COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 14 NOVEMBRE 2024

N°2024/ 415

Rôle N° RG 21/05614 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHI4D

[W] [P]

S.C.I. FAMILIALE TRIGUEL

S.C.I. SPACE IMMOBILIER

S.C.I. FRANCE INVEST

C/

[V] [L]

[D] [S] épouse [L]

Société RESIDENCE [4]

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [4]

opie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE

M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 10 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05072.

APPELANTS

Monsieur [W] [P], demeurant [Adresse 1]

S.C.I. FAMILIALE TRIGUEL, demeurant [Adresse 1]

S.C.I. SPACE IMMOBILIER, demeurant [Adresse 1]

S.C.I. FRANCE INVEST, demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistés de M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMES

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [S] épouse [L], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistés de M^e Chrystiane FENOUD de la SELAS STIFANI – FENOUD – BECHTOLD, avocat au barreau de GRASSE,

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

Intimé et intervenant volontaire

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [4] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en

exercice le Cabinet CLEMENCEAU SARL au capital de 10.000€, immatriculée au RCS d’Antibes sous le n°410.250.146, Elle-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space immobilier, la SCI France Invest, M. [L] et Mme [S] sont copropriétaires au sein de l’immeuble 'résidence [4]' à [Localité 5].

Le 30 octobre 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé M.[L], copropriétaire en indivision avec Mme [S] des lots 4 et 5, à effectuer des travaux de couverture de terrasses.

Par acte d’huissier du 06 novembre 2018, M.[W] [P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space immobilier et la SCI France invest, se plaignant de ce que les travaux effectués par M. [L] et Mme [S] n’étaient pas conformes à l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2015, ont fait assigner ces derniers et le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] à [Localité 5] aux fins principalement de voir condamner M. et Mme [L] à supprimer la terrasse en bois devant leurs lots 4 et 5 sous astreinte.

Par jugement contradictoire du 10 février 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et prononcé une nouvelle clôture au 14 octobre 2020,

— dit recevables les conclusions et la pièce n°7 signifiées par M. [L] et Mme [S] le 13 octobre 2020,

— dit l’action des demandeurs recevable,

— débouté M. [W] [P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space Immobilier et la SCI France Invest de leurs demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires et M.[L] et Mme [S] de leurs demandes reconventionnelles,

— condamné M. [W] [P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space Immobilier et la SCI France Invest à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 1 800 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [W] [P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space Immobilier et la SCI France Invest à payer à Monsieur [L] et Mme [S] la somme de 1 800 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des demandeurs en relevant que les copropriétaires pouvaient agir pour faire respecter le règlement de copropriété.

Il a estimé que les demandeurs ne justifiaient pas que les travaux effectués par M. et Mme [L] excédaient l’autorisation qui leur avait été donnée.

Il a rejeté les demandes reconventionnelles au titre d’une amende civile et de dommages et intérêts tout comme la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires.

Le 15 avril 2021, M.[P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space Immobilier et la SCI France invest ont relevé appel de la décision déférée en ce qu’ils ont été déboutés de leurs demandes.

M. [L], Mme [S] et le syndicat des copropriétaires de la résidence '[4]' ont constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées le 18 juillet 2024 par voie électronique auxquelles il convient de se référer, M.[P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space Immobilier et la SCI France invest demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré,

statuant à nouveau :

— de condamner M. [L] et Mme [S] à supprimer la terrasse en bois devant leurs lots 4 et 5, sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard ou par infraction constatée à compter de la signification de jugement à intervenir,

— de condamner M.et Mme [L] à payer 2500,00 euros à chaque demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais de constat d’huissier du 2 octobre 2018 et celui du 5 août 2019 et entiers dépens,

— de condamner le syndicat de copropriété à payer 2500,00 euros à chaque demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais de constat d’huissier du 2 octobre 2018 et celui du 5 août 2019 et entiers dépens,

— de condamner tout succombant aux dépens d’appel distraits au profit de Maître Pierre-Yves IMPERATORE, membre associé de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat aux offres de droit,

A titre subsidiaire

— de désigner un constatant ayant pour mission de :

*Se rendre sur les lieux du litige, [Adresse 2], dans l’appartement de M. [L] et de Mme [S], lots 4 et 5, en rez-de chaussée,

*Procéder à la mesure de la longueur, de la hauteur et de la profondeur des terrasses appartenant aux intimés M. [L] et Mme [S], lots 4 et 5 au rez-de-chaussée.

*Dire que l’expert devra se faire communiquer par le Notaire dépositaire des plans une copie conforme des lots 4 et 5 pour lui permettre d’accomplir sa mission,

*Dire que l’expert devra notamment comparer les limites de la terrasse avec celles figurant sur les plans publiés,

*Etablir un rapport écrit de ses constatations dans le délai qui sera fixé par la Cour,

* Fixer le délai dans lequel le constat sera déposé ou la date de l’audience à laquelle les constatations seront présentées.

Ils reprochent à M. [L] et Mme [S] d’avoir effectué des travaux qui ne correspondent pas à l’autorisation qui leur avait été donnée lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2015.

Ils indiquent que les travaux effectués par ces derniers empiètent sur les parties communes, comme le démontre un procès-verbal d’huissier de justice, dont les constatations font foi jusqu’à preuve contraire. Ils précisent que M. [L] et Mme [S], qui n’étaient autorisés qu’à effectuer des travaux de couverture, ont créé 5 ou 6 marches ainsi que des doubles portes. Ils font observer que les escaliers permettent d’accéder à une terrasse en bois au droit de chacun des lots 4 et 5, qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble. Ils ajoutent que les travaux dénoncés, qui n’ont pas fait l’objet d’une déclaration préalable, ont permis à M.et Mme [L] de s’approprier près de 30m² de parties communes, soit la bande de terrain qui dépasse la profondeur de 3,05 mètres depuis leur mur extérieur.

Ils contestent tout acharnement procédural.

Subsidiairement, ils sollicitent une expertise.

Par dernières conclusions notifiées le 26 juillet 2024 par voie électronique auxquelles il convient de se reporter, M.[L] et Mme [S] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré

Y ajoutant,

— de condamner in solidum M. [P], la SCI FAMILIALE TRIGUEL, la SCI SPACE IMMOBILIER et la SCI France INVEST à payer à M. [L] et Mme [S] la somme de 5 000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner in solidum M. [P], la SCI FAMILIALE TRIGUEL, la SCI SPACE IMMOBILIER et la SCI France INVEST aux entiers dépens de l’instance dont ceux d’appel distraits au profit de la SCP TOLLINCHI ' BUJOLI TOLLINCHI, avocat, aux offres de droit.

Ils soutiennent avoir respecté la résolution de l’assemblée générale du 30 octobre 2015. Ils indiquent avoir fait procéder à l’enlèvement du carrelage des terrasses existantes et à son remplacement par des lames de composite. Ils contestent avoir transformé le jardin en terrasse et avoir créé une cave et des escaliers. Ils relèvent que la résolution définitive évoque d’ailleurs 'les terrasses existantes'. Ils affirment que les marches existaient déjà.

Ils contestent le caractère probant du constat d’huissier. Ils notent que les mesures ont été prises, non par l’huissier de justice qui n’a pas accédé aux terrasses, mais par M.[P] lui-même, aidé d’un tiers, sans télémètre et avec un mètre classique. Ils ajoutent qu’aucune référence n’est faite concernant la limite entre les parties privatives et les parties communes.

Ils font état de la régularité des travaux effectués, qui ont fait l’objet, après les plaintes des demandeurs, d’une déclaration préalable acceptée par la mairie de [Localité 5] le 06 octobre 2020.

Ils s’opposent à la désignation d’un consultant.

Par dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2024 par voie électronique auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[4]', représenté par le cabinet Clémenceau, demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

reconventionnellement,

— de condamner M.[W] [P], la SCI familiale Triguel, la S.C.I SPACE IMMOBILIER et la S.C.I France INVEST a payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M.[W] [P], la SCI familiale Triguel, la S.C.I SPACE IMMOBILIER et la S.C.I France INVEST aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la SCP BADIE ' SIMON-THIBAUD & JUSTON, société d’Avocats au Barreau d’Aix-en-Provence.

Il soutient que M.[P] et les sociétés civiles de ce dernier ne rapportent pas la preuve que les travaux effectués par M.[L] et Mme [S] violeraient l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 30 octobre 2015 devenue définitive.

Il reproche à M.[P] et aux sociétés civiles un acharnement procédural à son encontre, le mettant dans une situation économique difficile. Il sollicite en conséquence des dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 septembre 2024.

MOTIVATION

La résolution n° 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 octobre 2015, adoptée à la majorité et non contestée est ainsi libellée ' l’assemblée générale autorise M.[L] pour la mise en couverture de ses terrasses existantes (lots 4 & 5) par la pose au sol de lames de bois IPE ou bois composite et autorisation de sortir de 60 cms en partie commune afin de s’appuyer au sol – l’espace jardin sera préservé avec la bande de rosiers'.

Il appartient à M.[P], à la SCI FAMILIALE TRIGUEL, à la SCI SPACE IMMOBILIER et à la SCI FRANCE INVEST de démontrer que les travaux effectués par M.[L] et Mme [S] ne correspondent pas à ce qui avait été autorisé lors de cette assemblée générale.

Un constat d’huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors que, régulièrement communiqué, il est soumis à la libre discussion des parties, et que l’huissier relate dans son procès-verbal des constatations personnelles.

Ainsi, les constatations réalisées par un huissier de justice ou son clerc assermenté font, en matière civile, foi jusqu’à preuve contraire.

Il ressort du procès-verbal d’huissier de justice du 05 août 2019 qu’un acte de Maître [J]

[E] du 23 mars 2011 mentionnait, pour le lot n° 4, que le jardin privatif avait été transformé totalement en 'terrasse'. Dès lors, cette situation était déjà existante lorsque l’assemblée générale du 30 octobre 2015 a autorisé M.[L] à effectuer ses travaux de couverture. La résolution qui a été votée et n’a pas été contestée évoquait d’ailleurs les terrasses existantes. Ainsi, la transformation dénoncée par les appelants (jardin en terrasse) n’est pas constitutive de travaux non autorisés par la résolution n° 30.

M.[L] et Mme [S] démontrent par une photographie non contestée par les appelants que des escaliers existaient avant même la mise en oeuvre des travaux.

Le procès-verbal d’huissier ne mentionne pas la limite entre les parties communes et les parties privatives et ne permet donc pas de dire que les travaux effectués auraient excédé l’autorisation donnée le 30 octobre 2015, alors même que M.[L] était autorisé à 'sortir de 60 cms en partie commune afin de s’appuyer au sol'.

Les photographies tirées d’un téléphone portable, prises par un des voisins de M.[L] et Mme [S], ne permettent pas de prouver que l’huissier n’était pas la personne qui a procédé aux mesures évoquées dans l’acte de ce professionnel.

Ces mesures, prises sans accéder aux terrasses, sans indication de la limite des parties communes, par un huissier de justice qui n’est pas un géomètre expert, ne démontrent pas que les travaux ne seraient pas conformes à l’autorisation donnée à M.[L] et qu’ils excéderaient l’empiétement sur les parties communes qui avait été autorisée.

Par ailleurs, les plans annotés par les appelants et versés au débat ne prouvent rien puisqu’il n’est pas démontré qu’ils correspondaient à la situation de l’immeuble au moment de l’autorisation donnée le 30 octobre 2015.

Il est établi par la mairie de [Localité 5] que les terrasses litigieuses étaient recouvertes de caillebotis composite le 02 juillet 2019, ce qui correspondait à l’autorisation qui avait été donnée à M.[L].

Il n’y a pas lieu d’ordonner la désignation d’un consultant, puisque les appelants sont totalement défaillants dans la démonstration que les travaux effectués par M.[L] et Mme [S] excèderaient l’autorisation qui leur avait été donnée le 30 octobre 2015 et qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve, en application de l’article 146 du code de procédure civile.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de M.[P], de la SCI familiale Triguel, de la SCI Space immobilier et de la SCI France invest à supprimer la terrasse en bois devant les lots 4 et 5, sous peine d’une astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la procédure intentée par M.[P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space immobilier et la SCI France Invest, même si elle n’a pas abouti, aurait dégénéré en abus de droit. La mise en oeuvre de cette procédure n’étant pas fautive, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter des dommages et intérêts en indiquant qu’elle fait partie d’autres procédures diligentées par M.[P] et qui auraient entraîné des difficultés de trésorerie. Le jugement déféré qui a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera confirmé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M.[P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space immobilier et la SCI France invest sont essentiellement succombants. Le jugement déféré qui les a condamnés aux dépens sera confirmé. Ils seront condamnés in solidum aux dépens d’appel. Ceux-ci pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M.[P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space immobilier et la SCI France invest seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel. Le jugement déféré qui a rejeté leur demande au titre des frais irrépétibles sera confirmé.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[L], de Mme [S] et du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné M.[P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space immobilier et la SCI France invest à verser la somme de1800 euros, à M.[L] et Mme [S] d’une part, et celle de 1800 euros au syndicat des copropriétaires d’autre part, sera confirmé.

M. [P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space immobilier et la SCI France invest seront condamnés à payer la somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles d’appel.

M. [P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space immobilier et la SCI France invest seront condamnés in solidum à verser la somme de1800 euros à M.[L] et celle de 1800 euros à Mme [S] au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE M.[P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space immobilier et la SCI France invest à payer la somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence '[4]' au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNE in solidum M.[P], la SCI familiale Triguel, la SCI Space immobilier et la SCI France invest à payer la somme de 1800 euros à M.[V] [L] et celle de 1800 euros à Mme [D] [S] au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNE in solidum la SCI familiale Triguel, la SCI Space immobilier et la SCI France invest aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, par la SCP BADIE-SIMON-THIBAUD & JUSTON et la SCP TOLLINCHI-BUJOLI TOLLINCHI.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,