COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/ 343

N° RG 21/11182

N° Portalis DBVB-V-B7F-BH3QW

[L] [N]

[R] [OE]

S.C.I. AURORE

C/

[B] [WX] [X] épouse [G]

[H] [G]

[P] [S]

[NX] [D]

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 3]

SA MAAF ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier AVRAMO

M^e Sébastien

BADIE

M^e Thibaut BREJOUX

M^e Paul GUEDJ

M^e Laurent CHOUETTE

M^e François COUTELIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 28 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/01303.

APPELANTS

Madame [L] [N]

née le 20 Février 2024 à [Localité 10] (34), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier AVRAMO, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [R] [OE]

exploitant sous l’enseigne 'Euro travaux Batiment', demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Christine MOUROUX-LEYTES, avocat au barreau de TOULON

S.C.I. AURORE

poursuites et diligences de son représentantt légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thibaut BREJOUX, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Madame [B] [WX] [X] épouse [G]

demeurant [Adresse 4]

signification de la DA et des conclusions en étude le 19/10/2021

Signification conclusions le 30/01/2023 à l’étude.

défaillante

Monsieur [H] [G]

né le 04 Octobre 1972 à [Localité 8] (21) demeurant [Adresse 4]

Assignation portant signification de la DA et des conclusions en étude le 19/10/2021 ; Signification conclusions le 30/01/2023 à l’étude.

défaillant

Madame [P] [S]

née le 12 Juillet 1967 à [Localité 11] (83), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Marie-caroline PELEGRY de la SELARL HBP, avocat au barreau de TOULON

Madame [NX] [D]

née le 05 Mai 1985 à [Localité 9] (13), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Laurent CHOUETTE, avocat au barreau de TOULON

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sis à [Localité 11]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET MERLE, dont le siège social est [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e François COUTELIER, membre de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON

SA MAAF ASSURANCES

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7]

représentée par M^e Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Mai 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant acte notarié du 30 décembre 1942, l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], ayant appartenu aux époux [K] [O] [C]-[VU] et [Z] [A], a fait l’objet d’une mise en copropriété pour les besoins d’une donation-partage entre leurs héritiers.

Madame [L] [N] a acquis le 29 décembre 2004 le lot n° 1 situé au rez-de-chaussée, constitué de locaux à usage commercial, qu’elle a donnés à bail à la SARL SAINT JEAN IMMOBILIER, à laquelle a succédé la SARL FONTENOY IMMOBILIER à compter du 1er janvier 2010.

Le lot n° 2, comprenant un appartement situé au premier étage côté Ouest, la moitié indivise d’un water-closet, une mansarde et la moitié divise d’une terrasse, a été acquis le 3 décembre 2003 par les époux [J] [F] et [V] [M], puis cédé le 27 août 2009 à Madame [NX] [D], puis encore le 28 juin 2013 à Madame [P] [S].

Le lot n° 3, comportant un appartement situé au premier étage côté Est, l’autre moitié indivise du water-closet, une mansarde, et l’autre moitié divise de la terrasse, a été acquis le 15 mars 2001 par la SCI AURORE, qui l’a donné à bail d’habitation aux époux [H] [G] et [B] [X] à compter du 20 octobre 2012.

Le 10 septembre 2013, la société FONTENOY IMMOBILIER a déclaré à son assureur un sinistre occasionné par un dégât des eaux, se traduisant notamment par un effondrement du plafond et la perte de la quasi-totalité de son matériel mobilier et informatique, qu’elle a également dénoncé au syndic de l’immeuble le Cabinet MERLE

Suivant ordonnance de référé rendue le 29 novembre 2013, le syndicat des copropriétaires a obtenu la désignation d’un expert au contradictoire de la société AURORE et de Madame [S], aux fins de rechercher les causes des infiltrations et prescrire les travaux nécessaires pour y remédier. La société FONTENOY IMMOBILIER est intervenue volontairement à l’instance pour demander que l’expert se prononce également sur son préjudice.

Par la suite, la mission de l’expert a encore été étendue à la détermination des préjudices subis par Madame [N], puis au contradictoire des époux [F], de Madame [D], de Monsieur [R] [OE], artisan ayant réalisé des travaux d’étanchéité pour le compte de la société AURORE, et de son assureur la MAAF.

L’expert Monsieur [KE] [U] a clos son rapport le 19 décembre 2016, faisant état de causes d’infiltrations multiples, mais pointant essentiellement :

— d’une part, un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse du premier étage perdurant depuis de nombreuses années, et aggravé par certains travaux effectués au cours des années 2008-2009 (retrait des 'skydômes’ ou 'lanterneaux’ qui avaient été installés pour éclairer les locaux du rez-de-chaussée et création d’un muret de séparation de la terrasse ayant empêché l’écoulement des eaux de pluie suivant la pente de l’ouvrage),

— et d’autre part, le sinistre précité survenu le 8 septembre 2013, trouvant son origine dans une surcharge de la terrasse côté Est du fait d’un mauvais entretien des exécutoires, ayant provoqué l’ouverture intempestive par les époux [G] de la porte-fenêtre de leur appartement afin d’évacuer l’eau par l’intérieur jusqu’au palier.

L’expert a chiffré les préjudices subis par la société FONTENOY IMMOBILIER (non partie à la présente instance) et par Madame [N].

Il a également prescrit les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations (cf page 27 du rapport).

Par actes délivrés entre le 21 février et le 7 mars 2017, Mme [L] [N] a saisi le tribunal de grande instance de Toulon, devenu le tribunal judiciaire, pour entendre condamner le syndicat des copropriétaires, Mme [S] et la société AURORE à effectuer l’ensemble des travaux préconisés par l’expert, ainsi qu’à lui payer, in solidum avec Mme [D], M. [OE] et la MAAF, les sommes de :

—  28.980 € au titre du coût de la remise en état de ses locaux du fait des dommages causés par le défaut d’étanchéité de la terrasse,

—  7.245 € au titre du coût de la remise en état du fait du sinistre survenu le 8 septembre 2013,

—  53.762,24 € en réparation de l’impossibilité de relouer les locaux en l’état depuis le départ anticipé de la société FONTENOY IMMOBILIER, suivant décompte arrêté au 31 août 2019,

—  40.834,37 € au titre de l’incidence des charges locatives (sic).

Les parties défenderesses ont chacune conclu au rejet des demandes formées à leur encontre, se renvoyant mutuellement les responsabilités. À titre subsidiaire, elles ont formé diverses demandes en garantie, la société AURORE ayant assigné à cette fin ses locataires les époux [G].

Par jugement rendu le 28 juin 2021 et assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— débouté les époux [G] de leur demande de nullité du rapport d’expertise,

— condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse prescrits par l’expert,

— condamné Mme [N], Mme [S] et la société AURORE à prendre en charge le coût de ces travaux, après qu’ils aient été votés en assemblée générale,

— condamné la société AURORE et Mme [S] à vérifier et remettre aux normes les seuils des portes-fenêtres ouvrant sur la terrasse,

— condamné Mme [S] à réparer une fuite sous évier,

— condamné la société AURORE à payer à Mme [N] la somme totale de 25.301,69 € à titre de dommages-intérêts,

— condamné les époux [G] à relever et garantir la SCI AURORE à hauteur de 10.903,70 €,

— débouté Mme [N] du surplus de ses prétentions,

— débouté la société AURORE de ses demandes formées contre M. [OE] et son assureur,

— et condamné Mmes [N] et [S], la société AURORE et les époux [G] aux dépens.

Pour statuer en ce sens, les premiers juges ont retenu que la terrasse constituait une partie commune de l’immeuble, mais que les désordres étaient imputables aux travaux réalisés sans autorisation par les copropriétaires des lots n° 1, 2 et 3 ou les occupants de leur chef.

Madame [L] [N] et la société AURORE ont chacune interjeté appel de cette décision par déclarations respectivement enregistrées les 23 et 30 juillet 2021 au greffe de la cour, les deux instances ayant été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état.

Les travaux d’étanchéité mis à la charge du syndicat des copropriétaires ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception sans réserve le 28 avril 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 11 avril 2022, Madame [L] [N] fait valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour défaut d’entretien d’une partie commune, tandis que Mme [D], Mme [S], la société AURORE et M. [OE] encourent chacun une responsabilité de nature délictuelle.

Elle soutient en revanche que c’est à tort que les premiers juges lui ont imputé une part de responsabilité du fait des travaux réalisés par la banque BNP, locataire des locaux du rez-de-chaussée à l’époque où ceux-ci appartenaient à son auteur Madame [G].

Elle demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires, Mme [S] et la société AURORE à effectuer les travaux qui leur incombent respectivement, mais de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de condamner ces mêmes parties, in solidum avec Mme [D], M. [OE] et la MAAF, à lui payer :

—  28.980 € au titre du coût des travaux de remise en état de ses locaux du fait des infiltrations,

—  7.245 € au titre du coût de la remise en état du fait du sinistre du 8 septembre 2013,

—  93.358,40 € au titre de la perte de revenus locatifs suivant décompte arrêté au 31 mars 2022,

—  37.244,37 € au titre des charges locatives et foncières.

Elle réclame accessoirement une somme de 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles, outre ses entiers dépens, et demande à être dispensée de participation aux frais de procédure exposés par le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 9 février 2023, la SCI AURORE soutient également que la terrasse est une partie commune, et stigmatise à ce sujet les contradictions manifestes émaillant la défense du syndicat des copropriétaires.

Elle soutient que c’est uniquement en raison de la carence du syndic qu’elle aurait accepté de réaliser, de même que Mme [N] et M. [F], les travaux de réfection nécessaires pour le compte de la copropriété, sans que cet engagement n’opère cependant un transfert définitif de la responsabilité de l’ouvrage ni de la charge de son entretien.

Elle ajoute que, sous la pression du syndic, elle a commandé en mai 2013 à Monsieur [OE] des travaux d’étanchéité qui ont été mal réalisés, celui-ci ayant notamment supprimé certains exécutoires et omis de prévoir des relevés d’étanchéité suffisants au niveau de la porte-fenêtre, ce qui a été la cause principale du sinistre survenu le 8 septembre suivant.

Elle conteste être responsable pour sa part d’une quelconque dégradation des parties communes ou d’un défaut d’entretien de ses parties privatives.

Elle conclut à l’infirmation des chefs de jugement qui lui font grief et demande à la cour, statuant à nouveau :

— à titre principal, de débouter les autres parties de l’ensemble des prétentions formées à son encontre, et de rejeter toutes demandes visant à lui faire supporter le coût des travaux d’étanchéité pour une part excédant ses tantièmes de copropriété,

— à titre subsidiaire :

*de condamner in solidum M. [OE], la MAAF et les époux [G] à la relever et garantir,

* de condamner M. [OE] et la MAAF à lui payer la somme de 5.383,33 € représentant le coût des travaux mal réalisés,

* de réduire à de plus justes proportions les demandes de Mme [N],

— en tout état de cause, de condamner toute partie perdante à lui payer 15.000 € au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 11 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet MERLE, soutient principalement que, selon le règlement de copropriété, la terrasse constitue une partie privative divisée entre les lots numéros 2 et 3.

Il ajoute que lors de l’assemblée générale du 11 février 2009, M. [F], Mme [N] et la société AURORE s’étaient engagés à prendre à leur compte 'l’ensemble des travaux et gros-oeuvre relatifs à la terrasse et aux murs de la terrasse'.

Il en déduit qu’aucune obligation de réparation ne saurait être mise à sa propre charge, et demande dès lors à la cour, infirmant de ce chef le jugement déféré, de débouter les autres parties de l’ensemble des prétentions dirigées à son encontre.

Subsidiairement, pour le cas où la terrasse serait reconnue comme une partie commune de l’immeuble, il conclut à la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum Mme [N], Mme [S] et la société AURORE à supporter au final le coût des travaux qui lui ont été imposés.

Il réclame enfin paiement de 8.000 € au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 19 mai 2023, Madame [P] [S] conteste toute responsabilité, faisant valoir qu’elle n’a réalisé aucuns des travaux incriminés.

Elle soutient que les responsabilités incombent d’une part au syndicat des copropriétaires, tenu d’une obligation d’entretien des parties communes, et d’autre part à ses auteurs les époux [F] (non parties à la présente instance) et Mme [D], cette dernière ayant omis de l’informer de l’existence des désordres et s’étant en outre engagée, aux termes de l’acte de vente, à prendre en charge le coût des travaux de copropriété votés avant le 17 avril 2013.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à remettre aux normes le seuil d’une porte-fenêtre, dont son logement ne serait pas en réalité pourvu, ainsi qu’à supporter le coût des travaux d’étanchéité imposés au syndicat des copropriétaires, et statuant à nouveau de débouter Mme [N] de toutes prétentions dirigées à son encontre, ou subsidiairement de condamner le syndicat des copropriétaires et Mme [D] à la relever et garantir.

Elle réclame accessoirement paiement d’une somme de 10.000 € au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions notifiées le 13 janvier 2022, Madame [NX] [D] conteste toute responsabilité et soutient que la demande en garantie formée par Mme [S] pour la première fois en cause d’appel serait irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Elle précise que les travaux incriminés concernant son lot ont été le fait de ses auteurs les époux [F], alors qu’elle-même avait fait réaliser en 2010 des travaux d’étanchéité qui ne sont pas la cause des désordres.

Elle conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause, et poursuit la condamnation de toute partie perdante à lui verser 3.600 € au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions notifiées le 18 janvier 2023, Monsieur [R] [OE] et son assureur la MAAF contestent principalement toute responsabilité, et demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé leur mise hors de cause. Ils font valoir que le seul grief retenu par l’expert consiste à ne pas avoir prévu un relevé d’étanchéité suffisant devant la porte-fenêtre de l’appartement de la SCI AURORE, mais que cette dernière avait refusé toute modification de l’existant, et que le sinistre du 8 septembre 2013 est entièrement imputable au fait de ses locataires, dont elle doit répondre.

Subsidiairement, ils concluent à un partage des responsabilités avec la SCI AURORE quant à la réparation des seules conséquences de ce sinistre, évaluée à la somme de 7.245 €, aucune condamnation in solidum ne pouvant en revanche être prononcée à leur endroit en réparation des autres désordres relevant du défaut d’étanchéité de la terrasse.

Ils réclament accessoirement paiement d’une somme de 1.500 € au titre de leurs frais irrépétibles, outre leurs dépens.

Les époux [G], régulièrement cités par exploits d’huissier signifiés le 19 octobre 2021 à leur domicile, n’ont pas comparu devant la cour, le présent arrêt devant être rendu par défaut à leur égard.

L’ordonnance de clôture de l’instruction est intervenue le 23 avril 2024.

DISCUSSION

Sur la responsabilité du syndicat :

Selon le règlement de copropriété de 1942 produit aux débats (aucun autre règlement plus récent n’étant invoqué par les parties), la terrasse dont s’agit constitue une partie privative dont la propriété est divisée entre les lots n° 2 et 3, étant précisé qu’il n’a jamais existé de troisième appartement au premier étage de l’immeuble, contrairement à ce qui est indiqué dans le jugement. Cette stipulation revêt un caractère impératif et s’impose aux parties comme aux juges.

Le tribunal ne pouvait retenir le caractère de partie commune de la terrasse au motif que le règlement ne permettait pas de déterminer précisément les droits de chacun, alors que le lot n° 2 s’est vu attribuer la moitié divise côté Ouest, et le lot n° 3 la moitié divise côté Est.

Toutefois, sauf convention contraire stipulée dans le règlement, les dépenses concernant la réfection de l’étanchéité d’une terrasse privative demeurent à la charge du syndicat des copropriétaires, ce que le syndic avait expressément rappelé lors de l’assemblée générale du 30 janvier 2007 en préambule au vote de la résolution n° 13, en dépit de quoi les copropriétaires s’étaient prononcés à l’unanimité contre la réalisation de travaux.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé, par substitution de motifs, en ce qu’il a condamné le syndicat à effectuer les travaux de reprise d’étanchéité prescrits par l’expert.

Il doit être en revanche infirmé en ce qu’il a exonéré le syndicat de toute responsabilité vis-à-vis de Mme [N], alors que, les premières infiltrations étant apparues dès 2006, il a manifestement tardé à effectuer les réparations nécessaires, engageant ainsi sa responsabilité pour faute dans les conditions du droit commun.

L’engagement de réaliser les travaux pris par certains copropriétaires lors de l’assemblée générale du 11 février 2009 ne suffit pas à l’exonérer de cette responsabilité, la SCI AURORE faisant justement observer que celui-ci n’a pas été entériné par une résolution, et n’a pu opérer transfert définitif de la charge de l’entretien de l’ouvrage.

La déclaration faite par le syndic lors de l’assemblée du 30 juin 2011, suivant laquelle le syndicat entendait se dégager de toute responsabilité quant à d’éventuelles dégradations du gros-oeuvre, contraire aux règles d’ordre public régissant la copropriété, ne peut dès lors produire aucun effet juridique.

Sur la responsabilité de Madame [L] [N]

Le rapport d’expertise n’a mis en évidence aucune faute de Madame [N] susceptible d’avoir contribué à la réalisation de son propre dommage, et celle-ci ne peut être tenue responsable des aménagements réalisés par la banque BNP, anciennement locataire des locaux du rez-de-chaussée à l’époque où ceux-ci appartenaient à Madame [G].

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a limité son droit à indemnisation et l’a condamnée à supporter le coût des travaux d’étanchéité au-delà des tantièmes attachés à son lot.

Sur la responsabilité de Madame [NX] [D] :

La responsabilité de Madame [D] est recherchée sur un fondement délictuel, sans qu’il soit démontré aucune faute à son encontre, l’intéressée ne pouvant être tenue du fait de ses vendeurs les époux [F]. Elle-même a fait réaliser en 2010 des travaux d’étanchéité qui ne sont pas incriminés par l’expert.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a mis l’intéressée hors de cause.

Sur la responsabilité de Madame [P] [S] :

De la même manière, aucune faute personnelle n’est établie à l’encontre de Madame [S], et celle-ci ne peut être tenue du fait de ses auteurs. La fuite sous évier signalée par l’expert présentait un caractère récent et n’a joué qu’un rôle marginal dans les infiltrations ; elle a en outre été rapidement réparée. D’autre part, l’ouvrant de son logement donnant sur la terrasse n’est pas en cause, l’expert ayant uniquement incriminé la porte-fenêtre du lot n° 3 (cf page 31 du rapport).

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné l’intéressée à supporter le coût des travaux d’étanchéité au-delà des tantièmes attachés à son lot et à remettre aux normes le seuil de sa porte-fenêtre.

Sur la responsabilité de la SCI AURORE :

La SCI AURORE est tenue de répondre vis-à-vis de Mme [N] des conséquences dommageables du sinistre du 8 septembre 2013 qui a pris naissance dans son lot, sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, et ce même si celui-ci est imputable à la faute de ses locataires ou à celle de son entrepreneur de travaux, à charge pour elle de se retourner contre les responsables pour rechercher leur garantie, le jugement devant être confirmé de ce chef.

En revanche, contrairement à l’opinion des premiers juges, elle n’est pas responsable de la dégradation du complexe d’étanchéité de la terrasse, la mise en eau effectuée en 2012 par la société AZUR ETANCHE dans le cadre d’une recherche de fuite ayant révélé au contraire que les infiltrations ne provenaient pas de la partie de l’ouvrage lui appartenant. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il l’a condamnée à supporter le coût des travaux d’étanchéité au-delà des tantièmes attachés à son lot.

Sur la responsabilité des époux [G] :

C’est à bon droit que les premiers juges ont retenu la responsabilité pour faute des époux [G] dans la survenance du sinistre du 8 septembre 2013 en s’appuyant sur les conclusions de l’expert, confirmées par les attestations de [W] [WI], [K] [E], [T] [OL] et [I] [Y], suivant lesquelles, à la suite de fortes intempéries, et du fait d’un défaut d’entretien de l’exutoire de la terrasse, celle-ci était montée en charge jusqu’au-dessus du seuil de la porte-fenêtre, que les locataires avaient alors ouverte de manière intempestive afin d’évacuer l’eau par le palier, provoquant l’inondation des locaux du rez-de-chaussée.

Ils seront donc tenus de relever et garantir leur bailleur la société AURORE sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Sur la responsabilité de Monsieur [R] [OE] :

C’est en revanche à tort que le tribunal a mis hors de cause M. [OE] alors que l’expert a pointé l’exécution défectueuse de son marché de travaux, faute d’avoir respecté la norme de relevé d’étanchéité au droit de la porte-fenêtre. Les premiers juges ne pouvaient l’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il était intervenu sur un support existant, alors qu’en sa qualité de professionnel il était débiteur d’une obligation de conseil vis-à-vis du maître de l’ouvrage, étant précisé que la société AURORE conteste l’affirmation selon laquelle elle aurait refusé d’apporter les modifications nécessaires.

Cette faute engage d’une part la responsabilité délictuelle de M. [OE] envers Mme [N], qui est fondée à agir directement contre lui, ainsi que contre son assureur en application de l’article L 124-3 du code des assurances, et d’autre part sa responsabilité contractuelle envers la société AURORE, qui est fondée à rechercher sa garantie.

Elle n’ouvre pas droit en revanche à une demande reconventionnelle en remboursement de la facture émise par l’artisan le 28 mai 2013, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la réparation des préjudices subis par Madame [L] [N] :

— Sur le coût des travaux de remise en état des locaux :

L’expert a clairement distingué entre les réparations en lien avec le défaut d’étanchéité de la terrasse, évaluées à 28.980 €, et celles nécessitées par le sinistre du 8 septembre 2013, estimées à 7.245 €.

En fonction des responsabilités retenues plus avant, il convient d’imputer la première de ces deux sommes au débit du syndicat des copropriétaires, et la seconde au débit de la SCI AURORE, de M. [OE] et de son assureur la MAAF, pris in solidum.

La SCI AURORE sera relevée et garantie par M. [OE] et son assureur d’une part, et par les époux [G] d’autre part, pris in solidum, la dette devant être répartie à parts égales dans les rapports entre codébiteurs.

— Sur la perte de revenus locatifs :

Ici encore, l’expert a opéré une distinction entre les conséquences des infiltrations provenant de la toiture-terrasse, qui ont généré un simple inconfort dans l’usage de la partie Nord du local commercial, et celles du sinistre du 8 septembre 2013, qui a occasionné la destruction d’une grande partie du matériel de la société FONTENOY IMMOBILIER et provoqué l’arrêt de son activité, puis son départ anticipé des lieux.

Il résulte d’autre part d’une attestation de la société ROYAL IMMO, mandataire de Mme [N], que l’état des locaux n’a pas permis de les remettre en location.

Toutefois, l’indemnité allouée ne peut pas être équivalente à la somme des loyers non perçus entre le 24 décembre 2014 et le 31 mars 2022, mais doit réparer uniquement la perte de chance de relouer durant cette même période, à hauteur de la somme de 45.000 €.

Cette indemnité doit être mise au débit des responsables du sinistre ci-dessus identifiés, à savoir M. [OE] et son assureur d’une part, et la SCI AURORE d’autre part, cette dernière devant ici encore être relevée et garantie dans les mêmes conditions que celles susdites.

— Sur la demande en remboursement des charges :

Les charges acquittées par Mme [N] durant la période d’indisponibilité de son bien ne constituent pas un préjudice direct réparable, et la demande formée de ce chef doit être rejetée.

Sur les frais du procès :

Les parties perdantes, à savoir le syndicat des copropriétaires de première part, les époux [G] de seconde part, et Monsieur [OE] et son assureur la MAAF de troisième part, doivent être condamnés conjointement à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, y compris ceux de la procédure de référé-expertise, chacune à concurrence d’un tiers.

Elles doivent être en outre condamnées dans la même proportion à payer à Madame [L] [N] une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas en revanche de faire application de ces mêmes dispositions au profit des autres parties à l’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut à l’égard des époux [G], et contradictoirement à l’égard des autres parties,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse prescrits par l’expert judiciaire,

— condamné la SCI AURORE à remettre aux normes le seuil de la porte-fenêtre de son appartement,

— rejeté les demandes formées contre Madame [NX] [D],

— débouté la SCI AURORE de sa demande en remboursement du montant de la facture de Monsieur [R] [OE],

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires tendant à faire supporter le coût des travaux de reprise de l’étanchéité par Madame [L] [N], Madame [P] [S] et la SCI AURORE, au-delà des tantièmes attachés à leurs lots,

Déboute Madame [N] de ses demandes dirigées contre Madame [S],

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [N] la somme de 28.980 euros au titre du coût de la remise en état de ses locaux du fait des infiltrations en provenance de la terrasse,

Condamne in solidum la SCI AURORE d’une part, et Monsieur [R] [OE] et son assureur la MAAF d’autre part, à payer à Madame [N] la somme de 7.245 euros au titre du coût de la remise en état de ses locaux du fait du sinistre survenu le 8 septembre 2013, et celle de 45.000 euros en réparation de la perte de chance de relouer,

Condamne in solidum Monsieur [OE] et son assureur la MAAF d’une part, et les époux [G] d’autre part, à relever et garantir la SCI AURORE de l’intégralité des sommes mises à sa charge, la dette devant être répartie à parts égales dans les rapports entre codébiteurs,

Déboute Madame [N] de sa demande en remboursement des charges,

Condamne conjointement le syndicat des copropriétaires de première part, les époux [G] de seconde part, et Monsieur [OE] et son assureur la MAAF de troisième part, chacun à concurrence d’un tiers, à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, y compris ceux de la procédure de référé-expertise, ainsi qu’à payer à Madame [N] la somme de 10.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Madame [N] de contribuer aux frais de procédure exposés par le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT