COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 467

N° RG 22/11409

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4EM

SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]

SCP [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 13 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/04373.

APPELANTE

SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Céline VERGELONI, avocat au barreau de TOULON

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] À [Localité 4]

pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet NARDI MASSENA, SARL dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 4], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège

représentée et plaidant par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN, membre de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

SCP [T]

Mandataires Judiciaires, représentée par Me [G] [T], agissant en sa qualité Liquidateur Judiciaire de la S.A.R.L. LA PETITE FORET, domicilié es qualité au siège social

Assignation remise de la DA le 28.10.2022 à personne habilitée

Assignation de conclusions remise à personne habilitée le 08/11/2022

les 17/07/24 et 06/08/24 signification de conclusions à personne morale,

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Jean-Paul PATRIARCHE, Conseillera fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024.

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

La SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ était propriétaire du lot n°1 de l’ensemble immobilier en copropriété sis aux numéros 3, 5 et 7 de la rue Clément Roassal à Nice, consistant en un magasin donnant sur la rue avec cour attenante et deux caves, donné à bail commercial à la SARL LA PETITE FORÊT qui y exploitait un restaurant.

Suite à des dégâts des eaux récurrents dans les caves, le syndic a fait appel en fin d’année 2013 à un artisan-plombier M. [R] [D], qui a constaté qu’une conduite d’eaux usées du restaurant se déversait à même la terre et constituait la cause principale des infiltrations.

Après avoir fait constater les désordres par un huissier de justice, le syndic a mis en demeure la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ et son locataire d’effectuer les réparations nécessaires par courriers de son conseil adressés les 31 juillet et 18 août 2014.

Cette démarche étant restée infructueuse, il a saisi le juge des référés qui, aux termes d’une ordonnance rendue le 19 mai 2016, a enjoint la société LA PETITE FORÊT de fermer les toilettes du restaurant et désigné un expert en la personne de M. [L] [J], avec mission de rechercher les causes des désordres et d’indiquer les moyens propres à y remédier.

Cette mesure d’instruction a été par la suite étendue au contradictoire de Maître [I] [T], membre de la SCP [T], en sa qualité de mandataire liquidateur de la société LA PETITE FORÊT, désignée à ces fonctions par un jugement du tribunal de commerce de Nice du 30 juin 2016 ayant ouvert la procédure de liquidation judiciaire.

Par ordonnance du 15 décembre 2016, le juge commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce au profit de la SARL RACINES [K] [S].

L’expert a rendu son rapport le 28 septembre 2017, concluant que les dégâts des eaux ayant affecté les caves de l’immeuble étaient imputables pour 20 % à des excédents d’eaux pluviales non évacués par la pompe de relevage 'formant un fonds de sinistre ancien', et pour 80 % à l’évacuation des eaux usées du restaurant à la suite de travaux non conformes aux règles de l’art réalisés par la société LA PETITE FORÊT, qui s’écoulaient directement dans la nappe phréatique.

Il a évalué le coût de remise en état des caves à la somme de 17.820 euros TTC sur la base d’un devis de l’entreprise SIRAMIGIOLI sollicité par le syndic, et recommandé la mise en conformité des réseaux d’évacuation avec le règlement sanitaire départemental.

En lecture de ce rapport, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a assigné par actes délivrés les 5 et 11 septembre 2018 la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ et la SARL LA PETITE FORÊT, prise en la personne de son mandataire liquidateur, à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour les entendre condamner à exécuter les travaux et obtenir réparation de son préjudice.

En cours de procédure, le cessionnaire du fonds de commerce a réalisé les travaux nécessaires, puis a acquis la propriété des murs le 21 avril 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires poursuivait dès lors uniquement l’indemnisation de son préjudice à hauteur de la somme de 17.820 euros, indexée sur l’évolution de l’indice du coût de la construction.

La SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ a conclu principalement au rejet de cette demande, ou subsidiairement à la réduction de l’indemnité mise à sa charge, tandis que la SCP [T] n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 13 juillet 2022, le tribunal, faisant siennes les conclusions techniques de l’expert mais retenant un autre devis moins disant, a :

— déclaré la société LA PETITE FORÊT responsable des dommages occasionnés aux caves de l’immeuble à concurrence de 80 %,

— déclaré la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ responsable du fait de son locataire vis-à-vis du syndicat des copropriétaires,

— condamné la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ à payer au syndicat la somme de 10.560 euros en réparation de son préjudice,

— fixé la créance du syndicat au passif de la liquidation judiciaire de la société LA PETITE FORÊT à un montant équivalent,

— condamné la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ aux entiers dépens, et rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Appel de cette décision a été interjeté le 8 août 2022 par la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 14 août 2024, la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ invoque en premier lieu une fin de non-recevoir non soumise au premier juge, tirée d’un défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires. Elle soutient en effet que les caves constituent des parties privatives de l’immeuble et que le syndicat n’établit pas l’existence d’un préjudice collectif distinct du préjudice personnel subi par chacun des copropriétaires concernés.

Subsidiairement au fond, elle fait grief à l’expert judiciaire, et par suite au tribunal, d’avoir mésestimé les autres causes possibles des désordres, alors que depuis plus d’un siècle le sous-sol de l’immeuble serait régulièrement en proie à des infiltrations importantes et que les caves n’ont jamais été rénovées. Elle évoque également les travaux d’aménagement de la [Adresse 5] à l’occasion du passage du tramway, ainsi que d’autres dégâts des eaux provoqués par des fuites de canalisations.

Elle soutient que les désordres auraient persisté après l’arrêt de l’activité du restaurant.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires encourt une responsabilité de plein droit pour défaut d’entretien des parties communes en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’il a négligé de prendre en temps utile les mesures nécessaires pour prévenir l’aggravation des dommages.

S’agissant de l’appréciation du préjudice, elle soutient que la réparation ne saurait consister en une remise à neuf des locaux, sans qu’il soit tenu compte d’un coefficient de vétusté. Elle produit également des devis moins disants sollicités auprès de l’entreprise M. E.P, l’un de 12.045 euros et l’autre de 9.240 euros TTC.

Elle fait valoir enfin qu’elle ne saurait être condamnée à supporter la totalité des frais d’expertise, dont le montant s’avère en outre totalement disproportionné par rapport au coût des réparations initialement évalué dans le devis de M. [D].

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— à titre principal, de déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires,

— à titre subsidiaire, de débouter le syndicat de toutes prétentions formées à son encontre,

— à titre infiniment subsidiaire, de juger que la SARL LA PETITE FORÊT est tenue de la relever et garantir, et de fixer en conséquence sa créance au passif de la liquidation judiciaire à une somme équivalente au montant de sa condamnation,

— en tout état de cause, de condamner le syndicat aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 9 août 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet NARDI MASSENA, fait valoir en premier lieu qu’il a qualité et intérêt à agir dès lors que les dommages affectent indivisiblement les parties communes et les parties privatives de l’immeuble.

Il soutient que la totalité des désordres est imputable aux travaux défectueux exécutés par la société LA PETITE FORÊT, dont la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ est tenue de répondre, de sorte que c’est à tort que l’expert a laissé à sa charge une partie des dommages.

Il affirme avoir accompli les diligences qui lui incombaient, alors qu’il ne pouvait pas intervenir sur des canalisations privatives.

Il considère enfin que le principe de réparation intégrale s’oppose à ce qu’il soit fait application d’un coefficient de vétusté et que le seul devis qui doive être retenu est celui qui a été soumis à l’expert.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu les responsabilités de la SARL LA PETITE FORÊT et de la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ, mais de l’infirmer quant à l’imputation des dommages et au montant de la réparation, et statuant à nouveau de ces chefs :

— de condamner la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ à lui payer la somme de 17.820 euros, indexée sur l’évolution de l’indice du coût de la construction,

— et de fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société LA PETITE FORÊT à un montant équivalent.

Il poursuit en outre la condamnation de la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP [T], citée à comparaître par exploit d’huissier du 8 novembre 2022 remis à une personne habilitée à le recevoir, n’a pas constitué avocat, le présent arrêt étant néanmoins réputé contradictoire en vertu des articles 474 et 654 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’audience avant l’ouverture des débats.

DISCUSSION

Sur la fin de non-recevoir :

En vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Lorsque les intérêts individuels et collectifs sont étroitement imbriqués, comme tel est le cas en l’espèce, le syndicat a qualité pour agir si le préjudice affecte l’ensemble des copropriétaires, ou une partie importante d’entre eux. Ainsi, en cas de dommages causés aux caves, qui constituent des parties privatives, par des infiltrations affectant également les parties communes, à savoir les couloirs de circulation, le syndicat a qualité pour demander la réparation des troubles subis par chacun des copropriétaires.

La fin de non-recevoir invoquée par l’appelante doit donc être rejetée.

Sur les causes des désordres :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal, suivant les conclusions de l’expert M. [L] [J], a retenu que les dommages subis par les caves de l’immeuble étaient imputables pour la majeure partie à une mauvaise évacuation des eaux usées provenant du restaurant exploité par la société LA PETITE FORÊT dans le lot n° 1 appartenant à la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ, et pour une part marginale à un défaut d’évacuation des eaux pluviales par la pompe de relevage lors de fortes intempéries.

En réponse à un dire du conseil de l’appelante, l’expert a en effet précisé que le sinistre sanitaire subi par la copropriété en raison de l’évacuation défectueuse des eaux usées du restaurant n’avait rien à voir avec un dégât des eaux ordinaire et nécessitait une remise en état intégrale des caves. Il a également relevé que les copropriétaires présents et les parties à l’expertise s’accordaient à dire que les désordres avaient cessé à compter de la fermeture du restaurant (cf pages 10, 31 et 45 du rapport).

D’autre part, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires un défaut de diligences pour prévenir l’aggravation des dommages, dans la mesure où, après avoir fait intervenir un artisan-plombier pour identifier la cause des infiltrations, son syndic a adressé une mise en demeure tant à la SARL LA PETITE FORÊT qu’à la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ afin de réaliser les travaux nécessaires pour y mettre fin, celles-ci ayant refusé d’y donner suite. Le syndicat fait justement valoir qu’il ne pouvait suppléer leur carence dès lors qu’il s’agissait d’intervenir sur des parties privatives.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a imputé la responsabilité des dommages à la société LA PETITE FORÊT à concurrence de 80 % et laissé les 20 % restants à la charge du syndicat des copropriétaires.

La cour relève enfin que la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ ne conteste pas être tenue de répondre de la faute de son locataire vis-à-vis du syndicat.

Sur le montant de la réparation :

Il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de vétusté dès lors qu’il ne s’agit pas de financer une remise à neuf des caves comme le soutient l’appelante, mais de remédier aux souillures occasionnées par le déversement d’eaux usées ayant endommagé les enduits et les portes et d’assainir ainsi les locaux.

C’est à tort que le tribunal a retenu un devis moins disant qui n’avait pas été soumis à l’expert, et il convient de fixer le montant de l’indemnité à 80 % du montant du devis établi par l’entreprise SIRAMIGLIOLI, soit la somme de 14.256 euros, celle-ci devant en outre être indexée sur l’évolution du coût de la construction depuis la date du rapport d’expertise.

Sur la charge des dépens :

Suivant l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit être condamnée aux dépens, et ce quelque soit leur importance par rapport à l’enjeu du litige, étant en outre observé que les sociétés LA PETITE FORÊT et BAR RESTAURANT DU MARCHÉ auraient pu faire l’économie d’une expertise judiciaire si elles avaient reconnu d’emblée le principe de leur responsabilité.

Sur les frais irrépétibles :

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, il apparaît équitable d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Rejette la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a retenu les responsabilités de la SARL LA PETITE FORÊT et de la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ à concurrence de 80 % du montant des dommages,

L’infirme quant au montant de la réparation, et statuant à nouveau de ce chef :

Condamne la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.256 euros, indexée sur l’évolution de l’indice du coût de la construction à compter de la date du rapport d’expertise,

Fixe la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la liquidation judiciaire de la société LA PETITE FORÊT à un montant équivalent,

Y ajoutant,

Condamne la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Dit que la SCI BAR RESTAURANT DU MARCHÉ sera en droit de récupérer les sommes versées en exécution du présent arrêt dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société LA PETITE FORÊT.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT