COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 28 NOVEMBRE 2024

N° 2024/714

Rôle N° RG 24/02183 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMTNN

S.A.R.L. SARL NOUVELLE GESTION DU GOLFE

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [6]

S.A.S. FONCIA GRAND BLEU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Denis NABERES de la SCP NABERES DENIS

M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 07 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04586.

APPELANTE

S.A.R.L. NOUVELLE GESTION DU GOLFE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Denis NABERES de la SCP NABERES DENIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] sis [Adresse 7]

Pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet FONCIA GRAND BLEU

Dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

S.A.S. FONCIA GRAND BLEU

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par procès-verbal d’assemblée générale du 12 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], situé [Adresse 7] à [Localité 5], a désigné la société par actions simplifiée (SAS) Foncia grand bleu en tant que syndic de la copropriété, aux lieu et place de la société à responsabilité limitée (SARL) Nouvelle gestion du golfe.

Un certain nombre de documents concernant la copropriété ont été remis par l’ancien syndic au nouveau.

Relevant qu’aucun document concernant le compte à terme livret A présentant un solde de 69 185,13 euros, apparaissant sur le grand livre, n’avait été remis, la société Foncia grand bleu a mis en demeure, le 17 janvier 2023, l’ancien syndic de lui remettre un certain nombre d’éléments portant sur ce livret.

Soutenant que ces documents n’avaient pas été remis, la société Foncia grand bleu et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6], représenté par son syndic en exercice, ont fait assigner l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Nouvelle gestion du golfe, par acte d’huissier en date du 23 juin 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de l’entendre condamner, sous astreinte, à lui remettre les coordonnées bancaires du livret A mentionné dans le grand livre comptable sous la référence de compte [XXXXXXXXXX01], les relevés bancaires dudit livret et, au besoin, les fonds qui y ont été déposés.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 février 2024, ce magistrat a :

— condamné l’EURL Nouvelle gestion du golfe, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et pendant un délai de trois mois, à remettre au syndicat des copropriétaires [6], pris en la personne de son syndic en exercice, et à la SAS Foncia grand bleu les coordonnées bancaires (références bancaires et coordonnées de la banque) du livret A mentionné dans le grand livre comptable sous la référence de compte [XXXXXXXXXX01] ;

— rejeté le surplus des demandes formées par le syndicat des copropriétaires [6], pris en la personne de son syndic en exercice, et la SAS Foncia grand bleu ;

— condamné l’EURL Nouvelle gestion du golfe à verser au syndicat des copropriétaires [6], pris en la personne de son syndic en exercice, et à la SAS Foncia grand bleu la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il a estimé que les pièces comptables qui avaient été remises par l’ancien syndic étaient incomplètes, et ce, alors qu’elle était tenue, en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 de remettre l’ensemble des éléments concernant la copropriété, sans pouvoir sérieusement se prévaloir de l’inexistence du livret A.

Suivant déclaration transmise au greffe le 21 février 2024, la SARL Nouvelle gestion du golfe a interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes formées par le syndicat des copropriétaires [6], pris en la personne de son syndic en exercice, et la SAS Foncia grand bleu.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 15 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— prononce l’annulation de l’ordonnance entreprise ainsi que son infirmation et sa réformation en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes formées par le syndicat des copropriétaires [6], pris en la personne de son syndic en exercice, et la SAS Foncia grand bleu ;

— statuant à nouveau,

— dise et juge que l’obligation est sérieusement contestable ;

— déboute les intimés de leurs demandes ;

— les condamne à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamne aux dépens.

Elle indique que, si le grand livre comptable portant sur la période du 1er avril 2020 au 3 décembre 2020 mentionne l’existence d’un compte à terme livret A présentant un solde créditeur de 69 185,13 euros, il s’agit d’un livret qui a été clôturé, à la suite de quoi le solde a été intégré dans le compte courant du syndicat des copropriétaires, et ce, avant la passation de pouvoir entre les deux syndics. Elle relève qu’il en est de même de la somme de 9 564,87 euros, écriture enregistrée le 30 novembre 2020, qui correspond aux honoraires qu’elle a perçus et qui ont été prélevés sur le compte courant du syndicat des copropriétaires. Elle affirme donc ne pouvoir remettre des informations relatives à un livret A qui n’existe plus. Elle relève que l’obligation de restituer des documents du syndicat n’a pas pour objet de contraindre un ancien syndic à établir, après son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité, question qui excède les pouvoirs du juge des référés. Elle affirme ne pouvoir être condamnée à restituer des documents que s’il est établi qu’ils sont restés en sa possession. Elle relève que l’ensemble des pièces en sa possession ont été remises le 8 décembre 2020.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 15 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires [6], pris en la personne de son syndic en exercice, et la SAS Foncia grand bleu demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;

— statuant à nouveau,

— condamne la société Nouvelle gestion du golfe à leur verser la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamne à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamne aux dépens de première instance et d’appel.

Elle fonde sa demande au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle souligne, qu’après avoir soutenu, devant le premier juge, que le livret A n’existait pas, l’ancien syndic affirme que ce livret A aurait été clôturé avec un transfert des fonds sur le compte courant du syndicat des copropriétaires. Elle relève l’absence de vote de l’assemblée générale pour clôturer un tel livret A et de l’affectation des fonds déposés sur ce compte et le fait que, si ce livret A, n’avait jamais existé, les fonds n’auraient pas été reversés sur le compte courant et le livret A ne serait pas mentionné dans les documents comptables transmis par l’ancien syndic. Elle expose, qu’au jour de la passation, le solde correspondant au livret A était supérieur au solde du compte courant qui était de 35 368,69 euros. Il apparaît que les comptes ont été tenus en dépit du bon sens et des règles élémentaires de comptabilité auxquelles les syndics sont astreints. Elle insiste sur le fait qu’il n’est pas demandé à l’ancien syndic d’établir des documents qu’il n’a pas détenu préalablement mais de donner les informations dont en sa qualité de syndic il est nécessairement détenteur.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement juridique de la demande

L’article 12 du code de procédure civile énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure, et en particulier de l’ordonnance entreprise et des dernières écritures transmises par la société Foncia grand bleu, agissant ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires [6], que l’obligation de l’ancien syndic de communiquer au nouveau syndic un certain nombre de pièces résulte de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande de la société Foncia grand bleu, ès qualités, de voir ordonner à la société Nouvelle gestion du golfe de lui communiquer des informations pour poursuivre la gestion de la copropriété, s’analyse donc comme une obligation de faire fondée, en référé, sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Dès lors qu’il appartient au juge d’examiner les faits et de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il y a lieu de vérifier si les conditions d’application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile sont remplies en la cause.

Sur l’obligation de faire sous astreinte

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En application de l’ article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L’ancien syndic doit ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.

Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales. Dans ce cas, les actions se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en application de l’article 2224 du code civil.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

En l’espèce, à la lecture du grand livre comptable édité le 7 décembre 2020, et du relevé de compte 2020 n° 12 qui y est annexé, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est titulaire d’un compte courant numéroté [XXXXXXXXXX04] ouvert dans les livres de la banque Société marseillaise de crédit (SMC) présentant un solde de 35 368,69 euros à la date du 3 décembre 2020.

Ce même grand livre mentionne l’existence d’un 'compte à terme', intitulé 'livret A", présentant un solde qui est passé de 110 237,71 euros à la date du 1er avril 2020 à celle de 69 185,13 euros à la date du 30 novembre 2020, après paiement de la somme de 31 487,71 euros le 1er avril 2020, sans plus de précisions sur le motif du mouvement, et de celle de 9 564,87 euros le 30 novembre 2020 correspondant au montant du solde des honoraires dus à l’ancien syndic.

Il en résulte, qu’outre un compte courant numéroté [XXXXXXXXXX04] ouvert dans les livres de la banque SMC, le syndicat des copropriétaires apparaissait, de toute évidence, être titulaire d’un compte d’épargne, à la date du 30 novembre 2020.

Or, il est acquis que, si la société Nouvelle gestion du golfe a remis à la société Foncia grand bleu, le 8 décembre 2020, les archives de la copropriété, comprenant les références du compte courant dont est titulaire le syndicat et les coordonnées de la banque détentrice dudit compte, elle n’a pas communiqué les références du compte d’épargne du syndicat intitulé, à la fois, 'compte à terme’ et 'livret A', pas plus que les coordonnées de la banque détentrice.

Dès lors que ce compte apparaît dans le grand livre comptable de la copropriété, au moment même du changement de syndic, avec des mouvements qui ont été effectués les 1er avril et 30 novembre 2020, en ce compris le paiement du solde des honoraires de l’ancien syndic à hauteur de 9 564,87 euros, la société Nouvelle gestion du golfe ne peut sérieusement soutenir qu’il n’a jamais existé.

Cela est d’autant plus vrai que la société Nouvelle gestion du golfe affirme, à hauteur d’appel, que ce compte n’existe plus comme ayant été clôturé avec un transfert du solde créditeur dans le compte courant du syndicat des copropriétaires.

Or, comme le relève à juste titre le nouveau syndic, le compte courant de la copropriété présentait un solde de 35 349,65 euros à la date du 30 novembre 2020, ce qui est nettement inférieur au solde de 69 185,13 euros mentionné dans le compte d’épargne à la même date.

Bien plus, dès lors que le nouveau syndic reconnaît que le compte d’épargne a existé, avant qu’il ne soit clôturé au moment du changement de syndic, son obligation résultant de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de communiquer les références de ce compte et les coordonnées de la banque détentrice ne se heurte à aucune contestation sérieuse, étant relevé que, sans ces éléments, il n’est pas possible pour le nouveau syndic de vérifier la thèse de l’ancien selon laquelle le compte d’épargne a été clôturé avec une affectation des fonds dans le compte courant ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

Si le fait pour un ancien syndic d’avoir commis des fautes dans la tenue de la comptabilité d’une copropriété est de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, il n’en demeure pas moins qu’il peut également être condamné, sous astreinte, à remettre au nouveau syndic toutes les informations concernant la copropriété qu’il détient en toute vraisemblance.

Tel est le cas des informations concernant le compte d’épargne dont l’existence même résulte du grand livre comptable tenu par l’ancien syndic lui-même, avant même le changement de syndic.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Nouvelle gestion du golfe à remettre à la société Foncia grand bleu, ès qualités, les références bancaires et coordonnées de la banque du livret A mentionné dans le grand livre comptable sous la référence de compte [XXXXXXXXXX01], sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance rendue, en la limitant à une durée de 3 mois.

Sur la provision à valoir sur des dommages et intérêts

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, si l’ancien syndic a, à l’évidence, manqué à ses obligations légales résultant de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ne transmettant aucune information bancaire concernant un compte d’épargne figurant dans le grand livre comptable de la copropriété [6], ce qui a conduit la cour a confirmé l’ordonnance entreprise l’ayant condamné, sous astreinte, à remettre au nouveau syndic les informations manquantes, il n’est pas pour autant possible, en l’état des éléments de la procédure, et en particulier de mentions résultant d’un extrait du grand livre comptable de la copropriété limité aux mois de novembre et décembre 2020, de retenir un manquement manifeste de l’ancien syndic à ses obligations en matière de comptabilité, pas plus que la non utilisation par le syndicat des copropriétaires de la somme litigieuse de 69 185,13 euros ou son impossibilité d’user de ces fonds.

L’obligation de réparer le préjudice financier allégué par suite d’un manquement de l’ancien syndic à ses obligations légales étant sérieusement contestable, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société Foncia grand bleu, ès qualités, de sa demande de provision à valoir sur le préjudice subi.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Nouvelle gestion du golfe, succombant en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires [6], pris en personne de son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance.

Elle sera également tenue aux dépens de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en condamnant la société Nouvelle gestion du golfe à verser au syndicat des copropriétaires [6], pris en personne de son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel.

En revanche, en tant que partie tenue aux dépens, la société Nouvelle gestion du golfe sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société à responsabilité limitée Nouvelle gestion du golfe à verser au syndicat des copropriétaires [6], pris en personne de son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel ;

Déboute la société à responsabilité limitée Nouvelle gestion du golfe de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la société à responsabilité limitée Nouvelle gestion du golfe aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président