COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 456

N° RG 23/08413

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLQKR

[J] [V]

[X] [W] [D] [K] épouse [V]

C/

[E] [R] [I]

[U] [I]

[C] [P] veuve [I]

[N] [I] épouse [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jenny CARLHIAN

M^e Philippe CAMPOLO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de FREJUS en date du 11 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 1122000531.

APPELANTS

Monsieur [J] [V]

né le 21 Juin 1975 à [Localité 7] (75), demeurant [Adresse 4]

Madame [X] [W] [D] [K] épouse [V]

née le 21 Août 1975 à [Localité 5] (94), demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉS

Monsieur [E] [R] [I], décédé le 08 juillet 2023

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [U] [I]

né le 17 Octobre 1979 à [Localité 6] (83), demeurant [Adresse 1], es-qualité d’héritier de M. [E] [I]

Madame [C] [P] veuve [I]

née le 24 Août 1940 à [Localité 6] (83), demeurant [Adresse 2], es-qualité d’héritière de M. [E] [I]

Madame [N] [I] épouse [M]

née le 18 Février 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1], es-qualité d’héritière de M. [E] [I]

représentés par M^e Philippe CAMPOLO, membre de la SELAS ATEOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE ANTERIEURE

Selon contrat ayant pris effet le 06 avril 2011, Monsieur [E] [I] a donné à bail d’habitation aux époux [J] [V] et [X] [K] un appartement de type 3 au premier étage d’une maison individuelle située [Adresse 3], avec la jouissance du jardin.

Suivant acte notarié du 11 décembre 2019, Monsieur [E] [I] a donné procuration à ses deux enfants, afin notamment de le représenter dans ses rapports avec les locataires.

C’est ainsi que Madame [N] [I] épouse [M] a requis le 16 juin 2021 Maître [F], huissier de justice, à l’effet de constater les transformations de la chose louée réalisées par les époux [V] sans autorisation du bailleur, ainsi que l’annexion de locaux et surfaces extérieures non compris dans la location.

Le 22 septembre 2021, ce même huissier a été de nouveau requis afin de constater que les locataires n’avaient pas remis les lieux en état, en dépit de leurs engagements.

Par lettre datée du 25 septembre 2021, le bailleur a mis en demeure les locataires de régulariser la situation, sous peine de résiliation du bail.

Suivants exploits délivrés le 19 mai 2022, Monsieur [E] [I] a assigné les époux [V] à comparaître devant le tribunal de proximité de FREJUS pour entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail à leurs torts exclusifs et les voir condamner sous peine d’astreinte à remettre les lieux en leur état antérieur.

Par acte extrajudiciaire signifié le même jour et invoquant les mêmes griefs, il leur a donné congé pour le 5 avril 2023, date d’échéance du bail en cours, les époux [V] ayant contesté le bien fondé de celui-ci devant la même juridiction.

Après avoir ordonné la jonction des deux instances, le tribunal a statué par un jugement rendu le 11 mai 2023 aux termes duquel il a :

validé le congé,

prononcé la résiliation du bail,

condamné les époux [V] à remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient au jour de leur entrée en jouissance, sous peine d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision et courant pendant une durée de deux mois,

débouté les époux [V] de leurs demandes reconventionnelles tendant au paiement de dommages-intérêts ainsi qu’à la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de réparation de la chose louée,

condamné les époux [V] aux dépens et au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que les locataires avaient apporté des modifications importantes à la chose louée sans autorisation du bailleur, et que ces faits constituaient des manquements graves et répétés à leurs obligations. Il a également considéré que l’action du bailleur n’était pas prescrite dans la mesure où il n’était pas établi qu’il avait eu connaissance des faits plus de trois ans avant l’introduction de sa demande.

Les époux [V] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 26 juin 2023 au greffe de la cour.

[E] [I] étant décédé le 8 juillet 2023, les appelants ont assigné ses ayants-cause, à savoir sa veuve Madame [C] [I] née [P] et ses deux enfants [U] [I] et [N] [I] épouse [M].

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 1er août 2024, les époux [V] font valoir :

que les travaux qui leur sont reprochés ont été réalisés dans le courant des années 2011 et 2012 avec l’accord verbal du bailleur,

que ce dernier n’est plus recevable à agir du fait de l’acquisition de la prescription triennale édictée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

qu’il ne s’agit pas de transformations de la chose louée, mais de simples aménagements ou d’embellissements auxquels le bailleur ne peut s’opposer en vertu de l’article 6 de cette même loi,

et que le bail emportait un droit de jouissance sur la totalité des espaces extérieurs.

Ils soutiennent d’autre part :

que le bailleur a manqué à son obligation d’entretenir les lieux, et notamment de réparer des fissures affectant les murs extérieurs de la maison,

qu’ils ont dû supporter de lourds travaux de réfection du balcon en 2020,

et que Madame [M] a commis des violences volontaires sur la personne de Madame [V] lui occasionnant une incapacité temporaire de travail de 5 jours.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

de débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs prétentions,

de prononcer la nullité du congé,

de condamner les intimés sous astreinte à effectuer les travaux de reprise des fissures,

de les condamner en outre au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

et de mettre à leur charge les entiers dépens, outre une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 28 février 2024, les consorts [I] poursuivent pour leur part la confirmation du jugement entrepris et réclament en sus paiement d’une somme de 4.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, outre leurs dépens.

Ils font valoir :

que les locataires ont annexé les locaux du rez-de-chaussée et tout l’espace situé devant la maison, alors que le contrat de location ne portait que sur le 1er étage et la parcelle en nature de jardin,

qu’ils ne justifient d’aucune autorisation à cette fin,

que l’ampleur des transformations entreprises n’a été découverte qu’en 2021,

que la plupart des travaux ont été réalisés courant 2020,

que les époux [V] ont en outre empêché [E] [I] d’accéder à sa propriété en installant un portail dont celui-ci ne détenait pas la télécommande,

qu’ils ont restreint l’exercice de la servitude de passage grevant la propriété en stationnant abusivement leurs véhicules sur l’emprise de celle-ci,

que ces faits justifient la résiliation judiciaire du bail en application de l’article 1729 du code civil, et constituent également un motif légitime de congé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 septembre 2024.

DISCUSSION

Sur le moyen tiré de la prescription :

En vertu de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, les époux [V] soutiennent qu’ils occupent le garage du rez-de-chaussée depuis 2011, que les travaux réalisés sur les extérieurs ont débuté en 2012, que [E] [I] a pu en avoir connaissance car il venait chaque année chercher du matériel entreposé sur place et qu’il s’était félicité des améliorations ainsi apportées à la chose louée.

Cependant, il incombe à la partie qui se prévaut de la prescription de prouver que les conditions en sont réunies ; or les éléments produits aux débats sont insuffisants à démontrer que les travaux litigieux auraient été effectués à l’époque susdite, ni que [E] [I] en aurait eu connaissance en leur temps. En effet, aucune des photographies produites par les appelants n’est précisément datée, et les attestations émanant de membres de leur proche famille ne peuvent seules emporter la conviction de la cour.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que le bailleur n’avait eu connaissance de l’ampleur des transformations effectuées qu’au cours de l’année 2021, de sorte que son action n’était pas prescrite.

Sur le bien fondé du congé :

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer congé pour un motif légitime et sérieux, tenant notamment dans l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

D’autre part, suivant l’article 7 f) de cette même loi, il est interdit au locataire de transformer les locaux et équipements loués, sauf l’accord écrit du propriétaire. La transformation de la chose louée doit être distinguée des simples aménagements, auxquels le bailleur ne peut s’opposer en vertu de l’article 6 d).

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 16 juin 2021 par Maître [F], huissier de justice, que les époux [V] ont transformé l’un des garages situés au rez-de-chaussée de la maison en cuisine d’été pourvue de tous les équipements nécessaires, et qu’ils ont retiré la porte en bois fermant ce local pour la remplacer par une baie vitrée coulissante. Ce faisant, ils ont non seulement transformé les lieux en violation des règles d’urbanisme, mais encore annexé une partie de la maison non comprise dans la location.

Il résulte de ce même constat que les locataires ont également effectué divers aménagements sur l’espace extérieur situé au-devant de la villa dont la jouissance ne leur avait pas été davantage concédée (notamment un portail coulissant, un carport et une piscine hors sol). En effet, la parcelle de jardin dont il est fait mention dans le bail se situe exclusivement sur le côté ouest de la construction, ainsi qu’il résulte du plan des lieux produit aux débats et de l’attestation rédigée par Madame [G] [T], agent immobilier ayant représenté le bailleur lors de la conclusion du contrat.

Les époux [V] ne justifient en outre d’aucune autorisation préalable à la réalisation de ces travaux.

Il convient dès lors de considérer que le refus de renouvellement du bail était justifié par un motif légitime et sérieux, et de confirmer en conséquence le jugement déféré en ce qu’il a validé le congé délivré par le bailleur.

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail :

Il apparaît que la demande en résiliation judiciaire du bail était devenue sans objet au jour du prononcé du jugement du fait de la validation du congé arrivé à échéance le 5 avril 2023, la décision entreprise devant être réformée de ce chef.

Sur la demande de remise en état des lieux :

En vertu de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 précité, lorsque la chose louée a été transformée sans l’accord du propriétaire, ce dernier peut exiger du locataire sortant la remise des lieux en leur état antérieur ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans aucune indemnité.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la remise en état des lieux tels qu’ils se trouvaient lors de l’entrée en jouissance des époux [V].

Sur la demande reconventionnelle tendant à la réalisation de travaux :

La demande des époux [V] tendant à la condamnation du bailleur à réparer la chose louée doit être rejetée puisqu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 5 avril 2023, de sorte qu’ils n’ont plus qualité à agir à cette fin.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts :

Selon l’article 1724 du code civil, lorsque durant le bail la chose louée a besoin de réparations urgentes, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, sauf la faculté de demander une diminution du loyer si ces réparations durent plus de 21 jours, à proportion du temps et de la partie dont il aura été privé. En conséquence, les époux [V] doivent être déboutés de leur demande en dommages-intérêts au titre du préjudice subi du fait des travaux de réparation du balcon entrepris par le bailleur dans le courant de l’année 2020.

D’autre part, la cour ne peut retenir la responsabilité de Madame [M] en raison de violences volontaires commises sur la personne de Madame [V] sur la seule foi des déclarations de cette dernière, en l’absence de tout élément de preuve.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de FREJUS, sauf en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail,

Statuant à nouveau de ce chef, dit que la demande en résiliation judiciaire du bail est dépourvue d’objet en raison de la validation du congé,

Y ajoutant,

Déboute les époux [V] de leurs demandes en dommages-intérêts,

Les condamne aux dépens d’appel, ainsi qu’à verser aux consorts [I] une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT