29/01/2025

ARRÊT N° 35 /25

N° RG 23/01567

N° Portalis DBVI-V-B7H-PNFV

SL – SC

Décisions déférées :

15 mai 2018 et 12 juillet 2018

Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX

22 juin 2021 – CA de BORDEAUX

11 janvier 2023 – Cour de Cassation

[F][VB] épouse [O]

[LU] [N]

S.A.S. [74] venant aux droits de la SARL [100]

E.U.R.L. [75]

S.A.R.L. [Adresse 77]

S.A.R.L. [78]

S.A.R.L. [79]

S.A.R.L. [83]

S.A.R.L. [84]

S.A.R.L. [87] venant aux droits de la SARL [138]

S.A.R.L. [88]

S.A.R.L. [90]

S.A.R.L. [96]

S.A.R.L. [Z] [L]

S.A.R.L. [99]

E.U.R.L. [101]

S.A.R.L. [102]

INDIVISION [JD] [DM], [XE], [OK]

S.A.R.L. [107]

S.A.R.L. [109]

S.A.R.L. [110]

S.A.R.L. [112]

S.A.R.L. [115]

S.A.R.L. [118]

S.A.R.L. [120]

S.A.R.L. [122]

S.A.R.L. [124]

S.A.R.L. [126]

[KA] [M] [E] [RN]

E.U.R.L. [133]

S.A.R.L. [137]

S.A.R.L. [140]

[H] [TH]

S.A.R.L. [141]

S.A.R.L. [143]

C/

S.E.L.A.S. [SK] [95], anciennement dénommée SCP [SK] [113]

Me [Y] [SK]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 29/01/2025

à

M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU

M^e Nicolas LARRAT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [F] [VB] épouse [O]

[Adresse 60]

[Localité 13]

Monsieur [LU] [N]

[Adresse 45]

[Localité 30]

S.A.S. [74], venant aux droits de la Sarl [100]

[Adresse 49]

[Localité 55]

E.U.R.L. [75]

[Adresse 18]

[Localité 68]

S.A.R.L. [Adresse 77]

[Adresse 77]

[Localité 43]

S.A.R.L. [78]

[Adresse 62]

[Localité 53]

S.A.R.L. [79]

[Adresse 39]

[Localité 51]

S.A.R.L. [83]

[Adresse 29]

[Localité 64]

S.A.R.L. [84]

[Adresse 41]

[Localité 21]

S.A.R.L. [87], venant aux droits de la SARL [138]

Chez M. [PH] [NA] – Sis [Adresse 69]

[Localité 54]

S.A.R.L. [88]

[Adresse 44]

[Localité 42]

S.A.R.L. [90]

[Adresse 12]

[Localité 46]

Représentés par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par M^e Séverine KRIEF, avocat au barreau de PARIS

(plaidant)

S.A.R.L. [96]

Chez M. [I] [HJ] – [Adresse 20]

[Localité 56]

S.A.R.L. [Z] [L]

[Adresse 19]

[Localité 26]

S.A.R.L. [99]

[Adresse 4]

[Localité 35]

E.U.R.L. [101]

[Adresse 7]

[Localité 63]

S.A.R.L. [102]

Chez [98] – [Adresse 48]

[Localité 58]

INDIVISION [JD] [DM], [XE], [OK], représentée par Mme [DM] [JD] [ZV], Mme [GM] [JD] [V], M. [OK] [JD]

en qualité d’ayants droits de [H] [JD]

[Adresse 8]

[Localité 28]

S.A.R.L. [107]

[Adresse 14]

[Localité 59]

S.A.R.L. [109]

[Adresse 23]

[Localité 32]

S.A.R.L. [110]

[Adresse 67]

[Localité 57]

S.A.R.L. [112]

[Adresse 37]

[Localité 9]

S.A.R.L. [115]

[Adresse 15]

[Localité 50]

S.A.R.L. [118]

[Adresse 48]

[Localité 58]

S.A.R.L. [120]

[Adresse 10]

[Localité 1]

S.A.R.L. [122]

[Adresse 27]

[Localité 47]

Représentées par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentées par M^e Séverine KRIEF, avocat au barreau de PARIS

(plaidant)

S.A.R.L. [124]

[Adresse 2]

[Localité 31]

S.A.R.L. [126]

[Adresse 17]

[Localité 24]

Madame [KA] [M] [E] [RN]

en qualité d’ayant-droit de [H] [RN], décédé le [Date décès 6] 2022

[Adresse 65]

[Localité 36]

E.U.R.L. [133]

[Adresse 5]

[Localité 16]

S.A.R.L. [137]

[Adresse 66]

[Localité 33]

S.A.R.L. [140]

[Adresse 38]

[Localité 61]

Monsieur [H] [TH]

[Adresse 34]

[Localité 40]

S.A.R.L. [141]

[Adresse 22]

[Localité 52]

S.A.R.L. [143]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentés par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par M^e Séverine KRIEF, avocat au barreau de PARIS

(plaidant)

INTIMES

S.E.L.A.S. [SK] [95], anciennement dénommée SCP [SK] [113]

[Adresse 25]

[Localité 130]

Maître [Y] [SK]

[Adresse 25]

[Localité 130]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 novembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

C. ROUGER, présidente

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. TACHON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Le 1er décembre 2006, la Société par actions simplifiée (Sas) [125] a fait l’acquisition de parcelles à bâtir situées sur la commune de [Localité 119] (77) [Adresse 144], en vue d’y faire construire, en qualité de promoteur-vendeur, un immeuble à usage de résidence hôtelière.

La société [125] a confié à la Sas [82], exerçant l’activité de conseil en gestion de patrimoine, un mandat de commercialisation des lots, constitués de suites et d’appartements et composant la résidence de tourisme dénommée '[136]', dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement.

Pour les besoins de la commercialisation, la société [82] a elle-même fait appel à un certain nombre d’intermédiaires, notamment des banques, avec lesquels elle a conclu des mandats.

La société [125] devait, par la suite, être aussi l’exploitante de la résidence de tourisme aux termes de contrats de bail conclus avec chacun des acquéreurs des lots devenus copropriétaires.

L’opération étant défiscalisée en location de meublé professionnel (LMP).

C’est ainsi qu’au cours des années 2006, 2007 et 2011, divers investisseurs ont régularisé l’acquisition en l’état futur d’achèvement de lots dans cette résidence, en l’étude de Maître [Y] [SK], associé de la Société civile professionnelle (Scp) [J] [SK], [113] à [Localité 130]. Le prix était payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux et le solde au plus tard lors du remboursement par l’administration fiscale de la TVA grevant la vente.

La vente était assortie d’une condition relative à la location en meublé des biens vendus au gestionnaire unique de la résidence de tourisme. À cette fin, les acquéreurs ont consenti un bail commercial d’une durée de 24 ans à la société [125], portant sur les biens acquis. Le bail comportait une clause relative au dépôt de garantie correspondant au montant d’une année de loyer hors taxes.

Les actes authentiques de vente et de bail, rédigé par Me [SK], stipulaient que la dernière fraction du prix était payable lors du remboursement de la Tva, et que le notaire constituait, avec les fonds provenant de ce remboursement, un compte séquestre garantissant le paiement d’une année de loyer hors taxes.

En vertu d’un mandat qui avait été consenti par les acquéreurs au vendeur lors de la conclusion du contrat de réservation, le remboursement de la TVA a été versé par l’administration fiscale au vendeur, qui n’a pas reversé les fonds au notaire.

Les lots ont été livrés en décembre 2007.

En 2009, la société [125] a écrit à l’ensemble des copropriétaires qu’elle éprouvait des difficultés économiques et a proposé une baisse des loyers.

En 2010, elle a bénéficié d’une procédure de mandat ad hoc pendant laquelle le mandataire ad hoc a également proposé une baisse de loyers qui n’a pas été acceptée.

Par jugement du 11 avril 2012, la société [125] a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Bordeaux. Les investisseurs ont déclaré leurs créances.

Cette procédure a abouti à un plan de redressement par voie de continuation, homologué par le tribunal de commerce de Bordeaux le 19 décembre 2012 et prévoyant notamment une diminution du montant des loyers de 50%.

La société [125] a été placée en liquidation judiciaire le 14 novembre 2013 par le tribunal de commerce de Bordeaux et l’activité a été cédée à la Sas [134], avec laquelle les investisseurs ont signé chacun un nouveau bail et ont été amenés à accepter une diminution des loyers de 50% pour 9 ans.

Par actes des 1er juillet 2013, divers investisseurs ont fait assigner la Scp [SK] [113] et maître [Y] [SK] devant le tribunal de grande instance de Périgueux, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices, sur le fondement des articles 1147 et 1382 du code civil. Ils reprochaient au notaire des fautes contractuelles et délictuelles au titre d’un manquement à son obligation de séquestrer les loyers à hauteur d’une année et d’un mnaquement à son obligation professionnelle de conseil et d’information.

Par actes du 27 décembre 2014, des investisseurs ont assigné la société [82] devant le tribunal de grande instance de Périgueux, sur le fondement de l’article 1147 du code civil aux fins d’obtenir sa condamnation solidaire avec maître [SK] et la Scp [SK] [113] à les indemniser de leurs préjudices au titre de ses manquements à son obligation d’assistance du client.

Par actes du 3 septembre 2014, la société [82] a fait assigner ses assureurs, les compagnies [89] et [92], devant le tribunal de grande instance de Périgueux, afin de les entendre condamner à la garantir et la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

La compagnie d’assurance [72] est intervenue volontairement à la procédure en sa qualité d’assureur de la société [82] au lieu et place de la compagnie [89].

Les instances ont été jointes.

Par un jugement du 15 mai 2018, et un jugement rectificatif du 12 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Périgueux a :

— débouté les requérants de leurs demandes fondées sur la responsabilité contractuelle de la société [82] pour absence de constitution du dépôt de garantie des loyers,

— déclaré la société [82] contractuellement responsable à l’égard des requérants de manquements à son obligation d’information et de conseil sur le fondement de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au moment des faits, devenu l’article 1231-1 du code civil,

— rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts formées contre la société [82] sur le fondement de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au moment des faits et du dol,

— prononcé la résolution des contrats d’ingénierie (ou lettres de mission) souscrits par la société [82] avec les demandeurs suivants :

' Sarl [70],

' Mme [F] [O],

' M. [VY] [U],

' société [81],

' Eurl [108],

' M. [L] [Z],

' Sarl [99],

' Sarl [101],

' Sarl [103],

' Sarl [105],

' la Sarl [107],

' M. [P] [EJ],

' M. [H] [XS],

' M. [AM] [UE],

' Sarl [124],

' Sarl [73],

' Sarl [76],

' Sarl [Adresse 77],

' Sarl [85],

' Sarl [94],

' [139],

' Sarl [109],

' Sarl [121],

' Sarl [128],

' Sarl [129],

' Sarl [131],

' Sarl [137],

' Sarl [138],

' Sarl [141],

' M. [TH],

' M. [OU] [UN],

' M. [CE] [IG],

' Sarl [111],

' M. [KX],

' Sarl [106],

' M. [MR],

— condamné la société [82] à payer à :

' la Sarl [70], la somme de 13.312,00 euros,

' Mme [F] [O], la somme de 19.227,00 euros,

' la Sarl [78], la somme de 35.500,00 euros,

' M. [VY] [U], la somme de 19.959,00 euros,

' la société [81], la somme de 26.623,00 euros,

' I’Eurl [108], la somme de 48.822,27 euros,

' M. [L] [Z], la somme de 15.582,00 euros,

' la Sarl [99], la somme de 13.312,00 euros,

' la Sarl [101], la somme de 24.442,00 euros,

' la Sarl [103], la somme de 26.103,00 euros,

' la Sarl [105], la somme de 26.622,00 euros,

' la Sarl [107], la somme de 26.623,00 euros,

' M. [P] [EJ], la somme de 26.251,00 euros,

' M. [H] [RN], la somme de 39.936,00 euros,

' la Sarl [132], la somme de 13.311,48 euros,

' la Sarl [124], la somme de 22.188,00 euros,

' la Sarl "[117]", la somme de 35.500,00 euros,

' la Sarl [73], la somme de 39.200,00 euros,

' la Sarl [76], la somme de 26.073,00 euros,

' la Sarl [Adresse 77], la somme de 26.623,00 euros,

' la Sarl [83], la somme de 26.832,00 euros,

' la Sarl [85], la somme de 26.623,00 euros,

' la Sarl [94], la somme de 30.983,00 euros,

' la Sarl [96], la somme de 13.312,00 euros,

' la Sarl [109], la somme de 13.312,00 euros,

' la Sarl [121], la somme de 13.312,00 euros,

' la Sarl [128], la somme de 25.984,00 euros,

' la Sarl [129], la somme de 26.623,00 euros,

' la Sarl [131], la somme de 13.125,00 euros,

' la Sarl [137], la somme de 33.440,16 euros,

' la Sarl [138], la somme de 35.500,00 euros,

' la Sarl [140], la somme de 38.455,00 euros,

' la Sarl [141], la somme de 22.188,00 euros,

' M. [H] [TH], la somme de 26.624,00 euros,

' M. [OU] [UN], la somme de 37.917,92 euros,

' M. [CE] [IG], la somme de 12.498,00 euros,

' la Sarl [111], la somme de 38.455,48 euros,

' M. [A] [KX] la somme de 18.612,20 euros,

' la Sarl [106], la somme de 26.624,00 euros,

' M. [R] [MR], la somme de 37.490,27 euros,

au titre du remboursement des honoraires d’ingénierie ou d’allocation de dommages et intérêts équivalents,

— débouté la Sarl [123], la Sarl [116] et la Sarl [133] de leurs demandes formées au titre du remboursement des honoraires d’ingénierie ou de l’allocation de dommages et intérêts équivalents sur le fondement de 1994 du code civil,

— débouté les requérants de leurs demandes formées au titre des honoraires de commercialisation,

— dit que la responsabilité contractuelle de maître [SK] n’est pas engagée en ce qui concerne l’absence de constitution du dépôt de garantie de loyers,

— dit que la responsabilité délictuelle de maitre [SK] est engagée au titre de manquements à son devoir d’information, de conseil et de mise en garde s’agissant de la vente à la Sarl [123] du 24 juin 2011 et de la vente à la Sarl [114] du 17 octobre 2011,

— débouté les requérants de leurs autres demandes fondées sur la responsabilité délictuelle de maître [SK],

— débouté les requérants de leurs demandes afférentes aux irrégularités dont seraient affectées les actes de Vefa et les baux reçus par maître [SK],

— donné acte aux sociétés [127] et [127] de ce qu’elles viennent aux droits de la compagnie [92],

— dit que la garantie de ces deux dernières n’a pas vocation à être mobilisée dans le cadre du présent litige,

— débouté la société [82] de la demande de garantie formée à l’encontre des sociétés [127],

— condamné la société [72] à relever indemne la société [82] des condamnations prononcées à son encontre au profit des requérants uniquement pour les dommages et intérêts alloués au titre de la perte de chance, du préjudice moral et des frais irrépétibles dans la limite de la somme de 598.500 euros au plafond de garantie de Cif de 600.000 euros déduction faite de la franchise de 1.500 euros,

— condamné in solidum la société [82], maître [Y] [SK] et la Scp [SK] [113] à payer à :

' la Sarl [123], la somme de 61.010,61 euros,

' la Sarl [114], la somme de 37.802,00 euros,

à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance,

— condamné la société [82] à payer à :

' Mme [L] [YY] la somme de 32.689,71 euros,

' la Sarl [70] la somme de 79.603,72 euros,

' Mme [F] [O] la somme de 28.038,21 euros,

' M. [LU] [N] la somme de 59.415,30 euros,

' la société [75] Sarl la somme de 69.105,60 euros,

' M. [VY] [U] la somme de 27.647,91 euros,

' la société [81] la somme de 56.076,42 euros,

' la société [88] la somme de 48.640,63 euros,

' l’Eurl [108] la somme de 71.188,54 euros,

' l’Eurl [133] la somme de 65.379,30 euros,

' M. [L] [Z] la somme de 31.020,15 euros,

' la Sarl [99] la somme de 28.038,21 euros,

' la Sarl [101] la somme de 56.076,29 euros,

' la Sarl [103] la somme de 54.985,15 euros,

' la Sarl [105] la somme de 56.076,29 euros,

' la Sarl [107] la somme de 56.076,29 euros,

' M. [T] [P] [W] la somme de 78.348,28 euros,

' M. [P] [EJ] la somme de 55.295,69 euros,

' la Sarl [120] la somme de 59.415,55 euros,

' M. [H] [RN] la somme de 93.060,45 euros,

' la Sarl [132] la somme de 31.020,15 euros,

' la Sarl [124] la somme de 46.715,71 euros,

' la Sarl [116] la somme de 59.415,55 euros,

' la Sarl [117] la somme de 74.753,80 euros,

' la Sarl [73] la somme de 82.575,00 euros,

' la Sarl [76] la somme de 54.923,07 euros,

' la Sarl [Adresse 77] la somme de 62.040,30 euros,

' la Sarl [80] la somme de 59.415,30 euros,

' la Sarl [83] la somme de 56.076,29 euros,

' la Sarl [85] la somme de 56.076,29 euros,

' la Sarl [90] la somme de 59.415,17 euros,

' la Sarl [94] la somme de 65.219,77 euros,

' la Sarl [96] la somme de 31.020,15 euros,

' la Sarl [102] la somme de 69.105,60 euros,

' la Sarl [109] la somme de 28.038,21 euros,

' la Sarl [110] la somme de 59.415,30 euros,

' la Sarl [112] la somme de 59.415,30 euros,

' la Sarl [91] la somme de 59.415,30 euros,

' la Sarl [118] la somme de 59.415,30 euros,

' la Sarl [121] la somme de 28.038,21 euros,

' la Sarl [122] la somme de 59.415,55 euros,

' la Sarl [126] la somme de 59.415,30 euros,

' la Sarl [128] la somme de 54.736,83 euros,

' la Sarl [129] la somme de 56.076,42 euros,

' la Sarl [131] la somme de 27.647,91 euros,

' la Sarl [137] la somme de 56.076,42 euros,

' la Sarl [138] la somme de 74.753,67 euros,

' la Sarl [140] la somme de 56.076,42 euros,

' la Sarl [141] la somme de 46.715,71 euros,

' M. [H] [TH] la somme de 56.076,29 euros,

' M. [OU] [UN] la somme de 55.295,69 euros,

' la Sarl [143] la somme de 78.348,28 euros,

' M. [H] [JD] la somme de 32.689,71 euros,

' la Sarl [100] la somme de 59.415,30 euros,

' M. [CE] [IG] la somme de 27.275,29 euros,

' la Sarl [111] la somme de 56.076,30 euros,

' M. [A] [KX] la somme de 28.038,21 euros,

' la Sarl [106] la somme de 56.076,30 euros,

' la Sarl [79] la somme de 69.105,60 euros,

' la Sarl [142] la somme de 59.415,30 euros,

' M. [R] [MR] la somme de 54.674,74 euros,

' la Sarl [78] la somme de 74.753,67 euros,

à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance,

— condamné in solidum la société [82], la société [72], maître [Y] [SK] et la Scp [SK] [113] à payer à la Sarl [123] et à la Sarl [114] la somme de 5.000 euros à chacune au titre de leur préjudice moral,

— condamné solidairement la société [82] et la société [72] à payer à chacun des autres demandeurs la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral,

— débouté les requérants de leurs demandes formées au titre des loyers impayés, de la perte des loyers présente et à venir et du prix de l’acquisition anormalement élevé,

— condamné solidairement la société [82] et la société [72] à payer à chacun des demandeurs la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné solidairement la société [82] et la société [72] aux dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, s’agissant de la responsabilité du notaire :

— concernant la responsabilité contractuelle du notaire ayant trait au mandat :

Le premier juge a estimé qu’aux termes de stipulations claires et précises, l’acquéreur a donné mandat à la société [125] :

— de solliciter le remboursement de TVA auprès de l’administration fiscale ;

— de donner instruction à l’administration fiscale de verser ce remboursement de TVA en l’étude de Me [SK].

Il a estimé que l’acquéreur donnait ensuite mandat à Me [SK], une fois les versements perçus par l’étude notariale, d’utiliser ces fonds pour payer le solde du prix de vente au vendeur et d’en prélever une partie pour constituer le dépôt de garantie.

Il a jugé que Me [SK] n’avait jamais reçu mandat d’organiser le versement du remboursement de Tva en son étude et de donner notamment les instructions à l’administration fiscale en ce sens, l’acquéreur ayant fait le choix de laisser cette tâche à la société [125] qui n’a pas rempli son obligation puisque les fonds n’ont jamais transité par l’étude de Me [SK].

Il a jugé que les dispositions des actes de vente et des baux étaient suffisamment claires et concordantes, témoignant d’une volonté de laisser au vendeur le soin d’organiser le remboursement de TVA entre les mains du notaire et à ce dernier d’en disposer selon les modalités convenues.

Me [SK] n’ayant jamais reçu les fonds, il n’a pu constituer le dépôt de garantie, et qu’il s’agit d’une circonstance extérieure, indépendante de sa volonté, dont il n’est pas comptable, de sorte que sa responsabilité contractuelle ne peut être recherchée de ce chef.

Le premier juge a estimé qu’il n’avait pas manqué à son devoir de conseil, car il n’a pas introduit une clause contradictoire avec d’autres actes qu’il avait rédigés, et car il n’a pas introduit de clause inefficace, les clauses étant claires et complémentaires, et traduisant clairement la volonté de l’acquéreur de laisser le soin au vendeur d’effectuer les démarches auprès de l’administration fiscale pour assurer le remboursement de TVA entre les mains du notaire, étant précisé qu’il n’était pas certain que toute autre personne que lui ait eu qualité pour effectuer cette démarche.

— concernant la responsabilité délictuelle du notaire :

Le premier juge a relevé que le notaire n’avait procédé qu’à la rédaction des actes authentiques de vente et de bail ; qu’il n’avait pas participé à la rédaction des actes antérieurs, de sorte que sa responsabilité ne pouvait être engagée de ce fait.

Concernant les actes authentiques, il a estimé que sa responsabilité délictuelle ne pouvait être engagée que pour les deux ventes intervenues en 2011.

Par déclaration d’appel du 21 août 2018, la société [82] a relevé appel de ces jugements. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 18/04822.

Par déclaration d’appel du 29 août 2018, les demandeurs en première instance, à l’exception des sociétés [142], [116] et [111] ont relevé appel de ces jugements. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 18/04923.

La société [72] a formé une requête en interprétation du jugement, qui a été rejetée par arrêt du 5 février 2019.

Par ordonnance du 10 avril 2019, les affaires RG 18/04822 et RG 18/04923 ont été jointes, sous le n° RG 18/04822.

Par ordonnance de dessaisissement partiel du 18 novembre 2020, le conseiller de la mise en état a :

— constaté le désistement d’instance et d’action réciproque des parties comme suit :

* désistement total et définitif de la société [70] et autres à l’égard des sociétés [82], [127] et [72], aux droits de laquelle vient la société [71] Sa ;

* désistement total et définitif de la Sarl [123] représentée par son liquidateur judiciaire et la Sarl [114] à l’égard de la Scp [SK] [113] et Me [SK] ;

* désistement partiel entre la Sarl [70] et autres à l’égard de Me [SK] et de la Scp [SK] [113], le litige portant sur le défaut de séquestration de la garantie locative par le notaire et ses conséquences étant maintenu devant la cour et aucun désistement n’intervenant sur ce point entre lesdites parties ;

— constaté le dessaisissement partiel de la cour et dit que la procédure d’appel se poursuit entre la Sarl [70] et autres d’une part et Me [SK] et la Scp [SK] [113] d’autre part, au titre du litige portant sur le défaut de séquestration de la garantie locative par le notaire et ses conséquences ;

— dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens relatifs à l’instance éteinte.

— :-:-:-

Par un arrêt du 22 juin 2021, la cour d’appel de Bordeaux a :

— révoqué l’ordonnance de clôture en date du 23 mars 2021,

— prononcé la clôture de l’instruction à la date du 6 avril 2021,

— confirmé le jugement,

Y ajoutant,

— condamné in solidum la Sarl [70], Mme [F] [O], M. [LU] [FG] [N], la Sarl [73], M. [CE] [IG], la Sarl [79], M. [VY] [U], M. [D] [W], la Sarl [76], la Sarl [80], l’Eurl [75], l’Eurl [81], la Sarl [Adresse 77], la Sarl [78], la Sarl [84], la Sarl [88], la Sarl [83], la Sarl [90], la Sarl [94], la Sarl [96], la Sarl [100], l’Eurl [101], la Sarl [99], la Sarl [Z] [L], la Sarl [102], la Sarl [106], la Société [105], la Sarl [103], la Sarl [108], la Sarl [107], la Sarl [109], la Sarl [110], la Sarl [121], la Sarl [112], la Sarl [118], [P] [EJ], [H] [TH], la Sarl [120], la Sarl [115], la Sarl [117], la Sarl [122], la Sarl [126], [H] [RN], la Sarl [124], la Sarl [128], la Sarl [129], la Sarl [132] [AM], M. [AM] [UE], M. [H] [JD], la Sarl [131], la Sarl [137], l’Eurl [133], la Sarl [138], la Sarl [140], M. [OU] [UN], la Sarl [143], la Sarl [141], M. [L] [PR] [YY], M. [A] [NN] [KX], M. [K] [MR] à payer à M. [Y] [SK] et à la Société civile professionnelle [SK] [113], ensemble, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la Sarl [70], Mme [F] [O], M. [LU] [FG] [N], la Sarl [73], M. [CE] [IG], la Sarl [79], M. [VY] [U], M. [D] [W], la Sarl [76], la Sarl [80], l’Eurl [75], l’Eurl [81], la Sarl [Adresse 77], la Sarl [78], la Sarl [84], la Sarl [88], la Sarl [83], la Sarl [90], la Sarl [94], la Sarl [96], la Sarl [100], l’Eurl [101], la Sarl [99], la Sarl [Z] [L], la Sarl [102], la Sarl [106], la Société [105], la Sarl [103], la Sarl [108], la Sarl [107], la Sarl [109], la Sarl [110], la Sarl [121], la Sarl [112], la Sarl [118], M. [P] [EJ], M. [H] [TH], la Sarl [120], la Sarl [115], la Sarl [117], la Sarl [122], la Sarl [126], [H] [RN], la Sarl [124], la Sarl [128], la Sarl [129], la Sarl [132] [AM], M. [AM] [UE], M. [H] [JD], la Sarl [131], la Sarl [137], l’Eurl [133], la Sarl [138], la Sarl [140], M. [OU] [UN], la Sarl [143], la Sarl [141], M. [L] [PR] [YY], M. [A] [NN] [KX], M. [K] [MR] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la Société civile professionnelle Laydeker Sammarcelli Mousseau, avocat, sur ses affirmations de droit.

La Sarl [70], M. [LU] [N], Mme [F] [O], la Sarl [73], M. [D] [W], la Sarl [76], l’Eurl [75], la société [Adresse 77], la Sarl [78], la société [84], la Sarl [88], la Sarl [83], la Sarl [90], la Sarl [96], la Sarl [100], la société [99], la société [Z], l’Eurl [101], la société [103], la société [107], la Sarl [109], la Sarl [110], la Sarl [112], M. [P] [EJ], la Sarl [120], la Sarl [115], la Sarl [122], la Sarl [126], M. [H] [RN], la Sarl [124], la société [104] [JD] [DM] [XE] [OK], l’Eurl [133], la Sarl [140], M. [OU] [UN], la Sarl [143], la Sarl [141], la Sarl [131], la société [86], la Sarl [137], la Sarl [80], la Sarl [79], M. [H] [TH], la Sarl [118], la Sarl [102], M. [VY] [U], ont formé un pourvoi contre l’arrêt rendu le 22 juin 2021 par la cour d’appel de Bordeaux.

M. [PR] [YY], les sociétés [94], [105] et [108], Mme [B] [S] veuve [UE] et Mme [GD] [UE], venant toutes deux aux droit de M. [AM] [UE], ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Les demandeurs aux pourvoi principal et incident invoquaient, chacun, un moyen unique par lequel ils faisaient grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes d’indemnisation fondées sur la responsabilité délictuelle du notaire et de la Scp [Y] [SK], [113].

— :-:-:-

Par arrêt du 11 janvier 2023, la première chambre civile de la Cour de cassation a :

— rejeté le pourvoi principal formé par M. Léon, M. [U], M. [EJ], M. [UN], M. [MR], et les sociétés [70], [73], [76], [103], [121], [128], [131],

— rejeté le pourvoi incident formé par la société [108],

— cassé et annulé l’arrêt rendu le 22 juin 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes en paiement de dommages-intérêts formées à l’encontre de M. [SK] et de la Scp [Y] [SK], [113] par M. [N], Mme [O], la société [75], la société [Adresse 77], la société [78], la société [84], la société [88], la société [83], la société [90], la société [96], la société [100], la société [99], la société [109], la société [110], la société [112], la société [120], la société [115], la société [122], M. [RN], la société [126], la société [124], Mme [DM] [JD] [ZV], Mme [GM] [JD] [V] et M. [OK] [JD] venant aux droits de M. [H] [JD], la société [133], la société [140], la société [143], la société [141], la société [93], la société [137], la société [79], M. [TH], la société [118], la société [102],

— remis, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Toulouse,

— condamné in solidum M. [SK] et la Scp [Y] [SK], Léon Valegeas et M. Benoît Pelisson aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes formées par M. Léon, M. [U], M. [EJ], M. [UN], M. [MR], et les sociétés [70], [73], [76], [103], [108], [121], [128], [131],

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par M. [SK] et de la Scp [Y] [SK], [113] et les a condamnés in solidum à payer la somme de 100 euros à chacune des parties suivantes :

' M. [N],

' Mme [O]

' la société [75],

' la société [Adresse 77],

' la société [78],

' la société [84],

' la société [88],

' la société [83],

' la société [90],

' la société [96],

' la société [100],

' la société [99],

' la société [Z],

' la société [101],

' la société [107],

' la société [109],

' la société [110],

' la société [112],

' la société [120],

' la société [115],

' la société [122],

' M. [RN],

' la société [126],

' la société [124],

' Mme [DM] [JD] [ZV],

' Mme [GM] [JD] [V] et M. [OK] [JD] venant aux droits de M. [H] [JD],

' la société [133],

' la société [140],

' la société [143],

' la société [141],

' la société [93],

' la société [137],

' la société [79],

' M. [TH],

' la société [118],

' la société [102],

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

Pour statuer ainsi, elle a estimé qu’il résultait de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, que le notaire qui prête son concours à l’établissement d’un acte créant un lien de dépendance avec un acte antérieur est tenu d’appeler l’attention des parties sur les stipulations de ce premier acte ; que selon les termes de l’acte authentique de vente, les fonds provenant du remboursement de la Tva seraient versés au notaire par l’administration fiscale en vertu des instructions données par l’acquéreur aux termes du mandat conféré au vendeur ; que l’article 23 du contrat de réservation mentionnait le pouvoir pour la récupération de la TVA parmi les pièces que le réservataire reconnaissait avoir reçu ; qu’à supposer que ce pouvoir n’ait pas été annexé au contrat de réservation, le notaire ne pouvait en ignorer l’existence ni s’abstenir d’en demander la production ; que la cour d’appel qui a statué par des motifs impropres à écarter le manquement du notaire à son obligation d’attirer l’attention des acquéreurs sur les stipulations des mandats antérieurs, a violé le texte susvisé.

— :-:-:-

Par déclaration de saisine du 25 avril 2023, Mme [F] [VB] épouse [O], M. [LU] [N], la Sas [74] venant aux droits de la Sarl [100], l’Eurl [75], la Sarl [Adresse 77], la Sarl [78], la Sarl [79], la Sarl [83], la Sarl [87] venant aux droits de la Sarl [138], la Sarl [88], la Sarl [90], la Sarl [96], la Sarl [Z] [L], la Sarl [99], l’Eurl [101], la Sarl [102], l’Indivision [JD], [DM], [XE], [OK], la Sarl [107], la Sarl [109], la Sarl [110], la Sarl [112], la Sarl [115], la Sarl [118], la Sarl [120], la Sarl [122], la Sarl [124], la Sarl [126], Mme [KA] [M] [E] [RN], l’Eurl [133], la Sarl [137], la Sarl [140], M. [H] [TH], la Sarl [141] et la Sarl [143], ont saisi la cour d’appel de Toulouse à l’encontre de M. [T] [SK] et de la Selas [SK] [95] anciennement dénommée Scp [SK] [113], aux fins d’obtenir la réformation voire l’annulation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Périgueux le 15 mai 2018 en ce qu’il a :

— débouté les acquéreurs de leurs demandes de dommages et intérêts fondées sur la responsabilité délictuelle de M. [SK] et de la Scp [SK] [113].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 janvier 2024, Mme [F] [VB] épouse [O], M. [LU] [N], la Sas [74] venant aux droits de la Sarl [100], l’Eurl [75], la Sarl [Adresse 77], la Sarl [78], la Sarl [79], la Sarl [83], la Sarl [84], la Sarl [87] venant aux droits de la Sarl [138], la Sarl [88], la Sarl [90], la Sarl [96], la Sarl [Z] [L], la Sarl [99], l’Eurl [101], la Sarl [102], l’Indivision [JD] [DM], [XE], [OK], la Sarl [107], la Sarl [109], la Sarl [110], la Sarl [112], la Sarl [115], la Sarl [118], la Sarl [120], la Sarl [122], la Sarl [124], la Sarl [126], Mme [KA] [M] [E] [RN], l’Eurl [133], la Sarl [137], la Sarl [140], M. [H] [TH], la Sarl [141] et la Sarl [143], appelants, demandent à la cour de :

— déclarer recevables et bien fondés les concluants en leur acte d’appel, fins et conclusions,

— infirmer le jugement rendu le 15 mai 2018, rectifié le 12 juillet 2018 en ce qu’il a débouté les concluants de leurs demandes de dommages-intérêts fondées sur la responsabilité délictuelle de M. [SK] et de la Société d’exercice libéral par actions simplifiée (Selas) [SK] [95] anciennement dénommée Scp [SK] [113], Notaires Associés,

Y faisant droit et statuant à nouveau,

— constater que la garantie locative d’un an de loyers hors taxes par investisseur, prévue à l’acte notarié n’a pas été constituée,

— déclarer Maître [SK], la Selas [SK] [95] anciennement dénommée Scp [SK] [113] , solidairement responsables des fautes commises dans l’exercice de leur profession, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, pour avoir failli à son obligation de conseil, plus particulièrement son obligation d’appeler l’attention des acquéreurs sur les stipulations des mandats antérieurs, connus du notaire et qui a permis au vendeur de détourner les fonds à son profit,

En conséquence,

— les condamner solidairement à payer la somme de 761.210,77 euros décomposée comme suit :

' la somme de 11.364 euros à Mme [F] [VB] épouse [O],

' la somme de 22.748 euros à Monsieur [N],

' la somme de 26.473 euros à la Société [75] Sarl,

' la somme de 22.748 euros à la société [88],

' la somme de 22.752 euros à Eurl [133],

' la somme de 11.374 euros à M. [L] [Z],

' la somme de 11.374 euros Sarl [99],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [101],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [107],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [120],

' la somme de 34.122 euros à Mme [KA] [RN],

' la somme de 18.959 euros à la Sarl [124],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [Adresse 77],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [83],

' la somme de 22.748 euros à sarl [84],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [90],

' la somme de 11.374 euros à Sarl [96],

' la somme de 26.477 euros à Sarl [102],

' la somme de 11.374 euros à Sarl [109],

' la somme de 22.752 euros à Sarl [110],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [112],

' la somme de 22.752 euros à Sarl [115],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [118],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [122],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [126],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [137],

' la somme de 30.333 euros à Sarl [138],

' la somme de 22.748 euros à [140],

' la somme de 18.959 euros à Sarl [141],

' la somme de 22.748 euros à M. [TH],

' la somme de 30.003 euros à [143] Sarl,

' la somme de 11.374 euros à M. [H] [JD],

' la somme de 22.752 euros à Sarl [74] venant aux droits de la Sarl [100],

' la somme de 26.477,77 euros à la Sarl [79],

' la somme de 30.313 euros à la Sarl [78],

— les condamner solidairement à payer la somme de 3.425.448,50 euros décomposée comme suit :

' la somme de 42.905,88 euros à Mme [F] [O],

' la somme de 91.823,40 euros à M. [N],

' la somme de 112.911,84 euros à la société [75] Sarl,

' la somme de 70.152,84 euros à la société [88],

' la somme de 85.902,48 euros à Eurl [133],

' la somme de 42.943,68 euros à M. [L] [Z],

' la somme de 42.943, 68 euros Sarl [99],

' la somme de 91.823,40 euros à Sarl [101],

' la somme de 91.823,40 euros à Sarl [107],

' la somme de 91.823,40 euros à Sarl [120],

' la somme de 128.831,40 euros à Mme [KA] [RN],

' la somme de 76.783,95 euros à la Sarl [124],

' la somme de 91.823,40 euros à Sarl [Adresse 77],

' la somme de 91.823,40 euros à Sarl [83],

' la somme de 91.823,40 euros à Sarl [84],

' la somme de 91.823,40 euros à Sarl [90],

' la somme de 42.943,68 euros à Sarl [96],

' la somme de 106.875,72 euros à Sarl [102],

' la somme de 42.943,68 euros à Sarl [109],

' la somme de 85.902,48 euros à Sarl [110],

' la somme de 91.823,40 euros à Sarl [112],

' la somme de 85.902,48 euros à Sarl [115],

' la somme de 91.823,40 euros à Sarl [118],

' la somme de 91.823,40 euros à Sarl [122],

' la somme de 91.823,40 euros à Sarl [126],

' la somme de 91.823,40 euros à Sarl [137],

' la somme de 1.220.440,68 euros à Sarl [138],

' la somme de 910.823,40 euros à [140],

' la somme de 76.529,16 euros à Sarl [141],

' la somme de 91.823,40 euros À M. [TH],

' la somme de 106.799,40 euros à [143],

' la somme de 42.943,52 euros à M. [H] [JD],

' la somme de 85.902,48 euros à Sarl [74] venant aux droits de la Sarl [100],

' la somme de 107 238,78 euros à la Sarl [79],

' la somme de 122 260,68 euros à la Sarl [78],

En tout état de cause,

— débouter la Selas [SK] [95] anciennement dénommée Scp [SK] [113], Notaires Associés et Maître [SK] de leurs demandes fins et conclusions,

— condamner solidairement Maître [SK], la Selas [SK] [95] anciennement dénommée Scp [SK] [113], Notaires Associés à verser à chacun des concluants la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les défendeurs solidairement aux dépens.

Ils soutiennent que le notaire avait connaissance des contrats de réservation, ainsi que des promesses de bail ; qu’il ne pouvait en tout état de cause faire l’économie de vérifier le contenu de ces actes préliminaires dont il connaissait au moins l’existence ; qu’il ne pouvait donc ignorer qu’un mandat fiscal préalable donné à la société [125] avait été signé par les acquéreurs, puisque ce mandat était visé dans les contrats de réservation et les promesses de bail ; qu’il ne pouvait ignorer que c’est sur la base de ces contrats préliminaires contenant la garantie d’un an de loyers que les investisseurs se sont engagés ensuite. Ils soutiennent que le mandat préalable était de nature à faire échec au mécanisme figurant aux actes authentiques ; que le notaire était tenu d’alerter les parties sur l’existence d’une incohérence entre les actes préparatoires et les actes notariés qu’il a établis.

Ils estiment que le notaire aurait dû lui-même prendre attache avec l’administration fiscale pour s’assurer que les fonds transiteraient par lui ; qu’il aurait dû mettre un autre système, efficace et parfaitement protecteur, ne laissant aucune possibilité à [125] de percevoir le solde du prix sans constituer la garantie nécessaire ; qu’il aurait dû s’assurer de la révocation du mandat antérieur.

Ils font valoir que l’acte authentique n’avait pas anéanti les mandats antérieurs, ou que s’il a pu produire un tel effet, alors il est dépourvu d’efficacité car il renvoie aux instructions contenues dans un acte qu’il anéantit simultanément.

Les investisseurs font valoir qu’ils ne sont pas des professionnels.

Ils estiment que le notaire les a privés de la garantie de loyers, sans laquelle ils n’auraient pas contracté, que ce préjudice est certain et représente une année de loyers qui aurait dû être séquestrée.

Ils estiment également avoir subi un préjudice tiré de la baisse irréversible des loyers, car ils ont dû consentir avec le repreneur une diminution de loyer de 50% et signer de nouveaux baux en ce sens d’une nouvelle durée de 9 ans, de 2014 à 2023. Ils estiment que le notaire a apporté un crédit important à l’opération, celui de sa qualité d’officier public et ministériel, et que sans sa présence « rassurante », ils n’auraient pas été mis en confiance ; qu’il est responsable du préjudice financier dont ils souffrent et que ce préjudice est en lien direct avec les fautes du notaire qui n’a pas assuré l’efficacité de ses actes, n’a pas constitué la garantie locative dans sa comptabilité et a failli à ses obligations professionnelles de conseil et d’information en ne permettant pas aux bailleurs d’avoir un consentement libre et éclairé. S’agissant de la perte de loyers, ils estiment que le notaire savait dès l’origine que l’opération était vouée à l’échec et que les loyers étaient excessifs, et qu’il n’a pas averti les investisseurs d’un quelconque risque lié aux opérations qu’il instrumentait ; que si la garantie d’un an de loyers avait été constituée, les bailleurs auraient bénéficié d’une année complète pour voir venir et trouver des solutions plus avantageuses et protectrices de leurs intérêts, plutôt que d’être acculés à perdre 50% de leurs loyers ; que sans cette garantie, ils n’auraient pas contracté.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 août 2023, la Selas [SK] [95], anciennement dénommée Scp [SK] [113], et Maître [Y] [SK], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Périgueux du 15 mai 2018,

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les appelants ensemble à payer à Maître [J] [SK] et à la Selas [SK] [95] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les appelants aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Larrat, avocat.

Le notaire soutient qu’il n’a pas commis de faute, car il avait été prévu un mécanisme en plusieurs temps. La société [125] avait accepté dans l’acte de vente qu’une partie du prix de vente soit payée par les acquéreurs au moyen du remboursement de la TVA par l’administration fiscale aux acquéreurs concernés. Dans un deuxième temps, sur le compte de [125], ces sommes devaient être prélevées pour être affectées à la constitution d’un dépôt de garantie au profit des bailleurs.

Il soutient que ce n’est pas la rédaction des actes par lui qui est à l’origine des déboires des vendeurs, car il n’a jamais été destinataire des remboursements de TVA, et n’a donc pu les affecter à un dépôt de garantie.

Il conteste qu’ait existé une incohérence entre les contrats préliminaires et les actes authentiques qu’il a reçus. Il souligne que c’est parce que les acquéreurs avaient donné mandat à la société [125] de percevoir directement les fonds provenant de l’administration fiscale au titre du remboursement de TVA, que le mécanisme prévu par les actes authentique n’a pu s’appliquer.

Le notaire conteste avoir eu connaissance de l’existence de tels mandats ; il soutient que la formulation dans les actes authentiques évoquait des mandats à établir, excluant donc tout mandat antérieur, le mandat à conférer au vendeur étant évoqué au futur ; que Me [SK] ne pouvait deviner l’existence de mandats antérieurs, qui ont été signés postérieurement aux contrats de réservation mais antérieurement aux actes authentiques.

Il soutient que par l’effet des actes authentiques, ayant pris soin de faire révoquer toutes les conventions et dispositions antérieures, il n’existait plus de mandats antérieurs. Il estime que les acquéreurs sont des investisseurs professionnels, et que l’acte clair se suffit à lui-même.

Il conteste le préjudice en lien de causalité.

D’une part, s’agissant de l’absence de garantie d’un an de loyers, il fait valoir que les fonds détournés ont abondé la trésorerie de la société [125] et ainsi retardé sa déconfiture ; que parce que les loyers promis et acceptés par la société [125] étaient excessivement élevés, l’opération ne pouvait trouver un équilibre financier durable et que donc si les soldes des prix de vente avaient été employés à la constitution du dépôt de garantie, la société [125] se serait retrouvée plus tôt en cessation des paiements, et les acquéreurs se seraient retrouvés plus tôt confrontés à un défaut de paiement des loyers ; que la chance, du fait du dépôt de garantie, d’obtenir des paiements sur une durée plus longue n’est pas établie.

D’autre part, s’agissant de la baisse irréversible de loyers, il soutient qu’il n’existe aucun lien de causalité entre l’absence de constitution du dépôt de garantie et la diminution de loyers, qui est résultée uniquement de la liquidation judiciaire de la société [125] et des négociations ultérieures entre les acquéreurs et le nouvel exploitant ; que cette situation relève des risques économiques d’un investissement et aucunement de la sphère d’intervention du notaire, qui n’avait aucun avis à donner sur l’équilibre financier de l’opération, ni aucune compétence pour ce faire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 octobre 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine de la cour :

La cour est saisie du chef du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Périgueux le 15 mai 2018 et de son jugement rectificatif rendu par la même juridiction de 12 juillet 2018, en ce qu’il a débouté Mme [F] [VB] épouse [O], M. [LU] [N], la Sas [74] venant aux droits de la Sarl [100], l’Eurl [75], la Sarl [Adresse 77], la Sarl [78], la Sarl [79], la Sarl [83], la Sarl [84], la Sarl [87] venant aux droits de la Sarl [138], la Sarl [88], la Sarl [90], la Sarl [96], la Sarl [Z] [L], la Sarl [99], l’Eurl [101], la Sarl [102], l’Indivision [JD] [DM], [XE], [OK], la Sarl [107], la Sarl [109], la Sarl [110], la Sarl [112], la Sarl [115], la Sarl [118], la Sarl [120], la Sarl [122], la Sarl [124], la Sarl [126], Mme [KA] [M] [E] [RN], l’Eurl [133], la Sarl [137], la Sarl [140], M. [H] [TH], la Sarl [141] et la Sarl [143] de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts formées à l’encontre du notaire et de la Scp notariale, fondées sur leur responsabilité délictuelle.

Sur la responsabilité délictuelle du notaire et de la Scp notariale :

Sur les fautes reprochées au notaire :

En application de l’article 1382 devenu article 1240 du code civil, le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui.

Ainsi, il est constant que le notaire prêtant son concours à l’établissement d’un acte, doit veiller à l’utilité et l’efficacité dudit acte. Il est également tenu à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil, et le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les conséquences et risques des stipulations convenues, sous réserve que celles-ci n’aient pas été immuablement arrêtées ou qu’elles n’aient pas produit leurs effets antérieurement.

En l’espèce, l’opération concerne une résidence de tourisme.

Selon l’article D 321-1 du code du tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.

Pour les résidences de tourisme classées qui répondent aux conditions fixées par l’article L 261 D du code général des impôts dans sa version applicable en la cause, I’achat d’un appartement neuf dans une résidence de tourisme permet de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement, déboursée lors de l’achat. Il s’agit d’un avantage fiscal d’exemption de TVA consenti en contrepartie d’une location obligatoire conformément à un cadre légal et réglementaire précis. Cet avantage fiscal n’est acquis qu’au bout de 20 années, faute de quoi il faut le rembourser au Trésor public au prorata des années de non détention ou d’arrêt de l’activité économique exercée dans l’immeuble dont l’assujetti est propriétaire.

En pratique, une fois l’acquisition réalisée, l’acquéreur doit donner le bien à bail commercial de façon effective et continue pour une durée de 9 ans minimum à un exploitant chargé de la gestion du bien.

Les clauses des divers actes :

Le notaire n’est pas intervenu dans les contrats de réservation et les promesses de bail.

Il est intervenu au stade des actes authentiques de vente et des actes authentiques de bail.

Les contrats de réservation :

Ils prévoient à l’article « Paiement du prix », un paiement échelonné. Le solde du prix soit 16,388% sera payable lors du remboursement de la TVA par l’administration fiscale à l’acquéreur.

Le réservataire s’engage à faire toute déclaration nécessaire dans l’acte authentique d’acquisition, et en particulier donnera mandat irrévocable au réservant pour effectuer en son nom et place la demande de remboursement de la TVA.

Ils prévoient à l’article 'Articulation de la présente réservation dans le groupe de contrats proposé au réservant’ : La présente réservation est liée à l’obligation de signature d’une promesse de bail commercial avec la Sas [125]. Cette promesse de bail commercial se concrétisera par la signature d’un bail commercial de location meublée d’une durée de 24 ans lors du jour de la signature de l’acte authentique d’acquisition chez le notaire, au profit de la Sas [125].

Il est ici précisé que le réservant s’engage à bloquer sur un compte réservé à cet effet en l’étude de Me [SK] une fraction du prix de vente correspondant à une année de loyers, en garantie des loyers dus par la société exploitante de la résidence de tourisme, cette somme pouvant à tout moment être débloquée contre remise par la société exploitante d’une caution bancaire annuelle renouvelable. Lors de la fourniture de cette première caution bancaire annuelle renouvelable, pour un montant d’un an de loyers, le réservant futur vendeur sera complètement déchargé de la garantie du paiement des loyers par la société exploitante vis-à-vis du réservataire futur acquéreur, sans que ce dernier ne puisse le rechercher d’aucune façon à ce sujet.

D’ores et déjà, le réservataire futur acquéreur autorise le notaire à débloquer les fonds ci-dessus visés au profit du réservant futur vendeur contre la remise par la société exploitante d’une caution bancaire renouvelable.'

Ils prévoient à l’article 23 que le réservataire reconnaît avoir reçu’l' annexe 2 : 'Pouvoir pour la récupération de la TVA.'

Les promesses de bail :

Elles comportent un 'Exposé préalable': Aux termes du contrat de réservation, le vendeur, la Sas [125], s’est engagée à bloquer sur un compte à cet effet en l’étude du notaire rédacteur des actes de vente, une fraction du prix de vente correspondant à une année de loyers, en garantie des loyers dus par la société exploitante de la résidence de tourisme, cette somme pouvant à tout moment être débloquée contre remise par la société exploitante d’une caution bancaire annuelle renouvelable.

Lors de la fourniture de cette première caution bancaire annuelle renouvelable, pour un montant d’une année de loyers, le vendeur sera complètement déchargé de la garantie de paiement des loyers par la société exploitante vis-à-vis de l’acquéreur, sans que ce dernier ne puisse le rechercher d’aucune façon à ce sujet.'

Elles prévoient selon les actes à l’article 13 'loyer’ que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 5,50 % ou 5,22% HT du montant du logement meublé.

Elles prévoient à l’article 17 'Dépôt de garantie’ : Ainsi qu’il a été exposé aux présentes dans le paragraphe « exposé préalable », aux termes du contrat de réservation, le vendeur, la Sas [125], s’est engagé à bloquer sur un compte à cet effet en l’étude du notaire rédacteur des actes de vente, un dépôt de garantie correspondant au montant d’une année de loyers hors taxe au minimum, soit 5,50% ou 5,22 % du prix de vente hors taxe, cette somme pouvant à tout moment être débloquée contre remise par la société exploitante d’une caution bancaire annuelle renouvelable.

Les actes authentiques de vente :

L’article « échelonnement du prix » prévoit que 16,388 % du prix sera payé au plus tard lors du remboursement de la TVA avec les fonds provenant de ce remboursement.

L’article 'Dispositions relatives aux fractions du prix payables à termes’ prévoit : En ce qui concerne la fraction de prix stipulée payable au moyen du remboursement de la TVA : Il demeure expressément convenu :

— que l’exigibilité de cette partie du prix est liée au remboursement de la TVA grevant la vente et, qu’en conséquence, le paiement s’effectuera au fur et à mesure des remboursements effectués par l’administration et ce jusqu’à apurement du solde du prix ;

— que ce solde du prix ne sera pas productif d’intérêts ;

— que les fonds susceptibles de provenir du remboursement de la TVA grevant la vente seront versés à Me [SK] par l’administration fiscale en vertu des instructions données par l’acquéreur aux termes du mandat conféré au vendeur ;

— que l’acquéreur délègue la fraction de prix revenant au vendeur et donne mandat irrévocable à Me [SK] afin d’en recevoir le montant et d’en effectuer le virement au compte du vendeur.

Les baux authentiques :

Ils comportent un 'Exposé préalable ': Aux termes de la promesse de bail, la Sas [125] s’est engagée à bloquer sur un compte à cet effet en l’étude de Me [SK] une fraction du prix de vente correspondant à une année de loyers, en garantie des loyers dus par la société exploitante de la résidence de tourisme, cette somme pouvant à tout moment être débloquée contre remise par la société exploitante d’une caution bancaire annuelle renouvelable.'

L’article « Dépôt de garantie » prévoit : Ainsi qu’il a été exposé aux présentes dans le paragraphe « exposé préalable », aux termes de la promesse de bail sus relatée, la Sas [125] s’est engagée à bloquer sur un compte à cet effet en l’étude de Me [SK] un dépôt de garantie correspondant au montant d’une année de loyers hors taxe au minimum, cette somme forfaitaire et définitive pouvant à tout moment être débloquée contre remise par la société exploitante d’une caution bancaire annuelle renouvelable.

Il est ici précisé que le dépôt de garantie sus-visé sera prélevé par les soins du notaire soussigné sur la somme disponible devant revenir à la Sas [125] après paiement des créanciers privilégiés lors du versement, par sa comptabilité, du terme de prix ci-dessus relatée de 16,388% toutes taxes comprises.

Lors de la fourniture de cette première caution bancaire annuelle renouvelable, pour un montant d’une année de loyers, le preneur sera complètement déchargé de la garantie de paiement des loyers vis-à-vis du bailleur, sans que ce dernier ne le puisse rechercher d’aucune façon à ce sujet.

Ordre irrévocable est d’ores et déjà donné par les parties à Me [SK] de débloquer au profit de la Sas [125] ledit montant sur justification de cette première caution bancaire annuelle renouvelable.

A cet effet, le preneur aux présentes s’oblige expressément à fournir, en remplacement de la somme ci-dessus indiquée bloquée par lui en l’étude de Me [SK] une caution annuelle par un organisme bancaire notoirement solvable, d’une année de loyers, et à renouveler annuellement ladite caution pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, les actes authentiques de vente stipulaient que le solde du prix serait payé au moyen d’un remboursement de TVA par l’administration fiscale, les fonds étant versés au notaire « en vertu des instructions données par l’acquéreur aux termes du mandat conféré au vendeur chargé des déclarations pour le remboursement de la TVA ».

En l’espèce, les appelants demandent de constater que la garantie locative d’un an de loyers hors taxes par investisseur, prévue à l’acte notarié n’a pas été constituée. Ils reprochent au notaire un manquement à son obligation d’assurer l’efficacité des actes authentiques de vente et de bail qu’il rédigeait, et un manquement au devoir de conseil et d’information faute d’avoir appelé l’attention des acquéreurs sur les stipulations des mandats antérieurs.

Il ressort de la combinaison des actes authentiques de vente et de bail que la dernière fraction du prix était payable lors du remboursement de la TVA grevant la vente, que le notaire était mandaté par les acquéreurs à percevoir, et que le notaire constituait, avec les fonds provenant de ce remboursement, un compte séquestre garantissant le paiement d’une année de loyer HT.

Les actes authentiques de vente prévoient que les fonds susceptibles de provenir du remboursement de TVA grevant la vente seront versés à Me [SK] par l’administration fiscale.

Mais ils disent aussi que ce versement à Me [SK] par l’administration fiscale se fera en vertu des instructions données par les acquéreurs aux termes du mandat conféré au vendeur.

Il est produit le mandat donné par M. [G], associé de l’Eurl [G] et fils (pièce 23). Ce mandat est daté du 21 juillet 2006 alors que le contrat de réservation est du 20 juin 2006, et l’acte authentique de vente du 28 décembre 2006. Il s’agit d’un mandat donné au cabinet d’expert-comptables [97] pour faire au nom de l’acquéreur auprès de la recette des impôts dont il dépend, une demande de remboursement de crédit de TVA accompagnée de la déclaration de chiffre d’affaire du trimestre concerné, et toutes formalités nécessaires au remboursement de cette taxe, recevoir et répondre aux demandes de renseignements de l’administration. Il est précisé : 'Le montant de ces remboursements devra être versé sur le compte : suit le RIB de la Sas [125].'

Il est produit également (en pièce 24 des appelants) un courriel du 20 juillet 2006 adressé par la société [82] à M. [G], accompagné d’un modèle de pouvoir à remplir donné par les propriétaires d’appartements de la [135] au cabinet d’expert-comptables [97] pour faire en leur nom auprès de la recette des impôts dont ils dépendent, une demande de remboursement de crédit de TVA accompagnée de la déclaration de chiffre d’affaire du trimestre concerné, et toutes formalités nécessaires au remboursement de cette taxe, recevoir et répondre aux demandes de renseignements de l’administration. Le montant de ces remboursements devra être versé sur le compte : suit le RIB de la Sas [125].

Ainsi, les acquéreurs avaient donné mandat à la société [125] de récupérer le remboursement de TVA.

La clause insérée dans les actes authentiques de vente selon laquelle les fonds susceptibles de provenir du remboursement de la TVA grevant la vente seront versés à Me [SK] par l’administration fiscale en vertu des instructions données par l’acquéreur 'aux termes du mandat conféré au vendeur’ n’a pas de sens et est en contradiction avec celles prévoyant que le montant des remboursements de crédit de Tva destinés à l’apurement du solde du prix devra être versé à l’étude du notaire instrumentaire et que l’acquéreur donne tous pouvoirs au notaire de verser au vendeur les sommes correspondant à la Tva grevant les loyers jusqu’à concurrence du solde du prix : en effet, si un mandat de percevoir le remboursement de TVA est donné par l’acquéreur au vendeur, ce remboursement de TVA ne sera pas versé par l’administration fiscale au notaire.

Elle est au surplus inefficace pour obtenir la constitution du compte séquestre à hauteur de un an de loyers HT sur le remboursement de TVA, puisque le vendeur perçoit les fonds et qu’il dépend de lui de constituer ou non le compte séquestre.

Il en résulte une inefficacité des actes authentiques de vente et de bail s’agissant de la constitution et de l’alimentation du compte séquestre destiné à la garantie d’un an de loyers.

Les parties s’accordent pour dire que le remboursement de Tva grevant la vente a été versé par l’administration fiscale au vendeur, et que le vendeur n’a pas constitué la garantie prévue entre les mains du notaire. Il y a donc lieu de constater que la garantie locative d’un an de loyers HT n’a pas été constituée.

Le notaire soutient qu’il n’avait pas connaissance du mandat antérieur consenti par les acquéreurs au vendeur pour percevoir le remboursement de TVA grevant la vente.

Il soutient que les actes authentiques de vente ne font référence qu’à un mandat futur, à conférer au vendeur.

Il se prévaut de l’article 'Conditions relatives à la location des biens vendus’ inclus dans les actes authentiques de vente, qui stipule « Bail à consentir par l’acquéreur ». Dans ce cadre, il est prévu un mandat à consentir par l’acquéreur au vendeur s’agissant du crédit de TVA relatif aux loyers. Ceci a trait à la TVA grevant les loyers. Ainsi, ce mandat fiscal à conférer, évoqué au futur dans les actes authentiques de vente, concerne la TVA grevant les loyers, et non pas la TVA grevant la vente.

Les contrats de réservation mentionnent : Article 23 «'Le réservataire reconnaît avoir reçu': annexe 2 Pouvoir pour la récupération de la TVA.'» Malgré cette mention, le mandat antérieur conféré au vendeur pour percevoir le remboursement de TVA grevant la vente n’était pas annexé aux contrats de réservation. En effet, ce mandat est postérieur aux contrats de réservation. Ainsi, il est produit le mandat donné par M. [G], associé de l’Eurl [G] et fils (pièce 23). Il est daté du 21 juillet 2006 alors que le contrat de réservation est du 20 juin 2006. Le mandat signé n’a donc pas pu être annexé au contrat de réservation. D’ailleurs, dans le contrat de réservation à l’article 6 paiement du prix, il est précisé : 'Le solde soit 16,388% sera payable lors du remboursement de la TVA par l’administration fiscale à l’acquéreur. Le réservataire s’engage à faire toute déclaration nécessaire dans l’acte authentique d’acquisition et en particulier donnera mandat irrévocable au réservant pour effectuer en son nom et place la demande de remboursement de la TVA'. Cette rédaction au futur montre que ce mandat n’avait pas encore été signé lors de la conclusion du contrat de réservation.

Il apparaît que l’annexe 2 aux contrats de réservation, non produite, ne pouvait être qu’un modèle de mandat, non signé.

Ce mandat concernant le remboursement de la TVA grevant la vente n’était pas non plus annexé aux actes authentiques de vente.

Cependant, le notaire en a lui-même fait mention dans les actes authentiques de vente qu’il a instrumentés, en mentionnant le mandat conféré par l’acquéreur au vendeur.

Le notaire soutient que le mandat qui aurait été consenti antérieurement aux actes authentiques de vente serait devenu caduc lors de la conclusion des actes authentiques de vente.

Les actes authentiques de vente stipulent : 'Les parties déclarent que les conventions résultant du présent acte de vente annuleront ou remplaceront toutes autres ayant pu intervenir antérieurement entre les parties. Il en sera ainsi notamment des dispositions du contrat préliminaire éventuellement en contradiction avec le présent acte authentique de vente que les parties déclarent désormais nulles et non avenues.' Cependant, en l’espèce, les actes authentiques de vente n’ont pas pu anéantir le mandat antérieur, car ils renvoient expressément aux instructions contenues dans ce mandat. La caducité invoquée n’est donc pas fondée.

L’opération créait un lien de dépendance entre ce mandat, les actes authentiques de vente et les actes authentiques de bail. Dès lors, le notaire ne pouvait ignorer l’existence du mandat antérieurement consenti ni s’abstenir d’en demander la production.

Au regard des clauses contradictoires des actes qu’il instrumentait quant aux mandats donnés par les acquéreurs et les modalités d’alimentation du compte séquestre, le notaire devait appeler l’attention des parties, quelles que soient leurs compétences, sur les stipulations des mandats antérieurs donnés par les acquéreurs au vendeur qui étaient de nature à faire échec à la constitution de la garantie, ce qu’il n’a manifestement pas fait, se contentant de prétendre de manière infondée qu’il ignorait l’existence d’un mandat antérieur donné au vendeur et que ce mandat aurait été caduc.

Ainsi, le notaire n’a pas instrumenté un acte efficace concernant la garantie d’un an de loyers. Il a pris le risque que le compte séquestre ne soit pas alimenté, le vendeur percevant directement le remboursement de TVA grevant la vente, ce qui était incompatible avec la mention de la même clause selon laquelle l’administration fiscale verserait les fonds à Me [SK], et ce qui ne garantissait pas la consignation d’un an de loyers prévue aux actes authentiques de bail. Il a également commis un manquement à son devoir d’information et de conseil quant à son obligation d’appeler l’attention des acquéreurs sur les conséquences et risques des stipulations des mandats antérieurs, qui engage sa responsabilité délictuelle.

Ces manquements professionnels engagent sa responsabilité délictuelle à l’égard des acquéreurs.

Les appelants reprochent également au notaire d’avoir manqué à son obligation d’attirer l’attention des parties sur le fait que l’opération était économiquement vouée à l’échec, au motif que les loyers étaient trop élevés.

Il est de principe que si le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’assurer la validité et l’efficacité des actes rédigés par lui afin qu’ils produisent toutes les conséquences attendues, notamment eu égard au but poursuivi par les parties, le notaire, qui n’est pas soumis à une obligation de conseil ou de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation, qu’il n’a pas à rechercher, n’est pas tenu d’informer l’acquéreur du risque d’échec d’une opération immobilière, qu’il ne peut suspecter au jour de la signature de la vente.

En l’espèce, certes, le notaire écrit en page 17 de ses dernières conclusions : 'C’est notamment, parce que les loyers promis et acceptés par la société [125] étaient excessivement élevés, que l’opération ne pouvait trouver un équilibre financier durable (l’exploitant qui a succédé à la société [125] a d’ailleurs fait accepter par les bailleurs des loyers sensiblement inférieurs)'.

Les promesses de bail prévoyaient selon les actes un loyer annuel de 5,50% HT ou 5,22% HT du montant du logement meublé.

Les actes authentiques de bail reprennent ces montants de loyers.

La lettre du 29 mai 2012 adressée aux copropriétaires par M. [X], administrateur judiciaire, dont la mission était de permettre à la société [125] de proposer un plan de redressement par voie de continuation, fait état de la surévaluation des loyers: 'Il demeure le problème posé par le niveau des loyers versés aux propriétaires de l’immobilier, en effet, son niveau par rapport au chiffre d’affaires est globalement supérieur à 30%. Or, force est de constater que ce montant est bien supérieur à ce qui se passe dans la profession puisque des comparatifs que j’ai pu trouver ce montant évolue entre 15 et 18% du montant du chiffre d’affaires. Il vous sera donc demandé de bien vouloir accepter que le montant du loyer soit diminué pour permettre à l’activité hôtelière de continuer.'

Le rapport d’expertise judiciaire du 26 novembre 2012 de M. [C] et M. [YB] mentionne en p 18 une 'activité commerciale déficitaire en raison d’un montage juridique particulier (chambres appartenant à des copropriétaires louées par des baux commerciaux à l’exploitant de l’hôtel) aggravé par des loyers surévalués'. Ce rapport indique en p 19 : 'La réalité économique étant différente des prospectives financières théoriques on constate que les loyers payés par la société [125] aux propriétaires des lots de chambres n’est pas conforme à une valeur locative normale pour ce type de locaux.'

Dans son jugement du 19 décembre 2012, le tribunal de commerce de Bordeaux indique : 'Il est rapidement apparu que les loyers promis aux investisseurs ayant fait l’acquisition de chambres dans le cadre d’un plan de défiscalisation et louées meublées par la société étaient trop élevés. Des interruptions de paiement de loyers sont intervenues en 2010 puis reprises ensuite et une tentative de révision des loyers dans le cadre d’un mandat ad hoc et d’une conciliation, n’ayant pas abouti, la société déclarait son état de cessation des paiement entraînant l’ouverture d’une procédure de redressement par jugement du 11 avril 2012. Elle indiquait dans son dossier préalable à l’ouverture de la procédure qu’elle ne pourrait retrouver d’abord l’équilibre financier puis la rentabilité permettant de rembourser ses créanciers qu’à la condition expresse de minoration des loyers lui permettant de se rapprocher des barèmes reconnus par la profession comme convenables.'

Dans ce jugement, le tribunal a noté que le modèle économique de la Sas [125] comme tant d’autres structures analogues avait été frappé de plein fouet par la crise financière et le ralentissement général de l’économie. Il a homologué un plan de redressement par continuation prévoyant notamment une diminution du montant des loyers de 50%.

Ainsi, l’appréciation de ce que les loyers étaient surévalués, portée en 2012 tant par l’administrateur judiciaire que par M. [C] et M. [YB] et par le tribunal de commerce de Bordeaux, et que le notaire admet dans ses conclusions, doit tenir compte du contexte, c’est-à-dire de la crise financière intervenue en 2008 et du ralentissement général de l’économie. Il n’est pas démontré que le notaire avait conscience au moment d’instrumenter les actes authentiques de vente et de bail en 2006 – 2007, du risque d’échec de l’opération.

En conséquence, il n’est pas démontré que le notaire a commis une faute pour n’avoir pas attiré l’attention des parties sur la rentabilité économique de l’opération.

Sur le préjudice en lien de causalité avec les fautes du notaire :

— sur le non versement du dépôt de garantie :

Du fait de l’absence d’efficacité de l’acte, le dépôt de garantie n’a pas été constitué, sans que les acquéreurs aient été conseillés par le notaire sur ce risque.

Les acquéreurs soutiennent que le notaire aurait dû lui-même prendre attache avec l’administration fiscale pour récupérer les fonds directement de l’administration fiscale.

Cependant, le notaire ne pouvait pas se substituer à la société [125], pour récupérer des fonds directement de l’administration fiscale. Le notaire n’avait pas lui-même la possibilité de faire transiter les fonds par son étude en dehors d’une démarche des parties.

Les acquéreurs soutiennent que si l’acte avait été efficace ou s’ils avaient été correctement informés, ils auraient pu bénéficier du montant du dépôt de garantie ou d’une garantie équivalente. Ils soutiennent que le notaire aurait pu mettre en place système, efficace et parfaitement protecteur, ne laissant aucune possibilité à [125] de percevoir le solde du prix sans constituer la garantie nécessaire. Ils font valoir que le notaire aurait dû s’assurer de la révocation du mandat antérieur.

Le notaire répond que si le dépôt de garantie avait été constitué suite à la révocation du mandat antérieur, la déconfiture de la société [125] serait intervenue plus tôt ; que les investisseurs auraient certes perçu la garantie d’un an, mais qu’ils auraient été privés plus tôt du paiement des loyers par rapport à ce qui est réellement survenu.

Les actes authentiques de vente ont eu lieu en 2006 – 2007. Le plan de redressement a été homologué le 19 décembre 2012. Compte tenu du délai qui s’est écoulé entre ces deux dates, et compte tenu de l’incidence de la crise de 2008 et du ralentissement général de l’économie sur la situation de la société, il n’est pas démontré que le fait que les soldes des prix de vente soient entrés dans la trésorerie de la société [125] en 2006-2007, au lieu d’être employés à la constitution du dépôt de garantie, a retardé la cessation de paiement de la société [125].

L’absence de constitution du dépôt de garantie a donc entraîné un préjudice certain d’une année de loyers HT pour l’ensemble des appelants.

— sur la diminution irréversible des loyers de 50% :

Les investisseurs soutiennent que n’ayant pas été informés du risque d’absence de constitution de la garantie d’un an de loyers, et de l’échec inéluctable de l’opération, ils ont dû subir une perte de loyers de 50% du loyer pendant 9 ans, lors de la reprise par [134]. A tout le moins, ils invoquent une perte de chance de ne pas conclure les actes authentiques de vente et de bail.

Cependant, la diminution du loyer pendant 9 ans suite à la reprise par un nouvel exploitant est liée au redressement judiciaire puis à la liquidation de la société [125], et aux négociations avec le nouvel exploitant, et non pas à l’absence de consignation d’un an de loyers HT.

S’agissant de la perte de chance de ne pas conclure l’opération, les investisseurs ne peuvent à la fois réclamer le remboursement de la perte du dépôt de garantie d’un an de loyers HT, tel que prévu à l’acte authentique de bail, et un préjudice de perte de chance de ne pas conclure l’opération. En tout état de cause, la décision de conclure les actes de authentiques de vente et de bail dépendait avant tout de l’appréciation de la rentabilité économique de l’opération, notamment du loyer promis sur une durée de 24 ans, et de l’avantage fiscal à percevoir. Or, aucune faute n’a été retenue à l’encontre du notaire, pour n’avoir pas attiré l’attention des parties sur la rentabilité économique de l’opération.

Il y a lieu de noter que le préjudice de perte de rentabilité de l’opération a été indemnisé dans les relations des acquéreurs avec la société [82] et la société [71].

En conséquence, infirmant le jugement dont appel, Me [SK] et la Selas [SK] [95] seront condamnés in solidum à payer :

' la somme de 11.364 euros à Mme [F] [VB] épouse [O],

' la somme de 22.748 euros à Monsieur [N],

' la somme de 26.473 euros à la Société [75] Sarl,

' la somme de 18.632 euros à la société [88],

' la somme de 22.752 euros à Eurl [133],

' la somme de 11.374 euros à M. [L] [Z],

' la somme de 11.374 euros Sarl [99],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [101],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [107],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [120],

' la somme de 34.122 euros à Mme [KA] [RN],

' la somme de 18.959 euros à la Sarl [124],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [Adresse 77],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [83],

' la somme de 22.748 euros à sarl [84],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [90],

' la somme de 11.374 euros à Sarl [96],

' la somme de 26.477 euros à Sarl [102],

' la somme de 11.374 euros à Sarl [109],

' la somme de 22.752 euros à Sarl [110],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [112],

' la somme de 22.752 euros à Sarl [115],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [118],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [122],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [126],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [137],

' la somme de 30.333 euros à Sarl [87] venant aux droits de la Sarl [138],

' la somme de 22.748 euros à [140],

' la somme de 18.959 euros à Sarl [141],

' la somme de 22.748 euros à M. [TH],

' la somme de 30.003 euros à [143] Sarl,

' la somme de 11.374 euros à M. [H] [JD],

' la somme de 22.752 euros à Sarl [74] venant aux droits de la Sarl [100],

' la somme de 26.477,77 euros à la Sarl [79],

' la somme de 30.313 euros à la Sarl [78],

Total : 761.210,77 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Me [SK] et la Selas [SK] [95] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance, le jugement étant infirmé, et aux dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables in solidum d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance, le jugement étant infirmé, et en appel, telle que fixée au dispositif du présent arrêt.

Ils seront déboutés de leurs demandes sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Périgueux du 15 mai 2018, tel que rectifié par jugement du 12 juillet 2018,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Constate que la garantie locative d’un an de loyers HT n’a pas été constituée.

Condamne in solidum Me [SK] et la Selas [SK] [95] à payer:

' la somme de 11.364 euros à Mme [F] [VB] épouse [O],

' la somme de 22.748 euros à Monsieur [N],

' la somme de 26.473 euros à la Société [75] Sarl,

' la somme de 18.632 euros à la société [88],

' la somme de 22.752 euros à Eurl [133],

' la somme de 11.374 euros à M. [L] [Z],

' la somme de 11.374 euros Sarl [99],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [101],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [107],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [120],

' la somme de 34.122 euros à Mme [KA] [RN],

' la somme de 18.959 euros à la Sarl [124],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [Adresse 77],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [83],

' la somme de 22.748 euros à sarl [84],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [90],

' la somme de 11.374 euros à Sarl [96],

' la somme de 26.477 euros à Sarl [102],

' la somme de 11.374 euros à Sarl [109],

' la somme de 22.752 euros à Sarl [110],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [112],

' la somme de 22.752 euros à Sarl [115],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [118],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [122],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [126],

' la somme de 22.748 euros à Sarl [137],

' la somme de 30.333 euros à Sarl [87] venant aux droits de la Sarl [138],

' la somme de 22.748 euros à [140],

' la somme de 18.959 euros à Sarl [141],

' la somme de 22.748 euros à M. [TH],

' la somme de 30.003 euros à [143] Sarl,

' la somme de 11.374 euros à M. [H] [JD],

' la somme de 22.752 euros à Sarl [74] venant aux droits de la Sarl [100],

' la somme de 26.477,77 euros à la Sarl [79],

' la somme de 30.313 euros à la Sarl [78],

Total : 761.210,77 euros à titre de dommages et intérêts ;

Les condamne in solidum à payer à :

— Mme [F] [VB] épouse [O],

— M. [LU] [N],

— la Sas [74] venant aux droits de la Sarl [100],

— l’Eurl [75],

— la Sarl [Adresse 77],

— la Sarl [78],

— la Sarl [79],

— la Sarl [83],

— la Sarl [84],

— la Sarl [87] venant aux droits de la Sarl [138],

— la Sarl [88],

— la Sarl [90],

— la Sarl [96],

— la Sarl [Z] [L],

— la Sarl [99],

— l’Eurl [101],

— la Sarl [102],

— l’Indivision [JD] [DM], [XE], [OK],

— la Sarl [107],

— la Sarl [109],

— la Sarl [110],

— la Sarl [112],

— la Sarl [115],

— la Sarl [118],

— la Sarl [120],

— la Sarl [122],

— la Sarl [124],

— la Sarl [126],

— Mme [KA] [M] [E] [RN],

— l’Eurl [133],

— la Sarl [137],

— la Sarl [140],

— M. [H] [TH],

— la Sarl [141],

— la Sarl [143],

pris ensemble la somme globale de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les déboute de leur demande sur le même fondement.

La greffière La présidente

M. POZZOBON C. ROUGER

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