Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 25 septembre 2024, n° 20/12175

TGI Marseille 1 septembre 2020

CA Aix-en-Provence
Confirmation 25 septembre 2024

Arguments

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Rejeté
Inaction du syndic et préjudice de perte de loyer
La cour a estimé que le retard dans la sécurisation du plancher n'était pas lié au préjudice allégué, car la location nécessitait l'achèvement des travaux définitifs, retardés par la décision de l'assemblée générale des copropriétaires.
Rejeté
Responsabilité du syndic pour les travaux
La cour a jugé que le syndic avait agi conformément à ses obligations et que le retard dans la réalisation des travaux était imputable à la décision des copropriétaires et à l'absence de devis.
Rejeté
Établissement du préjudice moral
La cour a constaté que l'appelante n'a pas réussi à établir la réalité et le quantum de son préjudice moral.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 25 sept. 2024, n° 20/12175
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/12175
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 1 septembre 2020, N° 18/05371
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 octobre 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey BABINLuc FEBBRAROAgnès ERMENEUX
Cabinet(s) :	SELARL AUDREY BABINSCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES
Parties :	société d'administration de biens, S.A.R.L S.A.B. FOURNIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/ 373

N° RG 20/12175

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGTXS

[M], [T] [P]

S.A.R.L. S.A.B. FOURNIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Audrey BABIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 01 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/05371.

APPELANTE

Madame [M], [T] [P]

née le 23 Février 2023 à [Localité 3] (89), demeurant [Adresse 5] – ALLEMAGNE

représentée par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Luc FEBBRARO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Alysée AUGUSTE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A.R.L S.A.B. FOURNIER

société d’administration de biens, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualités au siège social sis, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey BABIN, membre de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [M] [P] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4].

La SARL S.A.B. FOURNIER a été désignée syndic par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dans lequel est situé ce bien.

En décembre 2013, l’occupante de l’appartement situé au-dessus de celui de Mme [M] [P] a constaté un affaissement de son plancher.

La SARLS.A.B.FOURNIER a alors mandaté un architecte, M. [W], qui a déposé des premières conclusions en janvier 2014, préconisant l’étalement du plancher en attendant la désignation d’un bureau d’étude structure. Une expertise extra-judiciaire contradictoire a été menée le 13 mai 2014 par le cabinet EUREXO, mandaté par la compagnie d’assurance de Mme [P].

A 1'initiative de la SARL S.A.B. FOURNIER, une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 19 mai 2014 puis le 30 octobre 2014 et le 31 mars 2015.

Les travaux définitifs ont été réalisés en mai 2015, et une nouvelle expertise extra-judiciaire a eu lieu le 24 juillet 2015.

Par exploit du 9 mai 2018, Mme [P] a assigné la SARL S.A.B. FOURNIER ADMINISTRATION DE BIENS, syndic de copropriété, devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE aux fins d’indemnisation de ses préjudices moral et financier.

Par jugement rendu le 1er septembre 2020, le Tribunal a:

DIT que la responsabilité du syndic, SARL SAB FOURNIER, n’est pas retenue;

REJETE la demande de Mme [M] [P] en indemnisation de son préjudice financier ;

REJETE la demande de Mme [M] [P] en indemnisation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [M] [P] à payer à la SARL S.A.B. FOURNIER la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [P] au paiement des entiers dépens ;

ORDONNE 1'exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration au greffe en date du 8 décembre 2020, Mme [P] a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire en date du 1er septembre 2020 ;

EN CONSEQUENCE

CONDAMNER1e syndic SAB FOURNIER à payer la somme de 11 000 euros au titre du préjudice matériel de Mme [M] [P];

CONDAMNER le syndic SAB FOURNIER à payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral de Mme [M] [P] :

CONDAMNER le syndic SAB FOURNIER à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le même aux entiers dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que si l’affaissement provenait de la démolition d’une cloison « non porteuse » dans son appartement, d’une part il s’agissait d’une cloison « non porteuse » dont la démolition était de ce fait autorisée et sans conséquence et, d’autre part elle a acheté cet appartement sans ladite cloison qui était déjà démolie par l’ancien propriétaire,

— que du fait de l’inaction du syndic elle subit un préjudice de perte de loyer depuis décembre 2013,

— qu’il a fallu attendre l’assemblée générale du 31 mars 2015 pour que les travaux soient enfin votés et achevés le 31 juillet 2015,

— que la SAB FOURNIER rejetait la faute et donc l’imputation de l’indemnisation due à Mme [M] [P] sur le syndicat des copropriétaires

— qu’or le syndic SAB FOURNIER a, certes, mandaté un architecte dès le mois de janvier 2014, mais a commis une faute du fait de son inaction à compter de la réception du rapport de l’architecte, en janvier 2014, lequel avait enjoint la copropriété à engager des travaux en urgence au niveau de l’étaiement du plancher, il n’a organisé une assemblée générale, afin que le syndicat des copropriétaires vote dans le sens des préconisations dudit rapport le 19 mai 2014, près de quatre mois après avoir pris connaissance des conclusions dudit rapport,

— que s’agissant de la période postérieure, à savoir du 23 septembre 2014 à juillet 2015, le syndic a également commis une faute pouvant engager sa responsabilité, en effet si le syndic est compétent pour faire voter en assemblée générale les décisions, il est dans l’obligation de veiller à leur bonne exécution,

— que c’est bien le syndic qui mandaté pour prospecter des entreprises, n’a pas respecté les termes du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 30 octobre 2014, obligeant celle-ci à obtenir elle-même de nouveaux devis, faute pour le syndic d’avoir prospecté des entreprises,

— que les fautes du syndic ont concouru à ses préjudices.

La SAB FOURNIER conclut:

— Confirmer en toutes ses dispositions la décision en date du 01.09.2020, rendue par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE.

Par conséquent :

— Débouter Mme [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— La condamner à payer à la SAB FOURNIER la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel

Elle soutient:

— que dès le 17 octobre 2014, elle convoquait une assemblée générale pour le 30 octobre 2014, en mettant à l’ordre du jour la décision à prendre concernant les travaux de renfort du plancher et la désignation d’un bureau d’études CRC, mais que contre toute attente, par Procès-Verbal d’Assemblée générale en date du 30 octobre 2014, les co-propriétaires présents ou représentés dont Mme [P], ont refusé la nomination d’un bureau d’études, et ont demandé au syndic de mandater plusieurs entreprises de leurs connaissances afin de réaliser les travaux de renfort de plancher, étant précisé que dès réception des devis présentés par les copropriétaires, elle devait convoquer une nouvelle Assemblée Générale pour procéder au vote, or aucun devis ne lui a été communiqué,

— qu’ainsi lors de l’Assemblée Générale en date du 31 mars 2015, deux devis ont été présentés aux Copropriétaires, lesquels ont confié la réalisation des travaux à une des entreprises,

— que les travaux ont été réalisés le 11 mai 2015 ayant été particulièrement diligent dans le suivi de ce désordre,

— que Mme [P] a alors demandé que soit porté à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale en date du 3 juillet 2017 sa demande tendant à être indemnisée à hauteur de 13.400 €, reconnaissant alors que le Cabinet FOURNIER n’avait pas commis de manquement dans l’exercice de sa mission, cette demande a été refusée par l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés,

— que l’expert d’assurance retient la responsabilité de la copropriété, et non la sienne,

— que sa prétendue faute consistant en un retard de commande des travaux d’étaiement n’a pas causé de préjudice à Mme [P], qui ne pouvait relouer avant l’achèvement complet des travaux,

— que c’est bien le Syndicat des Copropriétaires dont Mme [P] qui a refusé de voter les travaux de reprise en sous-'uvre lors de l’Assemblée Générale du 30.10.2014 alors que les travaux urgents avaient d’ores et déjà été réalisés, à savoir l’étaiement et le sondage.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndic

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que les décisions du syndicat sont en principe prises en assemblée générale des copropriétaires et que leur exécution est confiée au syndic.

L’article 18 de la même loi prévoit qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par la loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde, à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

D’après l’article 37 du décret du 17 mars 1967, lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

L’article 1382, ancien du code civil, applicable à l’espèce, édicte que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour engager la responsabilité délictuelle d’une personne, fût elle morale, il faut faire la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

Concernant la période allant de décembre 2013 au 22 septembre 2014

Il résulte des pièces versées aux débats qu’informé en décembre 2013 de l’affaissement du plancher de l’appartement situé au dessus de celui de l’appelante, le syndic a, dès janvier 2014, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 vu l’urgence, mandaté un architecte pour en déterminer les causes et risques et a commandé les travaux d’étaiement aux fins de sécurisation de la structure préconisés le 13 juin 2014. Ces travaux ont été exécutés le 22 septembre 2014 après relance du syndic du 8 août 2014.

Retenant que s’il peut être reproché au syndic son inaction entre la date de remise des conclusions de l’architecte en janvier 2014 et sa commande des travaux le 13 juin 2014, le premier juge a, à juste titre, dit que ce retard de 4 mois dans la sécurisation est sans lien avec le préjudice allégué par l’appelante, à savoir l’impossibilité de louer son bien immobilier, cette location nécessitant que les travaux définitifs, dont l’exécution a été retardée par l’assemblée générale des copropriétaires comme cela sera démontré, soient réalisés.

Concernant la période allant du 23 septembre 2014 à juillet 2015

Le syndic, après avoir agi, par lui même, dans l’urgence, copropriétaires informés, a, conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, convoqué une assemblée générale des copropriétaires, qui s’est tenue le 30 octobre 2014, aux fins de réalisation d’une étude sur la structure et des travaux en découlant.

En effet, les travaux provisoires devaient être complétés par une étude de structure, puis par des travaux définitifs, qui n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 18, mais dans la procédure de droit commun de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, l’assemblée générale du 30 octobre 2014 s’y est opposée, enjoignant au syndic de convoquer une nouvelle assemblée générale sitôt que les copropriétaires lui auraient fourni des devis d’entreprises.

Il est versé aux débats un courrier du 21 novembre 2014 du syndic, qui expose n’avoir reçu aucun devis. Ce dernier a convoqué une nouvelle assemblée générale pour le 31 mars 2015, au cours de laquelle les travaux ont été votés, pour être ensuite achevés en juillet 2015.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la responsabilité du syndic ne pouvait être engagée pour cette période, le retard dans la réalisation des travaux définitifs ne lui étant pas imputable mais résultant de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires et de l’absence d’envoi des devis.

En outre, l’appelante, qui sollicite l’indemnisation d’un préjudice moral échoue, en appel également, à l’établir dans sa réalité et son quantum.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et Mme [P] est condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition, au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE,

Y ajoutant

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [P] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT