COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 511

N° RG 23/05455

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEAB

S.A. SOGIMA

C/

[L] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Serge MAREC

M^e Fabien BOUSQUET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 6 Avril 2023.

APPELANTE

S.A. SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (SOGIMA)

prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Serge MAREC, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [L] [U]

née le 18 Juin 1992 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, membre de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Jasmine BENAMEUR, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2018 à effet au 10 décembre 2018 La Société SOGIMA, prise en la personne de son représentant légal a consenti à Mme [L] [U] un bail d’habitation portant sur un appartement de type T2, situé [Adresse 1] pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 361,98 euros, outre 135,56 euros à titre de provision pour charges.

Le même jour la Société SOGIMA donnait un bail à Mme [L] [U] un garage pour un loyer mensuel de 35,82 euros, outre 13,06 euros à titre de provision pour charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 10 décembre 2018.

Il mettait en évidence des désordres. Le bailleur faisait entreprendre divers travaux.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Les impayés de loyers ont été signalés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 15 juin 2020.

La Société SOGIMA, prise en la personne de son représentant légal, a fait délivrer à Mme [L] [U], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non-paiement des loyers le 29 juin 2020 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1620,43 euros, en principal.

Suivant ordonnance contradictoire du 23 septembre 2021, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé a rejeté la demande en résiliation de bail à la suite d’une contestation sérieuse.

Aucune résolution amiable du litige n’a pu intervenir.

Par acte d’huissier du 5 novembre 2021 dénoncé le 8 novembre 2021 par voie électronique au Préfet DES BOUCHES DU RHONE, la Société SOGlMA, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Mme [L] [U] par devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et ses conséquences.

Par jugement rendu le 6 avril 2023, le Tribunal:

DECLARE l’action de la Société SOGIMA, prise en la personne de son représentant légal recevable ;

DEBOUTE la Société SOGIMA, prise en la personne de son représentant légal de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [L] [U] à payer à la Société SOGlMA, prise en la personne de son représentant légal la somme de MILLE-HUIT-CENT-QUATRE-VINGT-TREIZE EUROS ET TRENTE-TROIS CENTIMES (1893,33 euros) représentant les loyers, charges impayés à compter de l’échéance du mois de septembre 2020, selon décompte du 2 novembre 2021, avec intérêt à taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

ACCORDE à Mme [L] [U] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois, à compter du prononcé de la présente décision, en 11 mensualités équivalentes, de CENT-CINQUANTE-SEPT EUROS ET SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES(157,78 euros) et une dernière mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourue à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

DEBOUTE Mme [L] [U] de sa demande en dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Mme [L] [U] de sa demande en dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

Par déclaration au greffe en date du 17 avril 2023, la SA SOGIMA a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

CONSTATER que Mme [U] a quitté les lieux loués le 31 octobre 2023.

INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné Mme [U] à la somme limitée de l 893,33 € au titre des loyers dus depuis le ler septembre 2020 et lui accordé 11 mois de délais pour s’en acquitter, échéancier qui n’a pas été respecté.

CONDAMNER Mme [U] à payer à la SOGEMA la somme de 4 998,45 € en principal au titre des loyers et charges arriérés arrêtés au 15 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du commandement de payer.

CONDAMNER Mme [U] à payer à la SOGIMA la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que les travaux relatif au désordre constaté dans l’état des lieux d’entrée auraient pu être effectués depuis la fin de l’année 2019 et que ce n’est qu’en raison du refus de la locataire de donner accès au logement que la situation s’est prolongée jusqu’en août 2020 de sorte que la gratuité du loyer ne devait pas être prolongée au delà du mois de mars 2020, or la locataire n’a repris le paiement du loyer qu’en octobre 2020,

— qu’elle prouve que la locataire était informée de ses demandes concernant l’accès au logement pour effectuer les travaux depuis plusieurs mois et des loyers demandés à partir de mars 2020,

Mme [U] conclut:

INFIRMER le jugement du 06 avril 2023 en ce qu’il a condamné Mme [U] à la somme limitée de 1.893,33 € au titre des loyers depuis le 1 er septembre 2020 et lui a accordé 11 mois de délais pour s’en acquitter,

INFIRMER le jugement du 06 avril 2020 en ce qu’il a débouté Mme [U] de sa demande de condamnation de la SOGIMA à lui payer la somme de 5.000,00 € au titre de la perte de jouissance du logement subie pendant plus d’un an et demi par cette dernière,

INFIRMER le jugement du 06 avril 2020 en ce qu’il a débouté Mme [U] de sa demande de condamnation de la SOGIMA à lui payer la somme de 5.280,00 € au titre de la réparation de son préjudice financier,

Et statuant à nouveau,

CONSTATER que Mme [U] n’est redevable d’aucun loyer,

CONDAMNER la société SOGIMA au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de la perte de jouissance du logement subie durant plus d’un an et demi par Mme [U],

CONDAMNER la société SOGIMA à payer à Mme [U] la somme de 9.120 € au titre de la réparation de son préjudice financier,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER la société SOGIMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER la société SOGIMA à payer à Mme [U] la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile eu égard aux frais irrépétibles engagés lors de la première instance, outre la somme de 1.000,00 € au titre du même article eu égard aux frais irrépétibles engagés pour la présente instance,

CONDAMNER la Société SOGIMA aux dépens de première instance et d’appel,

Elle soutient:

— que le bien a été remis en état fin août 2020,

— qu’elle s’est acquittée du loyer à compter de cette date,

— qu’elle a quitté les lieux au 31 octobre 2023 de sorte que la demande de résiliation du bail et d’expulsion est sans objet,

— qu’il a été convenu entre les parties de la gratuité des loyers et charges jusqu’à l’achèvement définitif des travaux de traitement des causes des infiltrations ne permettant pas la délivrance du logement et des travaux de réhabilitation du logement,

— que contrairement à ce qui est allégué, l’origine des désordres n’a pas été rapidement identifiée puisque le rapport de recherche de fuite a été déposé le 23 juillet 2019 soit plus de 7 mois après la signature du bail,

— que la bailleresse n’a sollicité aucun devis en août 2020,

— que durant cette période elle résidait chez ses parents comme le savait la bailleresse et ne pouvait être destinataire des courriers envoyés à l’adresse du bail, de sorte qu’il ne peut être prétendu qu’elle a refusé l’accès au logement, alors que la bailleresse n’a pas pris les mesures nécessaires pour la contacter,

— qu’elle n’est plus redevable d’aucune somme,

— qu’elle a subi un préjudice de jouissance et un préjudice financier puisqu’elle n’a pu obtenir l’APL.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

Les deux parties sont d’accord pour considérer que les demandes de résiliation du bail et d’expulsion, du fait du départ de la locataire le 31 octobre 2023, sont devenues sans objet.

Sur les loyers et charges impayés

Il résulte de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 comme du bail signé entre les parties que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur, s’agissant de l’habitation principale, un logement décent, d’entretenir le bien en état de servir pour son usage et d’en faire jouir paisiblement le locataire.

L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, eu égard aux désordres affectant les lieux loués lors de l’entrée dans ces derniers, tel que cela résulte de l’état des lieux d’entrée, un accord est intervenu entre les parties pour la gratuité du loyer du logement durant son inhabitabilité.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment des échanges de mails que le bailleur était informé de ce que la locataire résidait durant l’inhabitabilité de son logement chez sa mère, qui atteste de sa présence à son domicile jusqu’au 31 août 2020, pour autant les courriers recommandés avec accusé de réception en date des 30 janvier et 10 juillet 2020, lui enjoignant de laisser l’accès à son domicile pour la réalisation des travaux lui ont été transmis par le bailleur à l’adresse du bail, de sorte que comme l’a retenu le premier juge, il ne peut être reproché à la locataire le retard dans la réalisation des travaux, quand bien même il résulte d’un mail de son père qu’elle a reçu le courrier recommandé du 26 juin 2020 et le commandement de payer du 29 juin 2020, relatifs qu’au paiement du loyer et non aux travaux.

Ces travaux ont été réalisés et terminés en août 2020.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que la locataire était tenue au règlement du loyer à compter de septembre 2020.

Le relevé de compte produit permet de déterminer le montant de la créance au 15 novembre 2023 à savoir (4998,45€-3231,76€ (solde au 31 août 2020)) soit la somme de 1766,69€, à laquelle la locataire est condamnée, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En effet, la locataire ne justifie avoir déposé son avis d’imposition et son enquête ressource qu’en mai 2021, de sorte le décompte versé aux débats est régulier.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, sans pouvoir excéder deux ans.

La locataire, qui a bénéficié, de part la procédure, de délais de paiement , ne justifie nullement de sa situation économique actuelle, de sorte qu’elle est déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance et du préjudice financier

Si la locataire a été privée de la jouissance de son logement durant plusieurs mois, elle avait connaissance de l’état du logement dès l’entrée dans les lieux et a bénéficié d’une gratuité durant toute la durée des travaux, ce qui n’a donc eu aucune incidence sur un manque à gagner des allocations logement, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a considéré que cette dispense de loyer était suffisante à indemniser la locataire de ses préjudices et l’a déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U] est condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 6 avril 2023 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle proximité,

SAUF en ce qu’il a:

DEBOUTE Mme [U] de sa demande en dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice financier,

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres frais non compris dans les dépens

DEBOUTE les parties de toute demande ample ou contraire

Statuant à nouveau

DIT sans objet la demande de résiliation du bail et d’expulsion,

CONDAMNE Mme [U] à payer à la société SOGIMA, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1766,69€ au titre des loyers et charges impayés à compter de l’échéance du mois de septembre 2020 selon décompte arrêté au 15 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

Y ajoutant

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT