COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 NOVEMBRE 2024

N° 2024/640

Rôle N° RG 23/14885 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHT7

S.A.S. FONCIA ARIANE

C/

S.A.R.L. MERCURY CONSULTING ES QUALITE DE SYNDIC DE LA COPR OPRIETE LA RENARDIERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas MERGER

M^e Florence RICHARD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en date du 21 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00478.

APPELANTE

S.A.S. FONCIA ARIANE

Représentée par son Président en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3] – [Localité 1]

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.R.L. MERCURY CONSULTING

en qualité de syndic de la coproprieté [Adresse 5] – [Localité 6]

dont le siège social est situé [Adresse 4] – [Localité 2]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société par actions simplifiées (SAS) Foncia Ariane a été le syndic de la copropriété '[Adresse 5], [Localité 6] (13), jusqu’au 20 septembre 2022.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue à cette date, la société à responsabilité limitée (SARL) Cabinet Mercury Consulting a été désignée en qualité de syndic au lieu et place de la SAS Foncia Ariane.

Le 20 octobre 2022, les deux agences se sont rencontrées pour procéder à la remise des archives de la copropriété, selon bordereau de remise de pièces signé par les parties. Il en a également été dressé procès-verbal par un huissier mandaté par la SARL Cabinet Mercury Consulting.

Par courrier du 28 février 2023, la SARL Cabinet Mercury Consulting a demandé à la SAS Foncia Ariane de lui remettre les documents manquants afférents à la copropriété.

Par lettre recommandée du 13 mars 2023, la SARL Cabinet Mercury Consulting a mis en demeure la SAS Foncia Ariane de lui remettre ceux-ci, sans délai.

,

Par courrier du 14 avril 2023, la SAS Foncia Ariane a répondu qu’elle n’était pas en mesure de lui transmettre les éléments réclamés, puisqu’ils avaient été remis le 20 octobre 2022.

Par exploit du 17 avril 2023, la SARL Cabinet Mercury Consulting a fait assigner la SAS Foncia Ariane, devant le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins de la voir condamner, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision, à lui remettre des documents et dossiers, relatifs au fonctionnement de la copropriété '[Adresse 5], [Localité 6] (13).

Par ordonnance contradictoire en date du 21 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, a :

— condamné la SAS Foncia Ariane, tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ancien syndic, à remettre et apporter à la SARL Mercury Consulting, tant en son nom personnel qu’en sa qualité de nouveau syndic, les documents suivants :

o Bordereau de transfert des archives entre syndics précédents :

* de Sud Gestion à Ariane

* de Ariane à Foncia

o RCP / EDD :

* le premier modificatif de règlement de copropriété

* la version du RCP enregistré au SPF suite à modification dans les années 2008-2009 (date manuscrite sur la copie remise par Foncia et dont 20 pages sont manquantes : « reçu 19/8/2009 »)

* détail de l’ensemble des clés de répartitions par lot utilisées par Ariane (appels de fonds 2020, 2021 et 2022 et comptes de clôtures 2020) et Foncia (appels de fonds 2022 et comptes de clôtures 2021)

o Contrats :

* société des eaux SAUR

* banque SMC

* banque Palatine

* trappes de désenfumage société SIMIL

* Copro Conseil

o Procès-verbaux des Assemblées Générales (AG) :

* tous les procès-verbaux des Assemblées générales antérieurs à 2002

* Procès-verbal Assemblée générale spéciale (AGS) Bat. P du 31/05/2021

* Procès-verbal Assemblée générale spéciale (AGS) Bat. L du 08/02/2021

o Mutations : tous les états datés et le cas échéants pré-états daté des dossiers de mutations intervenues ou à intervenir en 2021 et 2022.

o Comptabilité :

* journaux comptables 2020 de Cabinet Ariane

* journaux comptables 2021 de Cabinet Ariane et Cabinet Foncia

* journaux comptables 2022 de Cabinet Ariane et Cabinet Foncia

* grand livre 2021 de Cabinet Ariane

* grand livre 2022 de Cabinet Ariane

* 5 annexes comptables 01/01/2022 – 20/09/2022

* la note de calcul des charges d’eau 2021

* relevés d’eau de l’année 2015

* l’intégralité des dossiers marchés de travaux en cours et clos depuis moins de 5 ans (dossiers comprenant factures, devis acceptés ou marchés, résolution d’AG, assurance des intervenants, le cas échéant : bordereaux récapitulatifs d’appels de fonds, souscription dommage ouvrage, contrat de maitrise d’oeuvre, procès-verbaux de réunions de chantier ou de réception, DOE, etc.)

o Procédures contentieuses :

* Affaire [W] & [S] c/ SDC : pièces, actes, et conclusions

* Affaire [B] c/ SDC : pièces, actes, et conclusions

* L’intégralité des dossiers de recouvrements de charges (aucun dossier reçu) : pièces, actes, factures, conclusions, justificatifs RAR, etc.

* Toute autre affaire judiciaire impliquant le Syndicat des copropriétaires, en cours ou close depuis moins de 10 ans

o L’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble tels que mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable.

o Les dossiers suivants :

— Dossiers sinistres

— Dossiers de procédure

— Dossiers contentieux de recouvrement

— Dossiers de mutations

— Dossiers travaux hors budget et opérations exceptionnelles

*compte pour honoraires de suivi de procédure (compte

4621.0000999 + 4621.0071726)

* compte pour honoraires de recouvrement (4621.0000999 +

4621.0071910 + 4720.0020600)

*compte pour honoraires de suivi de sinistres (compte

4621.0000999 + 4621.0071724)

*compte pour honoraires de mutation (compte 4621.0000999 +

4621.0071920c4621.0071922)

*compte pour honoraires sur travaux : compte 4621.0000999 + 4621.0071725 + 4720.00719222 + 4710.0067105 + 4710.0067110 + 4710.0067111 + 4710.0067113 + 4710.0067115 + 4710.0067116 + 4710.0067119 + 4710.0067120 + 4710.0067150 + 4710.0067151 + 4710.0067152 + 4710.0067153 + 4710.0067154 + 4710.0067155 +

4710.0067156 + 4710.0067157 + 4710.0067158 + 4710.0067159 + 4710.0067162 + 4710.0067165 + 4710.0067166 + 4710.0067172 + 4710.0067185 + 4710.0067187 + 4710.0067338 + 4720.0010202 + 4720.010203 + 4720.0010204 + 4720.0010205 + 4720.0010206 + 4720.0010207 + 4720.0010210 + 4720.0010211 + 4720.0010212 +

4720.0010213 + 4720.00102 + 4720.0010214 + 4720.0010215 + 4720.0010216 + 4720.0010217 + 4720.0010218+ 4720.0010219 + 4720.0010220 + 4720.0010224 + 4720.0010225 + 4720.0010227 + 4720.0010228 + 4720.0010229

o Les comptes d’attente non soldés: 4710.0000004 + 4710.0099700 + 471.0099800 + 4720.0000000 + 4720.0000001 + 4720.0020900 + 4720.0040100 + 4720.0040101 + 4720.0040800 + 4720.0048000 + 4720.0048700 ;

— dit que passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision l’obligation serait assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, pendant un délai de 4 mois ;

— débouté la SARL Mercury Consulting de sa demande de dommages et intérêts;

— débouté la SAS Foncia Ariane de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la SAS Foncia Ariane à verser à la SARL Mercury Consulting la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ce magistrat a considéré :

— que si l’on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l’ancien syndic, selon laquelle il ne disposerait plus de ces pièces, ne saurait suffire à l’exonérer de l’obligation précitée ;

— qu’il appartenait à la SAS Foncia Ariane d’expliquer et de justifier des raisons ayant conduit soit à la perte soit au non établissement des documents manquants, dès lors qu’une présomption de détention pèse sur celle-ci.

Selon déclaration reçue au greffe le 5 décembre 2023, la SAS Foncia Ariane a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle :

— l’a condamné à remettre sous astreinte les documents visés au dispositif ;

— l’a débouté de l’ensemble de ses demandes ;

— l’a condamné à payer à la SARL Mercury Consulting la somme de 800 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 9 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en tous ses chefs critiqués et, statuant à nouveau :

— déclare irrecevable les demandes de la SARL Cabinet Mercury Consulting, dont la rédaction ne permet pas de comprendre clairement leur objet ;

— constate qu’elle a remis l’ensemble des documents et archives qu’elle détenait en sa possession pour le compte du syndicat des copropriétaires ;

— déboute la SARL Cabinet Mercury Consulting de ses demandes ;

— condamne la SARL Cabinet Mercury Consulting à lui verser la somme de 5 000 euros dommages-intérêts pour préjudice moral (pas demandé à titre provisionnel) ;

— condamne la SARL Cabinet Mercury à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel recouvrés directement au profit de Maître Nicolas Merger.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— qu’elle a de bonne foi exécuté l’obligation de remise des documents et archives au nouveau syndic de la copropriété ;

— qu’elle ne détient pas les documents sollicités.

Par dernières conclusions transmises le 31 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Cabinet Mercury Consulting, sollicite de la cour qu’elle :

— confirme la décision entreprise excepté sur le montant de l’astreinte ;

— déboute la SAS Foncia Ariane de l’ensemble de ses demandes ;

— réforme le montant de l’astreinte et condamne sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, de la SAS Foncia Ariane à lui remettre es-qualité de syndic de la copropriété, les documents suivants :

o Bordereau de transfert des archives entre syndics précédents :

* de Sud Gestion à Ariane

* de Ariane à Foncia

o RCP / EDD :

* le premier modificatif de règlement de copropriété

* la version du RCP enregistré au SPF suite à modification dans les années 2008-2009 (date manuscrite sur la copie remise par Foncia et dont 20 pages sont manquantes : « reçu 19/8/2009»)

* détail de l’ensemble des clés de répartitions par lot utilisées par Ariane (appels de fonds 2020, 2021 et 2022 et comptes de clôtures 2020) et Foncia (appels de fonds 2022 et comptes de clôtures 2021).

o Contrats :

* société des eaux SAUR

* banque SMC

* banque Palatine

* Copro Conseil

o Procès-verbaux des Assemblées Générales :

* tous les PV AG antérieurs à 2002

* Pv AG Speciale Bat.p 31/05/2021

* Pv AG Speciale Bat.l 08/02/2021

o Mutations : tous les états datés et le cas échéants pré-états daté des dossiers de mutations intervenues ou à intervenir en 2021 et 2022

o Comptabilité :

* journaux comptables 2020 de Cabinet Ariane

* journaux comptables 2021 de Cabinet Ariane et Cabinet Foncia

* journaux comptables 2022 de Cabinet Ariane et Cabinet Foncia

* grand livre 2021 de Cabinet Ariane

* grand livre 2022 de Cabinet Ariane

* 5 annexes comptables 01/01/2022 – 20/09/2022

* la note de calcul des charges d’eau 2021

* relevés d’eau de l’année 2015

* l’intégralité des dossiers marchés de travaux en cours et clos depuis moins de 5 ans (dossiers comprenant factures, devis acceptés ou marchés, résolution d’AG, assurance des intervenants, le cas échéant : bordereaux récapitulatifs d’appels de fonds, souscription dommage ouvrage, contrat de maitrise d’oeuvre, procès-verbaux de réunions de chantier ou de réception, DOE, etc.)

o Procédures contentieuses :

* Affaire [W] & [S] c/ SDC : pièces, actes, et conclusions

* Affaire [B] c/ SDC : pièces, actes, et conclusions

* L’intégralité des dossiers de recouvrements de charges (aucun dossier reçu) : pièces, actes, factures, conclusions, justificatifs RAR, etc.

* Toute autre affaire judiciaire impliquant le Syndicat des copropriétaires, en cours ou close depuis moins de 10 ans

o L’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble tels que mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable.

o Les dossiers suivants :

— Dossiers sinistres

— Dossiers de procédure

— Dossiers contentieux de recouvrement

— Dossiers de mutations

— Dossiers travaux hors budget et opérations exceptionnelles

*compte pour honoraires de suivi de procédure (compte

4621.0000999 + 4621.0071726)

* compte pour honoraires de recouvrement (4621.0000999 +

4621.0071910 + 4720.0020600)

*compte pour honoraires de suivi de sinistres (compte

4621.0000999 + 4621.0071724)

*compte pour honoraires de mutation (compte 4621.0000999 +

4621.0071920c4621.0071922)

*compte pour honoraires sur travaux :compte 4621.0000999 + 4621.0071725 + 4720.00719222 + 4710.0067105 + 4710.0067110 + 4710.0067111 + 4710.0067113 + 4710.0067115 + 4710.0067116 + 4710.0067119 + 4710.0067120 + 4710.0067150 + 4710.0067151 + 4710.0067152 + 4710.0067153 + 4710.0067154 + 4710.0067155 +

4710.0067156 + 4710.0067157 + 4710.0067158 + 4710.0067159 + 4710.0067162 + 4710.0067165 + 4710.0067166 + 4710.0067172 + 4710.0067185 + 4710.0067187 + 4710.0067338 + 4720.0010202 + 4720.010203 + 4720.0010204 + 4720.0010205 + 4720.0010206 + 4720.0010207 + 4720.0010210 + 4720.0010211 + 4720.0010212 +

4720.0010213 + 4720.00102 + 4720.0010214 + 4720.0010215 + 4720.0010216 + 4720.0010217 + 4720.0010218+ 4720.0010219 + 4720.0010220 + 4720.0010224 + 4720.0010225 + 4720.0010227 + 4720.0010228 + 4720.0010229

o Les comptes d’attente non soldés: 4710.0000004 + 4710.0099700 + 471.0099800 + 4720.0000000 + 4720.0000001 + 4720.0020900 + 4720.0040100 + 4720.0040101 + 4720.0040800 + 4720.0048000 + 4720.0048700 ;

— infirme la décision entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de dommages et :

' condamne la SAS Foncia Ariane à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— que la SAS Foncia ne peut simplement se contenter d’affirmer qu’elle ne détient pas les documents demandés ;

— qu’elle a l’obligation de les communiquer au nouveau syndic sauf à démontrer qu’elle a tout tenté pour les obtenir (une simple déclaration de suffit pas) ;

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la recevabilité des demandes de la SARL Cabinet Mercury

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 53 du même code précise que la demande initiale est celle par laquelle un plaideur prend l’initiative d’un procès en soumettant au juge ses prétentions. Elle introduit l’instance.

En l’espèce, la SAS Foncia Ariane soulève l’irrecevabilité des demandes formées par la SARL Cabinet Mercury Consulting, dans le dispositif de ses conclusions, au motif que leur rédaction ne permet pas de comprendre leur objet.

Or, il résulte de l’assignation et des conclusions de la SARL Cabinet Mercury Consulting, produites en première instance et en appel, qu’elle sollicite la condamnation de la SAS Foncia Ariane, à lui communiquer un certain nombre de pièces visées à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, sous astreinte.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a relevé que ces demandes étaient claires, leur rédaction permettant de comprendre leur objet.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes de la SARL Cabinet Mercury Consulting.

Sur l’obligation de faire sous astreinte

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

En application de ces dispositions, l’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic.

L’ancien syndic doit ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.

Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

Dans ce cas, les actions se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en application de l’article 2224 du code civil.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

En l’espèce, la SAS Foncia Ariane justifie avoir remis au nouveau syndic, la SARL Cabinet Mercury de nombreuses pièces, détaillées dans un bordereau de remise de pièces daté du 20 octobre 2022, signé par les représentants des cabinets Foncia et Mercury, et constaté le même jour dans un procès-verbal d’huissier, comprenant notamment un dossier n°2778671, accompagné de 83 photographies, comme suit :

— photo n°1 :

— le règlement de copropriété du 22 aout 1968 ;

— Modificatif RCP de 1969 ;

— Modificatif RCP de 1972 ;

— Modificatif RCP de 1976 ;

— Etat descriptif de division ;

— Publicité foncière du 26 janvier 1972 et 22 août 1968 ;

— Plans ;

— photo n°2 :

— Carnet d’entretien ;

— Fiche synthétique ;

— Fiche Immatriculation ;

— DTA ;

— photo n°3 :

— Chèques à enregistrer ;

— Courriers reçus après la fin du mandat ;

— photos n°4, 5, 6 et 7 :

— AG 2019 (convocation, preuves RAR, pouvoirs et comptes exercice 2018) ;

— photos n°8, 9, 10 et 11 :

— AG 2020 (convocation, preuves RAR, pouvoirs et comptes exercice 2019 ) ;

— photos n°12,13,14 et 15 :

— AG 2021 (convocation, preuves RAR, pouvoirs et comptes exercice 2020, constats huissiers du 1er juin 2021, 7 juin 2021 et 24 juin 2021) ;

— photos n°16 et 17 :

— AG 2022 (convocation, preuves RAR, pouvoirs et comptes exercice 2021, contrat Mercury signé) ;

— photos n°18 et 19 :

— Registre PV avec feuilles de présence jusqu’au 20 septembre 2022 ;

— photo n°20 :

— Rapprochements bancaires 2019 à 2021 ;

— photo n°21 :

— Balance et grand livre 2017 ;

— photos n°22, 23, 24, 25 et 26 :

— Relevés Prox Hydro, 2013, 2014, 2016, 2017 et 2018 ;

— photo n°27 :

— Registre des PV d’AG

— Dossiers AGS du 26 septembre 2018 ;

— photo n°28 :

— Dossier AGS du 21 novembre 2018

— photo n°29 :

— Dossier AGS du 14 janvier 2019 ;

— photo n°30 (mentionnée comme n°29 dans le constat) :

— Dossier AGS du 14 octobre 2019 ;

— photo n°31 :

— Dossier AGS du 15 janvier 2020 ;

— photo n°32 :

— Dossier AGS du 19 aout 2019 ;

— photo n°33 :

— Dossier AGS du 8 février 2021 ;

— photo n°32 :

— Dossier AGS du 19 aout 2019 ;

— photo n°33 :

— Dossier AGS du 8 février 2021 ;

— photo n°34 :

— Dossier AGS du 31 mai 2021 ;

— photo n°35 :

— Dossier AGS du 2 juillet 2021 ;

— photo n°36 :

— Dossier AGS du 28 avril 2022 ;

— photo n°37 :

— Dossiers recouvrements ;

— photo n°38 :

— Contrats fournisseurs ;

— photos n°39 et 40 :

— Dossiers procédures disponibles chez Maître [M] en charge des dossiers :

* Affaire [B] ;

* Affaire [G]-[S] ;

* Affaire [Z] ;

— Sommation M. [V] huissiers 19 juillet 2022 ;

— photos n°41, 42, 43,44, 45, 46 et 47 :

— Clé local conseil syndical ;

—  4 Vigiks Bât P ;

—  2 Vigiks Bât O ;

—  2 Vigiks Bât M ;

—  4 Vigiks pour Mme [I] ;

— Clé serrure porte Cave extérieure Bât N ;

— photos n°48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59 et 60 :

— Dossiers sinistres avec relevé de sinistralités ;

— Dossiers archives dormantes Sud Gestion Immobilière (fournisseurs, procédures, correspondances, dossiers travaux) ;

— photos n°61 et 62 :

— Polices dommage ouvrage (MMA et Vespieren) ;

— photos n°63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71 et 72

— Dossiers complets prêts copropriété Crédit Foncier ;

— photo n°73 :

— Dossier 2018 :

* RGDD

* Annexes 1 2 3 4 5 6

* Etat dettes et créances

* Grand Livre

* Index eau froide

— photo n°74 :

— Dossier 2019 :

* RGDD

* Annexes 1 2 3 4 5 6

* Etat dettes et créances

* Grand Livre

* Index eau froide

* Relevé Prox-Hydro

— photo n°75 :

— Dossier 2020 :

* RGDD

* Annexes 1 2 3 4 5 6

* Etat dettes et créances

* Grand Livre

* Balance

* Index eau froide

— photo n°76 :

— Dossier 2021 :

* Balance (dématérialisée uniquement)

* Grand Livre (dématérialisée uniquement)

* Dossier factures + RGDD

* Annexes 1 2 3 4 5 6

* Etat dettes et créances

— photo n°77, 78, 79, 80, 81, 82 et 83

— En cours 2022 :

* RGDD + Factures (dématérialisé uniquement)

* Factures à saisir

* Balance (dématérialisé uniquement)

* Grand Livre (dématérialisé uniquement)

* Mutations

* Dossier Banque (relevé bancaire du 1er janvier 2022 au 30 juin 2022)

* Relevé Prox-Hydro

Ainsi, la SAS Foncia Ariane ne discute pas son obligation de communiquer les pièces sollicitées par la SARL Cabinet Mercury Consulting.

Néanmoins, elle soutient avoir communiqué l’ensemble des pièces en sa possession et affirme ne pas détenir les pièces supplémentaires réclamées par ce nouveau syndic.

* Concernant le bordereau de transfert des archives entre syndics précédents, de Sud Gestion à Ariane et de Ariane à Foncia :

La SAS Foncia Ariane affirme ne pas être en possession de ces pièces et conteste leur existence, expliquant que ce n’est pas parce qu’il y a eu une succession de syndics que ces bordereaux auraient été établis, d’autant que la passation entre Ariane et Foncia s’est faite dans le cadre d’un rachat de cabinet et non par une élection, de sorte, qu’il n’était pas justifié ni nécessaire de procéder à une remise d’archives.

Il n’est donc nullement démontré que la SAS Foncia Ariane a été en possession de ces documents, étant observé que ces pièces ne rentrent pas dans le champ d’application de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 sus visé, au titre des pièces devant être impérativement remises.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera réformée en ce que le premier juge a ordonné à la SAS Foncia Ariane de transmettre lesdites pièces, dès lors qu’il n’est pas démontré que ce bordereau de transfert ait existé, et que cette demande de communication se heurte à une contestation sérieuse.

La SARL Cabinet Mercury Consulting sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

* Concernant le premier modificatif du règlement de copropriété, la version du RCP enregistrée au SPF suite à la modification dans les années 2008-2009 :

La SAS Foncia Ariane atteste qu’elle n’a jamais eu ces documents en sa possession et que tous les actes relatifs au règlement de copropriété et à ses modificatifs ont été remis à la SARL Cabinet Mercury Consulting.

En effet, il ressort du bon de remise des pièces et du procès-verbal de constat d’huissier datés du 20 octobre 2022, que le règlement de copropriété a été transmis, et que dans la pochette ainsi dénommée se trouvaient les deuxième et troisième modificatifs dudit règlement, mais pas le premier.

Il s’évince de ces constations que la pochette contenant l’ensemble des documents relatifs au règlement de copropriété en la possession de la SAS Foncia Ariane a été communiqué au nouveau syndic et que la preuve que l’ancien syndic était en possession de ces documents n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

Il s’ensuit que la demande de communication du nouveau syndic portant sur le premier modificatif de règlement de copropriété et la version enregistrée de celui-ci suite à modification dans les années 2008-2009, se heurte à une contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point et la SARL Cabinet Mercury Consulting déboutée de sa demande formulée à ce titre.

* Concernant le détail de l’ensemble des clés de répartitions par lot utilisées par Ariane (appels de fonds 2020, 2021 et 2022 et comptes de clôture 2020) et Foncia (appels de fonds 2022 et comptes de clôture 2021) :

La SAS Foncia Ariane soutient que ces clés figurent au règlement de copropriété et dans ses modificatifs et qu’elles ont bien été communiquées à la SARL Mercury Consulting.

Elle verse aux débats les appels de fonds émis par celle-ci durant l’année 2023 pour des charges qui nécessitent l’application desdites clés, pour un copropriétaire, M. [X] dont elle a la gestion locative et pour lequel elle reçoit les appels de fonds.

Par conséquent, ces relevés démontrent que la SARL Cabinet Mercury Consulting dispose des clés de répartition des différents types de charges (générales, logements, spéciales, ascenseurs…), lui permettant de les ventiler selon la catégorie à laquelle elles appartiennent.

Il s’ensuit que la demande de communication portant sur le détail des clés de répartitions par lot utilisées par Ariane et Foncia, se heurte à une contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point et la SARL Cabinet Mercury Consulting sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

* Concernant les contrats :

* société des eaux SAUR :

Par courrier du 14 avril 2023, la SAS Foncia Ariane a indiqué à la SARL Cabinet Mercury Consulting ne plus détenir ce contrat SAUR dans la mesure où depuis le transfert de la gestion de l’eau de la SEMM à la SAUR, seul le nouveau syndic a la qualité pour se rapprocher de la SAUR et obtenir les identifiants lui permettant d’accéder au site.

* banque SMC et Palatine :

La SAS Foncia Ariane indique avoir remis l’intégralité de ses documents 'Banque’ lors de la remise du 20 octobre 2022, permettant à la SARL Cabinet Mercury Consulting à entrer en contact avec ces banques.

Il n’est nullement établi que l’ancien syndic soit encore en possession de ces contrats.

* trappes de désenfumage société SIMIL

La SARL Cabinet Mercury ne conteste plus être en possession de ce contrat.

* Copro Conseil

Par courrier du 14 avril 2023, la SAS Foncia Ariane a rappelé au nouveau syndic que le conseil syndical avait fait appel directement à leur service sans passer par le syndic.

Elle a néanmoins par courriel du 29 novembre 2023, obtenu par l’organisme Copro Conseil ledit contrat, qui précise 'faire cette transmission à titre exceptionnel. Le Cabinet Mercury devrait être à même de demander la transmission de ce document au conseil syndical'.

Ainsi la SAS Foncia Ariane démontre qu’il ne s’agit pas d’un document que le syndic devrait avoir en sa possession, puisque ledit contrat a été conclu entre cet organisme et le conseil syndical.

Il s’ensuit que la demande de communication portant sur ces contrats se heurtent à une contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point et la SARL Cabinet Mercury Consulting sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

* Concernant les procès-verbaux des assemblées générales (AG) :

Il ressort du bon de remise des pièces et du procès-verbal de constat du 20 octobre 2022 que la SAS Foncia Ariane a remis le registre des procès-verbaux des assemblées générales des années 2019, 2020, 2021 ainsi que les dossiers pour les différentes assemblées générales spéciales par bâtiments des années 2018, 2019, 2021 et 2022.

En page 50, l’huissier mentionne que dans le carton 'PV archives', figure les procès-verbaux de la Renardière 1 de 1985 à 2007 et pour la Renardière 2 et 3, les procès-verbaux archivés de 2002 à 2022.

Par courrier du 14 février 2023, l’ancien syndic indiquait à la SARL Cabinet Mercury Consulting que l’intégralité des registres en sa possession avait été transmis.

Ainsi, il n’est pas établi que la SAS Foncia Ariane est en possession de tous procès-verbaux antérieurs à l’année 2002 et des procès-verbaux relatifs aux bâtiments P et L des assemblées générales spéciales des 31 mai 2021 et 8 février 2021.

En outre, il est permis de s’interroger sur la pertinence de telles demandes sur des périodes relativement ancienne (avant 2002).

Il s’ensuit que la demande de communication portant sur ces documents se heurte à une contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point et la SARL Cabinet Mercury Consulting sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

* Concernant les mutations : tous les états datés et le cas échéants pré-états daté des dossiers de mutations intervenues ou à venir en 2021 et 2022

Il ressort du procès-verbal de constat du 20 octobre 2022 que la SAS Foncia Ariane a remis un dossier intitulé mutation. Elle a précisé au nouveau syndic, dans un courrier du 14 février 2023, qu’aucune mutation n’était en cours.

L’huissier retranscrit les propos du nouveau syndic déclarant 'qu’il ne peut pas matériellement vérifier l’exhaustivité des pièces contenues dans ce dossier, ces informations ne pouvant être vérifiées qu’avec la comptabilité'.

La SARL Cabinet Mercury Consulting ne démontre pas l’existence de telle mutations en cours ou passées.

Par conséquent, la demande de communication portant sur les mutations, se heurte à une contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point et la SARL Cabinet Mercury Consulting sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

* Concernant la comptabilité : journaux comptables, grands livres, annexes comptables, note de calcul des charges d’eau 2021, relevés d’eau 2015, marchés de travaux en cours et clos depuis moins e 5 ans :

Il ressort du bon de remise des pièces et du procès-verbal de constat du 20 octobre 2022 que la SAS Foncia Ariane a bien remis les grands livres comptables pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022.

Or seuls les grands-livres sont les pièces qui doivent être remises au nouveau syndic en vertu de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 sus visé.

Les journaux comptables ne sont pas visés par ce texte, de même que les annexes comptables.

En outre, la SAS Foncia Ariane indique que les 5 annexes comptables allant du 1er janvier 2022 au 20 septembre 2022, figurent en annexe de la convocation pour l’assemblée générale du 20 septembre 2022, qui a fait l’objet d’une remise.

Concernant les relevés d’eau de l’année 2015, la SAS Foncia Ariane indique ne pas le détenir. Elle a transmis ces documents pour les années 2013, 2014, 2016, 2017 et 2018. Néanmoins, comme elle le soutient en se référant aux relevés de 2014 et 2016, qui ont été remis, il est possible de reconstituer les consommations à partir des index 2015-2016 qui figurent sur le relevé 2016.

Concernant les dossiers des marchés de travaux en cours et clos depuis moins de 5 ans, et au vu de la communication des contrats en cours, aucun élément n’étaye leur existence.

Par conséquent, la demande de communication portant sur ces documents, se heurte à une contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point et la SARL Cabinet Mercury Consulting sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

* Concernant les procédures contentieuses :

Il ressort du bon de remise des pièces et du procès-verbal de constat du 20 octobre 2022 que la SAS Foncia Ariane a bien remis les dossiers contentieux disponibles chez Maître [M] relatifs aux affaires '[B]', '[G]-[S]' et '[D]'.

De même, une pochette 'contentieux’ a été remise faisant état des dossiers recouvrements.

Une pochette 'procédure’ a également été donnée au nouveau syndic contenant une simple copie du jugement du 28 juin 2022 dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires à Mme [W] et Mme [S].

Par ailleurs, il appartient au nouveau syndic d’entrer en contact le cas échéant avec l’avocat qui a en charge le suivi de ces dossiers.

Aucun élément ne démontre que la SAS Foncia Ariane est en possession du surplus des documents sollicités par la SARL Cabinet Mercury Consulting au titre de ces procédures contentieuses.

Par conséquent, les demandes de communication portant sur ces documents, se heurtent à une contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point et la SARL Cabinet Mercury Consulting sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

* Concernant l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble tels que mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable, les dossiers sinistres, de procédure, de recouvrement, de mutations, de travaux hors budget et opérations exceptionnelles :

En l’espèce, la SARL Cabinet Mercury Consulting ne détaille pas au soutien de sa demande, les documents dématérialisés sollicités qu’elle n’aurait pas en possession.

De même, comme sus évoqués, et constaté par procès-verbal du 20 octobre 2022, l’ancien syndic a transmis l’ensemble des dossiers de recouvrement, procédures en sa possession.

Par conséquent, les demandes de communication portant sur ces documents, se heurtent à une contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point et la SARL Cabinet Mercury Consulting déboutée de sa demande formulée à ce titre.

* Concernant les comptes :

La SARL Cabinet Mercury Consulting formule des demandes relatives aux comptes. Cette demande s’analyse en une demande d’explication sur la balance des comptes 2022, car ces derniers ont bien fait l’objet d’une transmission selon le bordereau de remise de pièces.

Elle ne s’inscrit pas dans la demande de communication de pièces devant être transmises au titre de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 précité.

Par conséquent, les demandes de communication portant sur ces documents, se heurtent à une contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ce point et la SARL Cabinet Mercury Consulting sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ce texte, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SAS Foncia Ariane ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral subi en raison de l’action de la SARL Cabinet Mercury Consulting qui ne saurait être qualifiée d’abusive.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a débouté de sa demande formulée à ce titre.

De même, la SARL Cabinet Mercury Consulting sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, à l’encontre de la SAS Foncia Ariane dont l’action ne saurait être qualifiée d’abusive dès lors qu’elle était en partie fondée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SARL Cabinet Mercury Consulting, succombant, il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SAS Foncia Ariane aux dépens et à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant la SARL Cabinet Mercury Consulting supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Elle sera condamnée à verser à la SAS Foncia Ariane la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré recevables les demandes de la SARL Cabinet Mercury Consulting ;

— débouté la SAS Foncia Ariane de sa demande de dommages et intérêts ;

L’infirme pour le surplus :

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute la SARL Cabinet Mercury Consulting de sa demande de condamnation de la SAS Foncia Ariane à lui remettre, es-qualité de syndic de la copropriété, les documents suivants, sous astreinte :

o Bordereau de transfert des archives entre syndics précédents :

* de Sud Gestion à Ariane

* de Ariane à Foncia

o RCP / EDD :

* le premier modificatif de règlement de copropriété

* la version du RCP enregistré au SPF suite à modification dans les années 2008-2009 (date manuscrite sur la copie remise par Foncia et dont 20 pages sont manquantes : « reçu 19/8/2009»)

* détail de l’ensemble des clés de répartitions par lot utilisées par ARIANE (appels de fonds 2020, 2021 et 2022 et comptes de clôtures 2020) et FONCIA (appels de fonds 2022 et comptes de clôtures 2021)

o Contrats :

* société des eaux SAUR

* banque SMC

* banque Palatine

* Copro Conseil

o Procès-verbaux des Assemblées Générales :

* tous les PV AG antérieurs à 2002

* Pv Ag Speciale Bat.p 31/05/2021

* Pv Ag Speciale Bat.l 08/02/2021

o Mutations : tous les états datés et le cas échéants pré-états daté des dossiers de mutations intervenues ou à intervenir en 2021 et 2022

o Comptabilité :

* journaux comptables 2020 de Cabinet ARIANE

* journaux comptables 2021 de Cabinet ARIANE et Cabinet FONCIA

* journaux comptables 2022 de Cabinet ARIANE et Cabinet FONCIA

* grand livre 2021 de Cabinet ARIANE

* grand livre 2022 de Cabinet ARIANE

* 5 annexes comptables 01/01/2022 – 20/09/2022

* la note de calcul des charges d’eau 2021

* relevés d’eau de l’année 2015

* l’intégralité des dossiers marchés de travaux en cours et clos depuis moins de 5 ans (dossiers comprenant factures, devis acceptés ou marchés, résolution d’AG, assurance des intervenants, le cas échéant : bordereaux récapitulatifs d’appels de fonds, souscription dommage ouvrage, contrat de maitrise d’oeuvre, procès-verbaux de réunions de chantier ou de réception, DOE, etc.)

o Procédures contentieuses :

* Affaire [W] & [S] c/ SDC : pièces, actes, et conclusions

* Affaire [B] c/ SDC : pièces, actes, et conclusions

* L’intégralité des dossiers de recouvrements de charges (aucun dossier reçu) : pièces, actes, factures, conclusions, justificatifs RAR, etc.

* Toute autre affaire judiciaire impliquant le Syndicat des copropriétaires, en cours ou close depuis moins de 10 ans

o L’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble tels que mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable.

o Les dossiers suivants :

— Dossiers sinistres

— Dossiers de procédure

— Dossiers contentieux de recouvrement

— Dossiers de mutations

— Dossiers travaux hors budget et opérations exceptionnelles

— Dossiers de mutations

— Dossiers travaux hors budget et opérations exceptionnelles

*compte pour honoraires de suivi de procédure (compte

4621.0000999 + 4621.0071726)

* compte pour honoraires de recouvrement (4621.0000999 +

4621.0071910 + 4720.0020600)

*compte pour honoraires de suivi de sinistres (compte

4621.0000999 + 4621.0071724)

*compte pour honoraires de mutation (compte 4621.0000999 +

4621.0071920c4621.0071922)

*compte pour honoraires sur travaux :compte 4621.0000999 + 4621.0071725 + 4720.00719222 + 4710.0067105 + 4710.0067110 + 4710.0067111 + 4710.0067113 + 4710.0067115 + 4710.0067116 + 4710.0067119 + 4710.0067120 + 4710.0067150 + 4710.0067151 + 4710.0067152 + 4710.0067153 + 4710.0067154 + 4710.0067155 +

4710.0067156 + 4710.0067157 + 4710.0067158 + 4710.0067159 + 4710.0067162 + 4710.0067165 + 4710.0067166 + 4710.0067172 + 4710.0067185 + 4710.0067187 + 4710.0067338 + 4720.0010202 + 4720.010203 + 4720.0010204 + 4720.0010205 + 4720.0010206 + 4720.0010207 + 4720.0010210 + 4720.0010211 + 4720.0010212 +

4720.0010213 + 4720.00102 + 4720.0010214 + 4720.0010215 + 4720.0010216 + 4720.0010217 + 4720.0010218+ 4720.0010219 + 4720.0010220 + 4720.0010224 + 4720.0010225 + 4720.0010227 + 4720.0010228 + 4720.0010229

o Les comptes d’attente non soldés: 4710.0000004 + 4710.0099700 + 471.0099800 + 4720.0000000 + 4720.0000001 + 4720.0020900 + 4720.0040100 + 4720.0040101 + 4720.0040800 + 4720.0048000 + 4720.0048700 ;

Déboute la SARL Mercury Consulting de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SARL Mercury Consulting à payer à la SAS Foncia Ariane la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Mercury Consulting à supporter la charge des dépens de première instance et d’appel.

La greffière Le président