COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 482

N° RG 23/04838

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLB3I

Syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière

[Adresse 1]

C/

[J] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Juliette HURLUS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de GRASSE en date du 21 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04291.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière du [Adresse 1] sis à [Localité 4]

représenté par son syndic, la société GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND SAS, ayant son siège social à [Localité 4] [Adresse 3], exerçant sous l’enseigne 'Cabinet ROULLAND', pris en la personne de son Président, domicilié audit siège en cette qualité,

représentée par M^e Juliette HURLUS, membre de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [J] [O]

né le 15 Septembre 1961, demeurant [Adresse 2]

signification de la DA le 30/05/2023 à étude

signification de conclusions le 11/07/2023 à étude

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Monsieur [J] [O] est propriétaire des lots n°3 et 12 au sein de la Résidence sise [Adresse 1] à [Localité 4] (06), constituée en copropriété et ayant pour syndic la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND.

Par acte du 25 janvier 2022, un commandement de payer les charges de copropriété pour un montant de 11.767,40 euros a été signifié à Monsieur [O], demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [O] aux fins de le voir condamné à lui payer les sommes de 12.569,70 euros assortie des intérêts égaux à compter du commandement de payer, de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement rendu le 21 février 2023, le Tribunal Judiciaire de GRASSE a condamné Monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1.568,79 euros au titre de l’arriéré de charges et travaux dus compte arrêté au 12 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022, a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande à titre de dommages et intérêts et a condamné Monsieur [O] à la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Le premier juge a considéré que le relevé de compte produit ne retraçait pas l’historique de l’impayé en totalité et ne permettait pas de remonter sur les échéances sollicitées avant le 1er janvier 2021. La somme sollicitée a donc été réduite des frais non identifiables.

Il a jugé également que le demandeur ne justifiait pas son préjudice réel, direct et certain.

Par déclaration au greffe en date du 03 avril 2023, le SDC [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes en paiement des créances antérieures au 1er janvier 2021 et en ce qu’il l’a débouté de sa demande à titre de dommages et intérêts.

Il sollicite la confirmation du jugement pour le surplus.

Il demande à la cour statuant à nouveau de condamner Monsieur [O] à lui verser les sommes de 16.299,66 euros arrêtée au 1er juillet 2023 assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre dépens d’appel.

A l’appui de son recours, le SDC [Adresse 1] fait valoir :

que les créances antérieures à l’entrée en vigueur de la loi ELAN sont soumises à une prescription décennale ;

qu’il est donc fondé à solliciter le recouvrement des sommes depuis le 12 août 2012 ;

que lorsque le syndicat des copropriétaires mandate un nouveau syndic pour assurer sa gestion, le nouveau syndic qui régularise la situation de compte du copropriétaire, ne peut y imputer tous les appels de fonds adressés par l’ancien syndic ;

que la passation entre l’ancien et le nouveau syndic a eu lieu le 1er janvier 2021 ;

que le Grand Livre de la copropriété retrace toutefois l’intégralité des mouvements ;

qu’au jour des conclusions, son arriéré s’élève à 16.299,66 euros.

Monsieur [O], assigné à étude le 30 mai 2023, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ;

Que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges ;

Que Monsieur [O] n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;

Qu’il appartient au SDC [Adresse 1] de prouver que Monsieur [O] est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Que réciproquement, il appartient à ce dernier de prouver s’en être acquittée ;

Qu’en cause d’appel, le SDC [Adresse 1] sollicite le paiement des charges de copropriété, décompte arrêté au 1er juillet 2023 ;

Que le SDC produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant aux majorités légalement requises les comptes de 2014 à 2022 et le budget prévisionnel jusqu’au 30 décembre 2024, un décompte arrêté au 30 juin 2023, et les appels de fonds des charges pour la période allant du 15 juin 2014 au 30 juin 2023 ;

Que le décompte arrêté au 30 juin 2023 fait apparaître un solde débiteur de 16.299,66 euros ;

Que le solde au 1er janvier 2021, à hauteur de 10.769,91 euros, figurant en tête du décompte est justifié par le Grand Livre du 1er janvier 2021 au 09 juin 2021 versé aux débats ;

Que, toutefois, le décompte fait apparaitre plusieurs sommes relatives à des frais engagés par le SDC auprès de commissaires de justice, des frais de mise en demeure et d’assignation qui ne peuvent être considérés comme des charges de copropriété ;

Que ceux-ci s’élèvent à la somme de 482,30 euros ;

Qu’il convient donc de déduire de la somme globale de 16.299,66 euros due au titre de l’arriéré des charges de copropriété la somme de 482,30 euros ;

Que la somme de 15.817,36 euros qu’il convient de retenir comme étant un arriéré de charges de copropriété imputable à Monsieur [O] apparaît dûment justifiée ;

Qu’il y a donc lieu, par voie de réformation du jugement dont appel, de condamner Monsieur [O] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 15.817,36 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 30 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022, date du commandement de payer ;

Attendu que l’article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ;

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ;

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ;

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ;

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Qu’il ressort du décompte arrêté au 30 juin 2023 que Monsieur [O] est redevable de la somme de 482,30 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le SDC [Adresse 1], frais prévus au contrat de syndic ;

Qu’il y a donc lieu, par voie de réformation du jugement dont appel, de condamner Monsieur [O] à payer au SDC [Adresse 1] la somme de 482,30 euros au titre des frais nécessaires exposés par le SDC pour recouvrer sa créance ;

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ;

Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

Qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Que les manquements de Monsieur [O] à ses obligations essentielles à l’égard du SDC [Adresse 1] de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement des charges de copropriété ;

Qu’il convient, par voie d’infirmation du jugement déféré, de condamner Monsieur [O] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Attendu qu’il sera alloué au SDC [Adresse 1], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en cause d’appel, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que Monsieur [O], qui succombe, supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe en dernier ressort,

REFORME le jugement rendu le 21 février 2023 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a condamné Monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1.568,79 euros au titre de l’arriéré de charges et travaux dus, compte arrêté au 12 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022 et en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement réformés et y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société GESTION IMMOBILIER DAUBEZE-ROULLAND, la somme de 15.817,36 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 30 juin 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022, date du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société GESTION IMMOBILIER DAUBEZE-ROULLAND, la somme de 482,30 euros au titre des frais nécessaires exposés par le SDC pour recouvrer sa créance ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société GESTION IMMOBILIER DAUBEZE-ROULLAND, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société GESTION IMMOBILIER DAUBEZE-ROULLAND, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT