COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/ 374

N° RG 20/12474

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGUS4

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

LE BEVERLY

C/

S.A.S. SUD GESTION IMMOBILIERE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Monika MAHY – MA – SOMGA

M^e Alain DE ANGELIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire d’AIX EN PROVENCE en date du 20 Octobre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03151.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BEVERLY sis [Localité 1]

représenté par son syndic en exercice la SAS CG IMMOBILIER, dont le siège social se trouve [Adresse 3], prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Monika MAHY-MA-SOMGA, membre de la SELARL LSCM & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Benjamin DELBOURG, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A.S. SUD GESTION IMMOBILIERE

prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, membre de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La société SUD GESTION IMMOBILIERE a exercé les fonctions de syndic de la copropriété LE BEVERLY pendant plusieurs années.

Considérant qu’elle n’a pas exécuté sa mission correctement, par acte d’huissier du 14juin 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BEVERLY, représenté par son syndic CG IMMOBILIER, a fait délivrer à la société SUD GESTION IMMOBILIERE assignation à comparaître devant tribunal judiciaire d’AIX-en-PROVENCE, aux fins de :

— voir constater que la société a commis des manquements dans le cadre du mandat de syndic qui lui avait été confié, entraînant de manière directe et certaine des préjudices pour le demandeur, en conséquence, la voir condamnée à lui payer :

* la somme de 9.514,93€ au titre des contrats de maintenance des ascenseurs,

* la somme de 13.281,97€ au titre des contrats d’assurance de la copropriété,

* la somme de 8000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices de tous ordres subis par le syndicat du fait de la mauvaise exécution par la société SUD GESTION IMMOBILIERE de ses obligations contractuelles (dans le suivi des travaux d’étanchéité confiés à l’entreprise PAIN en particulier),

— condamner la société à lui payer une indemnité de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de M^e SORENSEN,

— ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement rendu le 20 octobre 2020, le Tribunal a:

CONDAMNE la SAS SUD GESTION IMMOBILIERE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BEVERLY la somme de 13.053,97 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SAS SUD GESTION IMMOBILIEREà payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BEVERLY une indemnité de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes ;

CONDAMNE la SAS SUD GESTION IMMOBILIERE aux dépens avec distraction au profit de M^e Nicolas SORENSEN ;

Par déclaration au greffe en date du 14 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

INFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il n’a pas fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BEVERLY de ses demandes d’indemnisation quant à la responsabilité du syndic du fait de la conclusion de contrats de maintenance auprès de la société DELTA ASCENSEURS ;

En conséquence,

Condamner la société SUD GESTION IMMOBILIERE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE de l’immeuble LE BEVERLY pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 9.514,93 € au titre des contrats de maintenance des ascenseurs ;

INFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il n’a pas fait droit aux demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE de l’immeuble LE BEVERLY de sa demande d’indemnisation des préjudices subis du fait de la responsabilité du syndic relatif aux travaux de la société PAIN,

En conséquence,

CONDAMNER la société SUD GESTION IMMOBILIERE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE de l’immeuble LE BEVERLY la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice ;

CONDAMNER la société SUD GESTION IMMOBILIERE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE de l’immeuble LE BEVERLY la somme de 8.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices de tous ordres subis par le syndicat ;

CONFIRMER le jugement dont appel pour le surplus ;

Y ajoutant,

CONDAMNER la société SUD GESTION IMMOBILIERE à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE de l’immeuble LE BEVERLY la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens d’appel qui seront distraits au profit de Maître Menace MAMY-MA-SOMA, Avocate postulante, aux offres de droit.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que les copropriétaires réunis en assemblée générale le 30 avril 2013, fixaient à 600€ le montant des marchés et contrats à partir duquel le conseil syndical devait être consulté et à 800€ le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence des entreprises et prestataires était obligatoire,

— que le 1er octobre 2013, la SOCIÉTÉ SUD GESTION IMMOBILIERE signait avec la société DELTA ASCENSEURS deux contrats de maintenance des ascenseurs, pour un montant total de 12.294,69 € ETC (soit 6.820,50 € ETC pour le bâtiment A et 5.474,19 € pour les bâtiments B et C) sans que le conseil syndical n’ait été consulté et sans avoir mis la société DELTA ASCENSEURS en concurrence avec d’autres prestataires,

— qu’un tel manquement lui cause, de façon incontestable, un préjudice puisqu’il est manifeste que si la société SUD GESTION IMMOBILIERE avait exécuté son mandat de syndic correctement, le contrat de maintenance de la société DELTA ASCENSEURS n’aurait certainement pas été conclu, compte-tenu à la fois de sa durée et de son coût, comparé aux contrats de maintenance des sociétés PACE ASCENSEURS et ZONE qui offraient des prestations équivalentes pour un coût inférieur,

— que le préjudice est suffisamment établi et correspond à une perte de chance de payer un prix inférieur,

— que l’entreprise de carrelage PAIN est intervenue pour reprendre l’étanchéité des terrasses qui étaient abîmées, particulièrement celles situées « en plein ciel », selon deux devis des 26 janvier et 11 février 2015, sans terminer celle d’un copropriétaire, alors que l’intimée a réglé les factures à une entreprise qui ne répond plus,

— que l’intimée a tardé à mettre en demeure l’entreprise PAIN,

— que le paiement du solde des travaux vaut réception tacite, de sorte qu’il a été privé de tout recours contre l’entreprise PAIN au titre de sa responsabilité contractuelle,

— que la société SUD GESTION IMMOBILIERE, bien que valablement informée par la société AXA FRANCE de ce qu’elle ne pouvait procéder à la résiliation des contrats d’assurance, souscrivait un nouveau contrat en date du 30 octobre 2015, de sorte qu’il est resté débiteur des cotisations dues au titre de ces différents contrats,

— que les fautes commis par la société SUD GESTION IMMOBILIERE, la mauvaise foi de cette dernière dans l’exécution du contrat puis par la suite son refus de transmettre au nouveau syndic les éléments relatifs à la copropriété ont causé à cette dernière un préjudice qui mérite indemnisation.

La société SUD GESTION IMMOBILIERE conclut:

A titre principal,

JUGER que le syndicat des copropriétaires LE BEVERLY manque radicalement à rapporter

la preuve d’un quelconque manquement suffisamment caractérisé de la part de la société SUD

GESTION IMMOBILIERE,

DEBOUTE en conséquence le syndicat des copropriétaires LE BEVERLY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la concluante,

A titre subsidiaire,

JUGER que le syndicat des copropriétaires LE BEVERLY manque tout aussi radicalement à

rapporter la preuve d’un préjudice certain ainsi que du lien de causalité entre celui-ci et la prétendue faute alléguée à l’encontre de la concluante,

DEBOUTE, de plus fort, l’appelant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le SAC LE BEVERLY de ses demandes d’indemnisation :

— au titre des contrats de maintenance auprès de la société DELTA ASCENSEURS à

hauteur de 9 514,93 €,

— au titre des travaux de la société PAIN à hauteur de 5 000 €,

— au titre des dommages et intérêts à hauteur de 8 000 € en réparation des préjudices de tous ordres prétendument subis.

Et, y ajoutant, sur appel incident :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la concluante à la somme de 13 053,97 € au titre des contrats d’assurance de la copropriété, ainsi qu’à la somme de 1 200 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE BEVERLY à payer à la société SUD GESTION IMMOBILIERE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

Elle soutient:

— que s’agissant des contrats de maintenance des ascenseurs, il ressort des échanges avec le conseil syndical que, s’agissant du budget relatif à la souscription de tels contrats, il a toujours appartenu à l’ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale d’approuver ou non un tel budget,

— qu’elle a mis en demeure à de nombreuses reprises l’entreprise PAIN d’avoir à achever ses travaux,

— que rien ne permet d’affirmer que la concluante aurait souscrit un nouveau contrat d’assurance auprès de la société GAN ASSURANCES alors qu’elle savait pertinemment que les contrats souscrits auprès de la société AXA FRANCE ne pouvaient pas être résiliés,

— qu’en tout état de cause, le préjudice subi au titre des contrats de maintenance des ascenseurs ne saurait être fixé au montant correspondant à la différence entre le prix effectivement payé par le SAC LE BEVERLY et « le prix qu’il aurait dû payer à la société ZONE »,

— qu’en effet, ledit préjudice ne peut correspondre qu’à la perte de chance de conclure le contrat de maintenance, de manière effective et incontestable, à de meilleures conditions financières, et ce, précisément au moment de la conclusion dudit contrat,

— qu’il n’est pas démontré que le contrat proposé par l’entreprise ZONE présente des conditions absolument similaires et aussi qualitatives que celles figurant aux contrats souscrits auprès de la société DELTA ASCENSEURS,

— que la proposition de l’entreprise ZONE n’a pas été faite à la même date que le contrat signé avec la société DELTA ASCENSEURS, ce qui implique nécessairement une différence tarifaire,

— que l’entreprise ZONE a consenti à remiser son tarif initial, à l’issue de négociations avec elle,

— que le préjudice allégué concernant le contrat d’assurance n’est pas établi, pas plus que celui concernant la société PAIN.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et de représenter le syndicat dans tous les actes de la vie civile.

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle, le syndic est responsable envers le syndicat des copropriétaires des conséquences dommageables des manquements commis dans l’accomplissement de son mandat.

Sur la responsabilité du syndic du fait de la conclusion de contrats de maintenance auprès de la société DELTA ASCENSEURS

Il résulte des pièces versées aux débats que lors de l’assemblée générale du 30 avril 2013, par la résolution 10, les copropriétaires fixaient :

— à 600€ le montant des marchés et contrats à partir duquel le conseil syndical doit être consulté,

— à 800€ le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence des entreprises et prestataires est obligatoire.

Or le 1er octobre 2013, le syndic a signé avec la société DELTA ASCENSEURS deux contrats de maintenance des ascenseurs, pour un montant de 12 294,69€ sans consultation du syndic ni mise en concurrence avec d’autres prestataires, commettant ainsi une faute.

Pour autant, le préjudice ne peut correspondre qu’à la perte de chance de conclure un contrat de maintenance à de meilleures conditions financières.

Or le syndicat ne démontre pas cette perte de chance. En effet, le contrat proposé par l’entreprise ZONE, en avril 2015, date d’un an et demi après celui critiqué, sans que l’examen des deux contrats ne permette d’établir qu’ils présentent des conditions similaires, si bien que les prix ne sont pas comparables, d’autant qu’il a été obtenu de la société DELTA ASCENSEURS une remise sur le prix de ses prestations à effet rétroactif du 1er septembre 2015.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a débouté le syndicat de sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur la responsabilité du syndic du fait des travaux de la société PAIN

Selon deux devis des 26 janvier et 11 février 2015, l’entreprise de carrelage PAIN est intervenue pour reprendre l’étanchéité des terrasses.

Il n’est pas contesté que cette entreprise n’a pas terminé les travaux de réfection de la terrasse de M.[S].

En outre, il résulte d’un constat d’huissier du 6 juin 2016 des désordres et malfaçons.

En effet, il a été constaté sur la terrasse de Mme [S] que les plinthes en carrelage sur la périphérie présentaient des désordres, qu’elles étaient descellées par endroits, engendrant des entrées d’eau, que deux appartements du bâtiment 1 présentaient également des désordres, à savoir l’absence de couvertine carrelée au niveau de l’arase maçonnée des balcons, outre l’existence de coulures et traces noirâtres en façade.

Or, le syndic a payé les factures de l’entreprise PAIN en juin 2015, sans la mettre en demeure d’avoir à terminer les travaux, puisque cette mise en demeure n’est intervenue que le 6 août 2015, réitérée par lettre recommandée le 29 février 2016.

Il y a réception tacite lorsqu’il y a volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter l’ouvrage en l’état, ce qui implique cumulativement de prendre possession de l’ouvrage et de régler la quasi totalité du prix convenu.

Quand bien même il serait considéré qu’il y a eu, en l’espèce, réception tacite fautive de ces travaux, rendant plus délicat pour le syndicat de les faire terminer et d’exercer un recours au titre des désordres apparents, comme l’a retenu le premier juge cela ne constitue pas un obstacle à tout recours contre l’entreprise ou son assureur.

En outre, le syndicat des copropriétaire ne justifie nullement du préjudice qu’il invoque à hauteur de 5 000€, de sorte que le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande indemnitaire à ce titre également.

Sur la responsabilité du syndic du fait des contrats d’assurance de la copropriété

Il résulte des pièces versées aux débats, que par courrier du 1er octobre 2015 le syndic, se fondant sur une augmentation excessive des primes, a informé AXA de sa volonté de résilier les contrats d’assurance responsabilité civile souscrits, dont il cessait de payer les primes.

Par courrier du 7 octobre 2015, AXA informait le syndic de ce que la demande de résiliation n’était pas recevable, s’agissant d’un contrat souscrit par un syndic professionnel.

Or le 30 octobre 2015, le syndic souscrivait auprès du GAN un contrat garantissant la responsabilité civile du syndicat pour les 3 bâtiments comme cela résulte de la pièce 29 de l’appelant.

Suite à la chute d’une copropriétaire sur le chemin piétonnier de la résidence, le nouveau syndic, par courrier du 10 août 2016 a adressé à AXA une déclaration de sinistre à laquelle il a été répondu que le contrat faisait l’objet d’une suspension de garantie depuis le 16 février 2016 pour non paiement des primes.

Il convient de préciser que par lettre du 10 juillet 2016, la société EFFICO, mandatée par la société AXA adressait à la copropriété chez son syndic une mise en recouvrement amiable des cotisations impayées pour un montant de 7 587,50€.

Ainsi, il est indéniable que l’ancien syndic a commis une faute en souscrivant pour le même risque des contrats d’assurance auprès du GAN alors qu’il savait que les contrats auprès d’AXA ne pouvaient être résiliés et qu’il restait donc redevable des primes AXA.

En conséquence, c’est valablement que le premier juge a considéré que ces manquements de l’ancien syndic ont causé un préjudice certain et actuel au syndicat des copropriétaires, contraint de payer des cotisations pour deux contrats d’assurance ayant le même objet pour la même période et l’a condamné à payer au syndicat la somme de 13 053,97€ correspondant aux cotisations dues à AXA pour la période de double garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 8 000€

Le jugement ne peut qu’être confirmé du débouté sur ce point, le syndicat des copropriétaires ne précisant ni n’étayant pas davantage en cause d’appel sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 octobre 2020 par le Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT