COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 455

N° RG 23/00564

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKTJ3

S.C.I. BHE IMMO

C/

S.A. ALLIANZ IARD

[T] [K]

[Z] [D] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Aurélie AUROUET – HIMEUR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de NICE en date du 22 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00679.

APPELANTE

S.C.I. BHE IMMO

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée et plaidant par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

S.A. ALLIANZ IARD

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social sis [Adresse 1]

représentée et plaidant par M^e Aurélie AUROUET-HIMEUR, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Emeric DESNOIX, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [T] [K]

né le 31 Janvier 1963 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

signification de la DA et conclusions le 14/02/2023 par PVRI

signification de conclusions le 05/05/2023 par PVRI

défaillant

Madame [Z] [D] épouse [K]

née le 13 Juillet 1966 à [Localité 4] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

signification de la DA et conclusions le 14/02/2023 par PVRI

signification de conclusions le 05/05/2023 par PVRI

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er février 2019, la société civile BHE IMMO a donné à bail d’habitation aux époux [T] et [Z] [K] un appartement de trois pièces dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Le bailleur a adhéré à une assurance garantissant les loyers impayés et les dégradations locatives souscrite auprès de la société ONEY INSURANCE par l’intermédiaire de la société de courtage INSURED RENT. En cours de bail, ces garanties ont été transférées à la société ALLIANZ aux mêmes conditions.

Une ordonnance de référé rendue le 14 janvier 2021 a constaté la résolution du bail par application de la clause résolutoire en suite d’un commandement de payer demeuré infructueux, et ordonné l’expulsion des époux [K].

Le 1er mars 2021, la société BHE IMMO a fait procéder à un constat de l’état des lieux par Maître [H], huissier de justice, révélant de nombreuses dégradations.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 11 mars 2021, elle a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son courtier.

Le cabinet d’expertise TEXA a été désigné par l’assureur et a rendu son rapport le 23 juin 2021, précisant qu’il n’avait pu constater la matérialité des dommages dans la mesure où les travaux de remise en état avaient été réalisés dès avant son intervention, mais chiffrant néanmoins le coût des réparations à la somme de 12.750,50 euros, ramenée à 7.985,64 euros après application du coefficient de vétusté.

Par lettre du 16 décembre 2021, la société ALLIANZ a opposé une déchéance de garantie en raison d’une fausse déclaration intentionnelle de la part de l’assuré, au motif qu’une facture de vitrerie d’un montant de 880 euros présentée à l’expert avait déjà fait l’objet d’une prise en charge par un autre assureur.

Par actes délivrés le 26 janvier 2022, la société BHE IMMO a assigné les époux [K] et la société ALLIANZ à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice pour entendre condamner les premiers nommés à lui payer la somme de 12.572,54 euros en réparation des dégradations locatives, et la seconde à lui verser une indemnité d’assurance de 10.000 euros correspondant au plafond de la garantie.

Les époux [K], cités à leur dernière adresse connue dans les conditions prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu, tandis que la société ALLIANZ a opposé de nouveau la clause de déchéance de garantie.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 22 novembre 2022, le tribunal a :

— condamné solidairement les époux [K] à payer la somme de 3.942,50 euros en réparation des dégradations locatives,

— débouté la société BHE IMMO de ses demandes dirigées contre l’assureur par application de la clause de déchéance de garantie, à l’exception d’une somme de 500 euros représentant le coût du constat du 1er mars 2021,

— débouté la société ALLIANZ de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1.440 euros au titre des frais d’expertise,

— et condamné les époux [K] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 euros au profit de la demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société BHE IMMO a interjeté appel de cette décision le 9 janvier 2023. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 4 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, elle demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté une partie de ses réclamations, et statuant à nouveau :

— de condamner les époux [K] à lui payer la somme de 14.557,54 euros à titre de dommages-intérêts, outre intérêts légaux à compter d’une mise en demeure du 3 mars 2021,

— de condamner la société ALLIANZ à lui payer :

* 10.000 euros au titre de la réparation des dégradations locatives, outre intérêts à compter de la déclaration de sinistre,

* 1.185 euros au titre de la perte de loyer durant la période d’immobilisation du logement,

* 929,20 euros au titre du coût des constats dressés les 1er mars 2021 et 8 juin 2022,

* 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

* 10.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Elle conclut d’autre part au rejet des demandes reconventionnelles de l’assureur.

Elle sollicite enfin la condamnation solidaire des parties intimées à lui verser la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 21 septembre 2023, auxquelles il est également renvoyé pour l’exposé des moyens, la société ALLIANZ IARD poursuit pour l’essentiel la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qu’il l’a condamnée à verser la somme de 500 euros au titre des frais de constat et rejeté sa demande reconventionnelle en paiement de 1.440 euros au titre des frais d’expertise.

Elle réclame accessoirement la condamnation de l’appelante à lui verser la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Les époux [K], cités à leur dernière adresse connue par actes délivrés le 14 février 2023 convertis en procès-verbaux de recherches infructueuses, n’ont pas comparu devant la cour, le présent arrêt étant rendu par défaut à leur endroit.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2024.

DISCUSSION

Sur les demandes dirigées contre les époux [K] :

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties au contrat de bail décrivait un logement en très bon état d’entretien et très récemment rénové. La véracité de ces mentions, qui font foi jusqu’à preuve contraire, est confirmée par les factures des travaux réalisés avant la date de prise d’effet du bail et par les attestations des artisans concernés (pièces numérotées de 5 à 10 dans le dossier de l’appelante).

La comparaison avec le constat dressé le 1er mars 2021 par Maître [H], huissier de justice, après le départ des époux [K], fait apparaître de nombreuses dégradations dont les locataires sortants sont présumés responsables en application de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989.

Le montant des réparations doit être fixé à 12.750,50 euros suivant le rapport TEXA, auquel se rajoute la perte locative subie durant l’exécution des travaux, soit 1.185 euros.

Il convient en conséquence de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a limité le montant de l’indemnisation à 3.942,50 euros et, statuant à nouveau, de condamner les époux [K] à payer à la société BHE IMMO la somme de 13.935,50 euros, outre intérêts légaux à compter de l’assignation en justice.

Sur les demandes dirigées contre l’assureur :

— Sur l’opposabilité de la clause de déchéance de garantie :

En vertu de l’article L 112-4 du code des assurances, les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents dans les documents contractuels remis à l’assuré.

En l’espèce, les conditions particulières de la police d’assurance, signées par le gérant de la société BHE IMMO, renvoient aux conditions générales de la police CG INSURED RENT GLI 35 %, lesquelles contiennent en page 19 une clause de déchéance de garantie stipulée en caractères très apparents et ainsi libellée : ' Si l’assuré ou son mandant ne respecte pas les délais de déclaration et si l’assureur prouve que ce retard lui a causé un préjudice, l’assuré perdra tout droit à indemnité, sauf si son retard résulte d’un cas fortuit ou de force majeure. Il perdra tout droit à indemnité si, volontairement, il fait de fausses déclarations sur la date, la nature, les causes, circonstances ou conséquences du sinistre, ou sur l’existence d’autres assurances pouvant garantir le sinistre. Il en sera de même si l’assuré emploie sciemment des documents inexacts comme justificatifs ou use de moyens frauduleux. C’est à l’assureur d’apporter la preuve de la fausse déclaration, de l’utilisation de documents inexacts ou de moyens frauduleux.'

Le transfert des garanties initiales souscrites auprès de la société ONEY vers la société ALLIANZ s’est opéré sans modification des conditions générales ou particulières, de sorte que cette clause doit être jugée opposable à l’assuré.

— Sur le bien fondé de la déchéance de garantie :

En retenant que les documents contractuels et les justificatifs produits par la société BHE IMMO à l’appui de sa déclaration de sinistre étaient 'sujets à caution’ (sic) et avaient pour but de dissimuler la vétusté des éléments d’équipement du logement afin d’obtenir le paiement d’une indemnité à hauteur du plafond de la garantie, le premier juge a ajouté au seul motif invoqué par l’assureur dans sa lettre de déchéance de garantie du 16 décembre 2021, et dont le bien fondé doit être seul examiné par la cour, à savoir le fait qu’une facture de vitrerie d’un montant de 880 euros communiquée à l’expert aurait précédemment fait l’objet d’une prise en charge par un autre assureur.

Or il convient de relever :

— que la preuve de cette prise en charge n’est pas rapportée au dossier,

— que les bris de vitres sont mentionnés dans le constat du 1er mars 2021 susvisé comme faisant partie des dégradations imputables aux locataires,

— qu’il n’est pas démontré en quoi ces dommages relèveraient d’une autre police d’assurance,

— et qu’en toute hypothèse la mauvaise foi de l’assuré n’est pas caractérisée.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a déchu la société BHE IMMO du bénéfice de la garantie.

Sur le montant de l’indemnité d’assurance :

En vertu des conditions générales de la police, l’assureur s’engage notamment à indemniser l’assuré :

— des dégradations et destructions causées par le locataire et constatées à son départ par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement ou par huissier,

— de la perte pécuniaire consécutive au temps nécessaire, à dire d’expert, à la remise en état des locaux, à concurrence d’une somme maximale égale à deux mois de loyer,

— des frais d’état des lieux de sortie établi par huissier,

Le tout dans la limite d’un plafond de 10.000 euros TTC par sinistre, et après application d’un coefficient de vétusté.

Si la déclaration de sinistre a été effectuée par l’assuré plus de huit jours après le constat des désordres, il n’est pas établi que ce retard de quelques jours ait été préjudiciable à l’assureur.

En revanche, l’assureur n’ayant pas notifié son intention de mandater un expert dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de cette déclaration, l’assuré était en droit de faire exécuter les travaux, conformément aux stipulations contractuelles.

Le cabinet d’expertise finalement mandaté par la société ALLIANZ n’a émis aucune réserve sur la mobilisation des garanties et a chiffré le montant de l’indemnité à la charge de l’assureur à 7.985,64 euros, vétusté déduite. Il s’y ajoute une perte locative de 1.185 euros comme indiqué plus avant et les frais du constat dressé le 1er mars 2021, soit 500 euros, à l’exclusion du second constat du 8 juin 2022 qui ne porte pas sur les dégradations subies. L’assureur sera donc tenu, in solidum avec les époux [K], à réparer les conséquences du sinistre à hauteur de la somme de 9.670,64 euros, outre intérêts légaux à compter du 13 juillet 2021, soit vingt jours après la réception du rapport d’expertise.

Sur les demandes accessoires en dommages-intérêts :

La résistance abusive opposée par l’assureur aux réclamations légitimes de son assuré a causé à ce dernier un préjudice distinct du simple retard de paiement, qui doit être indemnisé par l’allocation d’une somme de 1.500 euros. En revanche, la société BHE IMMO n’établit pas l’existence d’un préjudice moral appelant réparation.

Sur la demande reconventionnelle de l’assureur :

En l’absence de déchéance de garantie, les frais d’expertise doivent demeurer à la charge de la société ALLIANZ.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut à l’égard des époux [K],

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence matérielle et débouté la société ALLIANZ de ses demandes reconventionnelles,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement les époux [T] [K] et [Z] [D] à payer à la société BHE IMMO la somme de 13.935,50 euros, avec intérêts légaux à compter du 26 janvier 2022,

Juge que la société ALLIANZ n’est pas fondée à opposer une déchéance de garantie,

La condamne à payer à son assuré, in solidum avec les époux [K], la somme de 9.670,64 euros, outre intérêts légaux à compter du 13 juillet 2021,

Condamne en outre la société ALLIANZ à verser à son assuré la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Déboute la société BHE IMMO de sa demande au titre d’un préjudice moral,

Condamne in solidum les époux [K] d’une part, et la société ALLIANZ d’autre part, aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne les époux [K] à verser à la société BHE IMMO une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société ALLIANZ à verser à la société BHE IMMO une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT