RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01673 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JGG3

ID

TJ DE [Localité 20]

05 avril 2024

RG : 22/01665

[R]

C/

[S]

[N]

[K]

SARL COTE SOLEIL IMMOBILIER

SARL

LAURENS- LAMBOLEY-[K] NOTAIRES ASSOCIES

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 05 avril 2024, N°22/01665

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, puis prorogée au 29 janvier 2026. Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [J] [R]

né le 05 novembre 1982 à [Localité 21] (29)

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Thomas Autric de la Selarl Eve Soulier – Jérôme Privat – Thomas Autric, postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉS :

Mme [F] [S]

née le 04 mai 1974 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 9]

M. [P] [N]

né le 14 juillet 1969 à [Localité 19]

[Adresse 16]

[Localité 8]

Représentés par M^e Perrine Lafont de la Selarl Coudurier-Chamski-Lafont-Ramackers, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

Me [V] [K], notaire

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

La Sarl CÔTÉ SOLEIL IMMOBILIER,

RCS de [Localité 20] n° 487 862 997, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par M^e Nicolas Jonquet de la Scp SVA, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

La Sarl [Localité 18]-LAMBOLEY-[K] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 19 novembre 2020 reçu par Me [V] [K] de la société [Localité 18]-Lamboley et [K], notaires associés à [Localité 22] a été établie entre M. [J] [R] et son épouse [Y] née [T] et Mme [F] [S] et M. [C] [N] une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier à [Localité 15] (30) au prix de 362 000 euros.

La vente réalisée par l’intermédiaire de l’agence immobilière Côté Soleil Immobilier a été réitérée par acte notarié reçu le 1er mars 2021.

Le 23 mars 2021, les acquéreurs ont allégué avoir découvert que la parcelle sur laquelle se trouve le bien acquis était située en zone inondable soumise au risque de ruissellement fort suite à l’élaboration d’un plan de prévention risque inondation approuvé le 07 juin 2015 interdisant notamment toute nouvelle construction et que les vendeurs et l’agence immobilière leur avaient dissimulé cette information dont ils avaient connaissance.

Excipant de la dégradation de l’état de la toiture, d’un problème d’écoulement d’eaux usées et de la présence d’amiante dans le vide sanitaire, ils ont tenté de trouver une solution amiable au litige puis ont par acte du 04 avril 2022 assigné les vendeurs, le notaire et l’agence immobilière en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement contradictoire du 05 avril 2024 :

— a constaté la mise hors de cause de Mme [Y] [T],

— a rejeté leur demande d’expertise judiciaire,

— a rejeté la demande de condamnation in solidum des vendeurs à payer les sommes de

—  30 000 euros de dommages-intérêts au titre de l’excédent de prix payé,

—  10 000 euros à titre de réparation de son préjudice moral,

—  1 500 euros en réparation du préjudice lié aux désordres affectant le système d’écoulement des usés du vide sanitaire,

—  4 095 euros en réparation du préjudice lié au désordre concernant l’absence d’étanchéité de la toiture,

—  704 euros en réparation de travaux de retrait d’amiante du vide sanitaire,

— les a condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de réparation du préjudice lié à la dégradation du revêtement de sol de la résidence,

— a rejeté la demande des vendeurs en condamnation du requérant à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation d’un préjudice moral,

— l’a condamné à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux entiers dépens et à payer à la société [Localité 18]-Lamboley et [K], notaires associés et à la société Côté Soleil Immobilier chacun la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le mariage de M. [J] [R] et Mme [Y] [T] a été dissous par divorce le 19 avril 2023, avec mention à l’état-civil le 09 mai 2023.

M. [J] [R] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 16 mai 2024.

Par ordonnance du 14 mai 2025, la procédure a été clôturée le 31 octobre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 17 novembre 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 prorogé au 29 janvier 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 27 octobre 2025, M. [J] [R], appelant, demande à la cour

— d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— a rejeté ses demandes

— en condamnation in solidum des vendeurs, de l’agence immobilière et du notaire à lui payer les sommes de 30 000 euros de dommages-intérêts au regard de l’excédent de prix payé et 10 000 euros à titre de réparation de son préjudice moral,

— d’expertise judiciaire,

— en condamnation des vendeurs au paiement des sommes de :

—  1 500 euros en réparation du préjudice lié aux désordres affectant le système d’écoulement des usés du vide sanitaire,

—  4 095 euros en réparation du préjudice lié au désordre concernant l’absence d’étanchéité de la toiture,

—  704 euros en réparation de travaux de retrait d’amiante du vide sanitaire,

— l’a condamné aux entiers dépens et à leur payer ainsi qu’au notaire et à l’agence immobilière chacun la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le confirmer pour le surplus soit en ce qu’il :

— a constaté la mise hors de cause de son ex-épouse,

— a condamné les vendeurs à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de réparation du préjudice lié à la dégradation du revêtement de sol de la résidence,

— a rejeté leur demande en réparation d’un préjudice moral,

Et statuant de nouveau

— de condamner le notaire et la société dont il fait partie pour manquement à leur devoir de conseil et d’information,

— de condamner l’agence immobilière pour manquement à son devoir de conseil,

— de condamner les vendeurs à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés, à titre subsidiaire sur le fondement du dol et à titre infiniment subsidiaire pour manquement à leur obligation d’information sur les risques naturels portant sur le terrain,

— de les condamner du fait de la dégradation du revêtement de sol de la résidence,

— de les condamner sur le fondement de la garantie des vices cachés pour les autres désordres affectant le bien immobilier, à savoir les vices affectant la toiture, l’écoulement des eaux dans le vide sanitaire et la présence d’amiante,

En conséquence

À titre principal

— de condamner in solidum tous les intimés à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,

À titre subsidiaire

— de condamner les vendeurs à lui régler la somme de 30 000 euros à titre de diminution du prix de vente du fait de la violation de leur devoir d’information,

À titre également subsidiaire

— de condamner in solidum l’agence immobilière et le notaire à lui payer la somme de 21 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de négocier un prix plus favorable, évaluée à 70 %,

À titre infiniment subsidiaire

— d’ordonner une mesure d’expertise aux fins de déterminer la moins-value de l’immeuble du fait du classement de la parcelle en zone inondable par risque de ruissellement

— de condamner in solidum tous les intimés à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au regard de son préjudice moral,

— de condamner les vendeurs au paiement des sommes de

—  1 500 euros en réparation du préjudice lié au désordre affectant le système d’écoulement des eaux usées du vide sanitaire,

—  4 095 euros en réparation du préjudice lié au désordre concernant l’absence d’étanchéité de la toiture.

—  704 euros en réparation des travaux de retrait d’amiante du vide sanitaire,

—  3 000 euros à parfaire du fait de la dégradation du revêtement de marbre,

— de condamner in solidum tous les intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 24 octobre 2024, Mme [F] [S] et M. [P] [N], vendeurs intimés, demandent à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il :

— a rejeté la demande de condamnation in solidum des défendeurs à payer à M. [R] les sommes de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts au regard de l’excédent de prix payé et 10 000 euros à titre de réparation de son préjudice moral

— a rejeté la demande d’expertise judiciaire,

— les a condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de réparation du préjudice lié à la dégradation du revêtement de sol de la résidence

— a rejeté les demandes de M. [R] tendant à leur condamnation au paiement des sommes de

—  1 500 euros en réparation du préjudice lié aux désordres affectant le système d’écoulement des usés du vide sanitaire,

—  4 095 euros en réparation du préjudice lié au désordre concernant l’absence d’étanchéité de la toiture,

—  704 euros en réparation de travaux de retrait d’amiante du vide sanitaire,

— a rejeté leur demande de condamnation de M. [J] [R] à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation d’un préjudice moral,

— l’a condamné à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné à payer à la société [Localité 18]-Lamboley et [K], notaire associés la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné à payer à la société Côté Soleil Immobilier la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— l’a condamné aux entiers dépens.

En conséquence

— de débouter l’appelant de toutes ses prétentions à leur encontre, sauf à constater qu’ils ont pris toutes dispositions pour prendre à leur charge la réparation de la rayure opérée par le déménageur à l’occasion de l’enlèvement de leurs derniers effets, paiement qu’ils ont toujours proposé et qu’ils sont toujours d’accord pour régler.

— d’infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation de M. [R] à leur verser la somme de 5 000 euros réparation du préjudice moral,

Et par conséquent

— de le condamner à leur verser une somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, outre 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et aux entiers dépens.

À titre subsidiaire

— de condamner les sociétés Côté Sud Immobilier et [Localité 18]-Lamboley et [K], Notaires associés et Me [V] [K] à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait survenir hors la réparation du sol, conséquence du manquement du déménageur,

— de statuer dans ce cas sur la répartition des dépens.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 30 octobre 2025, Me [V] [K] et la société de notaires, intimés, demandent à la cour

— de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation in solidum des vendeurs, de l’agence immobilière à payer avec eux à M. [R] une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts au regard de l’excédent de prix payé,

— de prononcer la confirmation du jugement dont appel en date du 5 avril 2024 par substitution de motifs,

— de débouter l’appelant de son action infondée,

Subsidiairement

— de le débouter de toutes ses demandes dirigées contre le notaire qui n’a commis aucune faute, aucun manquement au devoir de conseil et d’information, en l’absence de tout lien causal avec un préjudice qui n’est ni direct, ni actuel, ni certain,

— de le juger irrecevable, par application de l’article 564 du code de procédure civile, en sa nouvelle demande de perte de chance,

— de le débouter de sa demande de perte de chance chiffrée à 70 % de 30 000 euros injustifiée tant dans son principe, que dans son quantum,

— de le débouter de sa demande subsidiaire d’expertise par application de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile.

Tenant le principe de l’estoppel,

— de débouter la société Côté Soleil Immobilier, M. [N] et Mme [S] de toutes leurs demandes dirigées contre eux,

En tout état de cause,

— de condamner l’appelant aux entiers dépens et à leur payer la somme de 4 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 22 janvier 2025, La société Côté Soleil Immobilier, intimée, demande à la cour

— de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard des acquéreurs,

En conséquence

— de débouter l’appelant de toutes ses demandes à son encontre,

— de juger que le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard des acquéreurs,

— de les condamner à supporter les dommages et intérêts qui pourraient être alloués à l’appelant au regard de l’excédent de prix payé et du préjudice moral,

En tout état de cause

— de débouter les vendeurs de toute demande de garantie,

— de condamner l’appelant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*mobilisation de la garantie des vices cachés pour risque d’inondation et de ruissellement

Pour rejeter la demande des acquéreurs sur ce fondement, le tribunal a jugé que les risques d’inondation et de ruissellement urbain auxquels était exposée la parcelle acquise ressortaient clairement de l’ensemble des informations figurant dans les actes et annexes qui leur avaient été remises avant et au jour de la signature de l’acte de vente.

L’appelant soutient que les vendeurs qui avaient connaissances de ce risque ne l’en ont pas informé.

Les vendeurs intimés soutiennent que le rapport et la fiche de renseignement d’urbanisme annexés à l’acte de vente avant sa signature définitive mentionnent explicitement que le bien se situe en zone de ruissellement urbain.

Aux termes de l’article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’appelant de rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché de nature à rendre le bien propre à son usage et de la connaissance de celui-ci par les vendeurs antérieurement à la vente.

La promesse de vente du 19 novembre 2020 a porté sur une maison individuelle à usage d’habitation [Adresse 6] à [Localité 14] édifiée de plain-pied avec piscine, cadastrée section C n° [Cadastre 4] pour une contenance totale de 14 a 58 ca au prix de 362 000 euros y compris 8 580 euros pour l’acquisition de mobilier.

Elle mentionne page 10 au chapitre 'Protection de l’environnement et santé publique’ que 'conformément aux dispositions de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, un dossier de diagnostic technique de l’immeuble établi le 22 janvier 2020 et le 05 novembre 2020 (TERMITES) par la société A2PM Conseil à [Localité 11] est demeuré ci-annexé, comprenant (à adapter selon les cas) :

— l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits comprenant de l’amiante (ABSENCE),

— l’état mentionnant la présence de termites dans le bâtiment (ABSENCE),

— dans les zones mentionnées au I de l’article L.125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article,

— le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.134-1 du C.C.H.

— l’état de l’installation intérieure d’électricité (ANOMALIES) (…).'

Elle comporte le paragraphe suivant :

'A ce sujet il est ici précisé que l’intégralité des diagnostics requis sont demeurés ci-annexés après avoir été spécialement visés par l’acquéreur.'

Elle mentionne page 12 au paragraphe 'Etat des risques et pollutions en application des articles L.125-5 et suivants du code de l’environnement’ :

'Conformément aux dispositions de l’article L.125-5 du code de l’environnement, il est ici précisé que l’immeuble est situé dans une zone

— couverte par un plan de prévention des risques prévisibles, prescrit ou approuvé,

— non couverte par un plan de prévention des risques miniers

— non couverte par un plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé

— de sismicité définie par décret en Conseil d’Etat

— à potentiel radon définie par voie réglementaire.

En conséquence, et conformément aux dispositions de l’article 4 du décret n° 2005-134 du 15 février 2005 codifié à l’article R.125-26 du code de l’environnement, un état des risques établi par le diagnostiqueur le 5 novembre 2020 au vu du dossier communal d’informations est demeuré annexé.

Le bénéficiaire reconnaît avoir connaissance des règles d’urbanisme et de prévention des risques et pollutions prévisibles liés à la localisation des biens et droits immobiliers objet des présentes.'

Ces mentions sont reproduites in extenso et à l’identique à l’acte authentique de vente reçu le 1er mars 2021, pages 8 et 9.

Le document non daté intitulé 'résumé de l’expertise n°2020011315"constituant la page 53 de cet acte consistant en une 'page de synthèse ne pouvant être utilisée indépendamment du rapport d’expertise complet', établi à en-tête de la société A2PM Conseil – Diagnostic Immobilier mentionne en contradiction avec la mention page 12 relative à la couverture de la zone par un PPrn :

'Etat des risques et pollutions : Le bien n’est pas situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels'.

Mais le document 'Etat des risques et pollutions’ réalisé le 05 novembre 2020 par cette société, auquel renvoie l’acte, mentionne :

'PPRn Inondation approuvé le 16/09/2016 : NON EXPOSÉ'.

Et le document 'Descriptif des risques’ émanant du site GéoRiques du Ministère de la transition écologique, édité le 25 février 2021 à 10h44 et également intégré à l’acte authentique en pages 111 à 128, répond à la question :

'Quels risques peuvent impacter la localisation (pour la commune de [Localité 14]) ''

de la manière suivante :

— Retrait-gonflements des sols : aléa moyen

— Séismes : 3 – MODEREE

— Localisation située dans un territoire à risque important d’inondation: Non

— Location exposée à un Atlas (sic) de Zone Inondable : Oui

Nom de l’AZI

Aléa

Date de début de programmation

Date de diffusion

30DDTM20130146 – Bassin versant des Gardons

Inondation – Par une crue torrentielle ou à montée rapide de cours d’eau

34DREAL20070009 – [Adresse 12]

Inondation

15/03/2003

Malgré la contradiction apparente entre ces différents documents, la mention insérée au corps même de l’acte selon laquelle 'il est ici précisé que l’immeuble est situé dans une zone – couverte par un plan de prévention des risques prévisibles, prescrit ou approuvé’ a permis aux acquéreurs, par renvoi à ceux-ci, de comprendre que le bien objet de la vente, non exposé à un risque important d’inondation, était toutefois localisé dans une zone exposée à un aléa à type d’inondation, ce d’autant plus qu’en page 3/22 l’état des risques du 05 novembre 2020 liste les sinistres indemnisés dans le cadre d’une reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle dans cette zone, parmi lesquels une tempête en 1982 et 9 inondations entre 1987 et 2005.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté les acquéreurs de leur demande à l’encontre des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés.

*dol imputé aux vendeurs

Pour rejeter la demande de l’acquéreur sur le fondement du dol, le tribunal a jugé qu’il ne rapportait pas aux débats la preuve que les vendeurs lui auraient de manière intentionnelle dissimulé l’état réel des risques affectant le terrain en vue de provoquer son consentement à la vente ni la preuve qu’il avaient connaissance du caractère déterminant de son consentement lié à la constructibilité de la parcelle acquise.

L’appelant soutient que les vendeurs ont engagé leur responsabilité sur le fondement de la réticence dolosive en n’ayant pas révélé l’information sur les risques naturels d’inondation alors qu’ils avaient connaissance de la volonté des acquéreurs d’entreprendre des travaux.

Les vendeurs intimés soutiennent que leur mauvaise foi n’est pas démontrée ; que les clauses du contrat étaient claires et que toutes les informations utiles dont ils étaient eux-mêmes en possession ont été portés à la connaissance des acquéreurs, de sorte que la preuve d’une intention ou d’une manoeuvre dolosive n’est pas rapportée ; qu’en outre les travaux effectués par les acquéreurs démontrent que leurs perspectives sont conformes à ce qu’ils pouvaient attendre de leur achat au regard des renseignements qui leur avaient été donnés.

Selon l’article 1137 du code civil alinéa 1 et 2, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Selon les articles 1130 et 1131 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Il incombe à l’appelant de démontrer d’une part que l’information relative à l’état réel des risques auxquels est exposé la parcelle vendue avait un caractère déterminant de son consentement, d’autre part qu’il n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes s’il en avait eu connaissance, de troisième part que cette information lui a été intentionnellement dissimulée.

Dès lors qu’il a été démontré que la situation de la parcelle en zone exposée à un risque d’inondation a été portée à sa connaissance tant dans la promesse de vente que dans l’acte de vente lui-même, l’appelant ne peut ici exciper d’aucun dol et le jugement est encore confirmé sur ce point.

*manquement des vendeurs à leur devoir d’information

Pour la même raison, aucun manquement des vendeurs à leur obligation d’information précontractuelle n’étant caractérisé, le jugement est encore confirmé sur ce point.

*indemnisation du chef de vices affectant la toiture, l’écoulement des eaux usées et du chef de la présence d’amiante

**vices affectant la toiture

Pour débouter l’acquéreur de ce chef le tribunal a jugé qu’il n’établissait pas le défaut d’étanchéité allégué constitutif d’un éventuel vice caché à la date de la vente.

L’appelant allègue que le couvreur a constaté que la toiture présentait d’importants défauts d’étanchéité, qui étaient cachés au jour de la vente dès lors qu’il n’a pas accédé aux toits et n’avait pas compétence pour les constater, qui existaient au jour de l’achat, diminuent fortement l’usage du bien et dont les vendeurs avaient connaissance.

Les intimés soutiennent que les diagnostics effectués avant la vente ne corroborent pas ces allégations de dégradations de la toiture.

À l’appui de son allégation l’appelant verse aux débats le devis du 17 mars 2021 de la Sasu RCT Toiture d’un montant de 3 036 euros TTC pour :

— le lavage de la toiture à l’eau haute pression thermiques sur toute la surface

— la détection de fuites et la rénovation de la toiture sur 6 m²

— l’enlèvement de tuiles cassées et la pose de tuiles maçonnées sur toute la surface

— la dépose et la pose de tuile maçonnées sur les premières rangées

— la fourniture de 200 tuiles canal,

un second devis de la même entreprise du 06 avril 2021 de 1 998 euros pour

— la rénovation de 2 rives de toiture

— le remplacement de tuiles cassées, démolition et pose de tuiles canal

— la fourniture de 100 tuiles canal,

ainsi que plusieurs photographies non datées d’où il s’évince que le fait que certaines tuiles du toit étaient cassées était parfaitement visible à l’oeil nu.

Il verse aussi un document intitulé 'Bilan avant achat Audit en date du 10/11/2020" réalisé à sa demande par la société Check my house comportant de nombreuses photographies de la toiture et concluant sur l’état général du logement : 'Bon état général’ '(…) La toiture est en bon état (..;)'.

Même s’ils n’ont pas été décelés par cette société les vices affectant certaines tuiles de la toiture étaient donc apparents et s’applique la clause 'vice cachés’ de l’acte qui mentionne page 16 '(…) Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois de ce qui est dit sous le titre 'Environnement-Santé publique'. À cet égard il est précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.'

Le jugement est donc encore confirmé sur ce point.

**vices affectant l’écoulement des eaux usées

Pour débouter l’acquéreur de sa demande à ce titre le tribunal a jugé que les éléments qu’il versait aux débats ne permettaient pas d’établir un quelconque vice caché affectant le système d’évacuation des eaux au moment de la vente.

L’appelant allègue avoir découvert en septembre 2021 à l’occasion d’un débordement d’eau et de déjection au niveau du vide sanitaire, alors que les réseaux avaient été refaits, la présence d’une fosse septique entre le réseau d’évacuation des eaux usées du vide sanitaire et le tout-à-l’égout, dont l’existence n’avait pas été signalée par les vendeurs.

Les intimés soutiennent que les diagnostics effectués avant la vente ne corroborent pas ces allégations de problèmes d’écoulement des eaux usées.

À l’appui de son allégation l’appelant verse aux débats deux factures des 27 septembre et 12 octobre 2021 de la société Mps habitat pour :

— le débouchage d’une canalisation de diamètre 100 à l’aide d’un furet

— la création d’une tranchée sous la terrasse (création de la tranchée sur 70 cm de profondeur par 2 mètres 20 de profondeur (sic), décaissement de la terre sous la terrasse, création d’un carottage en vide sanitaire dans un mur en banche,

— la modification du vide sanitaire (baisse du fil d’eau, raccordement au réseau E.U)

comportant la mention 'j’ai remplacé l’ancienne sortie du vide sanitaire qui était complètement fissuré(e)' J’ai vérifie(r) l’état du fibro-ciment à l’aide d’une caméra'.

Cette seule facture ne démontre ni l’existence d’une ancienne fosse septique qui, si la cour comprend bien l’allégation de l’appelant, serait restée en fonction, ni la survenance de l’inondation intérieure alléguée concernant le réseau d’évacuation des eaux usées.

Le jugement est donc encore confirmé sur ce point.

**présence d’amiante dans le vide sanitaire

Pour rejeter la demande de l’acquéreur à ce titre, le tribunal a relevé que si l’annexe technique relative à la présence d’amiante au sein de l’immeuble ne faisait pas mention d’une détection de ce matériau au niveau du vide-sanitaire et que cette défaillance pouvait être considérée comme n’ayant pas été apparente au moment de la vente, il ne résultait pas des indications précises contenues dans ce rapport une importance de ce matériau telle que l’ensemble de l’immeuble, ni même une grande partie, se serait trouvé affecté, privant les propriétaires de tout usage normal de leur bien.

L’appelant soutient avoir 'sur recommandation du plombier’ mandaté un diagnostiqueur amiante qui a constaté la présence d’amiante dans le vide sanitaire et notamment sur la conduite en fibro-ciment.

Les intimés soutiennent que les diagnostics effectués avant la vente ne corroborent pas ces allégations.

À l’appui de leur allégation, l’appelant verse aux débats un document 'Rapport de repérage avant travaux des matériaux et produits contenant de l’amiante des conduites dans le vide sanitaire de la maison’ réalisé par la société JL Expertise le 25 janvier 2022 concluant page 8/28 : 'dans le cadre de la mission décrite en tête du rapport il a été repéré après analyse des matériaux et produits contenant d’amiante (sic) listés ci-après : Présence d’amiante de type Chrysolite sur l’échantillon – 1 situé sur la conduite en fibro-ciment du vide sanitaire au niveau – 1M ; absence d’amiante sur l’échantillon -2 (calorifuge laine conduite du vide-sanitaire compartiment 3 ch schéma p5/28).

Compte-tenu de la localisation de l’échantillon prélevé, qui ne correspond pas à une zone habitable de l’immeuble, même si ce vice pouvait être considéré comme caché, d’une part l’appelant ne démontre pas que les vendeurs en avaient connaissance avant la vente, d’autre part il ne rend pas l’immeuble impropre à son usage.

Le jugement est donc encore confirmé sur ce point.

*responsabilité de l’agence immobilière

Pour rejeter les demandes du vendeur à l’encontre de celle-ci le tribunal l’a jugé défaillant à établir une quelconque faute qui lui serait imputable.

L’appelant soutient que l’agence immobilière a manqué à son devoir de conseil sur l’existence d’un risque de ruissellement urbain auquel la parcelle est soumise ; qu’elle avait pourtant connaissance de cette information car les services de la mairie de la commune lui en avaient fait part.

L’intimée soutient n’avoir commis aucune faute puisqu’elle a justement interrogé la mairie et informé verbalement les acquéreurs par devant le notaire des difficultés affectant le terrain.

Dès lors qu’il est établi que l’information relative à l’exposition de la parcelle vendue au risque d’inondation était contenue à la promesse de vente et à l’acte subséquent, aucune faute ne peut ici être imputée à l’agent immobilier dans l’exécution de son mandat à l’égard de ses mandants parmi lesquels l’appelant.

Le jugement est en conséquence encore confirmé sur ce point.

*responsabilité du notaire

Pour retenir des manquements à leur devoir d’information et de conseil à l’encontre de Me [V] [K] et de l’étude notariale dont elle faisait partie, le tribunal a jugé que celle-ci aurait dû s’employer à rechercher et joindre tout document utile à lever les contradictions apparaissant entre l’acte de vente et ses annexes, dont notamment le PPRI applicable à la commune, au demeurant cité dans la note d’information d’urbanisme du 04 décembre 2020 annexée à cet acte.

L’appelant soutient que le notaire a manqué à son devoir de conseil et d’information concernant le risque de ruissellement urbain fort affectant la parcelle vendue au moment de la signature de l’acte comme l’a jugé le tribunal.

Les intimées soutiennent que l’action est infondée dès lors que l’assignation (sic) ne vise aucun fondement juridique pour engager leur responsabilité civile ; qu’en sollicitant et en annexant une note de renseignement d’urbanisme sur laquelle n’apparaissait pas de mention suspecte, leurs diligences ont été suffisamment effectuées et que le notaire n’a commis aucune faute de nature a engager sa responsabilité civile professionnelle ; qu’outre l’absence de faute, le lien de causalité avec le préjudice allégué n’est pas établi et le préjudice moral non plus démontré.

Elles versent aux débats les conclusions n°2 de l’acquéreur devant le tribunal judiciaire, qui, si elle ne visent à leur dispositif que les articles 310-1 et suivants, 321 et suivants et 145 et suivants du code civil (sic), au soutien de sa demande de condamnation in solidum à leur encontre à lui verser des dommages et intérêts 'au regard de l’excédent de prix’ et pour préjudice moral, développent en discussion leur responsabilité délictuelle fondée sur les articles 1240 et 1241 du code civil et la violation alléguée de leur devoir de conseil en matière d’urbanisme, fondement repris par le tribunal à l’appui de sa décision.

De plus, si devant la cour le dispositif des conclusions récapitulatives de l’appelant ne vise aucun texte, la discussion qu’elles contiennent reprennent le même argumentaire fondé sur les mêmes dispositions du code civil.

Et quoi qu’il en soit, dès lors qu’il incombe au juge en application de l’article 12 alinéa 1 du code de procédure civile de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, une telle omission n’était pas susceptible d’entraîner le rejet de la demande comme infondée.

Dès lors qu’il est jugé que l’acquéreur a été suffisamment informé sur la situation de la parcelle acquise en zone soumise à l’aléa inondations par l’acte authentique de vente et ses annexes, quelles que soient les contradictions apparentes qu’ils contiennent, aucun manquement à son devoir d’information et de conseil ne peut ici être retenu à l’égard du notaire instrumentaire.

Le fait que le PPRI de la commune de [Localité 14] soit mentionné à la note d’urbanisme du 4 décembre 2020 annexée à cet acte emporte d’autant moins de conséquences que cette note indique clairement : 'Informations générales sur la commune : Risques majeurs : (…) Inondation (…)'

et

'Informations annexes : la commune est située dans le périmètre de protection des risques d’inondation : PPRI [Localité 17] aval (gorges et plaine) approuvé le 02/02/98.

La commune est concernée par le PPR ruissellement urbain approuvé le 07/04/2015'.

Aucun manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil n’est donc caractérisé.

En l’absence de faute, aucun préjudice ne peut être indemnisé et le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté l’acquéreur de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de tous les intimés.

*appel incident des vendeurs

Pour rejeter leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, le tribunal a jugé que si la procédure engagée par les acquéreurs s’était avérée lourde et injustifiée et les avait considérablement perturbés, les vendeurs n’établissaient pas une intention de nuire ayant animé ceux-ci dans le cadre de la procédure engagée notamment à leur encontre ni la réalité ni l’envergure du préjudice invoqué.

La cour constate que le dispositif des conclusions des vendeurs est ambigu et contradictoire et ne lui permet pas de statuer sur ce point dès lors qu’il est demandé tout à la fois

— de confirmer le jugement en ce qu’il rejette leur demande de condamnation de M. [J] [R] à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation d’un préjudice moral,

et

— de l’infirmer en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation de M. [R] à leur verser la somme de 5 000 euros réparation du préjudice moral.

Le jugement ne peut donc qu’être confirmé sur ce point.

*dépens et article 700

Succombant à l’instance, l’appelant est condamné à en supporter les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de le condamner à payer à chacun des intimés la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ceux-ci sur le fondement de l’article 700 du code de pr

océdure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [R] aux dépens de la présente instance et à payer par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros à chacun de

— M. [P] [N] et Mme [F] [S] d’une part,

— la société Côté Soleil Immobilier d’autre part

— Me [V] [K] et la Scp Laurens-Lamboley-[K] notaires associés de troisième part.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,