COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 FEVRIER 2024

N° 2024/ 074

N° RG 20/05456

N° Portalis DBVB-V-B7E-BF5FR

[G] [U] épouse [D]

C/

Syndicat des copropriétaires de la résidence MARCELISE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sydney CHARDON

M^e Marie-Pierre HEINTZE LE DONNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 05 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/02175.

APPELANTE

Madame [G] [U] épouse [D]

née le 05 Septembre 1956 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

représentée par M^e Sydney CHARDON, membre de la SCP CHARDON – ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires de la résidence MARCELISEsis à [Localité 1]

[Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABIN ET HAK JEAN-PIERRE, dont le siège social est «Villa d’Artois» [Adresse 3] à [Localité 4] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Marie-Pierre HEINTZE LE DONNE, membre de l’association LE DONNE – HEINTZE LE DONNE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Février 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Février 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant acte notarié du 11 juin 1998, l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] a fait l’objet d’un état descriptif de division pour les besoins d’une donation-partage consentie par les époux [X] [U] et [L] [Z] au profit de leurs deux filles. C’est ainsi que Madame [G] [U] épouse [D] a reçu la propriété des lots n° 1, 2, 3, 4 et 7, tandis que Madame [R] [U] épouse [K] recevait pour sa part les lots n° 5, 6, 8, 9 et 10.

Aux termes d’une ordonnance rendue sur requête le 29 avril 2016, le président du tribunal de Grasse a désigné Maître [F] [M], mandataire judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Une assemblée générale convoquée le 7 novembre 2016 a élu le Cabinet HAK en qualité de syndic pour une durée d’un an, seule Madame [R] [K] ayant pris part au vote.

Par la suite cette dernière a vendu ses lots à Monsieur [S] [E] d’une part, et Monsieur [V] [C] d’autre part, et une nouvelle assemblée s’est tenue le 26 juillet 2017, qui a renouvelé le mandat du syndic pour une durée de 15 mois, toujours en l’absence de Madame [D].

Une troisième assemblée générale s’est tenue le 17 janvier 2018 dans les mêmes conditions, qui a encore renouvelé le mandat du syndic pour une durée de trois ans.

Ces trois assemblées ont été contestées en justice par Madame [D].

Par jugement rendu le 29 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a débouté la requérante de ses demandes aux fins d’annulation des résolutions adoptées par les assemblées tenues les 7 novembre 2016 et 26 juillet 2017. Un premier appel a été interjeté contre cette décision, enrôlé sous le numéro de répertoire général 20/02062.

La cour est présentement saisie du recours formé par Madame [D] contre un autre jugement rendu le 5 juin 2020 par cette même juridiction ayant :

— rejeté ses demandes de jonction d’instances et de sursis à statuer,

— rejeté sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 janvier 2018, et de toutes décisions prises par les assemblées générales subséquentes,

— rejeté ses demandes d’annulation des résolutions n° 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12 et 13 adoptées au cours de cette même assemblée,

— déclaré irrecevables ses demandes formées contre le Cabinet HAK, et notamment celle visant à l’annulation de son contrat de syndic, faute de l’avoir attrait à l’instance,

— rejeté ses demandes en dommages-intérêts dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

— rejeté ses demandes en dispense de paiement de charges et en suspension des voies d’exécution,

— et condamné l’intéressée à payer au syndicat la somme de 2.000 euros pour abus de procédure, outre celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 23 février 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, Madame [G] [U] épouse [D] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

— d’ordonner la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le numéro RG 20/02062,

— au principal, d’annuler l’assemblée générale tenue le 17 janvier 2018, pour avoir été convoquée par un syndic désigné dans des conditions irrégulières,

— subsidiairement, d’annuler les résolutions n° 4, 5, 8, 9, 10, 12 et 13 adoptées au cours de cette assemblée pour divers motifs de droit,

— en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 20.000 euros en réparation des dommages subis du fait de divers travaux entrepris dans l’immeuble de manière irrégulière,

— et de condamner l’intimé aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 15 août 2023, auxquelles il convient également de se reporter, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet HAK, fait successivement valoir :

— que la demande de jonction est désormais sans objet, puisque l’appel interjeté contre le jugement du 29 janvier 2020 a fait l’objet d’une ordonnance rendue le 11 avril 2023 par le conseiller de la mise en état prononçant la péremption de l’instance,

— que ledit jugement est désormais définitif, de sorte que la désignation du Cabinet HAK en qualité de syndic ne peut plus être remise en cause, ni par conséquent la régularité de l’assemblée générale du 17 janvier 2018 convoquée par ses soins,

— qu’aucun moyen de droit sérieux n’est articulé au soutien des demandes en annulation des résolutions litigieuses, et que Madame [D] ne peut invoquer un abus de majorité alors qu’elle s’abstient systématiquement de participer aux assemblées des copropriétaires,

— et qu’enfin l’appelante ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre les travaux autorisés dans l’immeuble et les préjudices qu’elle invoque.

Il conclut à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf quant au montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués en réparation de l’abus de procédure, qu’il demande à la cour de porter à la somme de 10.000 euros, et réclame en sus paiement de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2023.

DISCUSSION

Sur l’effet dévolutif de l’appel :

Bien que la déclaration d’appel porte sur l’ensemble des chefs de jugement, la cour n’est valablement saisie que des seules prétentions énoncées au dispositif des conclusions notifiées par l’appelante, conformément à l’article 954 du code de procédure civile.

Sur la demande de jonction d’instances :

L’intimé fait justement valoir que cette demande est désormais sans objet, puisque l’appel interjeté contre le jugement du 29 janvier 2020 a fait l’objet d’une ordonnance prononçant la péremption de l’instance rendue le 11 avril 2023 par le conseiller de la mise en état.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 janvier 2018 :

Le jugement susvisé étant désormais définitif, la régularité des résolutions portant désignation du Cabinet HAK en qualité de syndic adoptées au cours des précédentes assemblées générales tenues les 7 novembre 2016 et 26 juillet 2017 ne peut plus être remise en cause, de sorte que l’assemblée du 17 janvier 2018 a été valablement convoquée par ce dernier. Le jugement entrepris doit être en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les demandes d’annulation de certaines résolutions :

— Sur la résolution n° 4 portant approbation des comptes de l’exercice 2016 :

En vertu de l’article 11,I du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la validité d’une délibération portant approbation des comptes est subordonnée à la notification préalable aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, de l’état financier du syndicat et du compte de gestion général, présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent conformément aux modèles établis par décret.

En l’espèce, le syndicat ne justifie pas d’une telle notification et la convocation à l’assemblée générale ne fait aucunement mention de ces documents.

La seule mention figurant au procès-verbal suivant laquelle chaque copropriétaire a eu la possibilité de vérifier les documents comptables sur rendez-vous auprès du syndic au cours du délai compris entre la réception de la convocation et la tenue de l’assemblée ne suffit pas à assurer la régularité de la délibération litigieuse, laquelle doit être en conséquence annulée, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

— Sur la résolution n° 5 donnant quitus au syndic :

Le quitus donné au syndic pour sa gestion administrative et comptable durant l’exercice 2016 est indissociable de l’approbation des comptes, de sorte que cette résolution doit être pareillement annulée.

— Sur la résolution n° 6 portant approbation du budget prévisionnel 2018 :

Aux termes du dispositif des conclusions de l’appelante, la cour n’est pas saisie d’une demande d’annulation de cette résolution, bien que celle-ci soit évoquée dans la discussion.

— Sur la résolution n° 8 :

Par cette résolution, l’assemblée générale a autorisé le syndic à confier à la société RANDALL le recouvrement des charges impayées dès l’obtention d’un titre exécutoire et d’un certificat de non-recours. Cette décision, conforme à l’ordre du jour, n’est pas formellement remise en cause par Madame [D].

L’appelante fait en revanche grief à l’assemblée de s’être prononcée au-delà du projet de résolution qui lui était soumis, en demandant au syndic d’engager à son encontre une procédure de recouvrement et de prendre une hypothèque légale conservatoire sur ses lots.

Toutefois, en vertu de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée peut examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. D’autre part, il résulte de l’article 55 de ce même texte que le syndic peut agir en recouvrement d’une créance ou prendre une mesure conservatoire sans autorisation spéciale des copropriétaires. Cette seconde partie de la résolution n’encourt donc aucune annulation.

— Sur la résolution n° 9 portant renouvellement du contrat de syndic :

Au soutien de sa demande en annulation, l’appelante invoque un abus de majorité. Cependant, elle ne démontre pas en quoi le renouvellement du mandat de syndic du Cabinet HAK pour une durée de trois ans serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou que cette décision aurait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des siens.

— Sur la résolution n° 10 portant désignation des membres du conseil syndical :

De la même manière, Madame [D] ne démontre pas en quoi la désignation de MM. [E] et [C] en qualités de membres du conseil syndical procéderait d’un abus de majorité, alors que seules leurs candidatures avaient été soumises à l’assemblée.

— Sur la résolution n° 12 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée a autorisé Monsieur [S] [E] à effectuer à ses frais des travaux de renforcement de la charpente supportant la toiture de l’immeuble préalablement à la démolition des cloisons de distribution de l’appartement du troisième étage situé sous les combles, suivant en cela les préconisations contenues dans un rapport de Monsieur [I], ingénieur en bâtiment.

L’appelante soutient principalement que cette décision aurait dû être adoptée à l’unanimité des copropriétaires en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle entraînerait l’aliénation de parties communes. Cependant, une telle résolution n’implique aucun acte de disposition et a pu valablement être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires en vertu de l’article 25 b), s’agissant de travaux affectant les parties communes et conformes à la destination de l’immeuble.

Elle ne démontre pas davantage en quoi cette décision constituerait un abus de majorité, alors que les travaux autorisés ont précisément pour but de préserver la structure de l’immeuble.

Sur la résolution n° 13 :

Aux termes de cette résolution, l’assemblée a autorisé MM. [S] [E] et [V] [C] à installer dans leurs lots respectifs des appareils de climatisation sans unités extérieures avec sortie sur la façade arrière du bâtiment. Ici encore, une telle décision n’implique aucun acte de disposition au sens de l’article 26 précité et a pu valablement être adoptée à la majorité prévue par l’article 25. Elle ne procède pas davantage d’un abus de majorité.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts :

En droit, le syndicat peut voir sa responsabilité engagée vis-à-vis d’un copropriétaire dans les conditions du droit commun s’il n’a pas fait observer le règlement de copropriété, ou s’il a laissé entreprendre des travaux irréguliers qui lui ont occasionné un dommage.

En l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que Madame [D] ne rapportait pas la preuve, au travers des constats d’huissier produits au dossier, que les désordres relevés dans les parties communes de l’immeuble ou dans ses parties privatives présentaient un lien de causalité direct avec des travaux autorisés par l’assemblée générale.

Il n’est pas davantage démontré que ces désordres seraient imputables à des travaux entrepris irrégulièrement par un autre copropriétaire.

Enfin, le syndicat ne peut être tenu de réparer les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage subis par l’appelante du fait des travaux régulièrement entrepris dans leurs lots par les autres copropriétaires.

Le rejet de sa demande en dommages-intérêts doit donc être confirmé.

Sur la demande reconventionnelle du chef d’abus de procédure :

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à réparer le préjudice subi par la partie adverse.

En l’espèce, il apparaît que Madame [D] attaque systématiquement toutes les assemblées générales alors qu’elle s’abstient volontairement d’y participer, cette attitude constituant une obstruction manifeste au bon fonctionnement du syndicat. En outre la plupart de ses demandes formées dans le cadre de la présente instance ne reposaient sur aucun motif sérieux et ont été rejetées. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a mis à sa charge le paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, aucune circonstance ne commandant en revanche d’aggraver le montant de cette condamnation.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions contestées, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulation des résolutions n° 4 et 5,

Statuant à nouveau de ce chef, annule les résolutions n° 4 et 5 adoptées par l’assemblée générale du 17 janvier 2018,

Y ajoutant, condamne Madame [G] [U] épouse [D] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT