsieur [B] [U] ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois suivant sa signification, la dette locative s’élevant à la somme non contestée de 5 973,48 euros, au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au mois d’avril 2024 inclus.

Dans le corps de ses conclusions il demande de suspendre les effets de la clause résolutoire, invoquant son statut de majeur protégé et sa condition de personne souffrant d’un handicap.

Cependant il ne reprend pas cette prétention dans son dispositif. Or, comme soulevé par l’intimée, en application de l’article 954 du code de procédure civile et notamment de son alinéa 3 : « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Il s’ensuit que la cour ne peut que confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de l’acquisition la clause résolutoire insérée dans le bail à la date du 17 août 2023 et ordonné l’expulsion de monsieur [B] [U] à défaut de départ volontaire.

Sur la provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’association AGIS 06 réactualise sa créance.

A l’examen du dernier décompte actualisé au mois d’avril 2024, il apparaît que monsieur [B] [U] est redevable d’un arriéré locatif au titre des loyers, et indemnités d’occupations mensuelles, d’un montant de 5 973,48 euros, sachant qu’il s’élevait à la somme 1 869,90 euros lors de la délivrance du commandement et à celle de 3 163,88 euros au mois de novembre 2023.

Monsieur [B] [U] ne forme aucune contestation de ce chef.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de l’association AGIS 06, et de condamner monsieur [B] [U] à lui payer à titre provisionnel ladite somme à valoir sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’avril 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 1869,90 euros et du prononcé du présent arrêt pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la dette locative de monsieur [B] [U] ne cesse de croître depuis la délivrance du commandement de payer.

En outre monsieur [B] [U] ne justifie pas de la reprise de paiement des loyers.

Si la cour doit tenir compte des difficultés personnelles réelles et financières rencontrées par monsieur [B] [U] lequel justifie être un majeur protégé, en situation de handicap, bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins du bailleur, lequel, se trouve non rempli de ses droits depuis juin 2023 et ne peut pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par le preneur du logement.

En conséquence, il y a lieu de débouter monsieur [B] [U] de sa demande de délais de paiement et de confirmer la décision entreprise de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné monsieur [B] [U] à verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Dès lors que monsieur [B] [U] n’obtient pas gain de cause à hauteur d’appel, il sera condamné aux entiers dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés par l’intimée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne monsieur [B] [U] à verser à l’association AGIS 06 à titre provisionnel la somme de 5 973,48 euros à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation dus au mois d’avril 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 pour la somme de 1 869,90 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Déboute monsieur [B] [U] de sa demande de délai de paiement ;

Condamne monsieur [B] [U] à verser à l’association AGIS 06 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [B] [U] aux entiers dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de maître Céline Alinot sur son affirmation de droit.

La greffière La présidente